Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2018

Согласен. Могу только немного добавить "отсебятины". Из каждого арендного платежа я отнимаю сумму амортизации "на восполнение" ремонта, мебели и "обслуживание" (к примеру, квартира в центре = 70 евро в месяц). И только после этого считаю рентабельность.

А я по-другому. Отдельно считаю рентабельность квартиры и ремонта. Конечно разделить их можно только приблизительно, но помогает понять на чем зарабатываешь, стоит ли делать ремонт, если с ним квартира сдастся на Х дороже.
Например квартира, стоимостью 42 (включая минимальную мебель и технику), со старым или строительным ремонтом сдастся за 6. Рентабельность собственно квартиры получается 6,5% (минус 1% амортизации дома = 5,5 на сегодняшний день). Если сделать ремонт и поставить технику получше, вложив 25, ее можно сдать за 9-10. Рентабельность ремонта получается 6,4% при амортизации 3,3% (=3,1%) если считать, что 0,5 стоимости ремонта уйдет за 15 лет в виде затрат на обновление, поддержание, моральное устаревание.

Цифры взяты с потолка. При таких вводных получается, что ремонт делать не выгодно, так как его рентабельность 3,1%, а квартиры без дополнительных существенных вложений 5,5%. Лучше купить еще одну квартиру.
Если получится сделать ремонт, который позволит поднять цену на 4 тыс, за 15000, то его рентабельность получится 12,1-3,3 = 8,8%. Тогда, если не учитывать перспектив подорожания квартир, выгодней делать ремонт.

Влад, а это не очень дорогой ремонт при цене квартиры 41куе, сам ремонт от 15 до 25куе, пусть даже и планово. Мне кажется за 7-8куе можно на таком объекте сделать добротный эконом и сдавать за 8-9к грн? Тогда математика немного другая будет.

Сдача в аренду это бизнес, а не просто вложение денег. У всех получается по-разному. Кто-то сдает за бесценок из жалости, не повышая годами, кто-то вбухал кучу денег в ремонт и имеет трудности сдать даже с минимальной рентабельностью. Кто-то сделал недорогой долговечный ремонт, который хорошо выглядит, попал в свою нишу и молодец.

Кто может сказать сколько стоит +/- м2 полного ремонта(работа + материалы) в хруще для эконом сдачи. И отдельно сколько примерно потянет мебель и техника. Чисто случайно предложили купить 1к хрущ Соцгород 5-7 реальных минут пешком до Дарницы по очень вкусной цене(около 500 квадрат). Но состояние более чем полный убой. Там то ли алкаши, то ли наркоманы жили. То есть состояние надо обдирать всё до кирпича, включая, пол и оконные проёмы. То есть ремонт как после строителей, плюс ещё подготовка к ремонту.

Что вы понимаете под ремонтом? Если все ободрать, кинуть на голый пол дешевый линолеум, покрасить стены в ванной и советские обойки, поставить двери и окна, загрузить бу мебелью и техникой с олха, то может можно вложиться в 5, но не стоит называть это ремонтом.
Если пытаться делать хоть на каком-то уровне и по технологиям, разбираясь в этом и за всем лично следя, то от 10-15 до 20-25. Материалы и работа от того, что это хрущ, дешевле не стоят.
Ремонт обойдется дороже, чем в новострое потому что плюс затраты на демонтаж и больше возни с проводкой и сантехникой.

Пять дверных проемов

в 1к хруще?
2 двери с головой хватит

Туалет, ванна, кухня, комната, вход. Балконную считаем отдельно - туда металлопластик. Если санузел общий - на дверной проем меньше
В хруще под сдачу можно и не менять проводку, если тянет утюг и стиралку. У нас ведь жесточайший эконом.
Можно, конечно, и разгуляться, но тогда и десятки не хватит

Речь ведь шла о полном демонтаже и капремонте?
Не?
Сделать демонтаж "до кирпича", оштукатурить и не поменять при этом проводку это сильно.
А жесточайший эконом это переклеили обойки, масляной краской покрасили двери/батареи, рамы, самая дешевая мебель из эпика или ОЛХ и вуаля, "ремонт" под сдачу готов!

Кто может сказать сколько стоит +/- м2 полного ремонта(работа + материалы) в хруще для эконом сдачи. И отдельно сколько примерно потянет мебель и техника. Чисто случайно предложили купить 1к хрущ Соцгород 5-7 реальных минут пешком до Дарницы по очень вкусной цене(около 500 квадрат). Но состояние более чем полный убой. Там то ли алкаши, то ли наркоманы жили. То есть состояние надо обдирать всё до кирпича, включая, пол и оконные проёмы. То есть ремонт как после строителей, плюс ещё подготовка к ремонту.

Зависит от материалов и аппетитов бригады.
Эконом в 30 кв метров потянет как минимум тысяч на 7 в долларах, если все еще и обдирать.

В Тернополі докризовий економремонт совкошлка $200 м2, а убитого в хлам, думаю тепер буде $250..$300, це із заміною мебелі.

[quote="4336082:PrimusInterPares"]Немного про дешевей - в августе 2015 ( да да Две тысячи пятнадцатого) в ЖК садовый знакомым была куплена 3шка по 23000 за квадрат. Курс на тот момент согласно миняйло был 23.35, итого 1000 долларов квадрат.
Сегодня ОП продает квартиру меньшей площади по 28000 квадрат. Курс сейчас 26.30
Каждый сделает свои выводы.
https://www.olx.ua/obyavlenie/kvartira- ... ecc2f69875
Для меня 60 баксов разницы не стоят 3х лет замороженных денег и жизни под ритм отбойников

В августе 15-ого однушку в 8-ом доме можно было купить за 22 с копейками тысяч. Через 2,5 года перед сдачей можно было купить по переуступке за 36-37. После оформления ПС (через 3 года ожидания) можно будет за 40+.

Купить в августе 2015 что бы в апреле 2018 сквозь зубы матюкаться на пирамиду продаж. Если в августе 2018 отдадут под заселение то повезет.

Теперь понятно про кого Достоевский написал роман Идиот.

В 8-ом доме с января живут люди в квартире, которая стоит почти в два раза дороже, чем они покупали. А если еще посчитать рассрочки и возможность погашения зимой по 27...

Некоторые уже успели сделать ремонт и прощупывают рынок аренды. Просят 11500 за однушку.
https://www.olx.ua/obyavlenie/zdam-1-ko ... 91eb657131[/quote] Не красиво врать серьезному человеку. Выглядите как форумный пионер. Специально для вас сегодня сфоткаю дом #8. Говорите в котором часу я сфоткаю и выложу в форум.

Не красиво врать серьезному человеку. Выглядите как форумеый пионер. Специально для вас сегодня сфоткаю дом #8. Говорите в котором часу я сфоткаю и выложу в форум.

Что вы собрались фотографировать? Внешне дом уже давным давно готов.
Специально посмотрел, что пишут на Домике его жители "Уже более половины квартир приняты и соотвественно оплачены авансы. А еще квартир 30 живет уже."
Но вы фоткайте. Очередной раз сядете в лужу, выражаясь языком Захара.

PS Специально зацитировал. Вы мастер постфактум исправлять посты.

Не красиво врать серьезному человеку. Выглядите как форумеый пионер. Специально для вас сегодня сфоткаю дом #8. Говорите в котором часу я сфоткаю и выложу в форум.

Что вы собрались фотографировать? Внешне дом уже давным давно готов.
Специально посмотрел, что пишут на Домике его жители "Уже более половины квартир приняты и соотвественно оплачены авансы. А еще квартир 30 живет уже."
Но вы фоткайте. Очередной раз сядете в лужу, выражаясь языком Захара.

PS Специально зацитировал. Вы мастер постфактум исправлять посты.

Сфоткаю свет в окнах, говорите во сколько часов? Я ссылки приводил на форум 8 дома где пишут что перестали подключать квартиры к электрике.

Кто может сказать сколько стоит +/- м2 полного ремонта(работа + материалы) в хруще для эконом сдачи. И отдельно сколько примерно потянет мебель и техника. Чисто случайно предложили купить 1к хрущ Соцгород 5-7 реальных минут пешком до Дарницы по очень вкусной цене(около 500 квадрат). Но состояние более чем полный убой. Там то ли алкаши, то ли наркоманы жили. То есть состояние надо обдирать всё до кирпича, включая, пол и оконные проёмы. То есть ремонт как после строителей, плюс ещё подготовка к ремонту.

Зависит от материалов и аппетитов бригады.
Эконом в 30 кв метров потянет как минимум тысяч на 7 в долларах, если все еще и обдирать.

В Тернополі докризовий економремонт совкошлка $200 м2, а убитого в хлам, думаю тепер буде $250..$300, це із заміною мебелі.

Ну если по твоим элитарным стандартам ремонт совкошлака после маргиналов 250-300у.е./метр - то для нормального человека эту сумму можно сразу минимум удвоить.

Пять дверных проемов

в 1к хруще?
2 двери с головой хватит

Туалет, ванна, кухня, комната, вход. Балконную считаем отдельно - туда металлопластик. Если санузел общий - на дверной проем меньше
В хруще под сдачу можно и не менять проводку, если тянет утюг и стиралку. У нас ведь жесточайший эконом.
Можно, конечно, и разгуляться, но тогда и десятки не хватит

А бойлер? Тут однозначно проводку менять

Туалет, ванна, кухня, комната, вход. Балконную считаем отдельно - туда металлопластик. Если санузел общий - на дверной проем меньше
В хруще под сдачу можно и не менять проводку, если тянет утюг и стиралку. У нас ведь жесточайший эконом.
Можно, конечно, и разгуляться, но тогда и десятки не хватит

А бойлер? Тут однозначно проводку менять

В мене від щитка на бойлер була додатково заведена окрема лінія. Нічого міняти не прийшлося, крім вхідного автомата.