Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2018

Согласен. Могу только немного добавить "отсебятины". Из каждого арендного платежа я отнимаю сумму амортизации "на восполнение" ремонта, мебели и "обслуживание" (к примеру, квартира в центре = 70 евро в месяц). И только после этого считаю рентабельность.

А я по-другому. Отдельно считаю рентабельность квартиры и ремонта. Конечно разделить их можно только приблизительно, но помогает понять на чем зарабатываешь, стоит ли делать ремонт, если с ним квартира сдастся на Х дороже.
Например квартира, стоимостью 42 (включая минимальную мебель и технику), со старым или строительным ремонтом сдастся за 6. Рентабельность собственно квартиры получается 6,5% (минус 1% амортизации дома = 5,5 на сегодняшний день). Если сделать ремонт и поставить технику получше, вложив 25, ее можно сдать за 9-10. Рентабельность ремонта получается 6,4% при амортизации 3,3% (=3,1%) если считать, что 0,5 стоимости ремонта уйдет за 15 лет в виде затрат на обновление, поддержание, моральное устаревание.

Цифры взяты с потолка. При таких вводных получается, что ремонт делать не выгодно, так как его рентабельность 3,1%, а квартиры без дополнительных существенных вложений 5,5%. Лучше купить еще одну квартиру.
Если получится сделать ремонт, который позволит поднять цену на 4 тыс, за 15000, то его рентабельность получится 12,1-3,3 = 8,8%. Тогда, если не учитывать перспектив подорожания квартир, выгодней делать ремонт.

Влад, а это не очень дорогой ремонт при цене квартиры 41куе, сам ремонт от 15 до 25куе, пусть даже и планово. Мне кажется за 7-8куе можно на таком объекте сделать добротный эконом и сдавать за 8-9к грн? Тогда математика немного другая будет.[/quote]
Сдача в аренду это бизнес, а не просто вложение денег. У всех получается по-разному. Кто-то сдает за бесценок из жалости, не повышая годами, кто-то вбухал кучу денег в ремонт и имеет трудности сдать даже с минимальной рентабельностью. Кто-то сделал недорогой долговечный ремонт, который хорошо выглядит, попал в свою нишу и молодец.[/quote]

Согласен, что аренда это бизнес, но разве, разумная экономия затрат не является частью успешного бизнеса? Это я к тому, о чем здесь недавно обсуждали, что каждой квартире исходя от ее условного класса, делается соответствующий ремонт. В квартиру за 40куе в Киеве, чтобы сдавать за 9-10к грн достаточно сделать за 7-8куе ремонт, тогда окупаемость будет адекватной.

Прозвонить электрику

и все? в хруще? без замены проводки? Вы шутите?

мы делали в хруще для себя, правда лет 10 уже прошло. протянули 2 новых линии медью 2*2.5, одна пошла над сантехкабиной в кухню (СМА, духовка итд), вторая последовательная по комнатам (нижний ярус розеток под нерегулярное включение мощных потребителей типа масляного обогревателя в сильные морозы и постоянное подключение кондиционеры)
на освещение (если не отламывать алюминий под корень) тянуть новую проводку не обязательно)
хотя если делается с нуля, без проживания в этой же квартире и нет ограничений по финансам, можно делать все, что душе угодно, например развести серебром.

Нереальный ЖЫР!
Линию прокладки кабеля не иначе дизайнер рисовал.

Кстати, это результат того самого эконом ремонта в Тернополе ПА200 за квадрат?

Прозвонить электрику

и все? в хруще? без замены проводки? Вы шутите?

мы делали в хруще для себя, правда лет 10 уже прошло. протянули 2 новых линии медью 2*2.5, одна пошла над сантехкабиной в кухню (СМА, духовка итд), вторая последовательная по комнатам (нижний ярус розеток под нерегулярное включение мощных потребителей типа масляного обогревателя в сильные морозы и постоянное подключение кондиционеры)
на освещение (если не отламывать алюминий под корень) тянуть новую проводку не обязательно)
хотя если делается с нуля, без проживания в этой же квартире и нет ограничений по финансам, можно делать все, что душе угодно, например развести серебром.

щодо освітлення, наприклад, в залі була люсттра на 4 лампи, приблизно 300Вт на лампах розжарювання і 40Вт на лед лампах, який смисл міняти проводку якщо навантаження навіть менше (разом вийде біля 100Вт на всіх лампах-економках замість 600Вт на лампах розжарення)?
просто протягується додактова лінія на бойлер та до пралки і вуаля, дешево і сердито.

А вот что у Пети Шилюка

ЖК Навігатор розташований у Оболонському районі міста Київ. Чотири 25-поверхових будинки

То есть покупателям школа и детсадики не предусмотрены
Это будет ЖК Мордор-2 - три паралельных "трамвая" с домом "перегородкой" с одного конца.

На днях заходил на Луговую по другому вопросу, сказали что Навигатор скоро появится на сайте, ценник пока неизвестен "но по району 15-16", монолитка якобы будет в центре, хотя по картинке в рекламке мне показалось, что как раз перегородочка

По фоткам Уну можно судить что меньше половины заселено, зрелище мрачное

Купить в августе 2015 что бы в апреле 2018 сквозь зубы матюкаться на пирамиду продаж. Если в августе 2018 отдадут под заселение то повезет.

Мажет десяток квартир и светится, время примерно 20:45

Молодец, что не побоялся признать ошибку.

Сегодня был возле Мордора.... Это Жесть товарищи.... ТРЦ прямо под домами... Между джвором и ТРЦ хлипенький заборчик прозрачный... По моему Мордор войдёт в историю как первое ГЕТТО киева...

Согласен, что аренда это бизнес, но разве, разумная экономия затрат не является частью успешного бизнеса?

Да, я это имел в виду. Максимальная прибыль при минимальных затратах денег, времени, неровов.

Сегодня был возле Мордора.... Это Жесть товарищи.... ТРЦ прямо под домами... Между джвором и ТРЦ хлипенький заборчик прозрачный... По моему Мордор войдёт в историю как первое ГЕТТО киева...

В СмартПлазе ТРЦ прямо в домах. В одной из секций вход в МОП соседствует с выходом из Сельпо и кинотеатра с малолетними приезжими рагулями-нариками-алкашами из КПИ.

П.С. Разве Голосеево это не первое гетто Киева?