Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? - 2018

Цены более чем справедливые. При запретительных ставках по ипотеке, рост дохода, например, с 15к грн. до 30к грн. никак не отражается на цене на недвигу даже в среднесрочной перспективе. Потому что если с 15к чел жил от зп до зп, то с 30к он будет откладывать 300 баксов в месяц. Посчитайте сколько ему откладывать на несправедливо заниженную цену на, например, однушку в Эврике.

Влад, депозиты совсем не актуальны.

Базовый риск страны - 7.35% (в дол), все активы внутри априори рисковее и должны быть доходнее.

Нести риск за 3.5-4% годовых (чистыми) по долардепо - это значит работать себе в убыток.

Потому что доходность не отвечает риску и рано или поздно будет влет, что многие деполюди уже прочуствовали на себе и еще не раз прочуствуют.

Почему такие низкие ставки?
Потому что нездоровая ситуация когда снижаются обьемы кредитов. Некого кредитовать. Бизнеса не расширяются. Поэтому им не нужны кредиты. Это говорит о серьезной болезни экономики.

Аренда сейчас - нормальный бизнес именно изза низкого порога входа. Гривневые доходы подросли, а сбережения растаяли. И это замечательно. Может в этом году наконец-то встанут стройки и с рынка уйдет избыточное предложение квартир.

В остальном - имеет смысл вкладывать деньги только в зарубежные активы.
В Украине население нищает, олигархи растут сумашедшими темпами - по +30+50% в год после Евромайдана.

Эта ситуация говорит о несправедливом и нерациональном распределении в нашей экономике.

Но пока маем шо маем.

2019 год будет показателен - выборы и возможный дефолт. Там будем смотреть. Пока горизонт планирования - до года.

С таким жлоб ремонтом это около 40000$, т.е. 10% годовых.

Если это действительно так, то аренда по доходности выходит на первое место.
Депозиты сдулись. Что-то можно заработать на игре, держа гривнедепо и вовремя переходя в доллар, но надолго ли это? В конце можно и влететь.
Котлованы при неслабых рисках в основной массе приносят 10-15% годовых.

Если действительно эти варианты реально сдать за 9, то это самое лучшее вложение, плюс перспективы подорожания актива. Такая высокая рентабельность может объясняться только несправедливо заниженными относительно доходов ценами.

Вы знаете, на опыте начитавшись 3беки пытался пересдать 3к дороже, простой более 2-х месяцев, вложения в мебель. Сдал на 25% дороже, по итогу лучше бы жили старые арендаторы. С учётом простоя и вложений два года отбивать буду разницу в аренде. Я не верю что эти три варианта уйдут по 9000, один там приличный с бойлером и кондеем, уйдёт, но туда вложили 10 000 минимум.

Цены более чем справедливые. При запретительных ставках по ипотеке, рост дохода, например, с 15к грн. до 30к грн. никак не отражается на цене на недвигу даже в среднесрочной перспективе. Потому что если с 15к чел жил от зп до зп, то с 30к он будет откладывать 300 баксов в месяц. Посчитайте сколько ему откладывать на несправедливо заниженную цену на, например, однушку в Эврике.

Макс, все верно написали.

Не забываем так же, что цены аренды выполняют важную социальную роль мембраны - невидимого барьера от понаехов.


Очевидно что Киев - самый быстрорастущий город страны, в перспективе возможно единственный растущий.

Хоть Уну и говорит о спаде населения - но мы то знаем, сколько в каждом офисе, в каждом супермаркете, на каждом рынке людей с винницкой, донецкой, львовской, тернопольской и т.д пропиской, которые ни в одной статистике демографии Киева не отражаются, но создают спрос на жилье.

Оранжевый, не ты ли утверждал, что Круши дороже чем за 5000 грн не сдадутся? ))


Просто трешка, даже если она на ПОХе - это самый неликвид на рынке аренды.

Разменяй ее на две однушки и будет тебе счастье.

Влад, депозиты совсем не актуальны.

Базовый риск страны - 7.35% (в дол), все активы внутри априори рисковее и должны быть доходнее.

Нести риск за 3.5-4% годовых (чистыми) по долардепо - это значит работать себе в убыток.

Потому что доходность не отвечает риску и рано или поздно будет влет, что многие деполюди уже прочуствовали на себе и еще не раз прочуствуют.

Почему такие низкие ставки?
Потому что нездоровая ситуация когда снижаются обьемы кредитов. Некого кредитовать. Бизнеса не расширяются. Поэтому им не нужны кредиты. Это говорит о серьезной болезни экономики.

Аренда сейчас - нормальный бизнес именно изза низкого порога входа. Гривневые доходы подросли, а сбережения растаяли. И это замечательно. Может в этом году наконец-то встанут стройки и с рынка уйдет избыточное предложение квартир.

В остальном - имеет смысл вкладывать деньги только в зарубежные активы.
В Украине население нищает, олигархи растут сумашедшими темпами - по +30+50% в год после Евромайдана.

Эта ситуация говорит о несправедливом и нерациональном распределении в нашей экономике.

Но пока маем шо маем.

2019 год будет показателен - выборы и возможный дефолт. Там будем смотреть. Пока горизонт планирования - до года.

Стройки моментально не встанут, до конца года 28 000 квартир не сдадут как в 2017 но 20 000 сдадут. На фоне прекратившейся миграции, и депопуляции аренда провалится уже в июне этого года.

Базовый риск страны - 7.35% (в дол), все активы внутри априори рисковее и должны быть доходнее.

2019 год будет показателен - выборы и возможный дефолт. Там будем смотреть. Пока горизонт планирования - до года.

Если исходить из такого видения мира, тогда нужно фиксировать прибыль, не вкладываться в ремонт, а продавать построенное и выводить деньги.
Я же исхожу из того, что мы на дне, все будет хорошо, кто сейчас купил, будут через десять лет этим гордиться, как в свое гордились те, кто купил в 2000.

Потому что если с 15к чел жил от зп до зп, то с 30к он будет откладывать 300 баксов в месяц. Посчитайте сколько ему откладывать на несправедливо заниженную цену на, например, однушку в Эврике.

Я писал уже Сержику, что это примитивный подход. Если у всех почти в два раза поднялись доходы в долларах, повлияет ли это на цены продажи?

Потому что если с 15к чел жил от зп до зп, то с 30к он будет откладывать 300 баксов в месяц. Посчитайте сколько ему откладывать на несправедливо заниженную цену на, например, однушку в Эврике.

Я писал уже Сержику, что это примитивный подход. Если у всех почти в два раза поднялись доходы в долларах, повлияет ли это на цены продажи?

Не скоро. "Форточка возможностей" еще долго будет хлопать на украинских политических и экономических сквозняках.

Оранжевый, не ты ли утверждал, что Круши дороже чем за 5000 грн не сдадутся? ))


Просто трешка, даже если она на ПОХе - это самый неликвид на рынке аренды.

Разменяй ее на две однушки и будет тебе счастье.

Я повторюсь, "первая сдача" с новыми диванами, отличается от сдачи квартиры которой 2-3 и более лет. Отними амортизацию техники и мебели которые всё дороже.

Стройки моментально не встанут, до конца года 28 000 квартир не сдадут как в 2017 но 20 000 сдадут. На фоне прекратившейся миграции, и депопуляции аренда провалится уже в июне этого года.

Стройки замедлятся и замедлится выброс квартир, поэтому эффект от этих метров может растянутся на годы.
Второй фактор то, что все эти метры выкуплены (и большей частью для себя). Сливать их за бесценок никто не будет. Будут продавать годами. Это панельку можно быстро сдать в аренду, а в монолит нужно вложить немало денег и времени, поэтому или-или. Либо выставлять на продажу как есть, либо делать ремонт под аренду. Сделать ремонт, подубить его арендой и выставить на продажу это самый глупый сценарий.
Еще нужно учитывать, что многие заробитчане поехали с целью заработать на квартиру. Это в 90-ые уезжали с концами. Сейчас большинство рассчитывает вернуться.