Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
UA написав:Наследство, если оно явно не интересно под аренду или для собственного потребления, нужно продавать.
Можно продавать наследство. А что делать, если оно НЕПРОДАВАЕМО (по разным причинам - доки, состояние, локация и пр)?
в крупных городах продается все, что с документами, независимо от расположения и состояния.
Вопрос цены, но... был такой анекдот: Разговаривают две представительницы древнейшей профессии: -Ты в первый раз за деньги или по любви? -Та! Три рубля - разве деньги? Выходит, что по любви.
Вот и с этим как в анекдоте. Если продать за бесцень - это подарить. Причем вполне может быть так, что и за копейки не будет желающих, есть такие хаты в старом фонде, что ремонт в них будет стоить дороже покупки новостроя+ремонт. А вот подшаманить так, чтобы сдать за нижний порог аренды - как 2 пальца. Вот и вопрос - это надо продавать?
rjkz написав:Причем вполне может быть так, что и за копейки не будет желающих, есть такие хаты в старом фонде, что ремонт в них будет стоить дороже покупки новостроя+ремонт. А вот подшаманить так, чтобы сдать за нижний порог аренды - как 2 пальца. Вот и вопрос - это надо продавать?
Если подшаманить, то шансы на появление желающих приобрести прелесть также могут ощутимо вырасти.
UA написав:В то же время Эврика продавалась около 23 000 за 38 метров.
23 это цена была две недели на 8-ой дом в августе 15-ого. 10-13 дома такая однушка была 25-27. Там было много факторов. Курс, рассрочка. Еще нужно учесть, что их можно было купить если постоять в очереди с вечера, что не совсем свободная продажа. Сейчас они стоят около (более) 40.
Кроме того, в тот момент Аркада была в шаге от того,чтобы завалиться. Все решилось в духе 90-х.
В тот момент Аркада гнала по этажу в неделю и выставляла в продажу дома, в которых было построено несколько этажей, а в Патриотике сдавала дома досрочно. Это сейчас она близка к тому, чтобы завалиться. 15-16 было золотое время чтобы вскочить так, чтобы успеть выскочить, но все ждали продолжения банкета (обвала цен) и прозевали индикатор - существенное снижение ставок по депо, что, с одной стороны, снизило перспективу депозитов, с другой, обозначило стабилизацию и конец падения цен на недвижимость (дно).
rjkz написав: Кроме того, в тот момент Аркада была в шаге от того,чтобы завалиться. Все решилось в духе 90-х.
В тот момент Аркада гнала по этажу в неделю и выставляла в продажу дома, в которых было построено несколько этажей, а в Патриотике сдавала дома досрочно. Это сейчас она близка к тому, чтобы завалиться. 15-16 было золотое время чтобы вскочить так, чтобы успеть выскочить, но все ждали продолжения банкета (обвала цен) и прозевали индикатор - существенное снижение ставок по депо, что, с одной стороны, снизило перспективу депозитов, с другой, обозначило стабилизацию и конец падения цен на недвижимость (дно).
А можно больше подробностей про возможный завал Аркады ?
rjkz написав: Кроме того, в тот момент Аркада была в шаге от того,чтобы завалиться. Все решилось в духе 90-х.
В тот момент Аркада гнала по этажу в неделю и выставляла в продажу дома, в которых было построено несколько этажей, а в Патриотике сдавала дома досрочно. Это сейчас она близка к тому, чтобы завалиться. 15-16 было золотое время чтобы вскочить так, чтобы успеть выскочить, но все ждали продолжения банкета (обвала цен) и прозевали индикатор - существенное снижение ставок по депо, что, с одной стороны, снизило перспективу депозитов, с другой, обозначило стабилизацию и конец падения цен на недвижимость (дно).
А можно больше подробностей про возможный завал Аркады ?
У банка давным давно проблемы, он чудом выстрял в банкопад (возможно, чудо просто занесли кому нужно). А банк и застройщик прочно связаны
Faceless написав:У банка давным давно проблемы, он чудом выстрял в банкопад (возможно, чудо просто занесли кому нужно). А банк и застройщик прочно связаны
К моему удивлению на 1 декабря банк не нарушал ни один норматив
На 1 ноября он тоже ничего не нарушал.
Так же НБУ усилил спецнормативы к банкам занимающимся доверительным управлением, Аркада даже судился с НБУ но проиграл суд.
Хотя я понимаю что действия НБУ носят избирательный характер , например Мисто банк уже давно надо было-бы грохнуть, но его тянут за уши.
Vlad442 написав:23 это цена была две недели на 8-ой дом в августе 15-ого. 10-13 дома такая однушка была 25-27. Там было много факторов. Курс, рассрочка. Еще нужно учесть, что их можно было купить если постоять в очереди с вечера, что не совсем свободная продажа. Сейчас они стоят около (более) 40.
Кроме того, в тот момент Аркада была в шаге от того,чтобы завалиться. Все решилось в духе 90-х.
В тот момент Аркада гнала по этажу в неделю и выставляла в продажу дома, в которых было построено несколько этажей, а в Патриотике сдавала дома досрочно. Это сейчас она близка к тому, чтобы завалиться. 15-16 было золотое время чтобы вскочить так, чтобы успеть выскочить, но все ждали продолжения банкета (обвала цен) и прозевали индикатор - существенное снижение ставок по депо, что, с одной стороны, снизило перспективу депозитов, с другой, обозначило стабилизацию и конец падения цен на недвижимость (дно).
У Аркады был огромный финансовый разрыв. Она гнала этажи в невыкупленных домах, а там где все было продано стройки тормозились (фигли, все уже оплачено). Это про Патриотику. И на этом фоне они еще и Эврику начинают. Из информированных источников - у Аркады было очень непростое время в 2015-2016-м. На грани. Я не знаю точно за что, но президента Аркады таки завалили-же. Можно только догадываться.
J_P написав://///Выше приводился пример 1К за 16500 в в ОболСкае. Так вуот, самая дорогая однуха (когда я покупал свою 2К) стоила около 50К евро. Ну ремонт с обстановкой - еще 17К евро. А аренду зарядили 500 евро???? 100 евро в месяц аморт отчисления. Итого аренда без амортизации = 400х12/50Кх100= 9,6% годовых. Нехилый навар до такса. Очень мнного, как по мировым меркам. Когда арендные ставки упадут до 5,0% годовых без учета амортизации - все образумится. И тогда старому фонду придется туго...
Меня учили считать доходность аренды не от суммы, затраченной в своё время на приобретение недвижимости и на её ремонт, а от сегодняшней примерной стоимости объекта.
Вас правильно учили. Но есть два параметра, которые оценить на данный момент сложно пока квартира не продана: 1) Ремонт. Во сколько его оценить? Тот кто сделал его только что, оценивает не меньше затраченной суммы. Тот кто покупает квартиру на следующий день после окончания - может оценить и в 50% (например я, если увижу кафель за 300 гривен)))). 2) И как считать стоимость самой квартиры? Хорошо когда есть аналоги. Или статистика реальных сделок. А если дом недавно сдан и на вторичке вашей планировки нет? Далее о стоимости: - это сама сумма продажи? За минусом дополнительных временных налогов или нет? - даже если есть аналоги в соседнем доме, где ремонты закончились 3 года назад (в нашем примере - Малиновского 8 ) - то какой дисконт применить для оценки? Про этажность и вид из окон (а это около 10-15% цены при продаже и 2-3% при аренде) я вообще молчу. Поэтому при первой сдаче и малом (или полном отсутствии) аналогов на вторичке лучше ориентироваться на цену аренды исходя из мною приведенных расчетов. Это - психологический ограничитель снизу. А сверху - только рынок ... И если рынок в 2 раза превосходит средне разумный мировой уровень рентабельности - то: или аренда завышена или стоимость жилья/ремонта занижена. Ответ на этот вопрос даст время... Как и по депозитам в гривне )))))
rjkz написав:Если продать за бесцень - это подарить. Причем вполне может быть так, что и за копейки не будет желающих, есть такие хаты в старом фонде, что ремонт в них будет стоить дороже покупки новостроя+ремонт. А вот подшаманить так, чтобы сдать за нижний порог аренды - как 2 пальца. Вот и вопрос - это надо продавать?
Не надо продавать. Делюсь - стояло наследство, года полтора, совсем старый фонд, но место гуд. Давали за него так мало, что рука не поднялась продать. Подлампичили, креативненько так, как можно "осовременить" старый фонд. С первого показа забрали за очень дорого. Почти по той же цене сдается квартира, в полтора раза больше, в новом доме, в той же локации. До сих пор не понимаю причины.
antonivs3 написав:
