Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві
+Добавить тему
Ответить на тему
Следить за темой
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
UA писал(а):Наследство, если оно явно не интересно под аренду или для собственного потребления, нужно продавать.
Можно продавать наследство. А что делать, если оно НЕПРОДАВАЕМО (по разным причинам - доки, состояние, локация и пр)?
в крупных городах продается все, что с документами, независимо от расположения и состояния.
Вопрос цены, но... был такой анекдот: Разговаривают две представительницы древнейшей профессии: -Ты в первый раз за деньги или по любви? -Та! Три рубля - разве деньги? Выходит, что по любви.
Вот и с этим как в анекдоте. Если продать за бесцень - это подарить. Причем вполне может быть так, что и за копейки не будет желающих, есть такие хаты в старом фонде, что ремонт в них будет стоить дороже покупки новостроя+ремонт. А вот подшаманить так, чтобы сдать за нижний порог аренды - как 2 пальца. Вот и вопрос - это надо продавать?
rjkz писал(а):Причем вполне может быть так, что и за копейки не будет желающих, есть такие хаты в старом фонде, что ремонт в них будет стоить дороже покупки новостроя+ремонт. А вот подшаманить так, чтобы сдать за нижний порог аренды - как 2 пальца. Вот и вопрос - это надо продавать?
Если подшаманить, то шансы на появление желающих приобрести прелесть также могут ощутимо вырасти.
UA писал(а):В то же время Эврика продавалась около 23 000 за 38 метров.
23 это цена была две недели на 8-ой дом в августе 15-ого. 10-13 дома такая однушка была 25-27. Там было много факторов. Курс, рассрочка. Еще нужно учесть, что их можно было купить если постоять в очереди с вечера, что не совсем свободная продажа. Сейчас они стоят около (более) 40.
Кроме того, в тот момент Аркада была в шаге от того,чтобы завалиться. Все решилось в духе 90-х.
В тот момент Аркада гнала по этажу в неделю и выставляла в продажу дома, в которых было построено несколько этажей, а в Патриотике сдавала дома досрочно. Это сейчас она близка к тому, чтобы завалиться. 15-16 было золотое время чтобы вскочить так, чтобы успеть выскочить, но все ждали продолжения банкета (обвала цен) и прозевали индикатор - существенное снижение ставок по депо, что, с одной стороны, снизило перспективу депозитов, с другой, обозначило стабилизацию и конец падения цен на недвижимость (дно).
rjkz писал(а): Кроме того, в тот момент Аркада была в шаге от того,чтобы завалиться. Все решилось в духе 90-х.
В тот момент Аркада гнала по этажу в неделю и выставляла в продажу дома, в которых было построено несколько этажей, а в Патриотике сдавала дома досрочно. Это сейчас она близка к тому, чтобы завалиться. 15-16 было золотое время чтобы вскочить так, чтобы успеть выскочить, но все ждали продолжения банкета (обвала цен) и прозевали индикатор - существенное снижение ставок по депо, что, с одной стороны, снизило перспективу депозитов, с другой, обозначило стабилизацию и конец падения цен на недвижимость (дно).
А можно больше подробностей про возможный завал Аркады ?
rjkz писал(а): Кроме того, в тот момент Аркада была в шаге от того,чтобы завалиться. Все решилось в духе 90-х.
В тот момент Аркада гнала по этажу в неделю и выставляла в продажу дома, в которых было построено несколько этажей, а в Патриотике сдавала дома досрочно. Это сейчас она близка к тому, чтобы завалиться. 15-16 было золотое время чтобы вскочить так, чтобы успеть выскочить, но все ждали продолжения банкета (обвала цен) и прозевали индикатор - существенное снижение ставок по депо, что, с одной стороны, снизило перспективу депозитов, с другой, обозначило стабилизацию и конец падения цен на недвижимость (дно).
А можно больше подробностей про возможный завал Аркады ?
У банка давным давно проблемы, он чудом выстрял в банкопад (возможно, чудо просто занесли кому нужно). А банк и застройщик прочно связаны
Faceless писал(а):У банка давным давно проблемы, он чудом выстрял в банкопад (возможно, чудо просто занесли кому нужно). А банк и застройщик прочно связаны
К моему удивлению на 1 декабря банк не нарушал ни один норматив
На 1 ноября он тоже ничего не нарушал.
Так же НБУ усилил спецнормативы к банкам занимающимся доверительным управлением, Аркада даже судился с НБУ но проиграл суд.
Хотя я понимаю что действия НБУ носят избирательный характер , например Мисто банк уже давно надо было-бы грохнуть, но его тянут за уши.
Vlad442 писал(а):23 это цена была две недели на 8-ой дом в августе 15-ого. 10-13 дома такая однушка была 25-27. Там было много факторов. Курс, рассрочка. Еще нужно учесть, что их можно было купить если постоять в очереди с вечера, что не совсем свободная продажа. Сейчас они стоят около (более) 40.
Кроме того, в тот момент Аркада была в шаге от того,чтобы завалиться. Все решилось в духе 90-х.
В тот момент Аркада гнала по этажу в неделю и выставляла в продажу дома, в которых было построено несколько этажей, а в Патриотике сдавала дома досрочно. Это сейчас она близка к тому, чтобы завалиться. 15-16 было золотое время чтобы вскочить так, чтобы успеть выскочить, но все ждали продолжения банкета (обвала цен) и прозевали индикатор - существенное снижение ставок по депо, что, с одной стороны, снизило перспективу депозитов, с другой, обозначило стабилизацию и конец падения цен на недвижимость (дно).
У Аркады был огромный финансовый разрыв. Она гнала этажи в невыкупленных домах, а там где все было продано стройки тормозились (фигли, все уже оплачено). Это про Патриотику. И на этом фоне они еще и Эврику начинают. Из информированных источников - у Аркады было очень непростое время в 2015-2016-м. На грани. Я не знаю точно за что, но президента Аркады таки завалили-же. Можно только догадываться.
J_P писал(а)://///Выше приводился пример 1К за 16500 в в ОболСкае. Так вуот, самая дорогая однуха (когда я покупал свою 2К) стоила около 50К евро. Ну ремонт с обстановкой - еще 17К евро. А аренду зарядили 500 евро???? 100 евро в месяц аморт отчисления. Итого аренда без амортизации = 400х12/50Кх100= 9,6% годовых. Нехилый навар до такса. Очень мнного, как по мировым меркам. Когда арендные ставки упадут до 5,0% годовых без учета амортизации - все образумится. И тогда старому фонду придется туго...
Меня учили считать доходность аренды не от суммы, затраченной в своё время на приобретение недвижимости и на её ремонт, а от сегодняшней примерной стоимости объекта.
Вас правильно учили. Но есть два параметра, которые оценить на данный момент сложно пока квартира не продана: 1) Ремонт. Во сколько его оценить? Тот кто сделал его только что, оценивает не меньше затраченной суммы. Тот кто покупает квартиру на следующий день после окончания - может оценить и в 50% (например я, если увижу кафель за 300 гривен)))). 2) И как считать стоимость самой квартиры? Хорошо когда есть аналоги. Или статистика реальных сделок. А если дом недавно сдан и на вторичке вашей планировки нет? Далее о стоимости: - это сама сумма продажи? За минусом дополнительных временных налогов или нет? - даже если есть аналоги в соседнем доме, где ремонты закончились 3 года назад (в нашем примере - Малиновского 8 ) - то какой дисконт применить для оценки? Про этажность и вид из окон (а это около 10-15% цены при продаже и 2-3% при аренде) я вообще молчу. Поэтому при первой сдаче и малом (или полном отсутствии) аналогов на вторичке лучше ориентироваться на цену аренды исходя из мною приведенных расчетов. Это - психологический ограничитель снизу. А сверху - только рынок ... И если рынок в 2 раза превосходит средне разумный мировой уровень рентабельности - то: или аренда завышена или стоимость жилья/ремонта занижена. Ответ на этот вопрос даст время... Как и по депозитам в гривне )))))
rjkz писал(а):Если продать за бесцень - это подарить. Причем вполне может быть так, что и за копейки не будет желающих, есть такие хаты в старом фонде, что ремонт в них будет стоить дороже покупки новостроя+ремонт. А вот подшаманить так, чтобы сдать за нижний порог аренды - как 2 пальца. Вот и вопрос - это надо продавать?
Не надо продавать. Делюсь - стояло наследство, года полтора, совсем старый фонд, но место гуд. Давали за него так мало, что рука не поднялась продать. Подлампичили, креативненько так, как можно "осовременить" старый фонд. С первого показа забрали за очень дорого. Почти по той же цене сдается квартира, в полтора раза больше, в новом доме, в той же локации. До сих пор не понимаю причины.
antonivs3 писал(а):
