Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

[1]

А в чем заключается реконструкция района ?

не знаю как называется по науке, на сайте миськрады указаны места, где могут возводиться новые дома. Дом 2 этажа на 15-20 квартир, вокруг места валом, соток 40 наверное, орехи, яблоки, абрикосы... сараи, а это центр...

Аааа понял. Это называется ДПТ - детальный план территории

Я такой вариант тоже рассматриваю. По той-же причине (фиг кто купит).

четко представила кто снимет - все готовили под студентов (не бомжатник), а приличных людей. Высокие потолки, метровые стены. Одна комната была с 2 окнами, поставили перегородку из блокхауза (остался от старых строек) и с ватой внутри, получилась трешка, б/ушные двери под пинотекс, каждая комната закрывается на ключ. Поменяли окна, без фанатизма 2 камеры, плиточка с потолка до пола и на полу в с/у и кухне. Все чистельнико, без излишеств.
Купили 3 новых неубиваемых диванчика на местной фабрике. И добавили всякую мелочевку, типа зеркал, низ совковой стенки поставили на колеса, задули пинотексом... получилось душевно.
Цену заявили +50% от рекомендованой цены, прикинула если будут жить 3 студента, цена норм. Сдали в тот же день двум студентам, одну комнату они держат как кладовку, аккуратненькие, зимой африка, счет за коммуналку до 1000 грн, счастливые как слоны, ну и я тоже

А 85 аренд - это окупаемость ремонта в Вашем случае?

нет, мне давали за эту квартиру 85 ее аренд

ps: для чистоты описания - студенты не из Украины

Проводку, трубы, отопление, сантехнику меняли? Перепланировка, кроме одной перегородки (кстати, как перекрытия? Не прогнулись от допнагрузки?)?И если, все-таки не секрет, смета ремонта+мЁбель?

Кстати, если не секрет, можно подробности про этот случай?
за сколько ушел, "портрет" покупателя.

сдали, а не продали "окупится" за 85 сдач.
Хотела продать, доплатить и взять новострой, но давали просто неприлично мало.

То есть вы считаете 85 сдач от "неприлично мало"?

Это небольшое отступление от рыночной цены. вот непонятно только где же эта рыночная цена

ПС
Правило 100 аренд - это правило работает только, когда ситуация ну совсем не однозначная жёпки вокруг жим жим. В более менее стабильное время 150 аренд было совсем неплохо. Ну а в некоторых местах можео с лёгкостью и 300 увидеть, тк там где сто там, как правило, ну очень жим жим.

ППС
Сработало в цифрах тк не Киев.

Я-бы, наверное, тоже отдал без ремонта за 85 аренд. Ремонт в 15 аренд в очень старом фонде с деревянными перекрытиями - нереально, если не сдавать как есть+обойки (поверх старых).

Я-бы, наверное, тоже отдал без ремонта за 85 аренд. Ремонт в 15 аренд в очень старом фонде с деревянными перекрытиями - нереально, если не сдавать как есть+обойки (поверх старых).

Я б нет, это если без нужды. До 150 аренд х.. что отдам.

А в чем заключается реконструкция района ?

не знаю как называется по науке, на сайте миськрады указаны места, где могут возводиться новые дома. Дом 2 этажа на 15-20 квартир, вокруг места валом, соток 40 наверное, орехи, яблоки, абрикосы... сараи, а это центр...

Это областной центр с такими садами в историческом центре?
Не Полтава ли часом? Если не хотите писать тут название города - можно и в личку.

/////Выше приводился пример 1К за 16500 в в ОболСкае. Так вуот, самая дорогая однуха (когда я покупал свою 2К) стоила около 50К евро. Ну ремонт с обстановкой - еще 17К евро. А аренду зарядили 500 евро????
100 евро в месяц аморт отчисления. Итого аренда без амортизации = 400х12/50Кх100= 9,6% годовых. Нехилый навар до такса. Очень мнного, как по мировым меркам.
Когда арендные ставки упадут до 5,0% годовых без учета амортизации - все образумится.
И тогда старому фонду придется туго...

Меня учили считать доходность аренды не от суммы, затраченной в своё время на приобретение недвижимости и на её ремонт, а от сегодняшней примерной стоимости объекта.

Вас правильно учили. Но есть два параметра, которые оценить на данный момент сложно пока квартира не продана:
1) Ремонт. Во сколько его оценить? Тот кто сделал его только что, оценивает не меньше затраченной суммы. Тот кто покупает квартиру на следующий день после окончания - может оценить и в 50% (например я, если увижу кафель за 300 гривен)))).
2) И как считать стоимость самой квартиры? Хорошо когда есть аналоги. Или статистика реальных сделок. А если дом недавно сдан и на вторичке вашей планировки нет?
Далее о стоимости:
- это сама сумма продажи? За минусом дополнительных временных налогов или нет?
- даже если есть аналоги в соседнем доме, где ремонты закончились 3 года назад (в нашем примере - Малиновского 8 ) - то какой дисконт применить для оценки? Про этажность и вид из окон (а это около 10-15% цены при продаже и 2-3% при аренде) я вообще молчу.
Поэтому при первой сдаче и малом (или полном отсутствии) аналогов на вторичке лучше ориентироваться на цену аренды исходя из мною приведенных расчетов. Это - психологический ограничитель снизу. А сверху - только рынок ...
И если рынок в 2 раза превосходит средне разумный мировой уровень рентабельности - то: или аренда завышена или стоимость жилья/ремонта занижена.
Ответ на этот вопрос даст время...
Как и по депозитам в гривне )))))

премія за ризик висока

Я-бы, наверное, тоже отдал без ремонта за 85 аренд. Ремонт в 15 аренд в очень старом фонде с деревянными перекрытиями - нереально, если не сдавать как есть+обойки (поверх старых).

Я б нет, это если без нужды. До 150 аренд х.. что отдам.

Вы имели дело с ОЧЕНЬ старым фондом?

Я-бы, наверное, тоже отдал без ремонта за 85 аренд. Ремонт в 15 аренд в очень старом фонде с деревянными перекрытиями - нереально, если не сдавать как есть+обойки (поверх старых).

Я б нет, это если без нужды. До 150 аренд х.. что отдам.

Вы имели дело с ОЧЕНЬ старым фондом?

Максимально дома 70х годов.

Собственно мне не важен год постройки при условии генерации кэшфло. Сам бы с радостью приобрёл бы за вменяемые деньги объект в старом фонде в районе московской,старонаводницкой, цитадельной, лейпцигской, алмазова. Причём брал бы в хламину ушатаную. Так же был пример хрущ на бульв верх совета за 15 куе под ремонт. То есть почему бы и нет.

Я б нет, это если без нужды. До 150 аренд х.. что отдам.

Вы имели дело с ОЧЕНЬ старым фондом?

Максимально дома 70х годов.

Собственно мне не важен год постройки при условии генерации кэшфло. Сам бы с радостью приобрёл бы за вменяемые деньги объект в старом фонде в районе московской,старонаводницкой, цитадельной, лейпцигской, алмазова. Причём брал бы в хламину ушатаную. Так же был пример хрущ на бульв верх совета за 15 куе под ремонт. То есть почему бы и нет.

Так Вы таки не имели дело с на самом деле СТАРЫМ фондом.
К сожалению, мой объект не в той локации что Вас интересует.

https://kp.ua/economics/620048-kvartyrn ... -rabotauit
Думаю лобби девелоперов будет очень против.