Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

Сейчас в Чикаге ОП переехал на -1 этаж. Пол там сделали наливной. Рисунок - просто белый с какими-то вкраплениями. Выглядит - очень и очень. Весь офис сделан максимально бюджетно: бетонные стены и потолок, бетонные колонны. Панели под дерево, мебель какая-то (симпатичная). Спросил их кто вам все это ваяет? Сказали что какая-то итальянская дизайнерская контора. Оно и видно. Ничего лишнего и в то же время очень зачетно.

Нет фоток случайно?

Долярчик
не заморачивайся клей так, только для надежности потом по стыкам скотчем проклей

Поверху?

армированым

...сварными каркасами.

Долярчик
не заморачивайся клей так, только для надежности потом по стыкам скотчем проклей

Поверху?

двухсторонний скотч сначала приклеиваем стене, затем стыками попадаем в него

не, наоборот. Держим скотч, а стену монтируем на него. Так прочней получается, а если дом панельный, то можно не сваривать закладные. На скотче и надежней и сразу изоляция стыка.
Кирпичную кладку тоже можно без цемента на скотч, но там особая технология - один держит скотч, а второй должен бросать кирпичи с 5 метров так, чтобы они приклеивались на скотч в полете. Есть правда одна проблема - подсобники, которые скотч держат быстро заканчиваются.

а я все думаю кто эти люди с полными тачками в эпицентре?
теперь понял, это матерые лендлорды

корона не жмет?

Признавайтесь - Ваша фамилиё Герега?

rjkz
Что-то я запутался. Инвестируем в недвигу/станки/акции для получения ренты/ведения дела/дивидендов + основная стоимость актива.
Актуальная цена актива интересует, если хотим его продать.
Актуальная прибыль от актива интересует для оценки правильного его использования.

Привязки цена недвиги = 120 арендных плат условна, сейчас этот показатель имеет такой коэффициент.
Зная по сколько сдается объект, можем оценить или оправдана цена за него.
Но действует такая оценка строго сейчас, не через год или другое время.

Долярчик, тебе еще до лендлордской квартиры как до луны. Не заморачивайся

Кстати, обклеить газетами - хороший совет. Можно даже сверху газет обои и не клеить - будет лофт.

Когда-то в повале ЛИГИ (там кажется кафе было ихнее) вкатали старые газеты в полимерный прозрачный наливной пол - очень стильно и тематично получилось. На Шамрыло.

Сейчас в Чикаге ОП переехал на -1 этаж. Пол там сделали наливной. Рисунок - просто белый с какими-то вкраплениями. Выглядит - очень и очень. Весь офис сделан максимально бюджетно: бетонные стены и потолок, бетонные колонны. Панели под дерево, мебель какая-то (симпатичная). Спросил их кто вам все это ваяет? Сказали что какая-то итальянская дизайнерская контора. Оно и видно. Ничего лишнего и в то же время очень зачетно.

Макс, лучше Вам не знать насколько "бюджетен" белый декоративный наливной пол.
Хотел такой на венике сделать - неубиваемо, незатопляемо и очень стильно и легко убирается.

rjkz
Что-то я запутался. Инвестируем в недвигу/станки/акции для получения ренты/ведения дела/дивидендов + основная стоимость актива.
Актуальная цена актива интересует, если хотим его продать.
Актуальная прибыль от актива интересует для оценки правильного его использования.

Привязки цена недвиги = 120 арендных плат условна, сейчас этот показатель имеет такой коэффициент.
Зная по сколько сдается объект, можем оценить или оправдана цена за него.
Но действует такая оценка строго сейчас, не через год или другое время.

Текущая доходность - от текущей цены.
Если у человека депо и ставка неинтересна - он выходит из депо. Для наглядности.
У меня было по-разному. Сейчас самое умное в моей ситуации - продать объект проинвестированный в 2001 году. Останавливает ужасное качество нынешних новостроев. Был сегодня в Мисти Квитив....слышимость... Ылитный АППС просто само совершенство. Судя по всему, перегородки 10см газоблока, кто-то чихнул по диагонали этажом выше - можно пожелать здоровья. Я пока не уверен, но что-то пошел слух, что 3-ю очередь они решили делать без свай. 16 этажей.

Вы различаете доходность инвестиции и текущую доходность?
У меня сейчас 14% от инвестированных и 6,8% если отталкиваться от ценника сделки аналогичной квартиры в подъезде весной этого года.
Если Вы выгодно приобрели, то это не значит, что сдаете всю жизнь с доходностью от инвестированных средств, потому как и ценник объекта меняется. Я уж не говорю о том, что как-то надо и амортизацию учитывать, а некоторые еще и норовят комуналь в доходную часть пририсовать. Зачем себя обманывать?

Зачем вам текущий ценник обьекта? Только в случае если хотите продать.

Вы купили станок за Х денег. Какая разница вам- сейчас на моменте он стоит 2Х или 0.5Х, если все это время он успешно делает вам нужную деталь?

Вы вложились под 14%, а не под 6.8%. Вы же вложили 30куе, а тот кто купил весной в соседнем подьезде - вложил 60куе. Вот в этих +30куе и есть разница между вами.

Давайте вместе спросим - 120аредн в Днепре - это от текущей стоимости или от цены инвестирования?

Поймите, у вас ограниченное количество денег, и если вы вложили их под 14% - то это будет огромная разница от вложения их же под 7%.

ЗЫ: комуналь считать в доходную часть это бред, разве что есть субсидия ))

ЗЫЫ: с амортизацией чтото делать нужно, это факт, просто очень много вариантов как считать, каждый считает по своему. Да и от обьекта зависит.
В бабушкином хруще амортизация будет 0.01% (разве что починка сломавшегося холодильника Днепр или замена потекшей прокладки в кране, остальные ремонты производятся с помощью изоленты и проволочки). В модной хате в ЦП там только моральное устаревание будет 10% от цены ремонта в год. Посмотрите на «крутые» ремонты а-ля пшонка-стайл ющенковских времен - в них уже за большие деньги никто жить не захочет, хотя там натуральное дерево, паркет и т.д.
Так же зависит от качества проживающих, количества проживающих, частоты смены проживающих... вобщем, слишком индивидуально

Нерухомість сьогодні коштує одну ціну, вчора їншу, а назавтра може мати вже третю ціну.
Тому правильно рахувати інвестицію від точки входу-скільки коштувала інвестиція+скільки на неї витрачено до точки виходу-за скільки вдалося продати+скільки принесла.
Наприклад:
1.Купив котлован за 30 т. через півтори роки продав за 36.
Дохідність 20% або 13,5% річних.
2.Купив котлован за 30 т. через півтора роки почав робити ремонт і вклав ще 12 тис.доларів, а потім продав за 53.
Дохідність 10 тис.за 2 роки, або ті ж самі 13,5% річних, але вже з клопітом по ремонту і активним витрачанням свого часу і нервів.
3. Купив котлован за 30 т. ,зробив ремонт за 12 тис. і через 2,5 роки від купівлі котловану заселив арендарів за 300 у.е. на місяць чистими.
Через півтори року нова девальвація, підвищення комунальних послуг і чистими вже 180 у.е. на місяць виходить.
Розлютився від того та й виставив на продаж і ледве продав за 35 тис.
Витрачено 42 тис.
Прибуток від аренди 300*18=5400.
Продаж за 35.
Усього 40400.
Тобто втратив дуже багато сил і часу та й ще 1600 доларів за 3 роки.
І це я ще не рахував податок при продажі нерухомості в 5% і воєнний збір.
4.Все те ж саме як в 3 пункті, але квартиру після девальвації не став продавати, а продовжував здавати по 180 на місяць, ще через рік за 200,ще через рік за 250 і ще через рік знов за 300.
За 5-ть років здачі витратив на амортизацію 600 доларів.
Через 6 років вже повинно було робити деяку заміну побутової техніки і невеличку косметику, на той час ціни зросли, було вирішено продати, чим вкладатися далі, продав за 50 тис.

Рахуємо: Витрачено 42 тис.+ 600 на амортзацію за 6 років.
Прибуток від аренди:
300×18=5400
180×12=2160
200×12=2400
250×12=3000
300×12=3600
Усього:16560.
(50000+16560)-42600=13960 (прибуток за 8 років, починаючи з купівлі котловану) або 4% річних!

Це все, що вам потрібно знати про дохідність, яка може бути з нерухомості!

Тому не треба тішити себе ілюзіями про 100 чи 120 аренд, треба тільки розуміти, що здача нерухомості в аренду це тільки диверсифікація ризиків, порівняно ж з банківським депозитом у доларі-прибуток той же самий, але без головного болю з ремонтами і арендарями.

коллеги, кто на сколько собирается поднимать аренду в сентябре?
относительно прошлого сентября, разумеется

старым клиентам думаю +10% но пока чешу репу, посмотрю как доллар себя вести будет

Слабаки, я уже на 15 % поднял.

sinus
- щоб Ви порадили прчатківцю-лендлорду: взяти для здачі в оренду в новобудові однуху(35-40м2), чи однуху 45-50м2 і зробити з неї двуху?
- другий варіант, наче, вигідніший?(дорожче можна здати)
- тільки от, чи є попит на такі перероблені квартири?

п. с.
... в ідеалі - зробити з другого варіанту 2 окремих студії! - але, це вже трохи геморно при ремонті і при здачі...... ну і для "початківця" - цей гемор х2