Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

mortimer
Еще пара ваших вопросов:
Падение считается ни с того момента, как мы увидели падение цен, а с момента резкого падения количества сделок. И это - апрель 2008 (практически полное отсутствие), а не февраль 2007 (продолжало уменьшатся).
И все, что происходило после этого - можно называть только словом рынка нет. Вот где-то тут прочитал, что принято говорить, что в понедельник рынка нет (потому что у него выходной), хотя фактически здание стоит на месте (и ценники тоже где-то забили убрать)

Единственный несубъективный показатель доступный нам - стоимость аренды!!!

Очень быстрый метод оценки справедливой стоимости объекта при сбалансированом рынке: месячная арендная ставка *100. Достоверность такой оценки 80%

100 - это 7-8 лет окупаемости + аммортизация, риски, накладные расходы ...

А откуда цифра 100?
Где-то на форуме (не могу найти) встречал цифры 120-160 мес. аренд в зависимости от других факторов. Хотя, из своего опыта, 100 кажется более близкой к истине.

Есть несколько способов, но более всего нам подойдет:
- существование альтернативных вариантов инвестирования. Как правило, сравнивают с % по депозитам. +20-30% - это доп затраты по сдаче в аренду.

Я встречал на форуме и 200 месяцев. Это было тогда, когда ваш актив гарантировано рос в цене. Тогда продавцы добавляли к стоимости актива еще и доходы будущих периодов.
Обращаю Ваше внимание на слова "при сбалансированом рынке", т.е. более-менее постоянных ценах.
При ожидаемом снижении цен этот коэфф. будет ниже 100.

Ну нельзя же так. Не путайте коней и людей, как вы путаете коммерческую недвижимость с жилой.
Жилье покупают - потому что оно должно быть (!) у каждой уважающей себя семьи, а не потому, что каждая киевская семья должна что-нибудь сдаватьв аренду. С инвестиционной точки зрения покупку квартиры рассматривает малая часть тех кто его у нас покупает. Поэтому за сколько бы его не сдавали, цена формироваться будет только исходя из соотношения спроса и предложения на конкретный момент. В следующем посут буду доказывать свою точку зрения.

это совковый менталитет еще
в европах живут в съемных всю жизнь часть населения, и ничего, нормально все, в порядке вещей

а если окупаемость выше 7 лет на РН, то не стоит покупать, выгоднее просто снимать и не быть лохом, и инвестиции здесь совершенно не причем,
вот когда будет 7 лет окупаемость(справедливая цена), тогда вот и можно репу пачесать на счет покупки(если канечно гроши есть)

SSerg

Спасибо

Единственный несубъективный показатель доступный нам - стоимость аренды!!!

Очень быстрый метод оценки справедливой стоимости объекта при сбалансированом рынке: месячная арендная ставка *100. Достоверность такой оценки 80%

100 - это 7-8 лет окупаемости + аммортизация, риски, накладные расходы ...

А откуда цифра 100?
Где-то на форуме (не могу найти) встречал цифры 120-160 мес. аренд в зависимости от других факторов. Хотя, из своего опыта, 100 кажется более близкой к истине.

Как вы думаете, сколько % семей киевлян (по теме форума) от их общего количества должно было покупать квартиру с целью ее сдачи в аренду, чтобы их покупательско-инвестиционные предпочтения существенно влияли на стоимость на рынке? Что то не видно чтобы 1млн семей имело по 2 квартиры (в одной живут, вторую сдают). В основном все на работу ходят и с этого живут, а не с инветсирования в квартиры.
Я же писал уже, не путайте комерческую недвижимость с жилой. Метод оценки, безусловно, красив и прост. Но вся боль жизни в том, что просыте вещи редко бывают истиной. Поэтому и встречаются коэффициенты у одного в 100 месяцев аренды, у второго в 200. Просто каждому деньги с разным трудом достаются. Или, ну мы ж не будем здесь выводить бета коэффициенты для определения необходимой ставки дисконтирования, учитывающей риски проекта "покупка квартиры для сдачи в аренду" относительно общего тренда по таким проектам? Тем более, что даже если мы правильно его определим, на рынок это все равно не повлияет, потому что это рынок жилой недвижимости, а не коммерческой.

это совковый менталитет еще
в европах живут в съемных всю жизнь часть населения, и ничего, нормально все, в порядке вещей

а если окупаемость выше 7 лет на РН, то не стоит покупать, выгоднее просто снимать и не быть лохом, и инвестиции здесь совершенно не причем,
вот когда будет 7 лет окупаемость(справедливая цена), тогда вот и можно репу пачесать на счет покупки(если канечно гроши есть)

Менталитет заключается только в стабильности доходов населения, для съемной квартиры нужно иметь стабильный доход, который позволит оплачивать каждый месяц аренду. Собственное жилье такого не требует и даже без работы будет куда вернуться к себе домой.
...а по поводу практики накопления, с целью уменьшения рисков потери дохода, в СНГ и Украине регулярно всех бьют по рукам - НЕ НОСИТЕ ДЕНЬГИ В БАНК, только поверили люди снова жахнули...

Поэтому в Украине собственное жилье будет более ценно даже несмотря на неразумные экономические показатели его покупки.

Ну нельзя же так. Не путайте коней и людей, как вы путаете коммерческую недвижимость с жилой.
Жилье покупают - потому что оно должно быть (!) у каждой уважающей себя семьи, а не потому, что каждая киевская семья должна что-нибудь сдаватьв аренду. С инвестиционной точки зрения покупку квартиры рассматривает малая часть тех кто его у нас покупает. Поэтому за сколько бы его не сдавали, цена формироваться будет только исходя из соотношения спроса и предложения на конкретный момент. В следующем посут буду доказывать свою точку зрения.

это совковый менталитет еще
в европах живут в съемных всю жизнь часть населения, и ничего, нормально все, в порядке вещей

а если окупаемость выше 7 лет на РН, то не стоит покупать, выгоднее просто снимать и не быть лохом, и инвестиции здесь совершенно не причем,
вот когда будет 7 лет окупаемость(справедливая цена), тогда вот и можно репу пачесать на счет покупки(если канечно гроши есть)

ИМХО, не только в менталитете проблема, а и в отсутствии цивилизованного рынка аренды жилья, и, прежде всего, в правовом беспределе в стране и в данном сегменте в частности. На закон нет надежды ни у арендатора, ни у арендодателя.

это совковый менталитет еще
в европах живут в съемных всю жизнь часть населения, и ничего, нормально все, в порядке вещей

а если окупаемость выше 7 лет на РН, то не стоит покупать, выгоднее просто снимать и не быть лохом, и инвестиции здесь совершенно не причем,
вот когда будет 7 лет окупаемость(справедливая цена), тогда вот и можно репу пачесать на счет покупки(если канечно гроши есть)

Менталитет заключается только в стабильности доходов населения, для съемной квартиры нужно иметь стабильный доход, который позволит оплачивать каждый месяц аренду. Собственное жилье такого не требует и даже без работы будет куда вернуться к себе домой.
...а по поводу практики накопления, с целью уменьшения рисков потери дохода, в СНГ и Украине регулярно всех бьют по рукам - НЕ НОСИТЕ ДЕНЬГИ В БАНК, только поверили люди снова жахнули...

Поэтому в Украине собственное жилье будет более ценно даже несмотря на неразумные экономические показатели его покупки.

круто да
значит для съема хаты нужен стабильный доход
а для того шоб купить хату по космоценам не нужен что ли?
и при чем тут банки?

не дают покоя деньги народа?
все сбережения должны попасть на РН?

да нет, раскладываете по валютам золотам и спите спокойно

Единственный несубъективный показатель доступный нам - стоимость аренды!!!

Очень быстрый метод оценки справедливой стоимости объекта при сбалансированом рынке: месячная арендная ставка *100. Достоверность такой оценки 80%

100 - это 7-8 лет окупаемости + аммортизация, риски, накладные расходы ...

А откуда цифра 100?
Где-то на форуме (не могу найти) встречал цифры 120-160 мес. аренд в зависимости от других факторов. Хотя, из своего опыта, 100 кажется более близкой к истине.

Есть несколько способов, но более всего нам подойдет:
- существование альтернативных вариантов инвестирования. Как правило, сравнивают с % по депозитам. +20-30% - это доп затраты по сдаче в аренду.

Я встречал на форуме и 200 месяцев. Это было тогда, когда ваш актив гарантировано рос в цене. Тогда продавцы добавляли к стоимости актива еще и доходы будущих периодов.
Обращаю Ваше внимание на слова "при сбалансированом рынке", т.е. более-менее постоянных ценах.
При ожидаемом снижении цен этот коэфф. будет ниже 100.

Ребята, какое инвестирование? Мы не в Европе живем (образно), у нас 95% жителей квартиры покупали и покупают, чтобы в них жить. Одним хотением вы из потребителя инвестора не сделаете. потому что 95% - потребители. Перед тем как стать инвесторами, они должны свои базовые потребности удовлетворить. Вот такими постами вы выражаете мнение именно тех, которых до 5%. Но и толко, будет в расчетах погрешность в 5% на "украинских инвесторов".

Единственный несубъективный показатель доступный нам - стоимость аренды!!!

Очень быстрый метод оценки справедливой стоимости объекта при сбалансированом рынке: месячная арендная ставка *100. Достоверность такой оценки 80%

100 - это 7-8 лет окупаемости + аммортизация, риски, накладные расходы ...

А откуда цифра 100?
Где-то на форуме (не могу найти) встречал цифры 120-160 мес. аренд в зависимости от других факторов. Хотя, из своего опыта, 100 кажется более близкой к истине.

Как вы думаете, сколько % семей киевлян (по теме форума) от их общего количества должно было покупать квартиру с целью ее сдачи в аренду, чтобы их покупательско-инвестиционные предпочтения существенно влияли на стоимость на рынке? Что то не видно чтобы 1млн семей имело по 2 квартиры (в одной живут, вторую сдают). В основном все на работу ходят и с этого живут, а не с инветсирования в квартиры.
Я же писал уже, не путайте комерческую недвижимость с жилой. Метод оценки, безусловно, красив и прост. Но вся боль жизни в том, что просыте вещи редко бывают истиной. Поэтому и встречаются коэффициенты у одного в 100 месяцев аренды, у второго в 200. Просто каждому деньги с разным трудом достаются. Или, ну мы ж не будем здесь выводить бета коэффициенты для определения необходимой ставки дисконтирования, учитывающей риски проекта "покупка квартиры для сдачи в аренду" относительно общего тренда по таким проектам? Тем более, что даже если мы правильно его определим, на рынок это все равно не повлияет, потому что это рынок жилой недвижимости, а не коммерческой.

Уважаемый, не вводите всех в заблуждение словоблудием.
Мы коммерческую недвижимость не трогали.
Речь исключительно о жилой.

Постановка вопроса следующая:
Я хочу жить вот в этой конкретной квартире. Мне ее либо продают за X каких-то единиц или сдают в аренду за Y тех же единиц в месяц.
Как принять для себя выгодное решение в краткосрочной и долгосрочной перспективе.