Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

круто да
значит для съема хаты нужен стабильный доход
а для того шоб купить хату по космоценам не нужен что ли?
и при чем тут банки?

вопрос не в экономической сути, а в психологии народа...такая особенность многих и очень многих заработков, многие зарабатывают много в короткой перспективе, без надежды стабильного дохода в долгосрочной перспективе...и банки действительно не причем - деньги туда не носят, а вкладывают куда угодно, в т.ч. и в золото и в валюты, но если нет своего жилья - вначале покупают его а потом остальное...даже по космоценам

Андрей_В
О совковом менталитете.
Ну мы с вами в украине живем, значит и менталитет у нас совковый (я имею ввиду всех нас вместе, украинцев). Толко что вы чужой менталитет на наши реалии будете применять. Менталитет то - не поменяется. Поэтому и смысла принимать во расчет покупку квартиры украинцем как инвестицию - нет. Это потребление.
Блин, забудьте об показателях аренды для оценки жилих квартир. Это бред для оценки в Украине.

Блин, забудьте об показателях аренды для оценки жилих квартир. Это бред для оценки в Украине.

Да, давайте доверимся субъективным оценкам жертв комплекса наполеона

Единственный несубъективный показатель доступный нам - стоимость аренды!!!

Очень быстрый метод оценки справедливой стоимости объекта при сбалансированом рынке: месячная арендная ставка *100. Достоверность такой оценки 80%

100 - это 7-8 лет окупаемости + аммортизация, риски, накладные расходы ...

А откуда цифра 100?
Где-то на форуме (не могу найти) встречал цифры 120-160 мес. аренд в зависимости от других факторов. Хотя, из своего опыта, 100 кажется более близкой к истине.

Есть несколько способов, но более всего нам подойдет:
- существование альтернативных вариантов инвестирования. Как правило, сравнивают с % по депозитам. +20-30% - это доп затраты по сдаче в аренду.

Я встречал на форуме и 200 месяцев. Это было тогда, когда ваш актив гарантировано рос в цене. Тогда продавцы добавляли к стоимости актива еще и доходы будущих периодов.
Обращаю Ваше внимание на слова "при сбалансированом рынке", т.е. более-менее постоянных ценах.
При ожидаемом снижении цен этот коэфф. будет ниже 100.

Ребята, какое инвестирование? Мы не в Европе живем (образно), у нас 95% жителей квартиры покупали и покупают, чтобы в них жить. Одним хотением вы из потребителя инвестора не сделаете. потому что 95% - потребители. Перед тем как стать инвесторами, они должны свои базовые потребности удовлетворить. Вот такими постами вы выражаете мнение именно тех, которых до 5%. Но и толко, будет в расчетах погрешность в 5% на "украинских инвесторов".

Наверное 5% инвесторов с живими деньгами, а 95% потребителей без денег и в кредитной нагрузке?
Или как? Что мы сейчас имеем по факту?

SSerg
Так словоблудием то и не ввожу. В основном аргументы идут. Вы конечно, трогаете жилую, только для ее оценки применяете методы по оценке коммерческой недвижимости. Так что вам ее продадут (вашу конкретную квартиру) за 700 единиц/кв.м. в 2011 году, если такие единицы у вас будут. Вот и подумайте над своим решением.

SSerg
Так словоблудием то и не ввожу. В основном аргументы идут. Вы конечно, трогаете жилую, только для ее оценки применяете методы по оценке коммерческой недвижимости. Так что вам ее продадут (вашу конкретную квартиру) за 700 единиц/кв.м. в 2011 году, если такие единицы у вас будут. Вот и подумайте над своим решением.

ОК.
Словоблудием не занимаемся...
Повторю вопрос:

Я хочу жить вот в этой конкретной квартире. Мне ее либо продают за X каких-то единиц или сдают в аренду за Y тех же единиц в месяц.
Как принять для себя выгодное решение в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

SSerg
Так словоблудием то и не ввожу. В основном аргументы идут. Вы конечно, трогаете жилую, только для ее оценки применяете методы по оценке коммерческой недвижимости. Так что вам ее продадут (вашу конкретную квартиру) за 700 единиц/кв.м. в 2011 году, если такие единицы у вас будут. Вот и подумайте над своим решением.

Интересно кто вам денег даст кредита на 700 единиц/кв.м. при реальной стоимости в 350 долл.

Ссерг. Ответ прост. Вам ее сдадут за Х в месяц исходя их сравнительного метода оценки (по чем сдают такие квартиры рядом) или продадут за Игрек единиц исходя из сравнителного метода оценки. Потому что только до 5% тех кто будет вам сдавать будут относится к этому, как к инвестиционному решению и их мнение никого интересовать не будет.

Ну мы недавно только приватизацию еще не закончили. 80% всех кто живет сейчас в квартирах их никогда не покупали, а получали. Какие инвестиции и онные решения?

Да, а цена продажи будет определяться исходя из моего единственно-верного прогноза.
А на счет аренды не знаю, думаю будет ее колбасить в широких пределах, исходя из того как зарплаты будут платить в стране.

Андрей_В
О совковом менталитете.
Ну мы с вами в украине живем, значит и менталитет у нас совковый (я имею ввиду всех нас вместе, украинцев). Толко что вы чужой менталитет на наши реалии будете применять. Менталитет то - не поменяется. Поэтому и смысла принимать во расчет покупку квартиры украинцем как инвестицию - нет. Это потребление.
Блин, забудьте об показателях аренды для оценки жилих квартир. Это бред для оценки в Украине.

совковый менталитет у тех, кто уже в своих хатах живет

а те, кто собирается - молодежь, и у них нет совкового менталитета бо они даже не знают шо це таке, выращены уже в эпоху дикого капитализма

а на счет оценки, так других методов(справедливых) просто нет,
этот метод отражает платежеспособность, уровень доходов населения и состояние экономики данной страны

вот к примеру в европе срок окупаемости вбиваемый в проекты 10-12 лет
а у нас меньше
бо все зависит от ставок кредитования и ставок по депо, доходности по ОВГЗ, акциям и т.п.
отсюда все пляшет
если выгоднее получать %% от депо, акций и т.п., то не одна контора не станет засаживать бабки в бетон

а раз со стоимостью комнедвиги мы разобрались, то почему жилая недвига должна стоить дороже?
ведь в ком недвиге ремонт надо делать(а не как "после строителей") с самой сдачи, и текущий ремонт тоже, и земля под офисы отели дороже, бо в хороших местах

SSerg
Так словоблудием то и не ввожу. В основном аргументы идут. Вы конечно, трогаете жилую, только для ее оценки применяете методы по оценке коммерческой недвижимости. Так что вам ее продадут (вашу конкретную квартиру) за 700 единиц/кв.м. в 2011 году, если такие единицы у вас будут. Вот и подумайте над своим решением.

Интересно кто вам денег даст кредита на 700 единиц/кв.м. при реальной стоимости в 350 долл.

Ввот в том то и дело, что в апреле 2011 года все будут покупать за счет своих сбережений, а не кредитов. Поэтому никто мне ничего не даст.