Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

Так всюди ж є ризики?!

есть риски которыми вы можете управлять и риски в которых вы жертва. На застройщика и на цены вы никак не влияете, ищите варианты с управляемыми рисками.

В сегодняшней ситуации это безумство.
Тут смешались в кучу кредит, котлован и аренда. Это прокатывало в благополучные годы, сейчас оценить надежность застойщика это как оценивать шансы в покере.

золотые слова)

Це надто "впритик".

Так ото то пораховано все по мінімуму/впритик!
А якщо в задачі цифри скирди змінити з 350К на 450К - тоді вже набагато веселіше піде вирішення тієї задачки

Коли це ви в режимі ультраекономії встигли підсісти на Чівас?

А хто казав, що я на нього підсів, чи взагалі, пробував?
- просто запам'ятав, що він, як і чорна ікра - не дешевий!

В сегодняшней ситуации это безумство.
Тут смешались в кучу кредит, котлован и аренда. Это прокатывало в благополучные годы, сейчас оценить надежность застойщика это как оценивать шансы в покере.
Если покупать готовое с рентабельностью 8% в кредит под 10% без перспектив быстрого подорожания квартиры в гривне, это попадать на 2% в год и амортизацию квартиры. Внешне будет все хорошо, арендаторы гасят кредит и еще что-то остается на подновить ремонт, но ваш первый взнос в это время лежит мертвым грузом и не генерирует вам доход.

Так вся надія, що ціни за пів року посипляться і я візьму, майже, на дні - а через рік - півтора буде рОкета!(якраз, коли отримаю ключі)

Вы исходите из принципа "лучше плохой анализ, чем никакой", я считаю, что если нет возможности получить достоверный прогноз, лучше не тыкать пальцем в небо. Лучше отсутствие перевода и неопределенность, чем перевод, искажающий смысл.

Если моему анализу приписывать то, чего там нет, то он будет плохой - не спорю

Я, действительно, вижу прямую корреляцию между падением собираемости налогов и базы их начисления! Поэтому я об этом и написал.

А вот прямой корреляции с падением стоимости цены кв.м. и аренды - не вижу, это приписали мне вы, вероятно, пытаясь обесценить результаты моего труда, который противоречит "халве", которой вы кормите форумчан.

Воспринимайте макро-показатели, во-первых, НЕ как выпад против себя, а во-вторых, как предпосылки будущей динамики КРЖН (временной лаг я оцениваю в 1-2 квартала)

Віддавши всі(чи майже всі) кошти?
А далі сидіти з голою жо?
Без подушки безпеки?
І якщо, наприклад, буде отакий карантин, то що зразу лізти в петлю, чи виходити у вікно?

Ні, Флай, якщо б я так думав, як ти - то вже б знову прийшлось повертатись до тещі

как по мне один портфель инвестиций не должен превышать 30% сбережений, чтобы инфаркт не поймать если что.

Ну, інколи треба і ризикнути, але з розумом!

От що скажете про це, якщо умови задачі такі:
- є скирда 350К
- є котлован(або збудовано 1-2-3поверхи в надійного забудовника в нормальній локації ) - за 750К
- є іпотека під 10%річних

То, якщо зробити перший внесок 250К а решта 100К(подушка безпеки) розкидати на 12 місяців по ~ 8К на міс. і взяти в іпотеку 500К під 10% на 10р.?
Там щось виходить ~ 8К/міс платіж по іпотеці.
Тоді, коли за рік-півтора здадуть будинок, можна взяти споживчий кредит на ремонт. Гасити його "подушкою безпеки", витягуючи щомісяця з банку оті набиті помісячні стовпчики.
За 3 міс завершити ремонт і здати в оренду.
Ну а далі, вже орендарі будуть наповнювати вашу "подушку безпеки", або оплачувати вашу іпотеку(ще й має трохи лишатись на Чівас)

буде іпотека під 10%, тоді і візьмеш,
наразі це виглядає як чергова фентезі про Долярчкика - Володара Перснів

В сегодняшней ситуации это безумство.
Тут смешались в кучу кредит, котлован и аренда. Это прокатывало в благополучные годы, сейчас оценить надежность застойщика это как оценивать шансы в покере.
Если покупать готовое с рентабельностью 8% в кредит под 10% без перспектив быстрого подорожания квартиры в гривне, это попадать на 2% в год и амортизацию квартиры. Внешне будет все хорошо, арендаторы гасят кредит и еще что-то остается на подновить ремонт, но ваш первый взнос в это время лежит мертвым грузом и не генерирует вам доход.

Так вся надія, що ціни за пів року посипляться і я візьму, майже, на дні - а через рік - півтора буде рОкета!(якраз, коли отримаю ключі)

ти вже свій велосипедний кіоск відкрив, чи живеш надіями?

відкрив

Моя "самозайнятість" - вже відкрита, але торгівля(як я і думав) бажає кращого!
Але більше переймаюсь тим, щоб далі ще гірше не було!(бо є купа факторів, які передбачають ще більший спад торгівлі)
Тому, ці всі фінансові задачі, які я вище писав, буду розглядати тільки в кінці осені/початок зими!
А там побачимо - казав сліпий! ©

А вот прямой корреляции с падением стоимости цены кв.м. и аренды - не вижу

а я вижу, допустим вы хотите иметь 10% годовых с квартиры, смотрите почему сейчас рыночная аренда (например 6к) отнимаете 20% чтобы войти в рынок, получается 500 тыс грн точка входа в этот бизнес. Если цена недвижимости снизится до 500 тыс рынок аренды получит + одну квартиру за 5000 грн/мес

Воспринимайте макро-показатели, во-первых, НЕ как выпад против себя, а во-вторых, как предпосылки будущей динамики КРЖН (временной лаг я оцениваю в 1-2 квартала)

Что делать, исходя из этой информации? Без цифр глубины падения это бесполезные знания. Падение 2% это ни о чем, и перекроется даже упавшей арендой. Падение 30% это уже серьезно. Можно продавать менее доходные объекты со скидкой и ждать.
Какой уровень падения вы можете гарантировать?
Что делать с деньгами от продажи? Американская фонда? Матрас? Банк? Какой? В какой валюте?

А вот прямой корреляции с падением стоимости цены кв.м. и аренды - не вижу

а я вижу, допустим вы хотите иметь 10% годовых с квартиры, смотрите почему сейчас рыночная аренда (например 6к) отнимаете 20% чтобы войти в рынок, получается 500 тыс грн точка входа в этот бизнес. Если цена недвижимости снизится до 500 тыс рынок аренды получит + одну квартиру за 5000 грн/мес

Имелась в виду именно прямая корреляция (т.е. упала собираемость налогов на 38%, значит упала и цена аренды на 38%) - то, в чем меня пытался обвинить оппонент. Вот ее нет. А влияние макро-окружения - разумеется, есть.