Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?
+Добавить тему
Ответить на тему
Следить за темой
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Faceless писал(а):Если низкая ставка на 1 год - это действительно не интересно, а если на 5 лет - а такие предложения есть - уже намного интереснее. Пять лет в наших условиях немало, за это время кредит заметно обесценится, доходы номинально вырастут. Плавающая ставка, конечно, не добавляет уверенности в завтрашнем дне, но, имхо, можно и не ждать предложений с фиксированной ставкой на длительный срок. Возьмем к примеру банальную однушку, бюджетную, готовую/вторичку, это около 50 куе. Нужно около 15к своих денег. Кредит в гривне примерно на 1млн. На период фиксированной ставки это платёж порядка 10000 грн в мес. Примерно столько же, сколько стоит аренда такой же. Тому, кто снимает такую 1к, и у кого есть эти 15к, может быть смысл взять ее в кредит, платить те же деньги, но за свое. Он мог бы эти же 5 лет ещё снимать, за это время аренда в гривне вырастет, т.е 600к грн за это время - это минимум, что он отдал бы лендлорду. Так он отдаст их в счёт кредита, пусть и большая часть уйдёт на проценты, но не вся. Да, через 5 лет ставка, вероятно, будет выше, платёж соответственно тоже. Но есть немалая вероятность, что резкого роста ставок не будет, ну вырастет платёж на 25-30%, но к тому времени вырастут и номинально доходы, скорее всего не меньше. Итого, смысл есть. Если брать не для себя, а например сдавать, то скорее всего аренда как раз будет покрывать платежи первое время, потом будет выше, чем платежи, а лет через 10 у вас уже будет и квартира и почти выплаченный кредит, смешной по сравнению с ее стоимостью в грн. Это, конечно, не гарантия, но вполне вероятный сценарий. Желающих так сделать в том же Киеве будет немало, 15куе в заначке есть у многих
А какая на сегодня фиксированная ставка на 5 лет? Минфиновские 5-летние бумаги размещаются не дешевле 9%. Прибавим маржу банков - те самые 4%, и уже вообще не вкусно.
Аннуитетный платеж при кредите 1 млн грн на 15 лет со ставкой 13% составляет 12650 грн, что выше стоимости аренды соответствующей квартиры на 30%.
Теперь вернемся к портрету заемщика. 15к то у многих есть. Но у кого есть 15к, но нет 50к? Тоже, вероятно, у многих, а вот "качество" этого сегмента - сразу снижается.
Да, это, очевидно, бережливые и ответственные люди. Но с низкими доходами. А для банка это большой риск, особенно с учетом плавающей ставки.
В чем беда с новым продуктом Привата: аннуитетный платеж 1-го года при кредите 1 млн грн на 15 лет - "всего" 10750. И, казалось бы, можно аппрувить его всем людям с доходом на уровне 20к. Но не тут то было - банк должен оценить риски не на 1 год вперед, а на все 15 лет. Ведь если ставка прыгнет до 15%, то 10750 превращаются в 14000. А если до 20% (что тоже более, чем возможно) - вообще до 17550...
При этом в кризис не растут даже гривневые доходы населения - доказано и 2009-2008, и 2014-2015. А тогда еще и девальвации были сильными. Если сейчас отделаемся спуском до 30, то гривневые доходы населения не просто не вырастут, а упадут (собственно, уже).
Так что туманно все пока с ипотекой. Для фиксированной на 5 лет ставки 10% предпосылок нет. Разве только выдать под это дело целевые программы рефинансирования. Но у такого решения будут свои проблемы, и на него вряд ли пойдут
TRW00 писал(а): Спрашивал его: едь обратно в Киев ... будешь жить как король. Внятного ответа я так и не получил...
Неработающую жену и 2 детей тут конечно тянуть так же просто как в Киеве не получиться. Перед переездом в Киеве у меня было 2500, в Англии сейчас около 3800 Долл чистыми. У жены соотношение ещё лучше. Кроме цен на покупку недвиги никаких неудобств по сравнению с Киевом не испытываем. ПС. Прилетел в пятницу в Киев, ностальгия по королевской жизни уже прошла
Richi писал(а):Если Вы расцениваете недвижимость, как покупку для проживания, то стоит оценивать как крупную покупку. Если Вы расцениваете это как бизнес - покупка (вложение денег) для дальнейшей сдачи в аренду (чтобы генерила деньги), то Вы опять мимо. Пожалуйста, ответьте, сколько денег в % приносит недвижимость от вложенных?
Повторю по-другому. Не стоит ставить квартиру для жизни в один ряд с обычными покупками, типа телевизора или машины, потому что это предмет первой необходимости. Человек должен где-то жить. Либо платить аренду, либо покупать свое.
7-8% годовых.
Ок, тогда и я Вам объясню иначе. Оба варианта (для жизни и для бизнеса) в одном флаконе. На примере акций какой-то компании. Акции компании Х стоили 100$ за акцию при дивидендной доходности 7$ в год. Если Вы их купили, то получаете 7% годовых. Из-за кризиса, акции упали до 50$, я их купил и для меня 7$ уже составляет 14% годовых. И Вы и я имеем одни акции (квартиры) и получаем одинаковые дивиденды (аренду), только вот Вы 7% годовых, а я 15%. Этот пример показывает, что Важна точка входа и в зависимости от этого будет меняться результат. С недвижимостью, ещё сложнее (для Вас) т.к. по акция и я, и Вы получаем одинаково. Если же Вы купите недвижимость сейчас, а я потом дешевле, то у меня будет куда двигаться по аренде, а для Вас это будет невыносимая боль. Вы это понимаете и надеетесь на то, что цены будут падать не так быстро и не так глубоко, что аренда будет перекрывать это падение. И это было бы так, если бы данный спор состоялся в конце, а не в начале цикла падения. Справедливости ради, надо сказать, что у Вас есть преимущество – уже есть готовый объект, с арендаторами и Вы просто катитесь по накатанной колее. Падение в 40% для Вас невыносимо даже в мыслях т.к. понимаете, что арендой такой падение не перекрыть в обозримом будущем.
Вы живете в реальности, где падение на 30% неизбежно и исходя из этой перспективы смотрите на жизнь. Тогда логично, зачем покупать сейчас, если завтра будет в полтора раза дешевле. А если не подешевеет на 30%?
Faceless писал(а):Если низкая ставка на 1 год - это действительно не интересно, а если на 5 лет - а такие предложения есть - уже намного интереснее. Пять лет в наших условиях немало, за это время кредит заметно обесценится, доходы номинально вырастут. Плавающая ставка, конечно, не добавляет уверенности в завтрашнем дне, но, имхо, можно и не ждать предложений с фиксированной ставкой на длительный срок. Возьмем к примеру банальную однушку, бюджетную, готовую/вторичку, это около 50 куе. Нужно около 15к своих денег. Кредит в гривне примерно на 1млн. На период фиксированной ставки это платёж порядка 10000 грн в мес. Примерно столько же, сколько стоит аренда такой же. Тому, кто снимает такую 1к, и у кого есть эти 15к, может быть смысл взять ее в кредит, платить те же деньги, но за свое. Он мог бы эти же 5 лет ещё снимать, за это время аренда в гривне вырастет, т.е 600к грн за это время - это минимум, что он отдал бы лендлорду. Так он отдаст их в счёт кредита, пусть и большая часть уйдёт на проценты, но не вся. Да, через 5 лет ставка, вероятно, будет выше, платёж соответственно тоже. Но есть немалая вероятность, что резкого роста ставок не будет, ну вырастет платёж на 25-30%, но к тому времени вырастут и номинально доходы, скорее всего не меньше. Итого, смысл есть. Если брать не для себя, а например сдавать, то скорее всего аренда как раз будет покрывать платежи первое время, потом будет выше, чем платежи, а лет через 10 у вас уже будет и квартира и почти выплаченный кредит, смешной по сравнению с ее стоимостью в грн. Это, конечно, не гарантия, но вполне вероятный сценарий. Желающих так сделать в том же Киеве будет немало, 15куе в заначке есть у многих
А какая на сегодня фиксированная ставка на 5 лет? Минфиновские 5-летние бумаги размещаются не дешевле 9%. Прибавим маржу банков - те самые 4%, и уже вообще не вкусно.
Аннуитетный платеж при кредите 1 млн грн на 15 лет со ставкой 13% составляет 12650 грн, что выше стоимости аренды соответствующей квартиры на 30%.
Теперь вернемся к портрету заемщика. 15к то у многих есть. Но у кого есть 15к, но нет 50к? Тоже, вероятно, у многих, а вот "качество" этого сегмента - сразу снижается.
Да, это, очевидно, бережливые и ответственные люди. Но с низкими доходами. А для банка это большой риск, особенно с учетом плавающей ставки.
В чем беда с новым продуктом Привата: аннуитетный платеж 1-го года при кредите 1 млн грн на 15 лет - "всего" 10750. И, казалось бы, можно аппрувить его всем людям с доходом на уровне 20к. Но не тут то было - банк должен оценить риски не на 1 год вперед, а на все 15 лет. Ведь если ставка прыгнет до 15%, то 10750 превращаются в 14000. А если до 20% (что тоже более, чем возможно) - вообще до 17550...
При этом в кризис не растут даже гривневые доходы населения - доказано и 2009-2008, и 2014-2015. А тогда еще и девальвации были сильными. Если сейчас отделаемся спуском до 30, то гривневые доходы населения не просто не вырастут, а упадут (собственно, уже).
Так что туманно все пока с ипотекой. Для фиксированной на 5 лет ставки 10% предпосылок нет. Разве только выдать под это дело целевые программы рефинансирования. Но у такого решения будут свои проблемы, и на него вряд ли пойдут
Ты заметил что он не может подсчитать что 5 лет под 10% годовых , это является 50% за 5 лет?
Правекс заявляет, что даёт 10% на 5 лет при 40% первый взнос оплаты сразу , и комиссия от суммы 3%.
Но фиг поймёшь как и кому он даёт , говорят что только депутату даст или тому кто белый доход от 40к грн.
И на собеседование когда идти надо в салон красоты потрать 40к грн чтобы выглядеть блондинкой.
proftpd66 писал(а):рассрочка, которая работает уже с 2015 года, в 0% кредит на 18-24 месяц или 36 месяцев, и даже без привязки к курсу или с привязкой к курсу. Дефакто кредит в долларах.
то есть: 3 года под 0% (пускай в долларах, но через 3 лет курс может быть 19-24), против 5 лет под 50% (10% готовых + 0.5%-0.9% страховка)
и еще 3%-10% скидка при рассрочке этой
Майже всюди розтермінування прив'язують до доляра, а де НЕ прив'язують - то там треба зразу заплатити 50%, а швидше, то всі 70%! Так що ті варіанти можуть бути цікаві лише тоді, коли є цікавий варіант нерухомості і треба взяти ВЖЕ, а гроші підзависли на пару місяців на нерозривних депо!
Faceless писал(а):Если низкая ставка на 1 год - это действительно не интересно, а если на 5 лет - а такие предложения есть - уже намного интереснее. Пять лет в наших условиях немало, за это время кредит заметно обесценится, доходы номинально вырастут. Плавающая ставка, конечно, не добавляет уверенности в завтрашнем дне, но, имхо, можно и не ждать предложений с фиксированной ставкой на длительный срок. Возьмем к примеру банальную однушку, бюджетную, готовую/вторичку, это около 50 куе.
Должны быть 3 условия: 1) Низкая ФИКСИРОВАННАЯ ставка - ее нет 2) Возможность досрочного погашения - исключено. Как они будут отбивать низкий процент первого года? 3) Низкий порог входа. Этот параметр регулирует количество желающих. Вам могут дать ипотеку и под нулевой процент, а на второй год задрать до 40% и при этом у Вас нет путей отхода т.к. запрещено досрочное погашение. А они так и сделают. Поэтому Ваши примеры с расчётами не имеют смысла. Не возможно вывести точный результат при плавающих параметрах.
proftpd66 писал(а):Если Вы перестали писать про рынок и капитулировали, то кто Вам доктор?
власть переходит к другим партиям .
я устал вычленять зерна в потоках говнофлуда и оффтопа теоретических аналитиков причем пишется кромешный бред людьми, понятия не имеющими о недвижимости и абсолютно не имеющими отношения к этому рынку причем всех кто к ней имеет не задумываясь именуют растишками, невзирая на их прогнозы театр абсурда бл
Пишите Вы , а мы послушаем почитаем . Можете аудио конференцию.
Какой Ваш портфель ? Что продаете, что покупаете ? Что по чем ?
Присоединяюсь, с удовольствием прочту такую инсайдерскую, малодоступную инфу. Недавно его коллега заявил что у него в обороте бывало более 10-ти квартир и минимальный срок на перепродажу вообще фантастический - 2 месяца. Но это речь шла о благословенных временах накачки Украины спекулятивными деньгами.
Richi писал(а):3) Низкий порог входа. Этот параметр регулирует количество желающих. Вам могут дать ипотеку и под нулевой процент, а на второй год задрать до 40% и при этом у Вас нет путей отхода т.к. запрещено досрочное погашение. А они так и сделают.
Кстати, именно это привело к большому количеству мусора в ипотечных портфелях американских банков в 2005-2008-м.
В последние годы жизни пузыря, выдавали уже самым бедным под около-нулевые начальные ставки, только чтобы затянуть в кредит. А как только ставка поднималась, большинство выпадало в NPL в первые же полгода
Faceless писал(а):Если низкая ставка на 1 год - это действительно не интересно, а если на 5 лет - а такие предложения есть - уже намного интереснее. Пять лет в наших условиях немало, за это время кредит заметно обесценится, доходы номинально вырастут.
