Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

balambas писал(а)...
Да. стоимость оперделяет банк и размер страхования. Но в договоре страхования не будет написано %% за 3 месяца

А я не говорил о том, что в договоре страхования прописывается, что страхуется на суму кредита и суму процентов. Конечно в договоре указывается конкретная сумма. Я говорил о том, как расчитывается эта сума, и почему могут увеличится платежи по страхованию ипотеки.

Завдяки суперечкам на цьому форумі , мало по малу мені стає яснішою ситуація на РН .
Не буду скривати , що в листопаді2008-березні 2009 ситуація для мене була не дуже ясною .
1 Ціни падали в валюті досить серьозно
2 ( саме найгірше ) кількість угод прямувало до 0 набагато швидше ніж опускалась ціна
Для мене було неясно , як так сталося що в одим-два місяці населення практично відмовилось купувати житло . Тоді якихось нормальних пояснень в мене не було . На сьогодні є .

Що стається коли ціна на товар опускається При нормальному ринку кількість угод росте . Чому тоді це не спрацювало в Україні . Пояснення як не дивно дуже просте .
У нас так і сталося . Як тільки люди побачили різке падіння цін , дуже багато з них захотіли покращити своє становище , але так як особливих заощаджень не було ( ми ж не можемо рахувати наявність якихось 100 000 -200 000 гривень сумою яка може допомогти вирішити житлову проблему ) , то багато з них прийняли досить логічне рішення , яке складалось з трьох кроків
1 Продам своє житло
2 Докладу ту суму що в мене є
3 Куплю більше житло
Якраз на третьому кроці всіх і чекав облом . Так як власниками житла в Україні є населення - приблизно 1 000 млн кв м і міфічні спекулянти + будівельники - 10-20 млн кв м , то ніхто не зміг зробити крок 3 . Будівельники не продавали дешево бо їм підпирала собівартість , спекулянти на те і спекулянти щоб продавати на максимумі і купувати на мінімумі , от і вийшло що продавати люди згоджувались тільки після того як знаходили щось цікаве для покупки , а цікаве шукали і не знаходили всі . Ви ж розумієте що для того щоб хтось виграв , обовязково повинен хтось програти , а так як виграти хотіли всі , той програвших не було .

В общем ВИТАС вам поверил. и баламбас.

то что logika назвал budivelnik на вы хоть и с маленькой буквы - это уже прогресс.
Я особо никому не верю. Просто приятно за budivelnik , который занимается любимым делом,воспитывает своих парней (я уверен патриотами этой страны),обеспечивает работой людей, платит налоги , занимается спонсорством и ведет себя на этом форуме порядочно.И некоторых теоретиков по жизни "делает" эффектно и красиво.Ничего личного.Просто объективно со стороны.

Для знатока БОРТНИЧЕЙ:
1.В Бортничах этих запахов НИКОГДА небыло, они больше беспокоят пр. Бажана(начало) особенно в ночное время. А сама станция хоть и называется Бортнической, но находится намного ближе к м. Харьковская чем к Бортничам
2.чтобы иметь дачу в Бортничах тебе нужно будет продать три квартиры в Киеве...
НЕ ТУПИ - ПРОТИВНО ЧИТАТЬ ТУПОСТЬ

oleg888
Просьба быть немного сдержанней.

С ув. Модератор

Завдяки суперечкам на цьому форумі , мало по малу мені стає яснішою ситуація на РН .
Не буду скривати , що в листопаді2008-березні 2009 ситуація для мене була не дуже ясною .
1 Ціни падали в валюті досить серьозно
2 ( саме найгірше ) кількість угод прямувало до 0 набагато швидше ніж опускалась ціна
Для мене було неясно , як так сталося що в одим-два місяці населення практично відмовилось купувати житло . Тоді якихось нормальних пояснень в мене не було . На сьогодні є .

Що стається коли ціна на товар опускається При нормальному ринку кількість угод росте . Чому тоді це не спрацювало в Україні . Пояснення як не дивно дуже просте .
У нас так і сталося . Як тільки люди побачили різке падіння цін , дуже багато з них захотіли покращити своє становище , але так як особливих заощаджень не було ( ми ж не можемо рахувати наявність якихось 100 000 -200 000 гривень сумою яка може допомогти вирішити житлову проблему ) , то багато з них прийняли досить логічне рішення , яке складалось з трьох кроків
1 Продам своє житло
2 Докладу ту суму що в мене є
3 Куплю більше житло
Якраз на третьому кроці всіх і чекав облом . Так як власниками житла в Україні є населення - приблизно 1 000 млн кв м і міфічні спекулянти + будівельники - 10-20 млн кв м , то ніхто не зміг зробити крок 3 . Будівельники не продавали дешево бо їм підпирала собівартість , спекулянти на те і спекулянти щоб продавати на максимумі і купувати на мінімумі , от і вийшло що продавати люди згоджувались тільки після того як знаходили щось цікаве для покупки , а цікаве шукали і не знаходили всі . Ви ж розумієте що для того щоб хтось виграв , обовязково повинен хтось програти , а так як виграти хотіли всі , той програвших не було .

В общем ВИТАС вам поверил. и баламбас.

то что logika назвал budivelnik на вы хоть и с маленькой буквы - это уже прогресс.
Я особо никому не верю. Просто приятно за budivelnik , который занимается любимым делом,воспитывает своих парней (я уверен патриотами этой страны),обеспечивает работой людей, платит налоги , занимается спонсорством и ведет себя на этом форуме порядочно.И некоторых теоретиков по жизни "делает" эффектно и красиво.Ничего личного.Просто объективно со стороны.

Как таму у Крылова? "За что Кукушка хвалит Петуха?"


Что касается будивельника - то у него правильная стратегия - не держать больших товарных запасов под будеттокадорожание, и продавать на 15% дешевле чем хотят владельцы хрущеб рядом, с прибылью для себя.
Полностью одобряю
Если бы такой дорогой пошло большинство - цена была бы уже адекватной, но пока вижу только будивельника и Киевгорстрой (и то не по всем объектам). Если все пойдет хорошо - такие ребята съедят будеттокадорожателей .
С мойет точки зрения он игнорит ряд факторов, но в принципе сильной неадекватностью пока не грешил
Что он игнорит:
- жилье не стало менее нужным, просто денег таких у покупателей нет и не будет в 3-5 летней перспективе; может хватит на небольшой откат вверх, но этот откат застваит многих продавцов "принять цену" и сожрет немногих платежеспособных, но выжидающих, покупателей за 2-3 месяца. Потом снова будет падение. В реальности все у кого есть деньги на покупку - покупают уже сейчас, так что на то, что этот всплеск даст новый тренд надеяться не стоит.
- адекватный уровень цен на жилье = капитализация аренды + 10-30% (сейчас это у нас где-то 600 у.е. за метр в Киеве, но не более). Кто готов ждать - дождется, но в некоторых странах ждать приходится более 10 лет, арендуя жилье (Токио - 10 лет падения к норме). Природа рынка жилья такова, что к этому уровню рынок падает раз в 10-15 лет, у нас последний раз было в 2000 - 2001м, по плану должно было быть к 2012 -2015, но кризис спутал планы.
- что количество сделок в Киеве в 2009 году в месяц около 400 (250 по вторичке плюс 100 по первичке), а только по причине естетсвенной смерти обитателей в Киеве освобождается 1600 квартир в месяц.

Но повторюсь, в любом случае стратегия будивельника продавать немного дешевле, чем альтернативная вторичка - выигрышная и для него (быстрый кэш, возможность работать с прибылью) и для покупателя, так как те, кто высталяет "базовую" для него цену - остаются при метрах и без денег Соотвтетсвенно давит цену вниз.

Завдяки суперечкам на цьому форумі , мало по малу мені стає яснішою ситуація на РН .
Не буду скривати , що в листопаді2008-березні 2009 ситуація для мене була не дуже ясною .
1 Ціни падали в валюті досить серьозно
2 ( саме найгірше ) кількість угод прямувало до 0 набагато швидше ніж опускалась ціна
Для мене було неясно , як так сталося що в одим-два місяці населення практично відмовилось купувати житло . Тоді якихось нормальних пояснень в мене не було . На сьогодні є .

Що стається коли ціна на товар опускається При нормальному ринку кількість угод росте . Чому тоді це не спрацювало в Україні . Пояснення як не дивно дуже просте .
У нас так і сталося . Як тільки люди побачили різке падіння цін , дуже багато з них захотіли покращити своє становище , але так як особливих заощаджень не було ( ми ж не можемо рахувати наявність якихось 100 000 -200 000 гривень сумою яка може допомогти вирішити житлову проблему ) , то багато з них прийняли досить логічне рішення , яке складалось з трьох кроків
1 Продам своє житло
2 Докладу ту суму що в мене є
3 Куплю більше житло
Якраз на третьому кроці всіх і чекав облом . Так як власниками житла в Україні є населення - приблизно 1 000 млн кв м і міфічні спекулянти + будівельники - 10-20 млн кв м , то ніхто не зміг зробити крок 3 . Будівельники не продавали дешево бо їм підпирала собівартість , спекулянти на те і спекулянти щоб продавати на максимумі і купувати на мінімумі , от і вийшло що продавати люди згоджувались тільки після того як знаходили щось цікаве для покупки , а цікаве шукали і не знаходили всі . Ви ж розумієте що для того щоб хтось виграв , обовязково повинен хтось програти , а так як виграти хотіли всі , той програвших не було .

В общем ВИТАС вам поверил. и баламбас.

то что logika назвал budivelnik на вы хоть и с маленькой буквы - это уже прогресс.
Я особо никому не верю. Просто приятно за budivelnik , который занимается любимым делом,воспитывает своих парней (я уверен патриотами этой страны),обеспечивает работой людей, платит налоги , занимается спонсорством и ведет себя на этом форуме порядочно.И некоторых теоретиков по жизни "делает" эффектно и красиво.Ничего личного.Просто объективно со стороны.

Как таму у Крылова? "За что Кукушка хвалит Петуха?"


Что касается будивельника - то у него правильная стратегия - не держать больших товарных запасов под будеттокадорожание, и продавать на 15% дешевле чем хотят владельцы хрущеб рядом, с прибылью для себя.
Полностью одобряю
Если бы такой дорогой пошло большинство - цена была бы уже адекватной, но пока вижу только будивельника и Киевгорстрой (и то не по всем объектам). Если все пойдет хорошо - такие ребята съедят будеттокадорожателей .
С мойет точки зрения он игнорит ряд факторов, но в принципе сильной неадекватностью пока не грешил
Что он игнорит:
- жилье не стало менее нужным, просто денег таких у покупателей нет и не будет в 3-5 летней перспективе; может хватит на небольшой откат вверх, но этот откат застваит многих продавцов "принять цену" и сожрет немногих платежеспособных, но выжидающих, покупателей за 2-3 месяца. Потом снова будет падение. В реальности все у кого есть деньги на покупку - покупают уже сейчас, так что на то, что этот всплеск даст новый тренд надеяться не стоит.
- адекватный уровень цен на жилье = капитализация аренды + 10-30% (сейчас это у нас где-то 600 у.е. за метр в Киеве, но не более). Кто готов ждать - дождется, но в некоторых странах ждать приходится более 10 лет, арендуя жилье (Токио - 10 лет падения к норме). Природа рынка жилья такова, что к этому уровню рынок падает раз в 10-15 лет, у нас последний раз было в 2000 - 2001м, по плану должно было быть к 2012 -2015, но кризис спутал планы.
- что количество сделок в Киеве в 2009 году в месяц около 400 (250 по вторичке плюс 100 по первичке), а только по причине естетсвенной смерти обитателей в Киеве освобождается 1600 квартир в месяц.

Но повторюсь, в любом случае стратегия будивельника продавать немного дешевле, чем альтернативная вторичка - выигрышная и для него (быстрый кэш, возможность работать с прибылью) и для покупателя, так как те, кто высталяет "базовую" для него цену - остаются при метрах и без денег Соотвтетсвенно давит цену вниз.

А Вы чьих будете? Эксперт? Аналитик? В какой сфере специализируетесь? Практик или теоретик?

ВИТУС
- в сфере IT консалтинга специализируюсь
- ну еще имею практический опыт консалтинга по бюджетированию - помогал товарищу выстроить бюджетирование в Excel для конторы на 500 человек и 3 завода - начиная от плана продаж, заканчивая плановым балансом, плановым ОФР, прогнозом налогов успешно все сделали, работало, пока товарища не перекупили.

в сфере недвижимости - остановил операцию родителей по продаже в 2007-м хаты в харьокве и покупки в ипотеку в 3 раза дороже квартиры в Киеве.
Снимаю различное жилье с 2003 года
Скоро буду покупать, еще пол-года поднатужиться, и даже нынишние цены на 2-шки или трешки потяну, но есть варианты - хочется все-таки дом, не люблю жить в многоэтажке.

[quote="lebon"][quote="Первый"]
Ваше мнение о цене кв.м. в новострое города Киеве понятно, а какая правильная цена в новострое расположеных в перечисленных городах?[/quote]

Бортничи - это не город, и мое очень скромное мнение: там вообще жить нельзя. Дачу - может быть, но не жить. Жадность должна иметь предел !
Вишневое - как квартиры на Окружной (Киев) минус 5%.
Далекие пригороды типа Боярки ит.д. не могу оценивать, никогда там не был. И не планирую, в принципе ...[/quote]

О, да мы с претензией. Как то напомнило "ЗА МКАДом жизни нет".
По Вашей логике получается если в среднем по Киеву цена 300-350 дол за квадрат, то в Дарницком районе (Бортнычи) того же Киева должны еще доплачивать за честь отдать Вам квартиру, а дальном пригороде Боярке должны отдаться в рабство. Интересное мировозрение.

С февраля 2010 года должны вступить в силу новые правила ипотечного страхования, согласно которым страхование ипотеки станет обязательным, а стоимость полисов вырастет как минимум в два раза, пишет газета "Дело".

Нововведение затрагивает интересы сотен тысяч украинских заемщиков: по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, на 1 октября 2009 года в Украине только заемщиками-физлицами заключено около 450 тыс. договоров ипотечного кредитования.

Не страховалось только 10-15%

В конце прошлой недели Госфинуслуг обнародовала проект постановления Кабмина "Об утверждении порядка и правил обязательного страхования предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, повреждения или порчи".

"Законодательство требует обязательного страхования предмета ипотеки, и мы всего лишь привели подзаконный акт в соответствие с требованиями", - объяснил "ДЕЛУ" глава Госфинуслуг Виктор Суслов. По его словам, постановление, после обсуждения и согласований, может вступить в силу уже с февраля 2010 года.

Обязательное страхование предмета ипотеки было закреплено законом "Об ипотеке" еще с 2003 года, но до сих пор Госфинуслуг и Кабмином не был разработан соответствующий подзаконный акт. В итоге пока что страхование предмета ипотеки - все еще добровольный вид страхования, хотя большинство ипотекодателей вынуждены были покупать полисы и до этого, так как практически все кредиторы требуют наличия страховки, ссылаясь на обязательность страхования залога. "Этого требуют не все банки, некоторые обходятся без полисов, решая вопрос защиты залогов другими способами, например, повышением кредитной ставки. На сегодня не защищены полисами страхования как минимум 10-15% ипотечных кредитов", - рассказывает заместитель гендиректора Лиги страховых организаций Украины Александр Залетов.

Новые правила всех проблем не решат

Страховщики появление такого документа восприняли в основном благосклонно. "Новые правила и порядок обязательного страхования предмета ипотеки были приняты для того, чтобы упорядочить этот вид страхования: унифицировать правила страхования, тарифы и условия выплат. А то, что такой документ появился сегодня, связано скорее всего с проблемами в этом вопросе, возникшими в кризисный период", - объясняет гендиректор страховой компании "QBE Украина" Олег Сосновский.

Вместе с тем некоторые участники рынка считают, что нововведение Госфинуслуг не только не решит проблем страховщиков, но и усугубит их. "Во-первых, потому, что любые обязательные виды страхования очень "неповоротливы" и изменить тарифы по ним в связи с изменениями конъюнктуры рынка проблематично. Во-вторых, компаниям придется платить за новую лицензию по этому виду страхования", - утверждает Александр Залетов.

Кроме того, в новых правилах не прописаны многие важные моменты. "Этот документ не дает ни четкого определения того, какой должна быть страховая сумма, ни того, кому страховщик должен выплачивать деньги - заемщику или банку", - говорит зампредседателя правления страховой компании "Аска" Елена Мошаро.

50 млн. грн. "добавки"

Ни страховщики, ни регулятор не скрывают: введение обязательного ипотечного страхования ударит в первую очередь по ипотекодателям - как по новым, так и по старым, потому что подавляющее большинство таких договоров страхования заключается всего на год. "Если сегодня многие страхуют ипотеку только от одного риска, например пожара, по минимальным тарифам, то уже новые договоры, заключенные после вступления в силу постановления Кабмина, будут учитывать весь перечень рисков, а значит, увеличится и цена таких полисов", - объясняет Елена Мошаро. По ее оценкам, если сегодня в среднем тариф по ипотечному страхованию колеблется от 0,1 до 0,2% от страховой суммы, то в будущем он может повыситься до 0,4-0,5%. При этом отказаться от какого-либо риска клиент уже не сможет, а вот получить выплату по довольно "расплывчатым" правилам будет по-прежнему проблематично. "Ведение обязательного страхования предмета ипотеки пролоббировано страховщиками, так как выгодно в первую очередь им, а не заемщикам", - признает Виктор Суслов.

По оценкам Александра Залетова, на данный момент общий объем рынка страхования предметов ипотеки составляет 35-40 млн. грн. Если же учесть, что страховать ипотеку придется всем без исключения, да еще и по цене, в два раза превышающей действующие тарифы, объемы собранных компаниями премий по ипотечному страхованию возрастут до 80-90 млн. грн.

источник: Дело

banker.ua

Более полный текс

Пример доходов/расходов для сравнения и исследования темы:

Cколько стоит один приезжий ''киевлянин''. Часть 4 – ''разное'' и обязательства – 118 гривен в день

Продолжение финансового стриптиза. Итак, обязательства у каждого человека свои. Например, у меня есть сын от прошлого брака, он живет в Берлине, и ежемесячно я стараюсь перечислять ему некоторую сумму – до кризиса это было стабильно 100 евро, сейчас – от 800 до 1000 гривен, в зависимости от моих возможностей. В октябре месяце это было 800 гривен.

Кроме того, у меня есть мама, она живет в Донецке, и ее пенсии явно не хватает на жизнь. Время от времени я отсылаю ей переводом или привожу некоторые суммы. Я не очень хороший сын, но единственный. Деньги отсылаю нерегулярно, но в октябре месяце вместе с оплатой за телеграфный перевод эта сумма составила 314 грн.

Кроме того, в октябре я внес 2000 гривен, чтобы пополнить кредитную карту. Это долги за августовскую поездку в Кыргызстан с сыном, которая обошлась мне примерно в $1000, а может и больше, поскольку расходы я тогда не записывал.)

Итого по статье "обязательства" – 3114 грн. в месяц.

Теперь другая интересная графа – "разное"

Что крайне возмутительно в этих расходах – это стрижка за 90 гривен. Совершенно ужасная стрижка и совершено ужасная парикмахерская на Героев Сталинграда возле "Сильпо". Да-да, она называется "Салон красоты". Работа заключалась в том, чтобы снять 5 см моих длинных волос. Продолжительность – 10 минут. получилось ур**, даже голову не намочили, я не говорю чтобы помыть и расчесать. В "черном списке" короче такая сфера услуг.

Далее, на лекарства я потратил 8,80, это два пакетика фервекса, которые растворил и выпил на работе в конце октября. Плохо себя чувствовал, видимо. Батарейки для диктофона стоили мне 8 гривен за 4 штуки, 2 из них еще живы до сих пор.

182 грн. 50 коп. в октябре я потратил на книги. Я купил книгу Бориса Мозолевского "Скифський степ" (тот самый археолог, который нашел знаменитую пектораль) через интернет за 160 грн. с доставкой. Чтением очень доволен, проглотил за день, всем рекомендую. За 22 гривны на Петровке я купил биографию Будды Шакьямуни в изложении американского профессора. Очень полезная для меня книга, хотя взгляд на вещи у профессора довольно примитивный.

180 грн. я потратил на услуги веб-дизайнера, который создал для меня и моего компаньона страничку моего нового микробизнеса, о чем не жалею ни капельки, расходы уже окупились.

Еще 80 грн. я потратил на что-то, о чем мои записи умалчивают. На самом деле не помню, но раз это записано в графе разное, то значит оно туда и относится.

Итого – получается, что разных обязательств у меня на 118 гривен в день. Еще раз повторюсь, что обязательства у каждого человека свои, но у каждого как правило есть родители, дети и какие-то долги и кредиты. Так что я со своими расходами тут не одинок.

http://blogs.pravda.com.ua/authors/ihelzon/4b0bb0c1e6fa9/

Если приведенная раскладка доходов/расходов характерна для Киева, то соответствующая цена на жилье - 1000 у.е. за м2 после выхода из кризиса, но не более 1200. А кризисная должна быть 500 - 600.