Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

Народ, а як буде виглядати майбутне бєтона під оренду, коли стануть зрозумілі тенденції до пришвидшеної депопуляції?

Коли це буде обговорбватись не в окремих колах, а на кухнях:

- тіпа такого, уявляєш, в тому році в 1 класс було 30 дітей, а в цьому році 15, і на наступний рік можливо буде 10... а далі прірва...

Это проблема, которую трудно недооценивать, но во многом это уже произошло. В частности поэтому при уровне доходов, сопоставимом с 13-ым годом, мы не видим на рынке цен 13-ого года. Будут ли стоять пустые стояки квартир в облцентрах? Вряд ли. Посмотрите на ЗУ. Депопуляция там идет десятилетиями, но цены показывают не худшую динамику, чем Киев или какая-нибудь Москва.
Текущая достаточно высокая доходность недвиги меня вполне устраивает и нивелирует эти риски. Если к тому времени, как квартиры будут раздавать бесплатно, мои окупятся полностью арендой это будет зрада, чи перемога?

10куе ціна кавалірки в Києві,
14 Куе ціна 1к в ближньом передмісті Києва,
30куе 1к в Києві, навіть вторинка
до 100 куе за 2к або 3к в Києві

вище 100 куе тре думати як інвестувати в активи закордоном (напр., фондовий ринок...)

На фондовий можна і з каваліркою заходити... Повно активів, які плататять від 5% до 8% дивів в уе, і ще не вище піків 2019 року.

Так що нах той бєтон... Коли на нього вже ціни впадуть, га

Народ, а як буде виглядати майбутне бєтона під оренду, коли стануть зрозумілі тенденції до пришвидшеної депопуляції?

Коли це буде обговорбватись не в окремих колах, а на кухнях:

- тіпа такого, уявляєш, в тому році в 1 класс було 30 дітей, а в цьому році 15, і на наступний рік можливо буде 10... а далі прірва...

Это проблема, которую трудно недооценивать, но во многом это уже произошло. В частности поэтому при уровне доходов, сопоставимом с 13-ым годом, мы не видим на рынке цен 13-ого года. Будут ли стоять пустые стояки квартир в облцентрах? Вряд ли. Посмотрите на ЗУ. Депопуляция там идет десятилетиями, но цены показывают не худшую динамику, чем Киев или какая-нибудь Москва.
Текущая достаточно высокая доходность недвиги меня вполне устраивает и нивелирует эти риски. Если к тому времени, как квартиры будут раздавать бесплатно, мои окупятся полностью арендой это будет зрада, чи перемога?

ЗУ - повна .опа. Цінник на нерухомість високий, а оренда вниз. Повно бажаючих зняти хату в центрі за 4-5-6 тис. і здаючі за таку сумму таки є.

Зрада, чи перемога - кому як?! Поки укр.лендлордів не поімелі податками, а це точно буде - то перемога... )))

в Києві вряд чи найближчі 5..10 років,
а потім відкриєм ринок робочої сили для узбеків та іншої Азії та Африки.

Проблема не в рабочей силе, а в рабочих местах. В глобальном мире государства, которые проигрывают конкуренцию, теряют и население, и рабочие места. Мерседесу проще построить завод в Польше или России, чем разбираться с местными князьками. В этом плане я не знаю, есть будущее у Украины, или нет. После Майданов была уверенность, что есть. Сейчас возникают большие сомнения.
Я уже рекомендовал тут книгу https://flibusta.is/b/432412/read
Когда появится ипотека, вырастут цены, рентабельность аренды снизится ниже 5%, планирую начать частично выходить из недвиги.

Глупо считать доходность не в валюте доходов. Если арендные платежи платятся в гривне - нужно считать в гривне. Классика.

Доходность это процент. Текущие платежи (хоть в тугриках) делятся на текущую стоимость в этой же валюте. Совершенно неважно в чем считать.

Это доморощенный подход, свидетельствующий о легкомыслии многих лендлордов. Хороший тому пример, кстати - Долярчик, сначала купивший, а затем начавший задавать правильные вопросы.

На самом же деле корректно оценивать кэшфло с аренды не к текущей стоимости актива в тугриках, а к фактически понесенной сумме инвестиций в твердой валюте. В инвестиционной математике есть прекрасный показатель, это описывающий - IRR, который в дополнение к другому прекрасному показателю, чистой приведенной стоимости, NPV показывает реальную отдачу на инвестированные деньги, а не эфемерную текущую доходность неликвидного актива.

Вероятно, что непонимание этих различий и формирует "ветренность" в отношении окна входа. Покупать сейчас - значит замораживать ликвидность в преддверии нескольких неурожайных годов аренды. Покупать на дне рынка - инвестировать в будущий рост кэшло от аренды.

Рылам и сэйлзам эти тонкости ни к чему - им важна комиссия/процент за сделку (поэтому их риторика не вызывает удивления). А вот лорду следовало бы ориентироваться, потому что неверное решение о покупке может самым радикальным образом повлиять на всю экономику проекта, уменьшив пресловутую "доходность" с ожидаемых 6% до фактических 2%...

PS: с тем же, что аренда - социально значимая услуга, в которую лучше грязными чиновничьими ручонками в надежде чем-то поживиться не лезть, согласен

Вероятно, что непонимание этих различий и формирует "ветренность" в отношении окна входа. Покупать сейчас - значит замораживать ликвидность в преддверии нескольких неурожайных годов аренды. Покупать на дне рынка - инвестировать в будущий рост кэшло от аренды.

Так здешние лендлорды, в большинстве своем, вкладывались в недвигу на дне или в особо удачные варианты не на дне.
Основной вопрос по поводу "окна входа" это что сейчас дно или не дно? Последняя возможность запрыгнуть в последний вагон, или выпрыгнуть из поезда, который летит под откос.

Так здешние лендлорды, в большинстве своем, вкладывались в недвигу на дне или в особо удачные варианты не на дне.

Ошибка выжившего - пока рынок их не наказал (дно не обновлено), пока пишут. Лорды, начавшие в 2010-2013 гг тоже думали, что на дне зашли. Я так понимаю, из старожилов лендлордизма здесь пишет только Конг. Но у него другой бизнес - не аренда, а нерыночный захват имущественных прав (который он тактично называет "сложными юридическими сделками).

Основной вопрос по поводу "окна входа" это что сейчас дно или не дно?

Вам, и правда, непонятна судьба арендных доходов ближайших 2-3 лет? А ведь первые годы вследствие дисконтирования гораздо важнее последующих для возврата инвестиций!

Последняя возможность запрыгнуть в последний вагон, или выпрыгнуть из поезда, который летит под откос.

Гиперболизировано и одно, и второе. Рынок цикличен, нет никаких последних вагонов. Это не очень удачная аналогия. Скорее инструмент воздействия на неустойчивую психику в руках загонях...

Так здешние лендлорды, в большинстве своем, вкладывались в недвигу на дне или в особо удачные варианты не на дне.

Ошибка выжившего - пока рынок их не наказал (дно не обновлено), пока пишут. Лорды, начавшие в 2010-2013 гг тоже думали, что на дне зашли.

По поводу захода в 2009 - я считаю, что эта инвестиция в плюс. Выше инфляции доллара и тем более подматрасного доллара. Сейчас эта квартира стоит на 15% дешевле того, что покупал, но аренда за 11 лет принесла немало (из них почти 4 года по высоким ставкам).
Давайте подумаем про другое, что было бы, если бы я тогда положил деньги на депозит в Дельту? В Приват? В первом случае сильно потерял бы, во втором немного выиграл. Лотерея.
Недвижимость это консервативное вложение. Тут приоритет не много заработать, а в худшем раскладе мало потерять.

Вам, и правда, непонятна судьба арендных доходов ближайших 2-3 лет? А ведь первые годы вследствие дисконтирования гораздо важнее последующих для возврата инвестиций!

Все с ними будет хорошо.

Ошибка выжившего - пока рынок их не наказал (дно не обновлено), пока пишут.

это про 2к за 200куе на Минской?