Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
zРадио написав:...... В 2015-м в Киеве арендные доходы в долларах рухнули, но рухнули в целом и долларовые расходы на жизнь в Киеве - потому что рухнули долларовые доходы киевлян. В этом смысле лендлорд, живущий в Киеве, не пострадал, или пострадал незначительно. ..
"...Профессор, в ваши расчеты вкралась ошибочка - дважды два вовсе не пять..." ))) При всем уважении к вашим постам (не все разделяю, но понимаю логику мышления), "не пострадали" или "пострадали незначительно" только бюджетные лендлорды, которые тратили всю арендную гривну на выживание. Те же, кому аренда приносила 1000...2000 евро и более - "пострадали" конкретно. Так как их расходы как минимум на 80% привязаны к тому же евро...
А мне показалось, что я доступно и полно описал, о ком речь Тех, чьи "расходы как минимум на 80% привязаны к евро" там нет. Я говорил совсем о других лордах и совсем о другой мотивации - если человек вложил деньги, и его не волнует их возврат, а важна лишь гарантия получения небольших, но стабильных доходов в местной валюте, там и 20% привязанных к евро расходов в общих тратах не будет )
airmax78 написав:Цены 2013го КАН уже оставил позади. Бодро идет к ценникам 2008го.
Ухахах. И после этих перлов ты еще отрицаешь, что являешься унылой растишкой
Сейчас не очень в теме,что на РН Киева. Посмотрел про Республику,что посоветуете еще посмотреть для ознакомления с трендом?
О Республике: 2 тыс.дол., 73 штуки за 35 квадратов, сайт показывает 1600,все равно - нелепо Напомнило жесткое немецкое. Ведь,насколько правильно понял: 1.Окраина. 2.Метро такое себе, до метро также,ну скажем не впритык. 3.Газоблоки, не в теме, но психологически - оно не комильфо 3.Центральное отопление, ну это беда Киева вероятно,хотя у меня в старенькой квартире Еврореконструкция - 53.5 кв.м. - сейчас вот приходит - 1 тыс.грн.,считаю не так много. 4. 2-70 высота,это нонсенс для класса комфорт и для цены более чем в 1 тыс.дол. 5.Ну и возвращаемся к цене, достаточно близко к условно европейской, при всех наших непонятках - смотрится нелепо. 6.Не в курсе насчет предполагаемой аренды,посмотрел просто ЛУН,,итак 35 кв.м., явно малометражка,пусть даже по 1600 - 56 штук,плюс ремонт, все равно, даже если по скромному те же 73-80 тыс.дол. (это если не считать по 2 штуки как автор ролика указывает,а по 1600),мебель ведь еще ,ТВ дешевенький, стиралка хлипкая и т.п. 7.Итак, аренда нашел -хотелки около 350 дол. в этом ЖК, во-первых ,это хотелки, во-вторых окупаемость в районе 20 лет,для штамповки ,пусть и комфорт в пригороде по сути,- не факт, что цена удержится, а тем более если девальвация почти неизбежная случится, никто ни в гривне, ни в долларах платить больше не станет,скорее наоборот может случиться. 8.Ну этажность -так себе, как для окраины могли и по 5 этажей с лифтом сделать
Итак ,первый ролик,который я просмотрел про ЖК Киева свидетельствует о явном перегреве рынка. Что еще посоветуете просмотреть ?
Внутренняя территория-учитывая локацию,скинули с барского плеча немножко ауры,может поэтому народ ведется,то что для новых проектов во многих странах - правило,для нас экзотика, и мы как на стелянное,хоть и красивое ожерелье глазами туземцев смотрим.
Ну и это, 20 лет окупаемости,учитывая страновые риски, учитывая так себе локацию, учитывая неясное будущее нашего РН, в частности рынка аренды, учитывая простои, в данной локации практически неминуемые в особо крупном размере, и при теперешних хотелках, учитывая затраты на возобновление,элементарная косметика,ремонт техники и т.п. - слишком жирно.
С другой стороны: -предложение на рынке падает -коррупционные аппетиты за землю наверное только возросли,плюс надбавка за "общественность" -стройматериалы растут, раб.сила вообще галопирует -рынок аренды пока держится,хоть и с существенной просадкой,так как денег в регионах все меньше,и люди как альтернативу Польше иногда выбирают Киев, где деньги традиционно водятся,хотя уверен,что вакантность увеличилась,правда, цифр не встречал -в экономике не спокойно, РН-как единственное убежище (это как в США казначейки местные, чуть что - все ныряют)
Возможно легкая девальвация смогла бы устранить хотя бы часть перекосов в ценообразовании.
Одним словом, масса противоположных,противонаправленных векторов давят на РН. Как оно будет,наблюдаем,многое ясно "кто побеждает" вероятно к осени будет видно.
И еще - барбекюшницы не уверен, что это такой большой плюс, смотря на степень "гопничества" предполагаемых соседей.
Знаю твердо одно-практически для всех - "копейка" (как говорил легендарный уже Тупицкий "хер,кто копейку там мне скинет"), так вот,копейка сейчас всем кроме упомянутого персонажа дается очень нелегко, намного труднее чем до карантина в марте.
Просвета пока нет, как будет посмотрим,но если трудность с добыванием "копейки" сохранится, это в перспективе не может не отобразиться на РН.
Востаннє редагувалось Автор77 в Суб 23 січ, 2021 21:45, всього редагувалось 1 раз.
airmax78 написав:Кто там спрашивал че брать: файну или республику?
Республика от 2куе за квадрат..... пляяяяяяя Цены 2013го КАН уже оставил позади. Бодро идет к ценникам 2008го.
О, Роберт круговых. Который всем напарил Новопечерсеие двор и спрыгнул из отдела продаж, теперь оно блогер. Хотя оно даже не понимает разницу между 30этажными свечками Метрополиса и восьмиэтажной застройкой КАНа, зачем то приводит уг интергала. Теперь о цене, это базовая цена, но оно почему-то это не сказало, и с этой скидки -15-20% может быть в лёгкую. Короче, он попытался закосить под ищу жилье", но и тут наложал.
ПС Но подбирается республика к 2куе не просто так, очевидно есть спрос. Анонс новой клубной свечки в Юните от 2500, но это наверное базовая
airmax78 написав:Кто там спрашивал че брать: файну или республику?
Республика от 2куе за квадрат..... пляяяяяяя Цены 2013го КАН уже оставил позади. Бодро идет к ценникам 2008го.
О, Роберт круговых. Который всем напарил Новопечерсеие двор и спрыгнул из отдела продаж, теперь оно блогер. Хотя оно даже не понимает разницу между 30этажными свечками Метрополиса и восьмиэтажной застройкой КАНа, зачем то приводит уг интергала. Теперь о цене, это базовая цена, но оно почему-то это не сказало, и с этой скидки -15-20% может быть в лёгкую. Короче, он попытался закосить под ищу жилье", но и тут наложал.
ПС Но подбирается республика к 2куе не просто так, очевидно есть спрос. Анонс новой клубной свечки в Юните от 2500, но это наверное базовая
Я слушал вполуха, но когда услышал ценник - проснулся. В 2018м за эти деньги можно было купить Тетрис. Где Тетрис и где Республика. 2 раза мимо нее проезжал. Когда понял, что проезжаю мимо Республики первая мысль была: "ну и ж0па"... А тут такое. И я так понимаю, что часть этого роста состоялась уже в 2020м году. Жду не дождусь сентября 2021-сентября 2022го - может к тому времени уже отойду от ремонта и что-то скоплю.
airmax78 написав:Кто там спрашивал че брать: файну или республику?
Республика от 2куе за квадрат..... пляяяяяяя Цены 2013го КАН уже оставил позади. Бодро идет к ценникам 2008го.
И на фоне удорожания первичного тулят жесточайший совковый хлам по ценам, которых не было даже когда курс откатывался к 23. Неужели кто-то выложит каклету размером как у Сержика за такое гуано.
Vlad442 написав:Я считал так. Первый этап это рискованная инвестиция с высокой доходностью. Взял, для примера, за 25, через два года, если построили, 40 или 0, если не построили. Второй этап это "настаивание" объекта. За 3 года новострой обживется, ремонты закончатся, ставка налога станет 0%. Через 3 года инвестор за счет этих факторов получит на руки уже 50. Рентабельность аренды всегда считаю от текущей стоимости квартиры. Вопрос за сколько окупится не рассматирваю вообще. Мы же не в Стране Дураков, где зарыл один золотой, вырыл 2. Стоимость недвижимости может колебаться вместе с рынком. Я на это не обращаю внимание, потому что метры для меня это длинная позиция. Точней обращаю в том плане, что стараюсь покупать когда цена упала, а не после того, как выросла, но не стремлюсь всегда откупаться на дне, потому что никто не знает, когда дно. Тут скорей так. Упало - купил, упало еще больше - купил еще, упало сильней - продолжаю покупать, немного выросло - докупил, сильно выросло - не покупаю, накапливаю средства.
Лендлорды решили переизобрести экономику, отказаться от понятия стоимости денег во времени, цены входа и выхода из бизнеса, но это их право - каждый развлекается как хочет.
Для меня валюта обмена и фиксации прибыли - доллар. Для вас - квадратные метры КРЖН. Последний подход пусть и местечковый, но вполне себе уместный для людей, не склонных к риску и тесно привязанных к стоимости жизни в конкретной местности (т.е. не путешествует много по миру и не учат детей за границей).
По сути при таком укладе жизни важны не абсолютные значения арендных доходов в долларах, а их местная покупательная способность, потому что цена аренды всегда будет прямо коррелировать с локальными размерами доходов. В 2015-м в Киеве арендные доходы в долларах рухнули, но рухнули в целом и долларовые расходы на жизнь в Киеве - потому что рухнули долларовые доходы киевлян. В этом смысле лендлорд, живущий в Киеве, не пострадал, или пострадал незначительно.
Я бы вам порекомендовал обзавестись своей метрикой, выражаемой не в гривнах и не в долларах, а в некоем "прожиточном минимуме лендлорда", равном, например, стоимости аренды типичной однушку у метро. Так вашу эзотерическую экономику будут понимать другие адепты подобного подхода, которым важно обзавестись таким количеством ПМЛ, которое позволяло бы финансировать желаемое качество жизни. Стоимость входа при этом вторична - важно обменять имеющиеся деньги на право долгосрочного получения ПМЛ, позволящего не работать, но сохранять душевное здоровье.
Мотивация понятна, хоть лично я ее и не разделяю (образование и опыт не позволяют). При этом советую помнить о самой большой бреши в системе, пробитой по факту в 2014-м году в ОРДЛО - речь о недвижимости, которая при всех своих достоинствах по сравнению с иным имуществом имеет и непреодолимый встроенный "дефект". Возможность получения ПМЛ донбасским лендлордам обмолами независящие от них обстоятельства, и большинство было пущено по миру, потому что фиксировало прибыль в м2 и ПМЛ, а не долларах, или другой СКВ...
Я давно уже озвучивал эту идею. Недвига будет давать некоторый образ жизни, нормированный на образ жизни людей вокруг. Видимо у вас другая мотивация. Вы ошибочно думаете, что деньги делают деньги. Психология спекулянта. Спекулянты обычно плохо кончают - обществу невыгодно, чтобы кто-то зарабатывал не работая. Даже сохранить накопления на годы без потерь не используя их в бизнесе в среднем невозможно, не говоря уже о преумножить. Даже недвига это не пассивный доход, а некоторый ненапряжный, но все-таки бизнес. Только поэтому он защищает накопления от обесценивания.
Додано: Суб 23 січ, 2021 20:55
Тех, чьи "расходы как минимум на 80% привязаны к евро" там нет. Я говорил совсем о других лордах и совсем о другой мотивации - если человек вложил деньги, и его не волнует их возврат, а важна лишь гарантия получения небольших, но стабильных доходов в местной валюте, там и 20% привязанных к евро расходов в общих тратах не будет )
...
