Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

после того, как они поменяли рендеры, выглядит проект довольно привлекательно, интересно как воплотят

Кстати, достаточно важный параметр для первички, если она покупается с целью переуступки. Помнится, в ЯГ тоже были красивые рендеры модных МОПов, а по факту получилось... УГ в ЯГ... Так что в ряде случаев объект нужно успеть продать пока рендеры остаются рендерами, и финального результата не видно

Между тем ценничек там подрос до 60500 за метр. +17% в доллярах от "хаев 2019 года".

требуло брати, чому прощолкав?
але ще не пізно, ще є шанс +17% ще раз від хаїв 2021.

Faceless вот что-то в радиусе 1 км от Крещатика, ну ладно 1.5 км. чтобы вокруг красиво, и удобно жить. Например, бульвар фонтанов сейчас выглядит - полный треш, а раньше же там клипы снимали...или лучше старый фонд от архитектора Городецкого?

Faceless вот что-то в радиусе 1 км от Крещатика, ну ладно 1.5 км. чтобы вокруг красиво, и удобно жить. Например, бульвар фонтанов сейчас выглядит - полный треш, а раньше же там клипы снимали...или лучше старый фонд от архитектора Городецкого?

А что такого стало с БФ? Вроде фасад не колхозили, буквально недавно мимо проходил, выглядит вполне прилично

Между тем ценничек там подрос до 60500 за метр. +17% в доллярах от "хаев 2019 года".

Все продолжаешь выдавать yield to maturity за рост цен?

а вопрос такой, какие есть ЖК в хорошем районе с адекватным ценником? чтобы вот ремонт не жалко было делать, друзей пригласить не стыдно, и жить комфортно) послушаю

Подруга покупает квартиру в Вудстории от ДБК-4

Цены упали, но не рухнули.

В марте 2020 года многие арендаторы потеряли работу в столице, и платить за съемные квартиры им фактически было нечем. Поэтому часть людей сразу вернулась на малую родину - уехала и в регионы.

Во-вторых, те, кто остался в Киеве, начали выбивать с хозяев скидки. Так как уже был отток постояльцев, владельцы квартир боялись, что жилье останется пустым, и шли на уступки. Многие давали скидки от 30% до 70% на арендную плату, а некоторые и вовсе ее снимали не несколько месяцев. Таким образом, арендаторы жили фактически "за коммуналку".

В-третьих, начали массово выставляться под долгосрочную аренду квартиры, которые ранее сдавались посуточно.

Там ценники сразу срезали до минус 70%. То есть, даже если платить по посуточному тарифу, получалось, что апартаменты с хорошим ремонтом в центре Киева можно было снять за 9-10 тысяч гривен в месяц, то есть фактически по цене спального района. Правда, хозяева сразу предупреждали, что вариант временный, и, как только эпидемия закончится и иностранцы снова поедут в Украину, жилье вернется под посуточную аренду. Тем не менее выход квартир посуточного сегмента на рынок долгосрочной аренды сильно сбил цены.

На момент нынешнего локдауна киевский рынок аренды оказался достаточно плотно "упакованным". По данным Михаила Артюхова, пустует сравнительно немного квартир - всего 10-15%. Для сравнения: по офисам этот показатель сейчас 25-30%.

Низкая вакантность - одна из причин, почему хозяева тут же не кинулись снижать ценники, как в прошлый раз. Но есть и другие. Сейчас рынок аренды - в постоянном движении. Люди постоянно ходят на просмотры, и у владельцев квартир создается впечатление, что клиентов на рынке полно. Что поддерживает такую иллюзию, поясним чуть позже. Но в итоге хозяева не спешат снижать цены, ведь армия постояльцев и так ходит толпами. А скидки дают уже под конкретных квартиросъемщиков. Поэтому общее впечатление - цены не изменились.

К примеру, за 7 тысяч гривен в Киеве можно снять единичку площадью 31 квадрат в старом доме по улице Волынской (Соломенский район). Ремонт не самый новый, но все аккуратно. Нужно будет дополнительно платить коммуналку - все по счетчикам. Такие же условия по этой и похожим квартирам были и до локдауна.

По всем специализированным площадкам ценник практически такой же, как и до локдауна. Хотя многие постояльцы при этом получают реальные скидки - до 15-20%, но только если гарантируют, что будут жить не меньше года. Да и то, скидки станут пересматривать едва ли не каждый месяц, и, если ситуация в экономике улучшиться, их попросту снимут.

"Готовы уступать 15% на первые три месяца аренды при условии заключения годового контракта. Таких договоров сейчас до 12%", — рассказала нам Луханина.

Арендаторы на чемоданах
Но годовых договоров сейчас крайне мало. Риэлторы отмечают, что постояльцы стали на удивление мобильными, и буквально живут на чемоданах.

Многие меняют жилье едва ли не каждые 2-3 месяца, если подвернется что-то подешевле или получше.

По словам Артюхова, такой тренд активно поддерживают некоторые посредники, которые постоянно "ведут" своих бывших клиентов, даже если они уже сняли квартиры. То есть людям предлагают варианты - куда еще можно переехать. И за счет этого на рынке идут постоянные миграции. Интерес риэлторов очевиден - комиссионные, которые они получают от каждой сдачи жилья в аренду.

Массовые переезды провоцирует также кризис. У многих падают доходы, что заставляет их искать более дешевое жилье.

"Если ранее эконом-сегмент в аренде занимал до 40%, то сейчас 43-44%", - говорит Луханина.

"К примеру, все активнее люди выезжают в пригород, где можно снять квартиру или дешевле, чем в Киеве, или, если вы готовы платить такие же деньги, - более комфортную. Активизация спроса в пригороде привела к тому, что цены там даже пошли вверх. К примеру, если ранее квартира в близлежащих населенных пунктах стоила 4,5-5 тысяч, то сейчас ценник доходит до 6 тысяч", — отмечает Артюхов.

Но за такие деньги в столице реально снять разве что убитую хрущевку, тогда как в пригороде можно найти квартиру в новостройке со свежим ремонтом.

Скажем, в Киеве за 5,5 тысяч предлагается единичка в 30 квадратов на проспекте Правды (Виноградарь) в доме 1975 года постройки и со старым ремонтом и мебелью.

В Ирпене за 5 тысяч гривен можно снять единичку 38 квадратов с кухней 9 квадратных метров, металлопластиковыми окнами, бойлером. А за 6-6,5 тысяч предлагаются уже квартиры в новостройках.

Что же касается совсем дешевого жилья в пригороде, то цены на него стартуют с 2,5- 3 тысяч. За такие деньги можно найти, к примеру, часть сельского дома без удобств или однушку в многоэтажке на вторичке.

По словам президента Ассоциации риэлторов Украины Юрия Питы, так как многие столичные офисы работают на удаленке, специалисты активно переезжают в квартиры за пределами столицы. "Люди в возрастет 25-45 лет, работающие дистанционно, формируют примерно 60-65% спроса на жилье в пригороде", — говорит он.

Еще одна тенденция - миграция в пределах Киева. Риэлторы обращают внимание на рост спроса на 2-3 комнатные квартиры, которые уже даже обходят традиционно ходовые "единички".

Это объясняется просто — многие уже попросту не тянут аренду отдельной однокомнатной квартиры и снимают двушку или трешку на 2-3 семьи.

Если единичка стоит 6-7 тысяч, то двушку можно найти за 10 тысяч (то есть, по 5 тысяч на семью и коммуналка пополам), а трешку - от 12 тысяч (4 тысячи на семью).

Доходные квартиры и аренда по формулам
Постоянную миграцию арендаторов по квартирам провоцирует и увеличение предложения.

"Многие специально скупают квартиры в новостройках, чтобы затем сдавать их в аренду. Такой вид инвестиций позволяет получать от 5% до 15% годовых, поэтому люди вкладывают деньги", — говорит Артюхов.

За счет этого сегмента, в частности, сейчас активно прирастает рынок аренды в пригороде столицы.

Также предложение расширилось за счет посуточных квартир.

"Еще в прошлом году собственники приняли по ним решение. Часть такого жилья перевели в долгосрочную аренду, и она уже абсорбировалась рынком. Часть - выставили на продажу. Многие собственники вкладывают вырученные средства в рынки недвижимости Турции, Черногории и других стран, которые развиваются более динамично, чем наш рынок. Разговоры о войне лишний раз подхлестнули распродажу таких квартир. Сколько в итоге денег с нашего рынка недвижимости выведут за границу в этот раз - неясно, но процесс идет", — рассказал нам Артюхов.

То есть, на рынке посуточной аренды, хотя такое предложение еще и остается, многие собственники жилья поставили крест.

И переориентировались на рынок долгосрочной аренды. Причем, в этот сегмент переносят тот же подход, что работал в посуточной аренде - квартиры выкупаю целыми подъездами, предлагают управление недвижимостью, уборку и пр.

"Фактически, речь идет о доходных квартирах, но, если ранее, у нас развивался преимущественно, премиальный сегмент такой недвижимости, то сейчас - эконом", — говорит Артюхов.

К примеру, в пригороде появились хостелы, где за 2800 гривен в месяц можно снять койко-место в двухместной комнате с общей кухней и санузлом. При этом антураж - не "убитый", как можно было бы предположить с учетом цены, а вполне современный - новый ремонт и мебель, вай-фай, пультовая охрана и др. Такое жилья охотно арендуют, в частности, студенты и одинокие молодые люди. Можно также выкупить место в таком ко-воркинге, и потом его сдавать в субаренду.

"То есть, появляются новые форматы, которые оттягивают часть потенциальной аудитории со старых хрущевок и панелек", — говорит Артюхов.

Что касается дорогих квартир, то, по словам Артюхова, спрос на них также есть.

Апартаменты по 2,5-3 тысячи долларов, правда, ищут своих постояльцев по несколько месяцев, а иногда и до года. "Требования там специфические, в основном, по дизайну. Но многие хозяева готовы идти на уступки, вплоть до оперативной замены каких-то элементов", — говорит Артюхов.

При этом, скажем, люди готовы платить за модные и новые ЖК, но не спешат заезжать в "старые" элитные комплексы. "Скажем, в "Царском селе" уже год не могут сдать апартаменты. Хозяева считают, что они стоят 2,5 тысяч в месяц, ведь много денег вложено в ремонт, использованы дорогие материалы. Но вот постояльцы такого не хотят, но платят те же деньги за новые комплексы, не такие пафосные, но более продуманные с архитектурной и инфраструктурой точки зрения", — говорит Артюхов.

Увеличение доли на рынке аренды так называемых инвестиционных денег меняет подходы к расчету цены.

"Считают по формуле, и хотят порядка 12 долларов за квадратный метр с ремонтом. То есть, квартира в 50 квадратов - до 500-600 долларов в месяц", — добавил Артюхов.

Что будет с ценами дальше
Таким образом, рынок съемного жилья в Киеве сейчас "поляризируется": с одной стороны остались старые квартиры на вторичке, которые сдаются за сколько договоришься с хозяином. И, в зависимости от финансовой ситуации и крепости нервов последнего, можно выторговать существенную скидку - минимум, 15%, а если повезет, то и больше.

С другой стороны, массовый рынок аренды прирастает новыми форматами: появляются доходные апартаменты эконом-класса, где койко-место реально найти уже за 2,5-3 тысячи гривен, а смарт-квартиру можно снять за 6 тысяч. Причем, постояльцу предложат аккуратный ремонт, стильную, хоть и недорогую мебель, а за дополнительные деньги - уборку, стирку и т.д. То есть, сервис, который долгие годы работал в сегменте посуточной аренды, сейчас смещается в аренду долгосрочную.

Ценник тут фиксированный, и торга, как правило нет. Но условия нередко более качественные, что оттягивает клиентуру у владельцев съемных хрущевок. Что, если предложение продолжит расти, может заставить последних снизить ценник.

При этом, по словам Юрия Питы, если спрос в отдельных сегментах рынка аренды (а это вполне возможно, к примеру, с квартирами в пригороде), превысит предложение , то цены вырастут на 20-25%. Если же сохраниться нынешний баланс спроса и предложения, то ценник останется неизменным, но на некоторые объекты в пределах 10-15 километров от Киева с хорошей инфраструктурой все равно может вырасти в пределах 10%.

Но, если нынешний локдаун затянется к маю и дольше, а также если не будет ощутимых улучшений в плане борьбы с эпидемией (в частности, подвижек по вакцинации), а также в случае ухудшения ситуации в экономике, цены на съемные квартиры могут просесть.

Масштабы распродажи будут зависеть от ситуации, но эксперты не исключают, что с нынешних 5-5,5 тысяч до 4-4,5 тысяч гривен. При этом жилье бизнес- и премиального классов вряд ли отреагирует на новую ценовую реальность, так как там оттока арендаторов пока не наблюдается.

"А повышение стоимости квартир на первичке, о котором заявляют застройщики, потянет з собой и увеличение арендных ставок", - подытожила Ирина Луханина.

Между тем ценничек там подрос до 60500 за метр. +17% в доллярах от "хаев 2019 года".

Все продолжаешь выдавать yield to maturity за рост цен?

От "хаев 2019" очень бодро подорожало все: и деривативы (хотя ЯГ уже сложно было назвать деривативом в 2019м) и готовое жилье.

vitaliian
Гарна стаття. Всім сподобається. Є і про ріст і про падіння. І про іпеня, і про мопи, і про хрущики в Хорватії:-)

Всі знайдуть свою точку болі


Зи росіянцям заборонили чартери в Турцію. Шара прийди на травневі свята:-)

Faceless вот что-то в радиусе 1 км от Крещатика, ну ладно 1.5 км. чтобы вокруг красиво, и удобно жить. Например, бульвар фонтанов сейчас выглядит - полный треш, а раньше же там клипы снимали...или лучше старый фонд от архитектора Городецкого?

Вам в Linden.

Пока вы продолжаете поощрять тещиного пиццайоло я пожалуй вопрошу по местным новостям - а все защитники Кличко едины во мнении что у Виталика просто не было полномочий на защиту дома Уткина? Или он "просто не знал"/ его "не успели проинформировать"?