Еміграція, заробітчанство

Питання не % прибутку, а питання в тому для чого купувати нерухомість під здачу, якщо сума здачі менша, ніж витрати на неї. Я розумію ще як виняткову ситуацію, коли % за іпотеку різько зросли, а підняти орендну плату не можна по угоді. Але таке ж максимум рік буде...

Можливо, ви невірно оцінюєте витрати. Треба розуміти: скільки коштує земельна ділянка, а скільки сам будинок з "г...на і палок" на ній. Якщо припустити, що вартість будівництва у Каліфорнії не буде сильно відрізнятися від інших штатів, де аналогічні будинки продають за 400-500к, то усе решта - то земля. Тому, якщо оренда покриває принаймі податок на нерухомість і амортизацію будинку і ще якась копійчина залишається - проект вже буде прибутковий.

akurt в мене тільки одне запитання: навіщо цей будинок здавати за 5k в аренду?

Ви невірно зрозуміли мій текст.
Ніхто не збирався здавати куплений за 1 300 000$ будинок за 5 000$.
Мова вище йшла про хід думок мешканця США: якщо виплата за кредитом при купівлі приватного будинка складає 10 000$ на місяць, а в оренду за такий будинок можна взяти за 5 000$, то мешканець США погодиться скорше за все на останній з двох варіантів.
Це не реальний факт, який викликав у вас непорозуміння, а оціночне судження, яке висловив мені саме мешканець США, керуючи авто, взятим в кредит (виплата 650$ на місяць) та який живе в орендованій за 3 000$ на місяць квартирі.
Ну ось такі в них думки. Можна погоджуватися або не погоджуватися.
Я просто передав як цитату.

Вчора ще почув таку думку:
«Високу орендну плату в тому чи іншому місці з високою орендною платою людина платить тому, що отримує право/можливість отримати саме в цьому місці великі гроші».
Здалася думка так саме і цікавою, і логічною.

Зверніть увагу: під словом «місце» люди розуміють вибраний простір планети Земля, а не посаду, де хабарі в розмірі 30 000$ заносять щодня.

akurt щоб можна було зняти за 5 житло то потрібно щоб хтось його здав за 5. А хто буде здавати по 5, коли можна продати вдвічі дорожче?

Логічно так розмірковувати.
Можна порахувати - чисто теоретично - бо то ж не наші з вами гроші та будинки - за які гроші власник теоретично здавав би куплений в лютому 2024 будинок в одному з найвідоміших міст світу.
1300000$ - 100%
12*х - 5%
Тоді х=13000000*5/(100*12)=5 416$,
Хм, все вірно. Сам здивувався. Наведені вище думки можуть мати місце.

P.S. В наведених розрахунках прийнято цифра отриманого за рік профіту в 5% річних, яку - за моїми оціночними судженнями - використовують у всіх країнах світу за виключенням України.
В Україні ця цифра - і лендлорди форуму не дадуть збрехати - дорівнює 10-12% річних.

akurt Я розумію цю логіку 2 роки тому, коли % ставка була близькою до 0. Але після росту ставки невже не зросли ціни на аренду? В мене взагалі склалось враження, що в США лендлорди - якісь мозахісти... В Чехії, Польщі і т.д. аренда через 3-6 місяців доганяє всі зміни вартості житла, тобто орендна плата на 10-20% вища ніж іпотека відповідного об'єкту...

akurt щоб можна було зняти за 5 житло то потрібно щоб хтось його здав за 5. А хто буде здавати по 5, коли можна продати вдвічі дорожче?

Ця фраза досить цікава. Розвиває логіку.
Ну в фрази з попереднього допису - також,

Логіка - цікава річ. Вона відрізняється в залежності від того, хто намагається розмірковувати логічно.
Я відразу згадав мою березневу розмову з приятелем, який з квітня 2020 року мешкає з родиною на березі Середземного моря, орендуючи квартиру 2+1.
Там логіка пройшла такі етапи еволюції:
- Оренда квартири 2+1 на березі Середземного моря обійшлася влітку 2019 року в 1200$ плюс комунальні витрати.
- якщо таку ж квартиру взяти в оренду не на місяць, а на рік, то витрати складали б (завдячуючи різниці в орендній платі короткостроковій та довгостроковій) 12*350=4 200$ за рік (!). Але такою квартирою можна користуватися не 30 днів, а 365 днів на рік, запрошуючи наприклад родичів або приятелів.
- Логічно взяти квартиру в оренду на рік за 4200$, ніж платити 1200$ за місяць, що і було зроблено в березні 2020 року.
- логічно зробити наступне: перевезти в квітні 2020 року свою родину (двоє дітей) для прожиття на березі Середземного моря, бо гроші ж заплачені? Логічно. Тому саме так і зроблено: родину з міста Буча було перевезено на прожиття в місто на березі Середземного моря.
- Логічно свою квартиру в місті Буча здати орендарям? Не на 100%, але логічно. Наприклад, я маю квартиру у Львові, але її не здаю на протязі багатьох років - мені шкода заселити людей на дубовий паркет, виготовлений з карпатського дуба в цеху в багатостраждальному місті Стрий. Не впевнений, що його там ще роблять і зроблять.
- Можливо це і не логічно, але квартиру в місті Буча було здано орендарям. Орендарі трохи підвели, виїхавши з орендованої квартири на період лютий 2022-осінь 2022. І це було логічним.
- Логіка трохи зламалася, коли в березні 2024 року власник квартири 2+1 на березі Середземного моря почав узгоджувати орендну плату на наступний період з 1.04.2024 по 31.03.25. Власник зажадав оренду плату в сумі 387$.
Орендар не погоджувався і запропонував орендодавцю суму в 307$.
Орендодавець висловив думку, що сума в 307$ за оренду трикімнатної квартири на березі Середземного моря не є логічною - і крім того - не відповідає його сподіванням щодо розміру отриманої вигоди від здачі в оренду мебльованоі квартири, а сума в 387€ може бути логічною.
- Орендар навів інші аргументи: сума в 307$ дорівнює орендній платі за його квартиру в місті Буча (нові орендарі заселилися і погодилися платити 12 000 гривень) і тому має бути прийнята орендодавцем в якості економічно обґрунтованої та логічною: бо не логічно ж платити за оренду квартири 2+1 на березі Середземного моря суму більшу, ніж він отримує від орендаря квартири в місті Буча.
- Тому орендар запропонував власнику квартири на березі Середземного моря суму в 307$.
І не більше.

Ось чи все тут логічно, я не знаю..
Чим закінчилася ця історія - я не знаю.

Власник зажадав оренду плату в сумі 387$.
Орендар не погоджувався і запропонував орендодавцю суму в 307$

Не розумію в чому проблема: орендар поїхав в дешевшу квартиру, а в цю заїхав новий орендар, готовий платити 387 ... На ринку ціну диктує той, хто в дефіциті. В більшості світу - це власники житла. І тільки в диприсивних регіонах, як Україна - це орендарі.

Ну ось бачите, ви розмірковуєте НЕ логічно: чому ви вважаєте, що орендар, який вже звик до даної квартири на березі Середземного моря, має виїхати, тому що власник квартири не погоджується отримувати в перерахунку на українські гривні 12000 на місяць, які отримує орендар від здачі своєї квартири в місті Буча?
Чому це в чудову трикімнатну квартиру з меблями та побутовою технікою повинен заїхати хтось інший?
Де ж тут логіка?
Мені особисто жінка орендаря так і сказала:
9000 лір (12000 гривень) платити погоджуємося, а 12 000 лір (387$) - не погоджуємося.
Я спробував розмірковувати логічно та висловив таку думку: ринкова ціна здачі в оренду такої або аналогічної квартири в тому районі складає 15 000 лір; орендодавець запропонував узгодити ціну - з врахуванням інфляції та аналізу ринку - в сумі 12 000 лір, що є і логічним (як ціни для сталого клієнта), і економічно обґрунтованим.

Але жінка орендаря, яка приймала участь у товариській розмові, погоджувалася тільки з іншою логікою: «Якщо орендарі погодилися платити за квартиру в місті Буча 12 000 гривень, то чому її чоловік повинен платити за квартиру, в якій вони проживають, більше за 12 000 гривень на місяць?»

При розмові не був присутній орендодавець, але я уявляв, як він блимав очими, намагаючись зрозуміти, що таке «гривня» та з чим її їдять.

P.S. У всій цій реальній історії я став на бік орендодавця, хоча ніколи в житті з ним не зустрічався. Одночасно подумав, що є чинники, які призводять до того, що нашим людям дійсно часто буває важко або дуже важко жити в еміграції: там логіка життя інша.

Сейчас, действительно, ситуация, когда платежи по мортгиджу значительно выше рента.
Но так будет не всегда.
И когда ставка понизится, то цены вырастут.
Поэтому в покупке такой есть смысл даже если в течении года-двух иметь лосс.
Через пару лет перефинансируется под 3-4%, и будет владеть домом который с 350 куе поднимется, скажем, до 450.
Ну и рент дома, который реально стоит 350 куе, это где-то с 2500.
Кроме того, выплачивая мортгидж будет иметь списания с налогов.

Поки що це - ваші інфантильні мрії.
https://ru.investing.com/analysis/article-200312298
Березнева річна інфляція виросла до 3.5%. Імовірність зниження ставки в червні оцінюється в 17%. І це поки що до нових ударів Малюка та Буданова по НПЗ на росії.
Джонсон ще тиждент повийобується - і дрони по НПЗ орків прилетять. Буде під вибори в США Брент по 100, ставка ФРС так і лишиться 5.5%. 10 річні папери знову виростуть понад 4.5%. Про дефіцит бюджету і співвідношення держборгу до ВВП доведеться лиш здогатуватись.
Дкмаю за 2 роки буде актуально поговорка:
Спасибі жителям Техаса за президента 3,14***...

Лично мне высокая учетка на еще года - очень не помещает.

В Чехії, Польщі і т.д. аренда через 3-6 місяців доганяє всі зміни вартості житла, тобто орендна плата на 10-20% вища ніж іпотека відповідного об'єкту...

Ніт.
Ріст відсоткової ставки призвів до того, що платежі за іпотекою у деяких зросли в 1,5 рази. Але це не значить, що працівники почали автоматично отримувати в 1,5 рази більшу з/п, щоб компенсувати власникові фінансові витрати. Оренда, яка з'їдає майже усю зарплату, стимулюватиме працівників шукати інші міста для життя. Наприклад, я теоретично можу працювати з центру Кракова і платити за оренду 4000 злотих, але якщо власник зажадає 6000 чи 8000, то я просто переміщуся у якесь маленьке містечко за 30-40 км і платитиму 2000.
І дефіцит житла не обов'язково означає дефіцит пропозицій на ринку оренди.