Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

П.С. http://republic.com.ua/politics.php?id_show=17369 почитайте только в марте удалось незначительно сбить "фиксированную" цену. Перечитав по формуле. Но нигде не сказано что перерасчет автоматический и зависит от например цен на нефть.

"В этом году, согласно договору, цена рассчитывается по европейской формуле и составляет
порядка 300 долларов за тысячу кубометров, хотя потребителям в Украине газ достается еще дороже", - отметил Язев

Европейская формула предполагает формирование цен на газ на основании цен на мазут и газойл. Они естетственно также связаны с ценой на нефть (бывают лаги по времени, но всетаки зависимость есть). Индивидуальны для каждого такого контракта: коэффициенты, лаг по времени от цен на газойл и мазут (6-9 месяцев) и начальная цена на газ.
Если ГП снизит цену - то только за "что-то" (политические преференции или в собственность что-то пообещали). И если пойдет на это не по политическим мотивам, то естественно из-за того, что Украина сможет предложить ВЫГОДНУЮ СДЕЛКУ (например долю в ГТС за дешево).

Я так понял, что нет разницы по какой формуле "в ручную" пересчитывать цену. Хоть по китайской или индийской Если таковые имеются. Главное отличие от европеской ценовой политики в не автоматическом перерасчете с лагом по времени или без. Поехал наш царек договорился за определенную цену, а не за определенный механиз автоматического перерасчета цены в соотвествии с ценой на коммоды. Так?

в ближайшей перспективе цены будут понемногу снижаться.
Резкого обвала не будет, но отсутствие продаж (особенно в летний период) будет стимулировать продавцов снижать цены. А осенью
К тому же, жизнь дорожает, продукты дорожают, бензин дорожает, а зарплаты не растут, следовательно, у людей всё меньше возможности что-то отложить на покупку недвижимости или на оплату кредита, если даже их и начнут более-менее реально выдавать.
,

Ничего подобного в ближайшей перспективе не будет. Вы забываете главное - что у нас огромный сектор теневой экономики и уклонения от налогов. А значит деньги у немалого количества людей будут, а вот ситуацию для остальной части населения может изменить только государственная политика по обеспечению жильем и адекватная ипотека.[/quote]

-----------------------------------

Но теневая экономика у нас сейчас не больше теневой экономики 2001 го года. А вот долгов уже куча.
Какая разница какая у нас экономика: теневая или не теневая. Есть факт - ЖИЛЬЕ ПОКУПАЛОСЬ ЗА СВОИ СОБСТВЕННЫЕ ДЕНЬГИ НА 20%. ВСЕ! Остальные 80% деньги не ваши, это ваши долги, которые должны отдать хоть с теневой, хоть не с теневой экономики. Когда идете в банк погашать тело кредита и % по нему никто не спросит от куда вы взяли деньги (с тени или не с тени, или это з/п в бухгалтерии числится или она в конверте получена).

Кстати - вон Аркада на сегодня - кредит в 15 % гривневый на Борщаговке 2к 84 метра - примерно 860 тысяч гривен . В этом году сдадут . И еще кстати - условия ипотеки остальные у них гораздо мягче , чем у остальных банков .
http://www.arkada.ua/flat/

а я с ностальгией вспоминаю надписи на ценниках в маркетах быттехники
КРЕДИТ 0%

есть номинальные ставки
а есть реальные

Ничего подобного в ближайшей перспективе не будет. Вы забываете главное - что у нас огромный сектор теневой экономики и уклонения от налогов. А значит деньги у немалого количества людей будут, а вот ситуацию для остальной части населения может изменить только государственная политика по обеспечению жильем и адекватная ипотека.

если у нас такой хороший теневой сектор, то почему тогда продаж нет?

Потому что тень не влияет на спрос в данной ситуации. Тень учтена давно, просто у многих понимания нет что это.

uniorJ
Спасибо большое
3 года роста чего?

3 года роста хорошего настроения, чего же еще
А если вам действительно интересно, отмотайте страниц 10 форума и пропустите информацию через свой фильтр.

Цены на недвижимость надули до такого уровня, при котором покупать нет возможности. Ипотека больше чем 5-7% годовых в такой ситуации не поможет.

Соответственно вам сценарий - или медленное или быстрое сдутие цен, пока не будет достигнут баланс цены спроса и предложения. Индикаторы у кадого свои, мой ориентир:
стоимость квартиры (в 50 кв. метров) = 2.5 годового среднего (среднее считаем без учета минимальных зарплат) дохода при условии стоимости ипотеки > 20% годовых (другими словами, отсутствии ипотеки).

Если будут снижаться ставки по ипотеке, то к формуле надо прибавить коэффициент.
Получаем следующее (при условии что стоимость ипотеки от 5% до 20% годовых):


стоимость квартиры в 50 кв. метров = средний годовой доход (реальный!) * 2,5 + ((20 - %ставка по ипотеке)/10)*средний годовой доход (реальный!) * 2,5

Итого, возьмем, например, средний реальный доход = 1000 у.е./месяц. Ипотека как сейчас > 20%,
Получаем стоимость квартиры в 50 кв. м. = 30 тыс. у.е.

например, средний реальный доход = 1000 у.е./месяц. Ипотека = 10%,
Получаем стоимость квартиры в 50 кв. м. = 60 тыс. у.е.

например, средний реальный доход = 1000 у.е./месяц. Ипотека = 5%,
Получаем стоимость квартиры в 50 кв. м. = 75тыс. у.е.

например, средний реальный доход = 2000 у.е./месяц [Польша, Варшава]. Ипотека = 7%,
Получаем стоимость квартиры в 50 кв. м. = 138тыс. у.е.

Модель постороена на основе данных "реальных рынков", у нас же на сейчас рынка нет, поэтому каждый "видит" цены такими, какими хочет.

У америкосов ипотека под 5-7% до сих пор не помогла с 2007 го года фигово им...

Кстати - вон Аркада на сегодня - кредит в 15 % гривневый на Борщаговке 2к 84 метра - примерно 860 тысяч гривен . В этом году сдадут . И еще кстати - условия ипотеки остальные у них гораздо мягче , чем у остальных банков .
http://www.arkada.ua/flat/

а я с ностальгией вспоминаю надписи на ценниках в маркетах быттехники
КРЕДИТ 0%

есть номинальные ставки
а есть реальные

чего это вы так незнаючи снова вставляете. У нас, например(когда я работал в др банке) раньше с эльдорадо был подписан договор. Согласно, которому, клиент (покупатель) получая товар, действительно ничего не переплачивал по кредиту, сумму кредита возмещал магазин, и эта сумма была для клиента = сумме скидки. (100-300грн.). Все в +, магазин, клиент, банк. В данный момент таких программ я пока не встречал. Хотя тот же фокстрот кричит о "0" ну да ему можно себе позволить с такими "накрутками" на стоимости товара.

Стройки разморозились

До сентября квартиры дорожать не будут. Дальше — зависит от ипотеки.

Продавцы столичных метров и риелторы так и не дождались сезонного оживления спроса. Цены топчутся на месте, а их «изменение» за март (по разным оценкам, от -1,2% до +0,39%) больше похоже на проявление статистической погрешности. Тем не менее, рынок недвижимости, скорее жив, чем мертв: март принес интересные тенденции.

НОВЫЕ ВЕЯНИЯ. По данным портала «Столичная недвижимость», в марте 2010 года доля квартир, впервые выставленных на продажу, составила 20% всего объема предложений (в предыдущие месяцы их было 10—15%). Кроме того, средняя цена предложений новых квартир в столице на 10% ниже средней цены февраля. То есть, на рынке увеличивается доля новых продавцов, которые приходят не «висеть» месяцами в базах данных, а действительно продать квартиры. Похоже, что в «войне нервов», которая вот уже который месяц длится между продавцами и покупателями, начали постепенно выигрывать последние. О чем говорит еще одна новинка на рынке недвижимости: в марте одна из «юных» риелторских компаний презентовала новый для Украины формат работы — вознаграждение за сделку берется только с продавца, причем половину суммы полученных комиссионных риелторы отдают покупателю. Логично, когда за услугу платит тот, кто больше заинтересован в сделке, а менее заинтересованную сторону поощряют неким бонусом. В докризисные времена более заинтересованным был покупатель, сегодня же на одного платежеспособного покупателя приходится легион продавцов.


http://www.segodnya.ua/useful/dwelling/14129370.html

очень толковая статья: http://www.segodnya.ua/useful/dwelling/14129370.html

ПРОСТОР ДЛЯ ПАДЕНИЯ

Невзирая на то, что цены на жилье в долларах упали практически в 2 раза, ощущение необоснованной дороговизны жилья сохраняется. Остается вопрос: а какой она должна быть, правильная цена? Рассмотрим некоторые подходы к ее определению.

СРЕДНЯЯ ЗАРПЛАТА. В марте глава НБУ Владимир Стельмах озвучил, что цены на жилье в Украине завышены не менее чем в 2 раза. В качестве аргумента он указал, что в Украине 1 квадратный метр жилья стоит 4 средние заработные платы, в России — 1,5 средней зарплаты, а житель Германии за свой квадратный метр платит всего 0,8 получки. Если бы киевлянин платил за квадратный метр 0,8 своей зарплаты (по данным Госкомстата, 3022 грн.), то есть 2418 грн., то 30-метровая «единичка» обходилась бы ему в 72,5 тыс. грн. (около $9,2 тыс.).

ВВП. В качестве критерия можно использовать и такой показатель, как ВВП на душу населения. По нему мы очень близки, например, к Мексике, где квартиру в 40 кв. м можно приобрести за $20 тыс. Впрочем, сравнивать со странами с теплым климатом не совсем корректно: там другие требования к жилым зданиям и нет такой потребности в защите от зимних холодов.

ДО ИПОТЕЧНОГО БУМА. Можно вспомнить, какими были цены до начала массовой кампании ипотечного кредитования, которая привела к взвинчиванию цен. На конец 2003 г. средняя цена метра, согласно базе данных АН «Благовест», составляла $850/кв. м. Вот ее и можно считать «естественной» ценой для Киева. При ней упомянутая 30-метровая квартира стоила бы $25,5 тыс.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ. Гендиректор группы компаний «Планета Оболонь» Виталий Котенко считает, что для сохранения инвестиционной привлекательности жилья, его цена должна равняться арендной плате за него за сто месяцев. То есть, если «единичку» можно сдать за 2500 грн. в месяц, то у нас должна быть возможность купить ее за 250 000 грн. ($31 250).

Аркада, - это ипотечный банк с самого начала своей деятельности, им деньги зарытые в бетон, нужно откапывать, если вы к ним с наличманом на всю сумму придете - вам такую приятную скидку сделают , - что попадете в нижнюю пданку Будивельника

да не уж то по 7К метр предложат? сами ходили или ток думаете так?

Не ходил, но думаю так. Еще и бейсболку в подарок дадут

Не, на двушки скидок вообще нет. Говорят у субчиков можно что-то взять.

Стройки разморозились

До сентября квартиры дорожать не будут. Дальше — зависит от ипотеки.

Продавцы столичных метров и риелторы так и не дождались сезонного оживления спроса. Цены топчутся на месте, а их «изменение» за март (по разным оценкам, от -1,2% до +0,39%) больше похоже на проявление статистической погрешности. Тем не менее, рынок недвижимости, скорее жив, чем мертв: март принес интересные тенденции.

НОВЫЕ ВЕЯНИЯ. По данным портала «Столичная недвижимость», в марте 2010 года доля квартир, впервые выставленных на продажу, составила 20% всего объема предложений (в предыдущие месяцы их было 10—15%). Кроме того, средняя цена предложений новых квартир в столице на 10% ниже средней цены февраля. То есть, на рынке увеличивается доля новых продавцов, которые приходят не «висеть» месяцами в базах данных, а действительно продать квартиры. Похоже, что в «войне нервов», которая вот уже который месяц длится между продавцами и покупателями, начали постепенно выигрывать последние. О чем говорит еще одна новинка на рынке недвижимости: в марте одна из «юных» риелторских компаний презентовала новый для Украины формат работы — вознаграждение за сделку берется только с продавца, причем половину суммы полученных комиссионных риелторы отдают покупателю. Логично, когда за услугу платит тот, кто больше заинтересован в сделке, а менее заинтересованную сторону поощряют неким бонусом. В докризисные времена более заинтересованным был покупатель, сегодня же на одного платежеспособного покупателя приходится легион продавцов.


http://www.segodnya.ua/useful/dwelling/14129370.html

По поводу нового формата работы риэлторов придумал еще прогрессивней формат.

"Обойти риэлтора и вернуть ему 500 грн." тм При этом ни с кого ничего не берется, + даже дается! (риэлтору). При этом у риэлтора нет головной боли думать как распределить чужие деньги своим законным владельцам.
Как по мне, то такая схема более эффективная по сравнению с новопридуманной риэлторской!?