Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

jde
Будивельнык все в грн меряет, а Вы даете расчеты в доллярах.
это для него как коридор для маневра;)
он упорно оперирует гривнами.
патриотично... только на стабильности прогнозирования это сказывается отрицательно.
но он упорно продолжает использовать свою методу:)

ту я запропонувала міряти не в доларі а в золоті
http://forum.finance.ua/topic66250.html і то будівельник викрутився.

ту я запропонувала міряти не в доларі а в золоті
http://forum.finance.ua/topic66250.html і то будівельник викрутився.

А измерять надо исключительно в реальных доходах покупателей...

А измерять надо исключительно в реальных доходах покупателей

нев ЗОЛОТІ

Я Вам пропоную провести опитування серед продавців житла з двома запитаннями
1 Мета продажу житла
2 Напрямки витрачання грошей отриманих від продажу житла

Будете приємно ( може і не приємно ) здивовані , коли отримаєте на вторинці в 95 % опитаних відповідь на 1 питання - хочу купити більшу квартиру

Вы не сможете ему объяснить, что если за годы все подорожало и доходы выросли, а отдельный товар в цене не меняется - то это равносильно его удешевлению

Мені пояснювати нічого не треба .

Я так понимаю Вы провели подобный опрос??? И скольких опросили? Как обычно своих знакомых с доходами от 10000,0 уе в месяц?
А то что Вам объяснять ничего не нужно - так это точно. Вы же здесь и на всех родственных ветках не для этого круглосуточно сидите - ВЫ сеете... Сеете зерна "буттокадорожать" в тщетной надежде, что это и пожнете. Что ж, Вас можно понять, как и остальных, чей доход зависит от количества и цен сделок на РН. Вот только Вы никак не хотите понимать, что подавляющему большинству в Украине нынешние цены не по караману и пока не будет как минимум опотеки - такого роста как Вам хочется - НЕ БУДЕТ. Максимум 2-5% за год НА ПЕРВИЧКУ и то, если..если...если. Вторичка в ближайшие год -два дорожать не будет!

А измерять надо исключительно в реальных доходах покупателей


нев ЗОЛОТІ

Золото - спекулятивный товар
Реальные доходы, выраженные в валютах, скачут
Валюта - объект спекулятивной игры

Вывод- мерять недвигу при западной парадигме господства капитала и процентов над людьми труда - пока невозможно, в условиях кризиса тем более.

Можно только предположить жизнь пузыря, рост, прокол, и сдутие.
Прокол произошел.
Стадия сдутия. Значительно дольше фазы прокола.

А измерять надо исключительно в реальных доходах покупателей


нев ЗОЛОТІ

Золото - спекулятивный товар
Реальные доходы, выраженные в валютах, скачут
Валюта - объект спекулятивной игры

Вывод- мерять недвигу при западной парадигме господства капитала и процентов над людьми труда - пока невозможно, в условиях кризиса тем более.

Можно только предположить жизнь пузыря, рост, прокол, и сдутие.
Прокол произошел.
Стадия сдутия. Значительно дольше фазы прокола.

Стадия сдутия будет продолжаться до тех пор, пока цены на жилье не прийдут в соответствие с уровнем дохода населения совместно с возможностью дешевой ипотеки.

Для того щоб продалося 10 х 1 = 10 одиниць , в наявності повинно бути 9 х 1,2 = 10,8 одиниць

А тепер спробуйте перевести ці цифри в якісь наближенні до реальних .
1 Новобудов - близько 0,9 млн кв м ( близько 10 000 квартир )
2 Всього виставлено на продаж ( хтось там приводив малюночок , якому я особисто не вірю , але нехай буде )- -48 000 квартир
3 Як правило йде або продаж н-кімнатної квартири купівля н+1-кімнатної , при стандартній квартирі в 45 кв м і величині кімнати в 12 кв м , збільшення становить 12 / 45 = 25 % .
Отже якщо 90% тих хто продає свої 48 000 , хочуть просто збільшити свою площу на 25 % за рахунок зниження сьогоднішніх цін, то вони в стані практично повністю викупити все новозбудоване + все що звільниться під час продажу
48 000 х 90% х 25 % = 10 800 ( 10 000 новозбудованих + 4 800 звільниться )
І дя цього при середній ціні новобудови в 10 000 грн кв м і загальній сумі в 9 млрд грн , величина доплати кожного з 43 200буде становити 9 000 000 / 43 200 =210 000 грн = 26 000 доларів .

1. Почему те кто продадут обязательно купят?
2. Почему они купят на первичке?
3. А будут такие кто хочет ухудшить условия? Уверен что да! Пример: вдова, живущая в 3к. кв. или старый человек или семья не получающие из-за метража субсидию.

Я считаю что многие из тех, кто продает - это те, у кого 2 - n квартир и они уже поняли что надо бежать из этого бизнеса (сдача в аренду). Вот такой вот вывод с вашего справочника Стеля.

Так что 90% - это черезчур . Надо примерно так:
50% хотят увеличить.
20% - уменьшить.
20% уйти из аренды
20% - размен районов. через куплю-продажу без изменения метража.
10% - размен городов через куплю-продажу
Итак на рынке появится спрос на 50%-20%-20%-0%-10% = 0

а ваш справочник как называется? - "Я считаю", или "Надо"? Сдается от Стели не далеко ушли - ПОТОЛОК.

Для того щоб продалося 10 х 1 = 10 одиниць , в наявності повинно бути 9 х 1,2 = 10,8 одиниць

А тепер спробуйте перевести ці цифри в якісь наближенні до реальних .
1 Новобудов - близько 0,9 млн кв м ( близько 10 000 квартир )
2 Всього виставлено на продаж ( хтось там приводив малюночок , якому я особисто не вірю , але нехай буде )- -48 000 квартир
3 Як правило йде або продаж н-кімнатної квартири купівля н+1-кімнатної , при стандартній квартирі в 45 кв м і величині кімнати в 12 кв м , збільшення становить 12 / 45 = 25 % .
Отже якщо 90% тих хто продає свої 48 000 , хочуть просто збільшити свою площу на 25 % за рахунок зниження сьогоднішніх цін, то вони в стані практично повністю викупити все новозбудоване + все що звільниться під час продажу
48 000 х 90% х 25 % = 10 800 ( 10 000 новозбудованих + 4 800 звільниться )
І дя цього при середній ціні новобудови в 10 000 грн кв м і загальній сумі в 9 млрд грн , величина доплати кожного з 43 200буде становити 9 000 000 / 43 200 =210 000 грн = 26 000 доларів .

1. Почему те кто продадут обязательно купят?
2. Почему они купят на первичке?
3. А будут такие кто хочет ухудшить условия? Уверен что да! Пример: вдова, живущая в 3к. кв. или старый человек или семья не получающие из-за метража субсидию.

Я считаю что многие из тех, кто продает - это те, у кого 2 - n квартир и они уже поняли что надо бежать из этого бизнеса (сдача в аренду). Вот такой вот вывод с вашего справочника Стеля.

Так что 90% - это черезчур . Надо примерно так:
50% хотят увеличить.
20% - уменьшить.
20% уйти из аренды
20% - размен районов. через куплю-продажу без изменения метража.
10% - размен городов через куплю-продажу
Итак на рынке появится спрос на 50%-20%-20%-0%-10% = 0

а ваш справочник как называется? - "Я считаю", или "Надо".Сдается от Стели не далеко ушли - ПОТОЛОК.

Да все те же данные - с потолка. Потому и смайлики есть...
Тут расчитать и прикинуть практически невозможно. Я основываюсь на своих субъективных(!) данных, будивельник на своих.
А кто назовет истинную структуру "причин покупок"??? А ?
А если назвать нельзя - то и выкладывать кучу расчетов основанную на них также нет никакого смысла. Так понятно?

Почему-то у всех, кто зарабатывает на недвижимости, есть глубокое убеждение, что ВСЕ непременно будут покупать или докупать метры, ну пох что денег у людей нет, ипотеки нет, некоторые уже накупили лишнего и теперь наоборот продают, что люди с юкрейны бегут и меньше рожают. о отложенном спросе (который скорее всего так навсегда и останется "отложенным"), мифическом дефиците жилья выдумывают (1-комнатных квартир на всех уже не хватает, ану бегом за 2 км.кв.). даже началось об увеличении реальных доходов и что на ЭТО увеличение непременно В ЭТОМ-ЖЕ ГОДУ (когда будет увеличение доходов) будут покупаться метры "жилья" по таких ценах. начинается "кручение" бакс –гривна –инфляция –подорожание_вон-того-то, выставление "картинок" целого "района", который то существует в компютере и приносит некоторым на другом форуме "радостное ощущение ключей от квартиры в руках".

Оставлю и свой комментарий, т.к. давно читаю эту тему. Оценивать буду недвижимость в Киеве т.к. живу здесь и наблюдаю за ситуацией.
1. Я бы не стал строить прогнозы относительно цены на основании экономических законов (тем более тех по которым работают в Германии и пр.) т.к. там все стабильно и совсем другие реалии. Тем кто захочет поспорить отвечу так: Вот когда мы начнем жить как в Германии или Польше вот тогда и будут у нас такие законы, и не со строителей надо начинать.
2. У нас бизнес НЕ привык (не готов) работать под 20-30% годовых. Не те риски (пример - как можно легко забрать бизнес не приводить?). Тем более вкладывать на 2-3 года в недвижимость (когда без самой последней справки это не товар а заготовка). Если не понятно что имел ввиду - смотри п.1.
3. То что у нас негде будет через 20-30 лет жить никого не волнует (без вариантов) и ни на что не влияет. Кто не верит поедьте в Алчевск или просто проедтесь по районным центрам. Народа никто не боится. У нас власть мыслит категориями - что народ необходимо принуждать а не заискивать перед ним. Свои угрозы народного гнева оставте для других форумов.
4. В Киеве строят катастрофически мало домов в пересчете на людей способных за 10 лет накопить на квартиру (если не верите посмотрите сколько и каких машин на дорогах). И есче меньше закладывают сейчас.
Резюме:
1. Если и будет падать то скорее ползти максимум до 10% в год, а вот вырасти сможет и до 20% (я говорю за новостройки в Киеве).
2. Возможно будет падать в регионах, только массовый работник имеющий возможность заработать такие деньги в основном будет стремиться в Киев., или крупные города (я считаю таких людей в своем роде элитой с амбициями)
3. Аргумент что у людей заканчиваются деньги считаю не очень состоятельным т.к. на то к-во строящегося жилья найдутся покупатели с деньгами, тем более что его со временем (бл. 2-3года) будет становиться только меньше, а сденьгами тоже надо что то делать (депозиты просьба не предлагать после Леман Бразерс банкам не верю).
Прошу только строго не судить и по мелочам не придираться