Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

zahar_ - а если - ну вдруг - какой-нибудь форумчанин попросит Вас подробно проконсультировать по поводу имеющихся объектов киевской первички, что там и как - тоже все безвозмездно покажете и поможете?

Тут не была упомянута крайне важная, но прямо влияющая на рынок причина стагнации рынка.

Типичный покупатель новостройки-это человек, у которого некоторые метры уже есть.
Либо это-оставшаяся от бабули однушка в Жмеринке, либо часть родительской квартиры, дачи и так далее. Он не бомж и где-то прописан, и в этом где-то ему принадлежит какое-то количество метров.

Обычная причина, по которой он приобретает другую площадь-это желание улучшить свои бытовые условия или перенести место жительства на другое место.

У этого покупателя есть от трети до 100% стоимости нового жилья (включая или исключая стоимость метров, которыми он уже владеет).

Рассмотрим типичный пример семьи из 3 человек с месячным доходом до 10 000 грн, которая живет в доставшейся по наследству хрущовке формата "трамвай". У них есть 120 000 долларов накоплений, и они желают улучшить свои бытовые условия.

Эта семья хочет трешку в свежем (до 10 лет) здании поближе к центру. Представим, что они чудом обнаружили готовый объект в свежем доме в Соломенском или Голосеевском районе Киева, рядом с метро, площадью 100 кв. в. по цене 1200 долл/м (что сейчас для любого обвалишки является несбыточной мечтой. Обычная цена стартует от 1500). Для чистоты эксперимента представим, что объект отремонтирован и мебелирован "приходи с чемоданом и живи", а его хозяина преследуют кредиторы.
Квартплатой пренебрегаем, на ее погашение в любом случае хватит доходов.

А теперь вооружаемся калькулятором и считаем.

Отец семейства заметил, что даже в самые плохие годы на депозит в банке на его капитал составил не менее 12% годовых в корзине валют. Как минимум половина капитала-заслуга банков, поскольку депозиты он размещает вот уже порядка 5 лет. В одном банке намечалось падение, но деньги выцарапать, в конце концов, удалось из всех, и с неслабой прибылью.
В отличие от тех, кто вложил в бетон.

Вводные.


Имеем эквивалент 120 000 долл
Согласно 5-летней статистике и общим тенденциям, в ближайшие 3 года доходность вложений составит минимум те же 12% годовых.
Стоимость "трамвая" для продажи 40 000 долл, стоимость его же при сдаче в аренду 4 000 грн (примерно 450 долл).
Стоимость нужного объекта для покупки 120 000 долл, стоимость его же в аренде 1000 долл в мес.

Итак.

Схема 1: деньги на депозит, сами арендуем трешку, двушку сдаем.
Срок 3 года.

От депозита за 3 года: + 39 600 долл (36%)
От сдачи двушки в аренду: + 13500 (берем только 10 эффективных из 12 месяцев в году-учитываем риски от перерыва в аренде)
Двушка давно убита и находится в состоянии, когда амортизация уже отсутствует (все самортизировано до них).
Арендуем трешку: - 36 000 долл

Финансовый результат: + 17100 долл


Схема 2: Покупаем трешку, двушку сдаем.

Оформление покупки трешки (БТИ, нотариус и т.д.) : порядка -1000 долл
Амортизация трешки: (исходя из срока эксплуатации 50 лет) : -1650 долл
От сдачи двушки в аренду: + 13500 (берем только 10 эффективных из 12 месяцев в году-учитываем риски от перерыва в аренде)

Финансовый результат: +10850.

Схема 3: Арендуем трешку, двушку продаем, деньги в дело.

Доход от депозита: 57600 долл.
Арендуем трешку: - 36 000 долл

Финансовый результат: +21600.

Схема 4: покупаем трешку, двушку продаем, деньги на депозит.

Оформление покупки трешки (БТИ, нотариус и т.д.) : порядка -1000 долл
Амортизация трешки: (исходя из срока эксплуатации 50 лет) : -1650 долл
От депозита: +14400

Финансовый результат: +11750.

Дисконтированием денежного потока и инфляцией пренебрегаем, потому что деньги одинаково обесцениваются на всех схемах. В то же время, тренд на сохранение нынешней ситуации с падением цен очевиден на ближайшие как минимум 5 лет. Так что, несмотря на инфляцию, отец семейства сможет купить больше метров через 3 года, чем сейчас.

Если смотреть на соотношение риски-доходность, вариант с арендой трешки и сдачей двушки наиболее интересен.

Так большинство людей, имеющих мозг, и делает. А имеющих мозг в этой стране больше, чем кажется.

Одна из важнейших причин отсутствия спроса на недвижимость-это возможность получать пассивный доход с капитала в размере в 2 и более раз выше, чем от вложений в метры.
Даже в самые лучшие времена больше 6% годовых чистыми метры никогда не приносили.
Сейчас и 4% рантье получают с трудом.

Невыгодно фиксировать убыток от продажи старых метров, и невыгодно иметь недополученную прибыль, вкладывая деньги в новые метры. Вообще, в метрах надо держать от 10 до 40% капитала, что обозначенная семья и делает.

Вкинуть все в жилье и считать себя царем горы-это 100% шанс к 50 годам остаться с квартирой в непригодном для жилья состоянии и квартплатой в 2 раза выше размера пенсии.

Нужно не метры собирать, а капитал наращивать. В разных видах и проявлениях.

Это разумные люди уже поняли тоже.

Потому, перспективы рынков такие.

Деньги будут в цене еще как минимум 5 лет. Еще как минимум 3 года пассивный доход ниже 12% годовых не упадет. В то время, как цена метров будет неумолимо снижаться во всех видах валют с любыми привязками. Падение остановится тогда, когда девелоперские компании поймут, что лучше построить десяток доходных зданий и всю жизнь зарабатывать на сдаче их в аренду, чем пытаться сорвать 50% здесь и сейчас. Это поняли купцы в конце 18 века, сегодняшние олигархи поймут это тоже.

giveme5 всё классно написано и почти всё как в жизни.... правда месячный доход должен быть при таких цифрах порядка 4 000 у.е.
ипосле того как ты выцарапал деньги с банка возвращатся туда не будут 70% людей

giveme5
Если смотреть на соотношение риски-доходность, вариант с арендой трешки и сдачей двушки наиболее интересен.

Так большинство людей, имеющих мозг, и делает. А имеющих мозг в этой стране больше, чем кажется.


Браво!
Вы обидели ВСЕХ "обвалистов", ни один из них говоря, что будет дешевле, этот план не воплотил в жизнь Значит мозга нет?
А если серьезно, это выдержки из реферата теоретика, к-рые не имеет ничего общего с жизнью. Например 120 тыс просят за сданую двушку "после строителей" которая совсем не возле метро и совсем не 100 кв .м. в ликохолдинговских домах и заканчивая тем что корифеи ветки довели, что с доказали в 10 тыс грн на 3 человека можно только кушать а не собрать 120 тыс дол.

полезная информация. Даже не поленился открыть архив Авизо за август 2006 года средняя цена 1к на Оболони 60 000.

прийду домой отсканирую документик с датой и все такое

вы не помните дату покупки своей квартиры?.... А... ну да... успешные и амбициозные покупают квартиры два раза в неделю, разве все упомнишь...

как и обещал выслал в личку линк на фото с договором
квартиру покупал зимой 2003 года.

после того как ты выцарапал деньги с банка возвращатся туда не будут 70% людей

глупости - посмотри на прирост депо - все несли и будут нести

1 причина - дома не хотят хранить
2 - доход
3 - не у каждого есть даже на однушку
4 - у кого есть одна хата на сдачу, навряд встрянет в следующую по причине низкой доходности

глупости - посмотри на прирост депо - все несли и будут нести

реального прироста нету с весны. это накапавшие %%

1 причина - дома не хотят хранить
2 - доход
3 - не у каждого есть даже на однушку
4 - у кого есть одна хата на сдачу, навряд встрянет в следующую по причине низкой доходности

1. как только зашатается хоть один банк из топ-10, как только возникнет малейшая очередь у банкоматова/отделений, всем начнет казаться, что наличка - это не так уж и плохо
4. тот, кто давно сдает знает, что его доход будет зависеть от средней ЗП по киеву, и ему пофигу колебания. у него есть виртуальный "батрак", который, как минимум, всегда позволит не голодать ничего не делая. доходность даже 5% не так уж и плоха. а реально она сейчас выше.

Унуоктий,
почем примерно ремонт обошолся в общих чертах?
Если не секрет.
Работа, расходники, отделочные на кв?
Спасибо.

реального прироста нету с весны. это накапавшие %%

процентики щас многие не капитализируют, но проедают

1. как только зашатается хоть один банк из топ-10, как только возникнет малейшая очередь у банкоматова/отделений, всем начнет казаться, что наличка - это не так уж и плохо

так и носят, то домой, то в банк, то в бакс, то в гривну - уже привыкли за многие годы

4. тот, кто давно сдает знает, что его доход будет зависеть от средней ЗП по киеву, и ему пофигу колебания. у него есть виртуальный "батрак", который, как минимум, всегда позволит не голодать ничего не делая. доходность даже 5% не так уж и плоха. а реально она сейчас выше.

слишком пассивно - для самых ленивых/трусливых/тупых - нужное подчеркнуть

кстати, на свет часто вылазят декларации обеспеченных и публичных людей
так вот на их счетах, и счетах их семей (на депозитах) всегда круглые суммы

т.е. у людей есть и бетон, и депозиты

но нет панического - "усе в бетон")))

Деньги будут в цене еще как минимум 5 лет. Еще как минимум 3 года пассивный доход ниже 12% годовых не упадет. В то время, как цена метров будет неумолимо снижаться во всех видах валют с любыми привязками. Падение остановится тогда, когда девелоперские компании поймут, что лучше построить десяток доходных зданий и всю жизнь зарабатывать на сдаче их в аренду, чем пытаться сорвать 50% здесь и сейчас. Это поняли купцы в конце 18 века, сегодняшние олигархи поймут это тоже.

плюсанул ваш пост, очень грамотно все. единственное, вы уравняли системные риски между депо и арендой, а они, имхо, разные.

1. риск девальвации. поскольку депо у вас в корзине валют, при пересчете капитала в доллары он прохудится в любом случае, за счет доли гривны. бетону девальвация страшна не сама по себе, а в части падения экономики и спроса в целом, но этот риск вы учли, заложив в формулу 5летнее падение (что тоже далеко не факт, в плане сроков)

2. риск принудительной конвертации долларовой части депо в гривну по нерыночному курсу. он небольшой, но есть. история знает примеры.

3. риск длительного невозврата депо и нулевой доходностью за все это время. плюс. если учесть будущую девальвацию, подорожание импорта, а как следствие - инфляцию. соотвественно, при сильной инфляции и длительном невозврате депо без необходимой индексации, ваша реальная доходность будет отрицательной.