Інвестуємо в нерухомість закордоном

+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
  #<1 ... 3839404142 ... 78>
Повідомлення Додано: Нед 29 вер, 2019 10:54

Re: Інвестуємо в нерухомість закордоном

Нашел на просторах интернета табличку с минимальнами зарплатами в Европе.

Смотрим, анализируем, принимаем решение, куда инвестировать с целью долгосрочного заработка на недвижимости.
Зображення
change_pm
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 303 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 30 вер, 2019 12:20

Недвижимость в Берлине

Удивили вот такие новости:
Берлинская государственная жилищная компания Gewobag объявила о выкупе 6000 квартир, построенных в качестве социального жилья в Берлине в период между 1960-ми и 1990-ми годами.

Государственные власти продали квартиры в 2004 году за 405 миллионов евро. Выкуп у люксембургской компании по недвижимости Ado Properties обойдется Берлину в 920 миллионов евро (около 1 миллиарда долларов).

Эта сделка является крупнейшей попыткой ренационализации собственности, когда-либо наблюдаемой в Берлине. Это позволит довести жилой фонд Gewobag до «примерно 68 000 квартир и обеспечить доступную жилую площадь для более чем 10 000 арендаторов», - заявил член правления Gewobag Маркус Тербовен, добавив, что сделка «экономически выгодна» для организации.


Удивило, что компания является государственной, какой у нее фонд квартир и какие цели ставят перед собой.

Все, что 70 лет строили советы, построено по другую сторону железного занавеса :)
Вот ссылка на первоисточник: https://www.dw.com/en/berlin-spends-nea ... a-50617775
change_pm
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 303 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 06 жов, 2019 12:26

Инвестируем в США

Прислали мне сегодня рекламное письмо от знакомой риелтерской конторы:

FULLY MANAGED BALTIMORE HOMES FROM $44,900
JUST A 45-MINUTE COMMUTE TO WASHINGTON, DC!
Invest in the thriving city of Baltimore, Maryland, where the average rent for a 2-bed home is over $1,000 USD. Buy brick-built tenanted property in this city from as little as $44,900 USD.
All properties come fully managed, with 95% occupancy rates and offer between 16-21% NET returns!

Предлагают инвестировать в недвижимость в Балтиморе,недалеко от Вашингтона, округ Колумбия, от 44 900 долларов за квартиру/дом. Обещают доход 16-21% чистыми, с загрузкой собственности в 95% и управляющей компанией.

Арендаторы, либо полностью оплачивают за себя, либо субсидианты (по секции 8 ).

Звучит очень заманчиво, но слишком подозрительно. Нужно уточнить, какие есть нюансы.
Минимум, что я вижу - это не упомянут налог на недвижимость, какие-то налоги штата, т.е. итоговая доходность будет меньше.

Но в любом случае, даже есть доход будет около 12% чистым после всех затрат, разве это плохо?
Учитывая, что вы инвестируете в $ и получаете доход в $, и не берете на себя валютные риски, как при инвестировании в Украине.
change_pm
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 303 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Нед 06 жов, 2019 15:13

Re: Інвестуємо в нерухомість закордоном

  change_pm написав:Звучит очень заманчиво, но слишком подозрительно. Нужно уточнить, какие есть нюансы.


Треба більше деталей, бо повідомлення дещо маніпулятивне. "Over $1000" коштує оренда two-bedroom, а що пропонується за "as little as $44,900" - незрозуміло. Ну і 16-21% NET - це too good to be true.

Загалом, Балтімор - одне з найкриміногенніших міст в США (здається, в останні декілька років не вилазить з топ-3). Зрозуміло, що там є туристичні райони, які відносно безпечні, але навіть там не рекомендують розгулювати в ночі.

Мій друг їздив туда у відрядження років 7-8 тому, то казав пересувався переважно офіс-готель. На вихідні вирішив поїхати в якийсь shopping mall на закупи - місцеві порадили взяти таксі (хоча, $40 в одну сторону, тоді були немаленькі гроші).

Тобто, виходячи з твердження, що "нерухомість - це місце, місце і ще раз місце", навіть, якщо це не для себе, а інвестиційна нерухомість, то ХЗ, чи варто.

Ну і питання, хто орендуватиме це житло (чи реально досягти 95% зайнятості)? Міста з високим рівнем злочинності мають тенденцію до зменшення населення. Це точно справделиво для Детройту, який довший час був №1 в США. Думаю, Балтімор - не виключення.

І до речі, туда регулярно прилітають всілякі урагани і шторми. Це, в комбінації з high crime rate, може зробити страхування нерухомості відносно дорогим, що додатково поріже дохідність.
Coder
 
Повідомлень: 98
З нами з: 28.02.14
Подякував: 68 раз.
Подякували: 132 раз.
 
Профіль
2
Повідомлення Додано: Нед 06 жов, 2019 15:43

Coder
Я запрос на получение доп.информации написал, сегодня выходной, так что сегодня точно никто не ответит.

Я по опыту знаю, что приблизительно предлагается. По сути это не в самом Балтиморе, а в каком-то пригороде. Нужно чтобы зип сообщили.

Например, когда предлагают Огайо, Кливленд от 34 900, то в одном из случаев, это был городок Warrensville Heights, пригород Кливленда. При цене аренды двушки в 650-675 $ в месяц, дает грязную доходность в 22%.
Портрет тенанта в том городке: черный (как и большинство в том районе), получатель пособия (чаще всего), но живет долго не съезжая.

Если съедет, попадаешь сразу на пару тыс доларов на ремонт, т.к. нужно делать практически капиталку. Но нет вложений ни в мебель, ни в технику.

В целом, на мой взгляд, такая инвестиция может быть в портфеле, так как низкий порог входа, в принципе интересная доходность, никто втихаря не перепишет эту недвижимость у "черного" нотариуса, и что самое главное (кому как конечно) - это действительно пассивный доход.
change_pm
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 303 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 07 жов, 2019 10:22

  change_pm написав:Давненько не писав, якось не до цього було.

Ось новий об'єкт, який бачив на свої очі в Катовіце. Зараз колупаються в котловані (28.02.2019).
Центр Катовіце, будинок буде супер.
Зображення

Ціна не дуже цікава, але це центр і в центрі немає більше житлових будинків такого класа і дизайна.Зображення

Зараз вже продано 130, заброньовано 30+ із 280 квартир. Звичайно, найкращих і недорогих варіантів вже нема.

Оцінити, наскільки вигідна покупка під оренду не можу, але думаю, що буде не більше 5-6% річних. Також незрозуміло, коли буде завершено будівництво, на сайті інформації немає.

Ось посилання на сайт:
https://sokolska30.pl/mieszkania.html


Обновим данные:
- ценник на данный объект не вырос c февраля (он и так был высокий с самого начала),
- строится 8 этаж из 17,
- продано 210 квартир на данный момент из 280.
- свободные квартиры 68 (3-4 комнатные), выбора кавалерок нет.
change_pm
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 303 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 07 жов, 2019 11:42

Краков

Весной этого года интересовался вот этим объектом https://tabelaofert.pl/steam-park-etap- ... z,i6973733 в центре Кракова.

Там не осталось на май месяц нормальных вариантов. Либо первый этаж, либо вид в стену или на кладбище. Та квартрира, что я смотрел (с видом на кладбище) уже продана, но у меня осталась информация по предыдущим ценам кв. 171.

Зображення

Стоимость квартиры выросла на 35 664 злотых за 6 месяцев. По сравнению с первым этапом этого проекта, цена на кв.метр выросла с 8-9 тыс злотых до 13 тыс злотых. Рост за 1.5-2 года.

Вот не могу понять, что это: пузырь или нормальное положение вещей, и такая цена оправданна, и будет и дальше рости?
change_pm
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 303 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 07 жов, 2019 13:05

  change_pm написав:Стоимость квартиры выросла на 35 664 злотых за 6 месяцев. По сравнению с первым этапом этого проекта, цена на кв.метр выросла с 8-9 тыс злотых до 13 тыс злотых. Рост за 1.5-2 года.

Вот не могу понять, что это: пузырь или нормальное положение вещей, и такая цена оправданна, и будет и дальше рости?

Допустим, с отделкой и мебелью выйдет 450 000. Сдавать сможете... ну, не знаю, за 2100-2300, например. Вот и считайте. Может, когда Шкелетор достроят и откроют там туеву хучу офисов, аренда немного вырастет.
ИМХО, пузырь. В Кракове уже только последний лох не взял несколько квартир в ипотеку для сдачи понаехам. Нет у людей 15% депозитов, а каклеты ляжку жмут. В долгосроке, думаю, рост будет вместе с ростом экономики и зарплат. Но в ближайший год-два ожидаю коррекцию.
С другой стороны, Управление статистики регулярно рапортует 7-8% рост зарплат в корпоративном секторе (основные клиенты краковских лендлордов). Но в таком случае я бы лично смотрел на районы вокруг крупных офисных центров: Prądnik, Ruczaj, Czyżyny. Аренда будет не намного ниже, в вот цена может и порадовать. Но, помнится, мы об этом уже беседовали с вами.
Gastarbaiter
 
Повідомлень: 1465
З нами з: 26.02.18
Подякував: 423 раз.
Подякували: 247 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 07 жов, 2019 13:15

  Gastarbaiter написав:
  change_pm написав:Стоимость квартиры выросла на 35 664 злотых за 6 месяцев. По сравнению с первым этапом этого проекта, цена на кв.метр выросла с 8-9 тыс злотых до 13 тыс злотых. Рост за 1.5-2 года.

Вот не могу понять, что это: пузырь или нормальное положение вещей, и такая цена оправданна, и будет и дальше рости?

Допустим, с отделкой и мебелью выйдет 450 000. Сдавать сможете... ну, не знаю, за 2100-2300, например. Вот и считайте. Может, когда Шкелетор достроят и откроют там туеву хучу офисов, аренда немного вырастет.
ИМХО, пузырь. В Кракове уже только последний лох не взял несколько квартир в ипотеку для сдачи понаехам. Нет у людей 15% депозитов, а каклеты ляжку жмут. В долгосроке, думаю, рост будет вместе с ростом экономики и зарплат. Но в ближайший год-два ожидаю коррекцию.
С другой стороны, Управление статистики регулярно рапортует 7-8% рост зарплат в корпоративном секторе (основные клиенты краковских лендлордов). Но в таком случае я бы лично смотрел на районы вокруг крупных офисных центров: Prądnik, Ruczaj, Czyżyny. Аренда будет не намного ниже, в вот цена может и порадовать. Но, помнится, мы об этом уже беседовали с вами.


Да, беседовали. Я решил ничего не брать. Все объекты, которые я мониторил в Кракове, практически распроданы. Новые еще дороже.

Катовице тоже на центр локейшн ценник высокий.

Самое интересное, как неравномерно растут цены в Польше. Катовице / Краков / видимо Вроцлав - рост зашкаливает.

А например, в Лодзи цены практически не растут. Хотя рабочие места имеются. Бизнес центры тоже. Найм людей есть. А пузыря нет.

В среднем даже в центре можно найти новострой с ценой за метр в 6 тысяч злотых. В центре. Чуть дальше 5.5 тысяч.

Что не так с Лодзью? Почему непопулярна?
change_pm
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 303 раз.
 
Профіль
Повідомлення Додано: Пон 07 жов, 2019 13:23

  Gastarbaiter написав:
  change_pm написав:Стоимость квартиры выросла на 35 664 злотых за 6 месяцев. По сравнению с первым этапом этого проекта, цена на кв.метр выросла с 8-9 тыс злотых до 13 тыс злотых. Рост за 1.5-2 года.

Вот не могу понять, что это: пузырь или нормальное положение вещей, и такая цена оправданна, и будет и дальше рости?

Допустим, с отделкой и мебелью выйдет 450 000. Сдавать сможете... ну, не знаю, за 2100-2300, например. Вот и считайте. Может, когда Шкелетор достроят и откроют там туеву хучу офисов, аренда немного вырастет.
ИМХО, пузырь. В Кракове уже только последний лох не взял несколько квартир в ипотеку для сдачи понаехам. Нет у людей 15% депозитов, а каклеты ляжку жмут. В долгосроке, думаю, рост будет вместе с ростом экономики и зарплат. Но в ближайший год-два ожидаю коррекцию.
С другой стороны, Управление статистики регулярно рапортует 7-8% рост зарплат в корпоративном секторе (основные клиенты краковских лендлордов). Но в таком случае я бы лично смотрел на районы вокруг крупных офисных центров: Prądnik, Ruczaj, Czyżyny. Аренда будет не намного ниже, в вот цена может и порадовать. Но, помнится, мы об этом уже беседовали с вами.


Т.е. грязная доходность 5.6% годовых. После оплаты налогов, если делать отчисления на аммортизацию, то доходность будет 3-4%. На депозите можно иметь 2-3% годовых без головняка. В Штатах 10% в $ легко.

Ощущение, что последние встрявшие в пирамиду отгребут больше всех. Кто интересно все эти инвестора, раздувающие этот пузырь?
change_pm
 
Повідомлень: 1347
З нами з: 03.02.16
Подякував: 16 раз.
Подякували: 303 раз.
 
Профіль
  #<1 ... 3839404142 ... 78>
Форум:
+ Додати
    тему
Відповісти
на тему
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 3 гостей
Модератори: Faceless, ТупУм, Ірина_, Модератор

Схожі теми

Теми
Відповіді Перегляди Останнє
6191 734251
Переглянути останнє повідомлення
Нед 31 тра, 2020 22:56
5396669
5139 550186
Переглянути останнє повідомлення
Нед 31 тра, 2020 22:26
Долярчик
221 79607
Переглянути останнє повідомлення
Сер 01 кві, 2020 20:49
tobias
Топ
відповідей
Топ
користувачів
Реклама