Не будет обвала, не будет роста-прогноз цен на жилье в Киеве

..... Возьмем дом занимающий одинакавую площадь земли, но разные по высоте, скажем 5 этажей и 10. с одинаковой площадью квартир и их одинаковым количеством, 8 квартир на этаже с площадью каждой 65 кв.м.. Что мы получаем в первом случае (8*65)*5= 2600 кв. м. продажных площадей и следующий пример
(8*65) *10= 5200 тех же площадей. Что из этого мы получили, что да на постройку дома в десять этажей нужно потратить больше материалов для ее усиления это минус, но давайте рассмотрим и плюсы. 1. Увеличив площадь мы получили уменьшение в себестоимости цены земли под это отведенной. 2. При увеличении площади мы получили большее количество расходных материалов, что может повлиять на большую скидку от продавцов онных. 3. Уменьшается себестоимость крыши. 4. Уменьшается себестоимость подвода коммуникаций. 5. Самое важное. Прибыль больше от продажи большего католичества метров. И т.д..

как ни странно это прозвучит, но, в данном случае, я вынужден поддержать Будивельныка:).
1. Будивельнык абсолютно прав, что расход материвалов, если сравнивать 5-ти-этажку и 10-ти-этажку не меняется в 2 раза, как могут подумать коммерсанты. а их у нас в стране, да и не только, расплодилось... на века хватит..
2. будивельнык немного не оттуда начал. хотя, инженерам ясно, о чем он говорил. только начал немного не в том порядке. начинать для данного обьяснения лучше с верхнего этажа. итак...
2.1. расход материалов на верхнем этаже, условно ненагруженном, будет, в основном, определяться технологией выполнения констурктивных элементов, эксплуатационными характеристиками и ограничениями, тепло/звуко/гидроизоляционными требованиями. это из основных. верхний этаж, если брать только конструкцию здания, будет самым дешевым. и самым легким. и с наименьшим расходом материалов. опять же, если брать только каркас здания.
2.2. все последующие (если двигаться вниз) этажи будут иметь больший расход материалов, т.к. на них будут стоять выше расположенные. потому, нижние этажи (каркас) - дороже по себестоимости.
2.3. теперь отвлечемся от каркаса. в его простом понимании. верхние и нижние этажи наиболее требовательны с точки зрения гидроизоляционных мероприятий. на срединных этажах эта проблема остро не стоит. соответственно, в гидроизоляцию срединных этажей можно не бухать столько денег, как внизу и вверху.
2.3 но застройщик продает ЗДАНИЕ, а не отдельные этажи. потому, все эти затраты ложатся на все изделие и коммерсантам в отдел продаж поступает усредненное значение. о сути которого он понятия не имеет.
3. кроме того, Будивельнык, для упрощения своих пояснений, умолчал о таких нагрузках, как аэродинамические. а в условиях города, эти нагрузки будут иметь достаточно сложный характер не только в плане направления, а и пульсаций. что добавляет требований по динамическим нагрузкам, ресурсу и "усталости". а тут уж точно не линейные зависимости будут и, соответственно, расход материалов.

ну а теперь - мусье Будивельныку:)
1. все верно, только я в этой стране не встречал оптимального расхода материалов по высоте здания. нет, вру... только в одном проекте, да и то, делали его прибалты по немчурскому проекту. все остальные наши мегастроители тулят одно и то же сечение практически по всей высоте здания.
2. я Вам открою маленькую тайну... в здании важна не только прочность, но и жесткость. как для любой конструкции. ограничения по жесткости обеспечивать через увеличение поперечного сечения продольных элементов - за такое у нас 3 балла ставили еще на 3-м курсе с почти пожизненным лэйблом, который нынче интерпретируется как "лох". только, как я посмотрю на то, что Ваши коллеги строят, они таки получили на 3-м курсе такую табличку на грудь с закруткой на спине;). есть другие пути, которые решают эти вопросы и которые конструктор ОБЯЗАН знать. потому, я могу утверждать, что конструкция каркаса зданий, в подавляющем числе случаев, не оптимальна. а потому - имеет место перерасход материалов и, соответственно, денек покупателей.
3. так что, позволю себе Вам и Вашим коллегам пожелать, не советовать, а пожелать, чтобы в будущем вы все строили ИНТЕРЕСНО, КАЧЕСТВЕННО (не только путем, пардон, замены турецких комплектующих на польские), а чтобы идея была качЕственная, ну и реализация, конечно... и тогда я скажу "ВАХ!, вот это файных дизайн! хочу тут жить!"

Якщо чесно то не розраховував на такий чіткий і грамотний підхід , тому й максимально все спрощував .
Тепер трошки в захист середньостатистичних будівельників .
1 Все таки хотів би розвести по різні сторони поняття будівельник і проектант .
1.1 Те про що Ви написали в основній своїй масі стосується тих хто проектує , а не тих хто по цих проектах будує
1.2 З іншого боку врахувати все можна тільки в монолітно-каркасній конструкції , тому що тільки там можна довільно міняти геометричні розміри конструкцій з невеликим кроком на кожному поверсі ,а от там де використовуються наприклад плити перекриття , Ви завжди привязані до розмірів плит які стандартизовані
1.3 Проектантам потрібно платити не за квадратні метри , а за технічно правильні і комерційно вигідні ідеї . З цим у нас поки що напряг
2 На рахунок жорсткості
Я будую 4-поверхові будинки з товщиною несучих стіни в 10- 15 см ( бетон ) , так що як Ви розумієте по цьому питанню в мене було далеко не 3 і не на спині
3 Як правило цікаві проекти реалізовували інженери-мілліонери , поки що у нас їх не має ( або дуже мало )

Денежная масса не уменьшилась, а значит денег полно и 300 у.е. за квадрат не будет... )))

Всё зависит от распределения денежной массы и от потребностей тех, у кого эти деньги есть. Допустим, квартира стоит 100К. Но у человека есть 10К. Плюс есть ещё 9 таких как он, у которых есть 10К. Суммарно у них 100К. Но квартира нужна только одному. Чтобы купить, ему надо занять деньги у этих 9. Раньше это делали через банки, одни ложили на депозит, другие брали в ипотеку (я не учитываю инвестиции, которых сейчас практически нет). Т.е. за счёт банков правильно направлялись потоки денежной массы. Сейчас кредиты банки не дают, а те 9 человек (по 10К) просто так тоже не дадут, так как в кризис самим на жизнь надо, да и стрёмно. Не сомневаюсь, что есть персонажи, у которых уже есть 100К на руках, но они у них были и до кризиса, с какого перепугу ему сейчас покупать недвижимость, тем более при падающем рынке. Вывод, пока не будет ипотеки, значит не будет кому покупать. По таким ценам. Это если примитивно, то что касается гривневой денежной массы. А у нас всё привязано к доллару. Так вот его денежная масса уменьшается. Точнее уменьшается соотношения доллара к гривне. Поэтому на импортный товар гривны будет тратиться больше, при том же или меньшем доходе в гривнах у населения. Т.е. гривневая масса у населения будет постепенно уменьшаться. Это всё упрощённо. Но явно доказывает, что сохранение или даже увеличение денежной массы, не влияет на увеличение цен на недвижимость. Поэтому сначала цены упадут до уровня накопления матрасников, а если ничего не измениться, то до уровня, когда среднестатистический (или пускай чуть выше) гражданин может накопить за 3-5 лет.

И почему ж за год они практически не упали. Или вы дальше будете переносить сроки падений сдвигая их. Руководствуясь правилом - в прогнозе главное дать следующий до наступления предыдущего. Плюс такой вопрос дополнительный - вы помните было ли когда нибудь время когда можно было накопить на квартиру за 3-5 лет.

2000г. при зарплате 150 дол. на члена семьи за 3-5 лет можно было отложить на 2-х комнатную квартиру практически в любом областном центре Украины

Денежная масса не уменьшилась, а значит денег полно и 300 у.е. за квадрат не будет... )))

Всё зависит от распределения денежной массы и от потребностей тех, у кого эти деньги есть. Допустим, квартира стоит 100К. Но у человека есть 10К. Плюс есть ещё 9 таких как он, у которых есть 10К. Суммарно у них 100К. Но квартира нужна только одному. Чтобы купить, ему надо занять деньги у этих 9. Раньше это делали через банки, одни ложили на депозит, другие брали в ипотеку (я не учитываю инвестиции, которых сейчас практически нет). Т.е. за счёт банков правильно направлялись потоки денежной массы. Сейчас кредиты банки не дают, а те 9 человек (по 10К) просто так тоже не дадут, так как в кризис самим на жизнь надо, да и стрёмно. Не сомневаюсь, что есть персонажи, у которых уже есть 100К на руках, но они у них были и до кризиса, с какого перепугу ему сейчас покупать недвижимость, тем более при падающем рынке. Вывод, пока не будет ипотеки, значит не будет кому покупать. По таким ценам. Это если примитивно, то что касается гривневой денежной массы. А у нас всё привязано к доллару. Так вот его денежная масса уменьшается. Точнее уменьшается соотношения доллара к гривне. Поэтому на импортный товар гривны будет тратиться больше, при том же или меньшем доходе в гривнах у населения. Т.е. гривневая масса у населения будет постепенно уменьшаться. Это всё упрощённо. Но явно доказывает, что сохранение или даже увеличение денежной массы, не влияет на увеличение цен на недвижимость. Поэтому сначала цены упадут до уровня накопления матрасников, а если ничего не измениться, то до уровня, когда среднестатистический (или пускай чуть выше) гражданин может накопить за 3-5 лет.

И почему ж за год они практически не упали. Или вы дальше будете переносить сроки падений сдвигая их. Руководствуясь правилом - в прогнозе главное дать следующий до наступления предыдущего. Плюс такой вопрос дополнительный - вы помните было ли когда нибудь время когда можно было накопить на квартиру за 3-5 лет.

Это очевидно. Не упали они потому что жаба душит застройщиков и сверхприбыли, которые были раньше они еще не проели. И так как живут в "жиру" и не могут свою задницу спустить в метро и посмотреть на уровень жизни своих потенциальных клиентов. И не могут понять поэтому простых истин, что продажи у них в нулях, потому что у людей без ипотеки нет возможности покупать по таким ценам.
Цены будут падать еще сильно, это уже всем понятно(засланных козачков на форумах не берем в расчет ), даже самим застройщикам(они всеми силами боятся в этом признатся) -их можно притормаживать, но процесс в среднесрочной перспективе неизбежный.
По поводу 3-5 лет -во всем цивилизованном мире именно так, так что есть к чему стремиться. Средний по доходам гражданин может купить квартиру за 3-6 лет.

По поводу 3-5 лет -во всем цивилизованном мире именно так, так что есть к чему стремиться. Средний по доходам гражданин может купить квартиру за 3-6 лет.

У нас в Украине в донецкой области тоже можно приобрести квартиры по 500 баксов за штуку. Только плати комунал потом исправно...

[
По поводу 3-5 лет -во всем цивилизованном мире именно так, так что есть к чему стремиться. Средний по доходам гражданин может купить квартиру за 3-6 лет.

Ну это треп вообще - об 3-5 лет . Даже отвечать аргументированно не хочется . 10-15 - это другой разговор . А 3-5 - это на первый взнос . А в 2000 кто покупал квартиру ? Как раз был практически минимум цен и некоторый рост зарплат . А далее надо было еще догнать цену . В 2000 цены были за 2к - в приличном райцентре - 3500-4500 , в обычном областном - 8000-10000 , в Киеве - 13-15 т. Это обычные - 48-60 квадратов . Посчитайте при зарплате 300 на семью - сколько лет . Даже половину откладывая : 150х12=1800 . Так что это цифра для райцентра . А в 2000 в райцентре зарплата на семью 300 баксов - олигархи почти .

Не будет и нет ни обвала ни роста цен.

Цены будут изменяться в соответствии с тенденциями описанными и проверенными во всем мире.

Самое главное - это понимать, когда начался рост пузыря и его спад. Потому что к концу спада будут цены не выше уровня, с которого они начали свое движение в начале пузыря. На РН Украины это началось в 2005г.
Начало пузыря - 2005г., как и на большинстве рынков (посмотрите рост на алюминий, золото, серебро) все начало резко рости в 2005г. И
Цена тогда была - 700/900у.е. (спальные районы/приближенные к ценру).
Начало падения - апрель 2008. Тот период, когда стало заметено резкое снижение количества сделок купли-продажи (их практически не стало).
Продолжительность падения - 3 года (првоерено временем, во многих странах и составляет 2-3 года, 2 - это там где залог бістро отбирают).
Соответственно апрель 2011 - цена 700 (спальные районы) и 900 (прилегающие к центру).
А потом на бочок и, медленно, вниз, а может и вверх.
И эта цифра (700далларо - примерно 5,5тыс.грн.) точно не ниже себестоимости строительства и позволит строить новое жилье даже в киеве с учетом нововведений КМУ по упрощению процедуры.

Вот чего такие предсказания не учитывают (и мое и любое) а если и учитывают, то это все очень субъективно и на уровне рассматривания стеклянного шара, так это будет ли у нас развал экономики, гиперинфляция, повальная безработица и т.д.

Жаль, что приходится самому себе отвечать, но интересная мысль в подтверждение моего прогноза (смысл почти тот же, только все в мрачных тонах описано):

Украинская недвижимость на пороге нового обвала

Украинская недвижимость на пороге нового обвала Следующий обвал цен на рынке недвижимости Украины произойдет осенью или в декабре-январе. Стоимость квадратного метра «усохнет» процентов на двадцать-тридцать. Он будет вызван второй волной кризиса, крушением надежд на рост рынка и, возможно, появлением первых заметных партий изъятых квартир за невыплаченные кредиты. Но и этот обвал не будет последним. От уровня июля 2009 года цены на жилье в Киеве и областных центрах Украины снизятся еще в два раза. Предположительное время наступления дна - середина или конец 2010 года. Именно этот сценарий виден по опередившим нас во времени Прибалтике, Казахстане и ряде других стран.

Приятные иллюзии

Майское оживление на рынке недвижимости заставило сердца спекулянтов, простых продавцов и риэлторов биться чаще, а глаза - светиться надеждой. Но, как остроумно заметил один из украинских экспертов, не стоит путать подергивание конечностей трупа с успешной «самореанимацией». В июне рынок замер. В июле редкие сделки позволили зафиксировать медленное падение цен. Этот процесс, естественно, встретил яросное сопротивление. Продающая сторона приподняла цены и с надеждой ждет покупателя. Последний (а этот вид в наши дни достаточно редкий) хихикает и не торопиться играть по таким правилам. Рост цен на коммунальные услуги и перспективы введения налога на недвижимость делают хихиканье покупателя все более едким. И его можно понять. К примеру, в районных центрах, где нет серьёзных риэлторских объединений, где риэлторы не контролируют средства массовой информации, никакого рывка, никакого повышения цен нет и в помине.

Дешевое строительство - возможно

Теперь о главном конкуренте вторичного рынка - новостройках. Кто там говорит о продаже по себестоимости и границе рентабельности? Я верю, что еще года два назад стройматериалы были дороги, как и взятки местной власти. Но времена меняются. Дешевле 800 у. е. застройщикам всё равно строить выгодно. В Европе, Турции, США и других странах это делать умеют. Поэтому заграничных застройщиков на Украину пускать не хотят, чтобы не сбивали цены. Но рано или поздно пустят - никуда не денутся.

Легенда о Минотавре и сказки об отложенном спросе

А все разговоры о том, что через год наступит дефицит жилья, так в начале надо распродать все, что уже возведено. Кроме того, от уже приобретенных квартир в новостройках сейчас активно избавляются спекулянты, поэтому их предложение только растет. Продавцы активно используют термин «отложенный спрос». Мол, столько времени люди квартиры не покупают, а потом как кинутся. Это, как сказал бы Фагот, опять случай так называемого вранья. Как пишет «Глобалист», отложенный спрос - штука мифическая, как Минотавр. Вот у меня, например, есть отложенный спрос на спортивный Мустанг. Как только у меня появятся свободные 300,000$ я его тут же куплю! Потому что мне очень хочется и мне правда нужно. Но ведь они могут так и не появится в течение всей моей жизни, и я умру вместе со своим отложенным спросом...

А у бомжей огромный отложенный спрос на деликатесы и жилье. У студентов - отложенный спрос на туры в Рио... У умирающих пациентов страшный отложенный спрос на дорогущие услуги клиник. На самом деле есть только один спрос. И спрос это "платежеспособный". Нет денег - нет покупок. А вот потребности и желания могут быть у всех разные... Если нет денег, то не спрос это, а желание. Спрос - это готовность приобретать при цене, сложившейся на рынке в данный момент.

А если деньги есть, но не хватает, на что упирают риэлторы... Так даже если цена упадет и герой риэлторов с "отложенным спросом" опять может принять решение ждать, или умрет, или возьмет да переедет куда подальше. Тогда смело можно вводить новое понятие - "нереализованный отложенный спрос". Огромная туча народу на низком старте купить квартиру в Киеве за $10,000. Риэлторы их прибавляют в графу спрос, получая превышение спроса над предложением, и мантра эта "недвижимость-скоро-будет-дорожать" отсюда напрашивается как логический вывод.

Чудес не бывает. Ни о каком росте цен после их падения речь не идет просто потому, что падения не было. Раздутый пузырь безумной гонки ипотечного кредитования лопнул. Искусственно задранные цены начали идти к реальности. Теперь им предстоит еще и подстроиться под кризис. А все временные всплески и прогнозы аналитиков в духе «будет-только-дорожать-потому-что-будет-только-дорожать» не более, чем пагубное следствие иллюзий, вызванных мыльным пузырем перекаленного кредитами рынка.

Банкиры играют в свою игру. Не в нашу

Несмотря на то, что у банков сейчас есть избыточная ликвидность, они не спешат кредитовать застройщиков и население, т.к. опасаются дальнейшего удешевления жилья. Об этом заявил в ходе круглого стола «Рынок недвижимости в 2009 г. Есть ли свет в конце туннеля?» старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк. «У каждого солидного банка есть риск-менеджмент, который сегодня не видит реальной стоимости залога, который ему предлагают под кредит. Это, опять-таки, связано с тем, что непонятно, достиг ли рынок недвижимости дна или нет», - считает эксперт. Возврата дешевых кредитов не будет долго. Очень долго. Возможно, вообще никогда не будет.

Слишком дорого обошелся мировой экономике этот самый искусственный пузырь непрерывного потребления в кредит. Старший аналитик ИК «Тройка Диалог Украина» Евгений Гребенюк прогнозирует, что свое дно рынок достигнет тогда, когда уровень цен на жилье опустится до показателей середины 2005 года (именно в это время в Украину пришли дешевые валютные ресурсы, и началось искусственное перегревание рынка). «Мы близки к дну рынка. Нам еще 10% можно ожидать падения цен», - считает он. И это еще оптимистичный прогноз.

Дополнительные факторы

Вышеупомянутый сценарий сработал бы со стопроцентной вероятностью, если бы с рынка недвижимости просто ушли дешевые (хотя, какие там дешевые) кредиты. А так к нему придется добавить фактор мирового финансового кризиса, из-за которого украинцы здорово потеряли в зарплатах, крах ряда банков (очень уж похоже, что часть вложенных средств мы никогда не получим назад) и общее падение уровня жизни. Так что от уровня 2005 года, который эксперт предлагает считать дном, нашим ценам до реальности придется еще немного копать. Просто из-за падения доходов населения. В бедной стране нет смысла продавать дорогие товары, в том числе и квартиры. Понятно, что всегда найдется несколько очень богатых покупателей на эксклюзивный товар, но это исключения, которые на общую картину не влияют. А ведь мировой экономический кризис с соответствующим падением доходов еще не все. Далеко не все. Есть еще информация к размышлению.

Смотри по сторонам

На сегодняшний день в США выброшено на продажу около 600 тысяч единиц жилья, которое было отобрано в связи с неуплатой по кредитам в 2009 году. То есть всего за полгода! Естественно, на большинство объектов покупателей нет, в Америке все с экономикой тоже не очень гладко. Как результат в США эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен на жилье. Приблизительно в два раза. И процесс идет. В Украине картина аналогичная, с некоторым отставанием во времени. Если синхронизировать по другим аспектам кризиса, отстаем мы месяцев на шесть или девять. Понятно, что украинские банки постараются избежать такого исхода. И власть будет всячески смягчать последствия кризиса для населения. В усилия последней не верят самые заядлые оптимисты - власть ничего не сможет сделать, если экономика катится вниз. Только имитировать. Как и с оргазмом, имитация лишь усугубляет проблему. А вот на шансах банков я бы рискнул остановиться подробнее.

Все очень трудно

Более 30% заемщиков, оформивших кредиты 2007-8 гг., к началу июня 2009 г. имеют решение судебных органов, что означает начало процедуры изъятие залогового имущества. Такую информацию предоставил «Багнету» Денис Дольский, начальник юридического департамента «ФАСП» (Украина). В частности специалист заявил: «Такие выводы мы можем сделать, исходя из проблемных портфелей, передаваемых банками на отработку нашему агентству. В течение мая-июня текущего года количество дел, по которым имеются решения суда, увеличилось на 15%». При взыскании залогового имущества банки все чаще сталкиваются с низкой активностью сотрудников Государственной исполнительной службы (ГИС), что сказывается на эффективности взыскания задолженности на данном этапе работы с должником.
Именно поэтому с весны 2009 г. банки стали активнее обращаться к услугам «ФАСП» (Украина), которая обладает собственными информационно-правовыми возможностями для активизации деятельности представителей ГИС. Денис Дольский: «Рост востребованности в услугах коллекторов по сопровождению исполнительного производства объясняется тем, что на данной стадии взыскания вопрос раскрытия банковской тайны не является актуальным: информация о размере долга и должнике уже содержится в публично провозглашенном решении суда (ст.6 Гражданского Процессуального Кодекса Украины) и выданном судом исполнительном документе.

Поэтому банку не приходится раскрывать информацию перед коллекторами, которая является банковской тайной». Специалисты «ФАСП» (Украина) прогнозируют, что до конца 2009 г. спрос банков на услуги коллекторов по сопровождению исполнительного производства, т. н. middle collection, существенно вырастет и сохранится до конца 2012 г.

Понятно, что банкирам не интересно просто отбирать жилье. Которое изрядно подешевело и не факт, что окупит сумму долга. Куда лучше исправно получать платежи по кредиту, пусть и с некоторой отсрочкой. Но жизнь заставит - пойдешь на все. Если в декабре прошлого года, по данным НБУ, проблемными считались лишь 2,5% из всех выданных ссуд, то уже в этом июне, количество таких долгов практически удвоилось, достигнув 4,9%. Аналитики же уверены, что реально безнадежными кредитами можно считать 20%, а то и 25%. В большинстве европейских стран этот показатель не превышает 5%. Так что не будет у банков другого выхода. Посопротивляются месяц (все равно для реальных действий банк должен выждать 90 дней с момента прекращения платежей), максимум два и начнут работать. На рынок хлынет дополнительный объем предложений. Что будет с ценами - понятно всем.

Суровая реальность в прогнозах

На самом деле, эксперты не для публики давно определили перспективы рынка недвижимости в Украине и даже расписали по срокам. Не те, которые с важным видом надувают щеки и объясняют, почему и что уже случилось, а работающие на серьезные корпорации и занимающиеся исключительно прогнозами. Что характерно, они не живут на гранты от всяких фондов, а получают денежку ежемесячно за результат. То есть за сбывшийся прогноз. Теперь эти люди публично молчат, возможно за хорошие деньги. Но шило в мешке не утаишь, как и информацию. Так вот, следующий обвал на рынке недвижимости Украины произойдет осенью или в декабре-январе. Стоимость квадратного метра усохнет процентов на двадцать-тридцать. Он будет вызван второй волной кризиса, крушением надежд на рост рынка и, возможно, появлением первых заметных партий изъятых квартир за невыплаченные кредиты. Но и этот обвал не будет последним.

От уровня июля 2009 года цены на жилье в Киеве и областных центрах Украины снизятся еще в два раза. Предположительное время наступления дна - середина или конец 2010 года. Именно этот сценарий виден по опередившим нас во времени Прибалтике, Казахстане и ряде других стран. На этом уровне цены будут держаться весь 2011 год, а может и дольше. Дать четкий и реальный прогноз на более длительный срок серьезные аналитики не могут - слишком много факторов могут влиять на ситуацию. Все зависит от того, как будет вести себя мировая экономика, куда пойдут инвестиции, где будет интересно жить потенциальным покупателям. Плюс, туманные перспективы мировых валют на срок более двух лет не позволяют оперировать какой-либо безупречной системой измерений. Вот такая перспектива. Кто еще рискнет рассказывать о пройденном дне цен на недвижимость в Украине и скором росте? Покажите мне этого неадекватного человека. Вот пусть он и инвестирует. А то фразу «будет-только-дорожать» мы постоянно слышим именно от тех, кто пытается нам что-то продать. Парадокс?

Инструкция для участников

В общем, вольному, как говорится, воля. Есть лишняя денежка и негде жить - вперед. Есть денежка, но она не лишняя - потерпи годик или два. Будет дешевле. Намного. Есть необходимость продавать квартиру по объективным причинам, таким как необходимость увеличения (уменьшения) жилплощади, съезд или разъезд - не жди подарков от судьбы и не верь риэлторам - у них свои, а не твои интересы. Выставляй на продажу, помните, что покупателей меньше, чем продавцов, реально смотрите на вещи и не парьтесьтесь с сомнительными перспективами. А построившим дорогие дома и спекулянтам, набравшим квартир в кредит в расчете на продолжение бурного роста ничего хорошего сказать не могу. И рад бы утешить, да нечем. Кроме банальной фразы из американского фильма (любого): «Теперь это ваши проблемы». Ничего личного, просто реальность такова, что за ошибки приходится платить. Иногда дорого.
http://zabudovnyky.kiev.ua/ukrainskaja- ... oroge.html

Это что, 10 Мифов об украинской недвижимости ???

Денежная масса не уменьшилась, а значит денег полно и 300 у.е. за квадрат не будет... )))

"Полно денег" съел кризис!

Квартиры скоро по 10 тысяч будут!

Квартиры в Киеве подешевеют до $10 тыс? Интервью с экспертом



Что за месяц до кризиса, что через пару месяцев после его начала от ряда специалистов на рынке недвижимости можно было услышать только одно: вожделенный квадратный метр меньше, чем на данный момент, стоить не будет.



Та же мантра о постепенном росте цен на рынке жилья слышна и весь нынешний год. Некоторые граждане, взявшиеся всерьез изучить ситуацию, стали приходить к выводам о том, что нельзя ориентироваться даже на цены, указанные в "Aviso" и на интернет-порталах: они не отражают действительность, т.к. завышены. Редакция iBanka решила понять реальную перспективу ипотечного рынка в столице и регионах. Мы взяли интервью у эксперта компании MPP Consulting Павла Мельника.



Будет ли продолжаться падение цен на недвижимость в Киеве и по Украине? С чем в первую очередь может быть связано дальнейшее падение цены на недвижимость?



Падение цен будет продолжаться, причем еще более сильное, чем до этого. В первую очередь это связано с падением доходов населения и тенденцией отрицательного накопления средств. Фактически, начиная с 2006 года недвижимость, стала недоступна большинству населения. А вследствие превращения рынка в большую финансовую пирамиду, ситуация вышла из под контроля и ценовые показатели зашкалили все разумные пределы. Такая финансовая пирамида требовала постоянной подпитки, которую давала щедрая кредитная политика банков. Но с остановкой кредитования остановился и рост пирамиды. Последний год мы наблюдали стагнацию на рынке, вызванную резким изменением реальной платежеспособности, и все это время участники рынка пытались оживить его. Но отсутствие реального спроса, то есть спроса, подкрепленного достаточным количеством денег, не позволило что-либо изменить.



Можно долго спорить является ли недвижимость капиталом, или можно ли считать покупку квартиры инвестиций. Могу сказать одно: жилая недвижимость – это не капитал, а ее приобретение нельзя воспринимать как инвестицию. Самый большой спад на рынке произойдет именно тогда, когда большая часть людей пересмотрит свое отношение к вопросу ценности недвижимости и поймет ошибочность тех понятий, которые навязывались им в последние годы.



До какого предела может опуститься средняя цена на 1-комнатную квартиру в Киеве за год – полтора?



Цена на 1-комнатную квартиру в Киеве будет стремиться к отметке 10 тыс. долларов. Это как раз та сумма, которую в состоянии накопить за 5 лет семья из трех человек при двоих работающих, при этом данная семья не должна отказывать себе в самых необходимых вещах. В таком случае при уровне накоплений в 20% от ежемесячного дохода семья со среднестатистическим уровнем доходов сможет накопить сумму от 9 до 12 тысяч долларов. Именно в данном ценовом сегменте и будет наблюдаться реальный спрос в следующие 3 года.



Зависит ли эта цена, а также цены на квартиры в целом от колебания курса гривны?



Учитывая специфику нашего ценообразования, доллар стал индикативной единицей, которая используется для определения большинства ценовых показателей в экономике. Особенно широко долларовый эквивалент применяется при расчетах цен на достаточно дорогие товары, как то квартиры или автомобили. Поэтому, если предположить, что ситуация на мировых рынках кардинально не изменится, цена в долларах на недвижимость не будет зависеть от курса гривны.



Сократит ли очередное падение цен на недвижимость число желающих её продать?



Желающих продать недвижимость будет только больше, поскольку в ближайшее время основное количество предложений на рынке будет составлять залоговое имущество, выставленное на продажу, либо реализация недвижимости владельцем под прессингом банков и организаций по возврату долгов.
Уйдет из продажи только та недвижимость, которая приобреталась не за кредитные деньги, и если у владельца нет срочной необходимости в ее продаже. Но таких квартир и домов крайне мало, поскольку основная часть все же покупалась в кредит, либо выступала в качестве залогового имущества при выдаче других типов кредитов.

Есть ли надежда, что возрождение ипотечного кредитования в ближайшие пару-тройку лет возродит рынок недвижимости, не дав ценам рухнуть снова?

Рынок недвижимости начнет расти не раньше, чем начнет восстанавливаться экономика, а это произойдет лет так через пять. Сейчас мы находимся только в первой фазе спада. Возможно «дно» текущего кризиса мы увидим в 2010 или 2011 году, и только к 2015 году, когда экономика начнет приближаться к докризисным уровням, можно будет говорить о восстановлении полноценного кредитования недвижимости. Скорее всего к тому времени ипотека как таковая претерпит существенные изменения и, соответственно, условия (а возможно и источники кредитования) будут совсем не те, к которым мы привыкли до этого.

Какова максимальная часть дохода средней украинской семьи с ребенком, которую та реально в состоянии ежемесячно вкладывать на выплаты по ипотеке?



Исходя из текущей ситуации, семья при двоих работающих сможет тратить на оплату ипотеки в около 20%. Если есть возможность тратить на ипотеку 30% и более от дохода, то тогда такая семья относится к категории достаточно обеспеченных. В целом, ипотека в 2010 году будет доступна среднему классу только в случае существенного снижения цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Ориентиром для начала хотя бы минимального ипотечного кредитования надо выбирать не временной промежуток, а уровень цены. Сейчас можно сказать, что ипотека, да и рынок в целом, сдвинутся с места при достижении цены в 10 тысяч долларов за 1-комнатную квартиру в Киеве на вторичном рынке.

Может ли в связи с падением доходов населения и отсутствием легких кредитов появиться альтернативный, конкурентный по отношению к многоэтажкам рынок новостроев? Домики эконом-класса, что-нибудь еще?

Дома эконом-класса появятся в любом случае, потому что здесь работает закон рынка - на любой спрос обязано появится предложение. Рынок будет не готов платить даже ту сниженную цену, которая есть сегодня. Потребителям нужно кардинальное снижение. Сейчас потребитель достаточно скурпулезно считает свои доходы и накопления, и предпочтет либо выбрать эконом-вариант по очень низкой цене, либо отложить покупку. Компании строительного рынка, которые захотят остаться на плаву, вынуждены будут предложить именно ту цену и тот товар, которые будут востребованы.

Как для банков будет наиболее разумно поступить с пока еще проблемными должниками, чтобы те окончательно не стали "безнадежными"?

С целью снижения рисков невозвратов банкам стоит пересмотреть сроки ипотеки, а также процентные ставки в сторону уменьшения. При идеалистическом варианте им нужно перевести все ипотечные кредиты в гривну и зафиксировать процентную ставку на весь следующий год. Это позволит заемщикам рассчитать свой бюджет расходов и в большинстве случаев не допустить просрочки платежей, либо неоплаты кредита.
http://ibank.ua/news/content/1764

Скажем так, я в 10 тыщ. не верю, но в 0,9-1 к реально за квадрат.