Самодурство или обман покупателей ?

ЦЕНУ товара определяет его СТОИМОСТЬ, что никакого отношения к индивидуальным затратам застройщика тупо - не имеет.

Я розумію , що істерично нахамити легше ніж спробувати розібратись в історії питання.
1 Від різниці ціна продажу ( вона ж та вартість про яку тут викрикують ) і собівартості залежать обєми нового будівництва . Чим більше різниця тим цікавіше будувати.
2 Чим більше збудованного житла , тим сильніша конкуренція тим нижчою може бути ринкова ціна
3 Чим нижча ціна тим менше істерики.

Як бачите собівартість виготовлення - практично повністю визначає ціну продажі навіть на вторинці і це буде до того часу , поки проблема житла буде стояти гостро , а гостроту яскраво видно по істеричним викрикам.


Порш Каєн коштує набагато дорожче ніж середньостатистична квартира , але при цьому викриків про неадекватність цін Порша - не має , а все тому що всім по барабану яка на нього ціна ( немає гостроти проблеми )
Ціна на житло - цікавить всіх . а значить проблема гостра , а гостра тому що житла не вистарчає , а вистарчати буде тільки тоді коли набудують , а будують тільки тоді коли є нормальний прибуток.
Не має прибутку - не має будівництва - не має будівництва - проблема загострюється . істерика сильніша .

б) Вторичный рынок - баланс платежеспособного спроса и предложения=цена , и это ни как не связано с себестоимостью на первичном рынке.

Связана, пока первичка дешевле.

Связана, пока первичка дешевле.

В норме, вторичка дешевле, т.к. выработана часть ресурса дома и планировки уступают современным веяниям!

В норме, вторичка дешевле, т.к. выработана часть ресурса дома и планировки уступают современным веяниям

Чому Ви розглядаєте тільки конструктивно-будівельну частину
Так є певна амортизація , але житло це не цегляна коробка , це дитячий садок , громадський транспорт , поліклініка і так далі .
Тому порівнюйте ціни грамотно .
Новобудова - буде повноцінною цегляною коробкою через два-пять років , поки в неї не вкладуть по 200 доларів за квадрат ремонту всі мешканці .
А повноцінна цегляна коробка перетвориться в повноцінне житло коли в районі зявиться інфраструктура .
Тому
Вартість хрущовки - амортизація - вартість інфраструктури = новобудова + ремонт.
Таким чином
Вартість інфрваструктури = вартість хрущовки - амортизація-вартість новобудови - ремонт.
Якщо новобудова з хрущовкою знаходиться в одному районі , то тоді вона в ціні від хрущовки відрізняється не більше ніж на вартість ремонту .

Чому Ви розглядаєте тільки конструктивно-будівельну частину
Так є певна амортизація , але житло це не цегляна коробка , це дитячий садок , громадський транспорт , поліклініка і так далі ...

Потому что после покупки квартиры (люди от 38 до 55) или в течении первого года жизни (от 18 до 38 ) меняются в квартире все коммуникации, перешпаклевываются потолки, стены, пол, меняются окна и кафель, сантехника, появляется новый ламинат или линолеум на полу - по стоимости это еще дороже чем в новострое, т.к. сначала нужно демонтировать и вынести старые (трубы, проводку, штукатурку, кафель, линолеум, столярку, унитаз и т.д.), а это стоит 20-35% от цены укладки новых...
Так что стоимость ремонта во вторичке будет с коефициентом 1,2-1,4 от стоимости ремонта в новострое.
Про инфраструктуру - Вы правы ,ее первое время будет не хватать, так же как и работающего лифта...
Плюс, не нужно забывать, что в старых домах контингент, не всегда соответствует Вашим чаяниям, в отличии от первички, где как правило все соседи с доходом Выше среднего!

Плюс, не нужно забывать, что в старых домах контингент, не всегда соответствует Вашим чаяниям, в отличии от первички, где как правило все соседи с доходом Выше среднего!

Все правильно , за виключенням одного , чим старший будинок тим ближче він до центру , а чим ближче до центру - тим дорожче бо :
а - будинків в центрі мало
б - тисне комерційна складова ( офіс в центрі набагато престижніше ніж десь в балабаєвці от і виходить розбалансування попит/пропозиція за рахунок переведення житла ближче до центру під офіси , а так як вартість офісних квадратних метрів залежить від доходів бізнесу і необхідності в цьому офісі , той ціни тут можуть бути фантастичними , в той час коли службові приміщення в цокольних поверхах новобудов можуть бути навіть в рази дешевшими від житла в цих же будинках .

Давайте припустимо що на кожних 100 кв метрів знаходиться 1 квартира
Отже в радіусі 1000 метрів від центру таких квартир = 3,14 х 1000 ^2 =314 iner
При 2000 метрів вже 1256
При 3000 метрів вже 2836

Все правильно , за виключенням одного , чим старший будинок тим ближче він до центру , а чим ближче до центру - тим дорожче бо :
а - будинків в центрі мало
б - тисне комерційна складова ( офіс в центрі набагато престижніше ніж десь в балабаєвці от і виходить розбалансування попит/пропозиція за рахунок переведення житла ближче до центру під офіси...

Я бы не преувеличивал роль комерции в недвижимости от 2го и выше этажа, отдыхая во Львове два года назад, я не обнаружил кафе и пицерий выше первого этажа (было одно в два этажа в армянском переулке:) ), так же и офисы!
Так что эффект есть, но не такой переломный!

Давайте припустимо що на кожних 100 кв метрів знаходиться 1 квартира
Отже в радіусі 1000 метрів від центру таких квартир = 3,14 х 1000 ^2 =314 iner

Нет такой пропорциональной зависимости, т.к. с отходом от центра увеличивается полосность дорог и площадь зеленый насаждений... Тенденция верная, а математическая модель ошибочная!
Да и с парковкой машины в центре всегда проблемы, а подземных паркингов не предусмотрено!

отдыхая во Львове два года назад, я не обнаружил кафе и пицерий выше первого этажа (было одно в два этажа в армянском переулке:) ), так же и офисы!

Це Вам тільки здається
В центральній частині міста , особливо в будинках які виходять на магістральні вулиці житло практично на 100% переведенне в комерційне використання.

Нет такой пропорциональной зависимости, т.к. с отходом от центра увеличивается полосность дорог и площадь зеленый насаждений... Тенденция верная, а математическая модель ошибочная!

Не пробуйте ставати рафінованим занудою .
Я ніколи не претендував на 100% точність . Завжди показував тенденцію .

Я ніколи не претендував на 100% точність ...

Вот и чудно!
На мой взгляд тенденция такая: Так как, затраты на ремонт в старых домах, больше чем в новостроях, но хуже инфраструктура, то их комплексная стоимость приблизительно одинакова. Но, старое жилье должно быть дешевле, на % амортизации (2% в год), но это может не выполнятся, т.к. большинство такого жилья получалось от государства бесплатно или в наследство. Соответственно, на ценообразование основной массы вторичного жилья влияет только платежеспособный спрос и предложение, а не от стоимости первички (тем более что полного аналога подобрать не возможно, т.к. эти типовые проэкты уже лет 20 не строят).
Стоимость первички определяется как себестоимость + наценка!

интересно, когда строители, может быть такие как и будивельник, начнут ощущать нехватку оборотных средств продолжительное время, что они будут делать с не проданными квадратными метрами.... наверное ждать когда у людей появятся деньги, им же не к спеху...работать не надо, бабло тоже не надо зарабатывать.... только люди " скыглят" о нехватке денег...и что делает сейчас строительная отрасль вообще? а не отдельные индивиды типа будивельника который что то достраивает и собирается продавать....
уважаемый будивельник не желаю остановки Вашей деятельности, но мне здаётся покупателя на Ваш труд пока нет, поэтому у Вас достаточно времени вести дискуссии, а иначе предприимчивый Вы бы зарабатывали сейчас бабло и не трындели с нами в объснениях что мы все покупатели нищие и мало зарабатываем, причём вся страна... и рынок продаж по недвижимости и без цифр виден ПОЛНЫЙ ПРОСТОЙ, а еденицы продажами и не назовёшь! (вспомнив 2005-2007 годы)