Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? (2011)

А чого мені визначатись ?
1 Я признаю падіння на 30-40% в валюті , але не за три роки , а за 6 місяців ( серпень 2008 - березень 2009 )

Достаточно узнать, за сколько сейчас продают свои квартиры покупатели 2008-го года.

Не совсем достаточно. Как по мне важнее за сколько продАли свои квартиры покупатели 2007-2008 годов. Ведь согласитесь, РН такой что хотеть продать и таки продать две бАААльшие разницы.

А чого мені визначатись ?
1 Я признаю падіння на 30-40% в валюті , але не за три роки , а за 6 місяців ( серпень 2008 - березень 2009 )

Достаточно узнать, за сколько сейчас продают свои квартиры покупатели 2008-го года.

Не совсем достаточно. Как по мне важнее за сколько продАли свои квартиры покупатели 2007-2008 годов. Ведь согласитесь, РН такой что хотеть продать и таки продать две бАААльшие разницы.

"Продали" конечно ещё интереснее. Но и хотелки могут быть показателем.

Якщо за рік три різних аналітики ( Домік+Суслік+Оператор_БД ) показують падіння в 5-6% і при цьому абсолютна різниця між Доміком ( 1467 ) і Оператор_БД ( 1913) становить:
(1913-1467)/1913= 23,3% , то мені ясно що на протязі ще 4 років можна показувати будь які напрямки руху індексів.

Показывать надо то - что получается в результате расчетов, а не как у вас - бог знает что Если расчет показывает 1400 - то так и надо выкладывать.
Но вот беда - индексы разных аналитиков по разному вычисляются.
Например в США есть S%P500, Dow Jones, NASDAQ - все они имеют разное значение и даже могут идти разнонаправленно. И все это из-за того, что при их расчете заложена разная методика и они рассматривают разные сектора экономики.

Примерно так же и тут с методикой.
1) Оператор привел цены от хозяев, без скидок - как в объявлениях.
Не выбрасывал дорогущие квартиры. Это скорее средняя цена хотелок на сегодня по относительно небольшой выборке (только от хозяев).
В результате значение средней цены 1900
2) Суслик приводит так же цены объявлений(без учета торга), но при этом отбрасывает дорогие квартиры (выше 50% от средней цены) и практически не отбрасывает дешевые (-50% от средней цены - примерно и есть дно - самые дешевые, дешевле практически нет).
В результате график ведет себя примерно так же как и график Мегаквартала "среднее", но значение индекса ниже (дорогие объекты ведь отбросили) - примерно 1725$
3)Домик считает примерно как Суслик. Только отбрасывает весь новострой, элитные, царские дома. Квартиры с завышенной стоимостью. При этом он оценивает именно стоимость недвижимости - отбрасыает примерную стоимость ремонта, встроенной мебели/техники, вводит поправочные коэф-ты на этажность и т.д. Т.е. единственный из всех (вообще, а не только Суслика и Оператора) занимается аналитикой. И получает за счет этого чуть-чуть ниже Суслика - пусть 1650. Но он еще и учитывает ТОРГ!!!
Поэтому и получается 1467$

Все просто и понятно если есть мозги

Я вот например никогда не поверю и не буду доверять информации о том, что цены за неделю упали на 10%, а за следующую вырасли а 10%. И это на суперинертном РН!!!
А простое усреднение и дает такие скачки...
Посмотрите на график оператора под новый год или на майские праздники...

Точно так же и мегаквартал в кризис. Никто в начале 2009-го года массово элитку не продавал - ее даже не выставляли - не могли сложить цену. Разбег в цене был в разы!!!
А вот когда все более-менее стабилизировалось (март-апрель 2009) - массово вышли на рынок с продажами. И тогда начали хорошо скидывать.
Поэтому средняя медианная цена пошла резко вверх, а по домику немножко вверх.

Вот вам и все...

Да! По разным сегментам и районам цены вели себя немного по-разному. Поэтому чтобы определить величину лучше открыь Авизо в своем сегменте рынка на начало 2010 и на сегодня.
Я не знаю ни одного сегмента КРЖН где бы цена не пошла вниз. Так что буду признателен если мне кто-то покажет такой сегмент рынка!

Ну и если помните будивельник уже спорил со мной по сталинкам в центре и пролетел - цены на начало года были ниже чем весной 2009.

вреднюка писал(а):Сегодня продали 1-к, Л.Гавро 22б, евроремонт, кондишн, стеклопакеты, гостинка, 1 этаж за 52 тыс. Жилая - 13 кв., кухня - 7 кв.м.
вреднюка писал(а):
да это не я продала, смотрела, пока думала-гадала, забрали уже такой вариант вряд ли попадется.

Хых, на Л.Гавро 22б, уже висят варианты с полгода, и никак не двигаются, шоу аднака. Да и 13 метровую гостинку, на первом этаже, и за 52... за такие деньги - это жесть;)
Достаточно посмотреть статистику любезно предоставленную в программе ОператораБД...

[1]

kp.ua/daily/170011/296458/

.....Дело в том, поясняет эксперт, что квадратные метры в старых домах и новостроях по определению не могут стоить одинаково. Квартира в хрущевке должна быть как минимум на четверть дешевле квартиры в новом доме, и эта разница на оте­чественном рынке жилья пока не достигнута.
....эксперты подсчитали, что для того, чтобы покупка жилья стала доступной для украинской семьи, члены которой имеют среднестатистические доходы от 2,5 до 5 тыс. грн. в месяц, ставка ипотечного кредитования не должна превышать 5 процентов годовых (см. Таблицу). Кредит на сумму 250 тыс. грн., взятый под 5 процентов на 25 лет, означает для среднестатистической семьи ежемесячные выплаты от 1875 грн. (в первый год) до 837 грн. (в последний год) - в среднем 1461 грн. в месяц. Переплата по кредиту в этом случае составила бы 156,7 тыс. грн.

Эксперты отмечают, что жилищный кризис в нашей стране является глубоким и системным и характеризуется следующими факторами:

1. Значительное число украинских семей не обеспечены собственным отдельным жильем.

2. Даже среди тех, кто имеет собственное жилье, более 40 процентов обеспечены жилой площадью менее 13,65 кв. м на одного человека.

3. Более трети семей проживают в квартирах с недостаточным количеством комнат. Среди них в каждой 20-й семье в одной комнате проживают три и более человека.

За сколько лет можно купить жилье площадью 75 м2 в разных странах мира*

США 2,7 года
Чили 4 года
Швеция 4,2 года
Бельгия 4,3 года
Германия 4,4 года
Гондурас 4,7 года
Бангладеш 5 лет
ЮАР 5,1 года
Кипр 5,1 года
Австрия 5,2 года
Швейцария 5,4 года
Турция 5,6 года
Бахрейн 5,7 года
Эквадор 5,8 года
Канада 6,2 года
Австралия 6,3 года
Бразилия 6,3 года
Нидерланды 6,5 года
Россия 26 лет
Беларусь 28 лет
УКРАИНА 30 лет

1. Значительное число украинских семей не обеспечены собственным отдельным жильем.

2. Даже среди тех, кто имеет собственное жилье, более 40 процентов обеспечены жилой площадью менее 13,65 кв. м на одного человека.

3. Более трети семей проживают в квартирах с недостаточным количеством комнат. Среди них в каждой 20-й семье в одной комнате проживают три и более человека.

За сколько лет можно купить жилье площадью 75 м2 в разных странах мира*

США 2,7 года
Чили 4 года
Швеция 4,2 года
Бельгия 4,3 года
Германия 4,4 года
Гондурас 4,7 года
Бангладеш 5 лет
ЮАР 5,1 года
Кипр 5,1 года
Австрия 5,2 года
Швейцария 5,4 года
Турция 5,6 года
Бахрейн 5,7 года
Эквадор 5,8 года
Канада 6,2 года
Австралия 6,3 года
Бразилия 6,3 года
Нидерланды 6,5 года
Россия 26 лет
Беларусь 28 лет
УКРАИНА 30 лет

т.е исходя из пунктов 1-2-3 спрос на жилье в Украине есть и довольно приличный (о цене вопроса пока не говорим.) просто тут часто заявляют что все жильем обеспечены и в принципе оно нафик никому не нужно.

а равняться на самые развитые страны в мире - это конечно весело
когда у нас будет экономика на уровне этих стран, когда коррупция не будет одной из самых больших в мире тогда можно и на США с Швейцарией поровняться

Уважаемые, посмотрите на отчёты, даже умопомрачительные подкидывания цены вверх на пару-тройку квартир, не удерживает ситуацию, цена всё ниже. Что-же происходит в реальности? Видимо, совсем швах!

Kiev: изменения в ценах предложения - 08-08-2011
Выводы по сводке:
- Количество объектов с увеличенной ценой: 10; количество объектов со сниженной ценой: 37. Снижение цен преобладает над ростом.
- Самое большое увеличение составляет: 70000 у.е. Средняя величина увеличения: 9900 у.е.
- Самое большое снижение составляет: 20000 у.е. Средняя величина снижения: 4372 у.е.
- Всего объектов в БД собственников: 4556.
- Средняя цена квадратного метра по имеющимся объектам в БД: 1,916.82 у.е./м2.

Kiev: изменения в ценах предложения - 10-08-2011
Выводы по сводке:
- Количество объектов с увеличенной ценой: 5; количество объектов со сниженной ценой: 34. Снижение цен преобладает над ростом.
- Самое большое увеличение составляет: 100000 у.е. Средняя величина увеличения: 56912 у.е.
- Самое большое снижение составляет: 15000 у.е. Средняя величина снижения: 4808 у.е.
- Всего объектов в БД собственников: 4620.
- Средняя цена квадратного метра по имеющимся объектам в БД: 1,915.70 у.е./м2

Kiev: изменения в ценах предложения - 15-08-2011
Выводы по сводке:
- Количество объектов с увеличенной ценой: 4; количество объектов со сниженной ценой: 20. Снижение цен преобладает над ростом.
- Самое большое увеличение составляет: 360000 у.е. Средняя величина увеличения: 126250 у.е.
- Самое большое снижение составляет: 14000 у.е. Средняя величина снижения: 5347 у.е.
- Всего объектов в БД собственников: 4662.
- Средняя цена квадратного метра по имеющимся объектам в БД: 1,913.74 у.е./м2

К стати, тенденция есть Я ее даже не замечал, все делал на автомате

Даже интересно стало, кто же это так поднял цену на 360 000 у.е.

В Павловскую псих больницу инет подключили...

С позволения уважаемого Оператора БД:

http://fotohost.org/images/a1b1fe56-41kB.jpg

Даже с учетом повышения цен на 360 тыс. уе, средние хотелки Авизо совершенно не реагируют на летние оживления, рост ипотеки и прочие дефолты сша

Неужели это стат по моим данным? Тогда большое Вам спасибо! Мы как раз на сайте сейчас планируем реализацию "своего" графика. Если Вы не будете против, то мы воспользуемся этой картинкой, в качестве "отправной точки"

А чого мені визначатись ?
1 Я признаю падіння на 30-40% в валюті , але не за три роки , а за 6 місяців ( серпень 2008 - березень 2009 )
2 Я не признаю падіння навіть на 1% в період березень 2009-сьогодні
3 Якщо за рік три різних аналітики ( Домік+Суслік+Оператор_БД ) показують падіння в 5-6% і при цьому абсолютна різниця між Доміком ( 1467 ) і Оператор_БД ( 1913) становить:
(1913-1467)/1913= 23,3% , то мені ясно що на протязі ще 4 років можна показувати будь які напрямки руху індексів.

Тогда признавайте не за 6 месяцев, а за гораздо более короткий период: если вы о "падении" в долларе за счет девальвации, то курс 8 был уже в 2008 году

Я в целом согласен с вами, что падения цен у меня нет . Я лично рассматриваю одну и ту же цену, но чем дальше - тем больше комнат и метров вписывается в обозначенную сумму И да, простите за ересь: я о вторичке.

Аналитиков не трогайте. Разница между абсолютными значениями индексов не говорит вообще ни о чем. А динамика очень схожая (колебания +/- копейки, тем более в масштабах недель, как вы правильно подмечаете, рассматривать не следует).

Оператор БД
Да, все по вашим постам для Киева. В какой-то момент решил для себя копипастить дату+цену после каждой выкладки. За полгода нарисовалось то, что выше.