Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2011

неоднократно приводив таку формулу
ціна хрущовки = ціні будівництва аналогічної - величина зносу ( на протязі 50 років , ця величина становить 0-10%) + престижність розташування( інфраструктура , відстань до центру ).

формула зі стелі. як порахувати ціну виробництва хрущовки, якщо їх вже не будуть? чому ціна хрущовки зараз і у 2008 році відрізняється у два рази? можливо із 2008 року собівартість первинного впала у два рази? але це нереал.

зрозумійте, ціна як вторинного так і первинного житла визначається балансом попиту та пропозиції, а не коефіцієнтами зносу хрущовки, помноженими на собівартість будівництва. ціна може бути значно вище, або значно нижче собівартості, в залежності від економічної ситуації у конкретному регіоні. собівартість - це лише один із багатьох факторів ціноутворення, але аж ніяк не визначальний. інакше ціни би не гуляли по 50% туди-сюди.

задайте собі питання - чому ціна на нафту постійно змінюється? адже собівартість там стала. а ціна змінюється. парадокс? ні, ринкова економіка.

Я й тоді і тепер говорю що реальні ціни в гривні не опустились

як ви не можете зрозуміти, що поняття "реальна ціна" і "гривня" - несумісні? як можна розраховувати "реальні ціни" у папірцях, які дешевшають від самого свого народження у 1996 році і будуть дешевшати далі?

1 Давайте не змішувати все до купи .
2 Інфляція присутня навіть для таких валют як долар і євро і ціна на товар золото і нерухомість - це чітко показує .
Як коштував 1 м2 в Києві в 2001 1 трійську унцію по 250
Так і коштує 1 м2 в Києві в 2011 1 трійську унцію по 1700
3 Для того щоб уникнути в розрахунках поняття інфляція гривні я й привів свою формулу, приведу її ще раз в трошки уточненому вигляді:
ціна на хрущовку сьогодні = вартості створення аналогічного житла на сьогодні - величині амортизаційного зносу на сьогодні + величині престижності місця розташування на сьогодні .
Як бачите , я не прирівнюю гривню 1996 року з гривнею 2011 року ( до речі так само як і не прирівнюю євро чи долар різних років ). Всі ціни подані станом на сьогодні .
До речі ця формула буде працювати до часу поки буде потрібне нове будівництво . Як тільки ( не дай бог ) виникне ситуація що хоча б 1-10% населення спробують отримати кошти на проживання шляхом продажу своїх м2 - так відразу поведінка ціни стане не прогнозованою.

roman tr.
формула зі стелі. як порахувати ціну виробництва хрущовки, якщо їх вже не будуть? чому ціна хрущовки зараз і у 2008 році відрізняється у два рази? можливо із 2008 року собівартість первинного впала у два рази? але це нереал.

Я не писав ціна хрущовки , я писав ціна аналогічного житла - а це порахувати як раз/два.

зрозумійте, ціна як вторинного так і первинного житла визначається балансом попиту та пропозиції, а не коефіцієнтами зносу хрущовки, помноженими на собівартість будівництва. ціна може бути значно вище, або значно нижче собівартості, в залежності від економічної ситуації у конкретному регіоні. собівартість - це лише один із багатьох факторів ціноутворення, але аж ніяк не визначальний. інакше ціни би не гуляли по 50% туди-сюди.

В довготривалому прогнозуванні бізнесу головним критерієм формування ціни є собівартість .
Попит/пропозиція - можуть впливати на ціну , але збільшення попиту веде до збільшення ціни яке в свою чергу веде до збільшення привабливості бізнесу що в свою чергу збільшує кількість гравців які в свою чергу збільшують пропозицію що веде до урівноваження пропозиція/попит і при перевищенні пропозиції над попитом - зворотній процес.
Якщо всі змінні зі знаком+ . скласти з усім змінними з знаком- , сталим залишиться тільки собівартість і якийсь розмір прибутку ( до речі цей розмір прибутку буде приблизно аналогічний розміру прибутку по державі)

задайте собі питання - чому ціна на нафту постійно змінюється? адже собівартість там стала. а ціна змінюється. парадокс? ні, ринкова економіка.

Таке саме запитання задайте і Ви собі
Чому нафта подорожчала в 15 разів з 7-8 до 100-120 , а нерухомість в тому ж Києві за цей самий час з 220 до 1700

jde
Нет - это вранье - я не заявлял таких цифр.
Эти цифры были моим прогнозом, который я давал в начале каждого года. Кстати я его не менял и у меня хватает совести и ума не говорить о том, что он сбылся на 100%
Я говорю о том, что цены в 2010-м упали на 7,5%
Я говорю о том, что цены в 2011-м упали на 3-4%, но с осени начали рост и отыграли 1-2%. На сейчас снижаются, ко 2-й половине ноября весь рост будет отыгран.
Скорее всего падение не дотянет до миего прогноза и будет на уровне 4% за год.

1 Був би я людиною в якої не має власних думок і яка так як ти паразитує на чужих - я б привів з десяток твоїх повідомлень про те що ти такі величини приводив і на підставі них пробував мене чмирити хочаб на гілці депо проти оренди 2010, але я будівельник , тому можеш і далі прикривати свою ницість висловами типу враньє , брехло і так далі.
2 Мене радує , що один з моїх найактивніших опонентів з своїх пів річної давності прогнозів про падіння в 14-22% на протязі 2010-2011 переходить до 11,5% .Точно так само Турбіна забрав свої 330 з загального огляду , точно так само зникли оповідання про собівартість в 200 за м2 і перейшли на рівень 500 .
Таким чином , моя позиція залишається сталою з 2009 , позиції моїх опонентів потихеньку підростають .
Так про що це говорить
Про істинність моїх повідомлень ?
Чи про незбування Ваших мрій ?

Так я еще раз говрю, что у меня хватает и ума и совести не говорить о том, что мой прогноз на 2010-й год идеально сбылся. Что непонятно то?
Я прогнозировал падение на 8-12% за год. Реальные цифры падения - 7,5%
Я ж так всегда и говорил.
А все остальное - ваше вранье...
Поэтому если хотите высчитать сегодняшнюю цену - то не надо брать неидеально точный прогноз - надо брать ФАКТ. Что тут может быть неясно - непонимаю

По прогнозу в 14-22% и 11%
Ну так вначале был прогноз
"до марта 2010 дешеветь не будет - дальше рост на 1-3% в месяц"
Это и так все помнят.
По этому прогнозу от осени 2009-го года рост д.б. составить
от (1,01^10 -1)=10,4% до (1,03^10 - 1)34,4%

Потом (уже летом 2010-го) прогноз поменяли на рост на 11% до 1850


Верно? Так и было? Я даже тему создавал

Так что не устраивает-то???

Я ж не искажаю слова, не выдираю их из контекста...
Все прогнозы, высказывания - старожили все это и так прекрасно помнят...

Итак никому непонятно как цены по сранению с пиком:
- в марте 2009-м не упали в гривне
- в июне 2009-м не упали в гривне
- в сентябре 2009-го начали расти в гривне
- в январе 2010-го выросли в гривне
и т.д. продолжили рост

Но при этом сейчас они на 15-20% ниже...

3 Для того щоб уникнути в розрахунках поняття інфляція гривні я й привів свою формулу, приведу її ще раз в трошки уточненому вигляді:
ціна на хрущовку сьогодні = вартості створення аналогічного житла на сьогодні - величині амортизаційного зносу на сьогодні + величині престижності місця розташування на сьогодні

як змінилась собівартість із 2008 року до 2011? зменшилась у два рази? ні. а чому тоді ціна впала у два рази? ваша формула не працює.

jde
Но при этом сейчас они на 15-20% ниже...

На Вашу думку - менше .
На мою думку - так само .
А далі кожен з форумчан нехай сам визначає як воно реально.

покупается в кредит большая квартира, плюс большая машина и тоже в кредит. На тебя смотрят как па дурака, чего ты кредит не берешь (но я хоть и брала, но не на игрушки не по карману). А потом ВДРУГ кризис! И начинаются жалобы на жизнь. Встречаешь в первый раз, а он курит дешевые сигареты, спустя время встречаешь его ждущим маршрутку, так как на бензин денег нет. А когда начинаешь о чем-то говорить, так он не понимает, что это его ошибка и он во всем виноват. Виноват кризис, банк, кто угодно, но не он. Так как он не мог поступить по-другому, ЖИЗНЬ ВЕДЬ ОДНА! Если ждать, так можно и не воспользоваться. Разве не типична такая ситуация? Сейчас они уже и обувь в кредит берут.
Поэтому будут лезть в кредит и пр. Это менталитет.


Так оно и есть. Согласен. Молодежь и даже многие представители среднего поколения желает получить все и сразу, не перетруждаясь и не экономя средства.
Ведь американский образ жизни, активно навязываемый Голливудом - притягательно-сладок.
Свой коттедж, престижная большая машина, экскурсии за кордон (для общего развития!?), кабаки, девки...
Если имеешь это в кредит - значит, орел, если экономишь и живешь по средствам - дурак. Таково их мнение.
А то, что американцы печатают мировую валюту и могут ее столько нарисовать, сколько им надо - до наших "жаждущих хорошо жить" - не доходит. И не дойдет, пока очередная волна кризиса не выметет кредитные квартиры и машины из рук их "собственников".

Написано правильно, но вот наблюдаю такую картину, что в результате правительство вводит на деле понятие "списания долгов" (за счет всех налогоплательщиков) и в результате этот трутень, который жил не по средствам нормально выруливает на финише так же как и рассудительный экономный человек.
На манер того, что происходит в Евросоюзе, но в Украине ситуация чуть другая и нам внешний враг не спишет долги. Но вот внутри страны при распределении человек который жил не по средствам может выйти чистым из воды за счет налогоплательщиков, вкладчиков, сберегателей капитала. Тоесть эти закредитованные беспредельщики своими поступками валят экономику, а страдает в результате человек который пытался заработать и сберечь и валится он тоже из-за инфляции, банкопада, налоговой политики и т.п.

А что, государство стало каким-то образом финансировать "оленей", купивших в кредит недвижимость втридорога в 2007-2008 г.г.?
Неужели появились законы или подзаконные акты, дающие возможность взявшему в кредит не платить по счетам? Или, может государство "оленям" будет деньги выдавать под беспроцентный кредит?

Не слышал и не читал я такого.

Эта публика своими неумными (мягко говоря)действиями разогнала цены на киевскую недвижимость до космических высот. Падение в 2 раза (в ам. долларах) за три года на вторичке - еще не предел. Если произойдет девальвация гривны, то цены еще просядут вниз на 10-30%.

Частично за счет бюджета могут делать, а и делают через строительные фирмы.
По поводу падения - упадет на 80% от своих пиков по любому.

.

Хлопці , я не сопливий крикун , тому мене потрібно читати акуратно і бажано обдумувати прочитане.



2

Чи не забагато почестей для Буд-Буда - уважно читати всю його муру?
Інформативність же її - нульова.[/quote]

А мне сдается, что как раз соплывый крыкун.

3 Для того щоб уникнути в розрахунках поняття інфляція гривні я й привів свою формулу, приведу її ще раз в трошки уточненому вигляді:
ціна на хрущовку сьогодні = вартості створення аналогічного житла на сьогодні - величині амортизаційного зносу на сьогодні + величині престижності місця розташування на сьогодні

як змінилась собівартість із 2008 року до 2011? зменшилась у два рази? ні. а чому тоді ціна впала у два рази? ваша формула не працює.

1 Звідки Ви взяли що собівартість в гривні в порівнянні з 2008 змінилась в 2 рази ?
2 Зробіть поправку на будівництво тривалістю в 3 роки ( в середньому ) , а так як житло продається готовим продуктом то :
собівартість будинку = 33% х собівартість 2006 + 33% х собівартість 2007 + 34%х собівартість 2008 , або по іншим рокам як Вам зручно .
3 Для того щоб Ви могли зрозуміти гляньте на середню ціну бетону/металу
рік_______2006______2007_____2008_____2009_____2010____2011
бетон____220_________340_____600_______580______580____580
метал___2200________2900_____7000_____4500______6500___7800
середня_________ 2006-2008__________________2009-2011______ріст матеріалу
бетон (220 + 340 + 600)/3=390_______(580 + 580 + 580)/3=580 _____+30%
метал (2200+2900+7000)/3=4030_______(4500+6500+7800)/3=6600______+40%

1 Звідки Ви взяли що собівартість в гривні в порівнянні з 2008 змінилась в 2 рази ?

це не я взяв, це ви взяли. тому що по вашій формулі ціна на хрущ залежить від собівартості, так от я у вас і питаю, чому ціна на хрущ упала у два рази, якщо собівартість суттєво не змінилась, чи навіть суттєво зросла, по вашим же підрахункам?