Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012

Позвольте свое ИМХО.
Если уж идет сравние по ставкам (а не для жизни и решения прочих жилищных проблем), мне кажется, что ставку правильнее брать гривневую, а не доларовую. Несмотря на всю неприязнь к слову гривна.
В таком случае ситуация обретает совершенно иной характер.

Ціни вторинного житла указуюють у $, тому я і порівнював у баксах. Якщо взяти гривневий депозит ~18%, то враховуючи інфляцію отримаємо подібну реальну вартість квартири.

Для інвестиційних цілей, не бачу зв'язку між валютою ціни і депозитною ставкою для порівняння.
Якщо взяти ціну/аренду в євро і ставку депозитну в евро то зовсім інша картина в сторону аренди (ну якщо тільки ставки вже в євро не піднялися, не дивився просто). Може помиляюсь.
Як доларова аренда за останній рік інфляцію компенсувала при зміні курсу на 1% ?

вопрос по теме - как была определена "реальної вартості актива"?

А ви читайте уважніше. Квартира не буде коштувати дешевше ніж сума депозита, яка приносить аналогічний дохід. Це і є реальна ціна квартири при відсутності ажіотажа на ринку.

Позвольте свое ИМХО.
Если уж идет сравние по ставкам (а не для жизни и решения прочих жилищных проблем), мне кажется, что ставку правильнее брать гривневую, а не доларовую. Несмотря на всю неприязнь к слову гривна.
В таком случае ситуация обретает совершенно иной характер.

Ціни вторинного житла указуюють у $, тому я і порівнював у баксах. Якщо взяти гривневий депозит ~18%, то враховуючи інфляцію отримаємо подібну реальну вартість квартири.

Для інвестиційних цілей, не бачу зв'язку між валютою ціни і депозитною ставкою для порівняння.
Якщо взяти ціну/аренду в євро і ставку депозитну в евро то зовсім інша картина в сторону аренди (ну якщо тільки ставки вже в євро не піднялися, не дивився просто). Може помиляюсь.
Як доларова аренда за останній рік інфляцію компенсувала при зміні курсу на 1% ?

Так вы их мнение и так найти в интервью можете:
1. Работаем на грани рентабельности
2. Квартиры все хотят, не хватает
3. Щас конечно, не сахар - нету кредитов, себестоимость, крыза
4. Но мы будуемо
5. Держава, допоможи.

Или выдумаете, они скажут - епрст, себестоимость 400-500, но Льоне давали стока, а этим стока, да прокурорские наезжает еще после этого, Киевэнерго задолбало, мисту дай, главархитектуре дай, водоканалу дай, рабочие лентяи, манагеры ворюги, да у покупателей денег мало, но манал я со всем этим гемором строить за 50% навара потому шо и так купят кудавы денетесь?

Так а че думать.. предполагать что-то. Спросить о реальном состоянии дел.
Фразой "и так все понятно" далеко зайти можна. Как это... - одни "поведенческие финансы" получаются ...

Якщо взяти ціну/аренду в євро і ставку депозитну в евро то зовсім інша картина в сторону аренди (ну якщо тільки ставки вже в євро не піднялися, не дивився просто). Може помиляюсь.
Як доларова аренда за останній рік інфляцію компенсувала при зміні курсу на 1% ?

Ну коли у нас у повсякденному житті цінності почнуть вимірювати у євро, фунтах чи гривнях, тоді і нерухомість буде корелювати з депо у євро, фунтах, гривні. Поки що на кожному кроці чутно 100 баксів, 20К баксів і т.д. Основною валютою для збереження заробленого капітала пересічним поки що є долар.

лепим, что попало.... Внимательно следим за мыслью "математика":
1 - "будь яка квартира сама на себе згенерує за 10 років"
2 - "якщо ціна на житло буде опускатись , то це буде ще швидше"
3 - "якщо підніматись то ще довше"
Делаем вывод - за 10 лет квартира даст доход равный вложенным в неё средствам. Но это может произойти и через 7 лет, а может и через 15 лет.
Ну и зачем нужно было писать простыни, о чем то спорить, что-бы закончить: может дать, а может не дать?

1Зверніть увагу , я особисто поки що не обзивав Вас кийвським фантазером , чи слинопускачем , а Ви вже встигли пройтись по моїм математичним здібностям
2 Спеціально для Вас.
Хоча всі мої таблички згенеровані для людей з освітою 4-класи церковно-прихідської школи , деякі грамотні не в стані зрозуміти і їх .
Пояснюю ще раз без таблички .
А - Ви стверджуєте що ціни будуть падати на 30%, з цього я роблю слідуючий висновок
Квартира яку Ви купите сьогодні за 5 років дасть Вам можливість отримати кошти на купівлю ще одної ( де Ви візьмите гроші на купівлю першої - це не мої , а Ваші проблеми )
Б - Я стверджую , що ціни на квартири будуть рости , тому:
Будь яка квартира , яку Ви купите сьогодні , за 10 років дасть Вам можливість отримати кошти на купівлю такої самої квартири .
Все.
Що ще не зрозуміло .Тут до речі , словами , без табличок.

кто-бы говорил о корректности...
"мої таблички згенеровані для людей з освітою 4-класи церковно-прихідської школи" - не могу удержатся, простите, но не могу - и сгенерированы они тоже людиною....
Я ни чего не утверждаю, я предполагаю, что от нынешних индексов АН (1400-1900) цена снизится до средней цены в 800-900. Я могу ошибаться.
Если цены будут падать, в чем я уверен - квартира 50 000, оформление ремонт, мебель 20 000 (все очень скромно). Итого 70 000. Аренда 500. Квартира падает в два раза за 5 лет. Итого есть 30 000. Можно купить вторую единичку, вложения в этот выгодный бизнес составит 100 000, при этом этом первая квартира будет стоить при продаже через пять лет 35 000.... Шикарно!
Вот так бизнес....

Якщо взяти ціну/аренду в євро і ставку депозитну в евро то зовсім інша картина в сторону аренди (ну якщо тільки ставки вже в євро не піднялися, не дивився просто). Може помиляюсь.
Як доларова аренда за останній рік інфляцію компенсувала при зміні курсу на 1% ?

Ну коли у нас у повсякденному житті цінності почнуть вимірювати у євро, фунтах чи гривнях, тоді і нерухомість буде корелювати з депо у євро, фунтах, гривні. Поки що на кожному кроці чутно 100 баксів, 20К баксів і т.д. Основною валютою для збереження заробленого капітала пересічним поки що є долар.

Так а квартира дає 100% впевнененість в уникненні валютного ризику ? (ми ж не житлове питання обговорюємо).

вопрос по теме - как была определена "реальної вартості актива"?

А ви читайте уважніше. Квартира не буде коштувати дешевше ніж сума депозита, яка приносить аналогічний дохід. Це і є реальна ціна квартири при відсутності ажіотажа на ринку.

я так полагаю это ваше личное мнение?
У меня есть ещё вариант - квартира не будет стоить дешевле чем Ланос при работе в такси, если это приносит аналогичный доход? Покатит?

Ціна однокімнатної - 60 000 , розмір оренди в місяць - 400 доларів
8роківх12місяців х400доларів+% з депо від 0 до 400 в місяць(середнє 200)=57600

Враховуючи розмір вкладу через 8 років, а також те, що середня сума %% з депозиту складає 200 долларів, строк депозиту - 96 місяців, то у свій розрахунок Ви заклали %-ставку у розмірі ~10% річних. Вірно?

Отже, у Вашому випадку сума грошей з оренди квартири вартістю 60 000 доларів на депо за вісім років сгенерує 57 600 доларів.

При таких точно умовах розміщення депозиту у розмірі 60 000 доларів (тобто відмовляючись від купівлі квартири), через 8 років ми отримаємо ~71 200 доларів. Різниця 13 600. Не на перевагу квартири. У чому сіль? Може, я десь у розрахунках помилився...

Oven
Ні. Ланос передбачає ще роботу водієм, а депо або нерухомість ні.
Плюс ланос через кілька років роботи таксі відправиться на звалище, це теж треба враховувати.