Puente писал(а):Ваш пассаж , конечно , логичный , но неправильный на данный момент . Нет и скорее всего не будет в ближайшие 30 лет такого роста доходов , как до 2008 года . Тем более доходы росли во всех валютах . Это уже видно за прошедшие годы . Или Вы считаете , что опять запустят ( отпустят ) инфляцию в 10-15 % годовых , а то и больше и все остальное потянется ? Только в этом случае есть смысл . Но кто ж может предсказать судьбу гривны на десятки лет вперед ? А тем более судьбу семьи конкретной , взявшей ипотечный кредит ? Даже 10 лет - слишком много в наших условиях .
Такого роста, как до 2008, я и не описывал. В моих расчетах берется рост НОМИНАЛЬНЫХ доходов в 5-10% в год. Это рост в 1,5 - 2 раз за десять лет. Всего лишь. Насчет инфляции - отпустят-не отпустят, но в среднюю за несколько лет реальную инфляцию ниже 5-10% я не верю. Никто не может ничего предсказать, и что? Есть определенные критерии, когда конкретной семье конкретные условия по ипотеке могут быть выгодны. Условно - если есть 50% стоимости двушки, ее в принципе можно взять в ипотеку (кредит на 300 000 грн) даже под 18% пусть и на 30 лет, и платить 4525 грн ежемесячного платежа за ипотеку (столько, сколько и за аренду). При этом можно рассчитывать, что уже через несколько лет этот платеж станет совсем ненакладным и выплачивать наперед. Естественно, это касается покупки для жилья.
Faceless писал(а):А при чем тут цены 2000-х? Вопрос о росте доходов, а не цен на недвигу.
кто мог взять в 2000-е кредит? а что все тогда были богатые?
Я Вам скажу - до 2003г. ипотека вообще была уделом избранных. Получить ее могли либо выскопоставленные сотрудники банков, либо собственники юрлиц-клиентов банка (на связах с руководством банка), либо ушлые дельцы с РН (зачастую за откаты). И срок тогда максимальный был 5-7 лет. 10 - в исключительно редких случаях. Так что давайте забудем опыт начала 00, а будем держать в уме опыт ипотечников 2006-2008гг. - он по отношению к тем, кто берет ипотеку под 18% гораздо более релевантен.
Сладкая жизнь ипотечника
Последний раз редактировалось reus Чт 25 апр, 2013 19:47, всего редактировалось 1 раз.
roman tr. писал(а):высокий процент по ипотеке связан с дороговизной денег при нынешней дефляционной политике, а также с высоким уровнем коррупции в судах - банки просто лишались своих залогов.
Отлично. Значит просто признаем, что ипотеки в этой стране де-факто не существует и приводим цены в соответствие с существующими реалиями (процесс, который мы сейчас и наблюдаем).
вы не поняли. отсутствие вменяемой ипотеки уже давно в цене недвижимости.
Т.е. получается доступная ипотека - двигает цены вверх не по деццки. Недоступная ипотека - ... тоже двигает цены вверх. Таким образом ипотека - это вечный двигатель буитдорожая! На самом деле, Роман, недоступность денег давит на цену вниз и по идее, должна бы замораживать новые проекты. Но, т.к. рентабельность затрат у застройщика в Киеве превышает 25% годовых (при себестоимости пусть даже 800 (хотя она ниже, чтобы тут нам не втирал этот хитроватый прораб-арифметик из пид Львива) и продажной цене 1600 и это если строить дом 4 года) - даже высокая стоимость денег неспособна остановить реализацию новых проектов. Поэтому пусть строят, достраивают за свои и за деньги оленей, а когда будут готовы на доходность в 10-15% годовых по готовому объекту - мы со своими денежками придем.
Последний раз редактировалось airmax78 Чт 25 апр, 2013 15:30, всего редактировалось 2 раз(а).
Serg-ik писал(а):Я, например, не считаю, что глупо такое сравнение. Ставку могут повысить, если обесценивание пойдёт более быстрыми темпами. Обесценивание затем и запускают, чтобы не платить по долгам. Вот только заёмщик в банке не тот, кто запускает это обесценивание. Крайним всегда оказывается тот, кто на з/п живёт. Ему долг по зарплате обесценивают, текущую з/п обесценивают, сбережения обесценивают. А процент по кредиту выставляют по полной программе . Так что 18%-это дорого. а 2,4 млн переплаты-не предел.
Предположим, инфляция около 5% в год (в среднем - выше). Тогда через 30 лет цены/доходы вырастут более, чем в четверо, причем доходы, как правило, растут все же быстрее (я про конкретного человека/семью, а не среднегосударственные). Итого, если на момент выдачи кредита платеж составлял половину вашего дохода, то через пять лет - будет менее 40%, через 10 лет - около 30%, через 15 лет - 25%. Если вы будете сохранять долю дохода, идущю на ипотеку, примерно равной, т.е. с ростом дохода платить с опережением, то за 10 лет вы по самым скромным подсчетам за счет переплаты погасите 10% кредита дополнительно, и более 20% за 15 лет. Итого даже с таким весьма вылым ростом доходов (номинальным) вы выплатите кредит намного раньше, чем 30 лет, и соответственно переплатите значительно меньше. Но вы же 30 лет все таки станете зарабатывать больше в реальном исчислении, верно? Т.е. номинальный доход будет расти быстрее, чем на 5%. Если это 10% номинального роста доходов в год (что вполне реальная цифра) - то за 10 лет вы за счет опережения гасите 20% долга, за 15 - почти половину. Ставку могут повысить? 1) Читаем внимательно договор на предмет повышения ставок. А если договор по плавающей ставке - она может и снизится, ведь привязана к средней стоимости депо. 2) Рост ставки отразится, естесственно, только на оставшейся части кредита 3) Если и повысят, то на 1-2%, но не вдвое и не вчетверо.
Как подтверждение - те, кто брали ипотеку в начале 2000-х, в подавляющем большинстве ее уже выплатили. Не прошло и 10 лет.
Рост дохода на семью быстрее, чем инфляция? Это Вы загнули.Хотя бы потому, что выданная на руки з/п уже вложена в себестоимость произведенного на вашей фирме товара. Следовательно, сначала повысят цену товара, потом получат выручку, а уж потом выплатят вам з/п. И не факт, что её покупательная способность прирастёт более, чем на 5%, если инфляция-5%. Скорее на 2-3% При росте ВВП в 2-3%, инфляция (реальная)-10, ставки депо-18, кредита 20-25%. Что-то здесь нелогичное так ведь? Ну а насчёт вялорастущего дохода, позволяющего гасить кредит быстрее графика, и невозможности менять процентную ставку, лучше меня могут сказать те, кто брал кредит. Для меня как то диковато выглядит следующее: нужен взнос 25%. собирается он, как я понимаю, не один год. Берём кредит под18% на оставшиеся 75% стоимости жилья. За год придётся выплатить процентов 75%*18%=13,5% от стоимости жилья. То есть, 25% собирается годами, а 13.5% надо выплатить за год.ПЛЮС ТЕЛО!!! Буратинки внезапно богатеют, взяв кредит??? При умении собрать 13,5% за год и отдать часть тела, лучше поднатужиться, и за 7 лет собрать без кредита...или за 10, проживая в съёмной квартире. Но никак не за 30 лет.
roman tr. писал(а):высокий процент по ипотеке связан с дороговизной денег при нынешней дефляционной политике, а также с высоким уровнем коррупции в судах - банки просто лишались своих залогов.
Отлично. Значит просто признаем, что ипотеки в этой стране де-факто не существует и приводим цены в соответствие с существующими реалиями (процесс, который мы сейчас и наблюдаем).
вы не поняли. отсутствие вменяемой ипотеки уже давно в цене недвижимости.
Не знаю, что там в цене недвижимости, но под 10 % и больше это явно не ипотека, а кабала конкретная..... И это не деньги дорогие, а риски при ипотеке опупенные ! Кто-то ж покупает облигации Минфина под куда меньший %, даёт межбанковские кредиты по известным ставкам и т.д. При дефляции деньги теоретически не могут быть дорогими (см. Япония), но вы имели в виду борьбу с ростом курса доллара, когда ликвидность была зажата по самое нихочу ? Так то было временно - сейчас ситуация совсем другая, но "ыпотека" зашкаливает ?
Vitalych
Добавлено: Чт 25 апр, 2013 15:35
airmax78 писал(а):
roman tr. писал(а):
airmax78 писал(а): Отлично. Значит просто признаем, что ипотеки в этой стране де-факто не существует и приводим цены в соответствие с существующими реалиями (процесс, который мы сейчас и наблюдаем).
вы не поняли. отсутствие вменяемой ипотеки уже давно в цене недвижимости.
Т.е. получается доступная ипотека - двигает цены вверх не по деццки. Недоступная ипотека - ... тоже двигает цены вверх. Таким образом ипотека - это вечный двигатель буитдорожая! На самом деле, Роман, недоступность денег давит на цену вниз и по идее, должна бы замораживать новые проекты. Но, т.к. рентабельность затрат у застройщика в Киеве превышает 25% годовых (при себестоимости пусть даже 800 (хотя она ниже) и продажной цене 1600 и это если строить дом 4 года) - даже высокая стоимость денег неспособна остановить реализацию новых проектов. Поэтому пусть строят, достраивают за свои и за деньги оленей, а когда будут готовы на доходность в 10-15% годовых по готовому объекту - мы со своими денежками придем.
Если проект идёт по графику то то он занимает 2.5-года (Дом на 2 секции примерно на 250 квартир) с реальной рентабельнстью всего проекта думается как минимум 100%.
roman tr. писал(а): вы не поняли. отсутствие вменяемой ипотеки уже давно в цене недвижимости.
Т.е. получается доступная ипотека - двигает цены вверх не по деццки. Недоступная ипотека - ... тоже двигает цены вверх. Таким образом ипотека - это вечный двигатель буитдорожая! На самом деле, Роман, недоступность денег давит на цену вниз и по идее, должна бы замораживать новые проекты. Но, т.к. рентабельность затрат у застройщика в Киеве превышает 25% годовых (при себестоимости пусть даже 800 (хотя она ниже) и продажной цене 1600 и это если строить дом 4 года) - даже высокая стоимость денег неспособна остановить реализацию новых проектов. Поэтому пусть строят, достраивают за свои и за деньги оленей, а когда будут готовы на доходность в 10-15% годовых по готовому объекту - мы со своими денежками придем.
Если проект идёт по графику то то он занимает 2.5-года (Дом на 2 секции примерно на 250 квартир) с реальной рентабельнстью всего проекта думается как минимум 100%.
Захар, я про 25% годовых написал чтобы не сильно дразнить нашего львовского прораба. А то сгоряча выкатит 4 простыни расчетов и 5 страниц рассуждений на тему ценности труда строителей и замусорит нам тут ближайшие 7-10 страниц.
airmax78 писал(а):Т.е. получается доступная ипотека - двигает цены вверх не по деццки. Недоступная ипотека - ... тоже двигает цены вверх. Таким образом ипотека - это вечный двигатель буитдорожая!
недоступная ипотека - это фактор в пользу снижения цены, а не повышения не ожидал от вас такого пассажа.
unrokan_pff
Добавлено: Чт 25 апр, 2013 15:49
roman tr. писал(а):Serg-ik экспорт инфляции - это выдумки кухонных геополитиков совкового разлива. дешевизна товаров в штатах вызвана конкурентностью, низкими налогами и низким уровнем коррупции.
Роман, я помню Что Вы-юрист. Потому делаю скидку. США покупает товар за баксы, которые зависают в виде сбережений в вашем кармане. Они пользуются товаром, а Вы-ничем не пользуетесь. И еще долго не придёте со своими баксами на американский рынок. Скорее всего-никогда. Бумажка в обмен на реальный товар. Вот такая простая кухня.
Puente писал(а):Ваш пассаж , конечно , логичный , но неправильный на данный момент . Нет и скорее всего не будет в ближайшие 30 лет такого роста доходов , как до 2008 года . Тем более доходы росли во всех валютах . Это уже видно за прошедшие годы . Или Вы считаете , что опять запустят ( отпустят ) инфляцию в 10-15 % годовых , а то и больше и все остальное потянется ? Только в этом случае есть смысл . Но кто ж может предсказать судьбу гривны на десятки лет вперед ? А тем более судьбу семьи конкретной , взявшей ипотечный кредит ? Даже 10 лет - слишком много в наших условиях .
