budivelnik написав:Я дивлюси депозити кредити домашніх домогосподарств а не всі кредити/депозити, адже покупцями ра ринку житлової нерухомості як правило виступають фізичні особи а не юрособи
А це некоректно. Бо депозити фізосіб йдуть не тільки на кредити домогосподарств і навпаки. Тому невірно ставити таке обмеження і чекати кореляції
Мене не цікавлять як банки розклали свої ресурси і звідки вони їх взяли. Мене цікавилять виключно ресурси домогосподарств А їх можливості покращились Тому ще раз продублюю: 2008(грудень)рік кредити 280 млрд грн - депозити 190 млрд грн 2013(травень)рік кредити 190 млр грн - депозити 402 млрд грн Таким чином . за 4,5 роки населення у гривні а - зменшило свою кредитну заборгованість на 90 мл,рд грн (280-190) б - збільшило розмір заощаджень на 212 млрд грн (190-402) Населення у валюті а - зменшило свою кредитну заборгованість на 12,7 млрд доларів (з 36,6(7,77курс) до 23,7(7,99 курс) б - збільшило свої заощадження на 25 млрд доларів( з 24,6 млрд до 50 млрд)
Щоправда, це не означає, що зросла купівельна спроможність населення для РН
budivelnik написав:А давайте подивимось Припустимо що маємо 10% обяв з ідеальним співвідношенням ціна/якість і нехай це буде 100 обяв по 1000 одиниць і 90%(900 обяв) з не ідеальним співвідношенням від 1100 одиниць до 1900 одиниць ( середня 1500) Виводимо середню по обявам 0,1 х 1000 + 0,9 х 1500 = 1450 Тепер 10% з ідеальною ціною - продались, на їх місце прийшли 10% з ціною по 1100 одиниць , а 800 обєктів опустили ціну на 10% з 1500 середньої до 1350 таким чином ми отримаємо ріст на 10% обєктів які реально продаються і падіння на 8% загального індексу.
ключевое слово здесь "припустимо". Предположений может быть миллион. Что происходит внутри индекса не зная методики можно только "припускати". Самым вероятным, говорю как математик, есть допущение о том, что цены всех предложений опустились на средний индексный процент
1 За 4 роки я написав з десяток подібних повідомлень з використанням слова припустимо 2 Ви згодні вірити на слово розробникам індексу ( бо на Ваш погляд його поведінка відповідає Вашим очікуванням) і не в стані створити логічну противагу моєму припустимо. 3 Для того щоб Ви зрозуміли а - всі виставлені квартири мають якусь свою реальну ціну( і реальність цієї ціни може бути підтверджена тільки результатом продажу і жодні математичні підрахунки тут не підходять) б - тільки частина виставлених квартир - продається в - думаю що Ви погодитесь , що продаються квартири з кращим співвідношенням ціна/якість , а тому при кількох виставлених до продажу квартирах однакової якості продана буде тільки та . в якої нижча ціна г - чим гірше співвідношення ціна/якість - тим менше шансів що данну квартиру будуть переглядати , а значить для власника виставленої квартири більша необхідність опустити ціну д - нові квартири виставляються по верхній а не нижній ціні і в процесі експозиції ціни на такі виставлені квартири будуть знижуватись ( якщо власник хоче продати) або не змінюватись ( якщо власнику по барабану) і точно не будуть рости ( якщо не має переглядів)
Спробуйте переглянути мною написане і виставити якісь свої логічні заперечення.
а чему тут противоречить? Написанное НИКАК не объясняет снижение индексной цены, продолжающееся более 4 лет. Если б мы рассматривали период 3 месяца, где в один день были выставлены все предложения, а дальше снижали цену, прощупывая спрос, то конечно мы бы увидели снижение индекса, которое объясняли бы ваши факторы. Но мы рассматриваем период с 2009 года, где новые предложения появляются каждый день, и падение хотелок - это ничто иное как реальное снижение стоимости недвижимости!
lxndr написав:Но мы рассматриваем период с 2009 года, где новые предложения появляются каждый день, и падение хотелок - это ничто иное как реальное снижение стоимости недвижимости!
РОзумієте . подібні твердження просто зайвий раз підказують мені . щоВи поверхнево розглядаєте питання 1 Всі хотелки виставляють (перший раз, тобто нові) виходячи з якоїсь середньостатистичної ціни на подібне у відкритих засобах інформації з певним коригування 2 Зміна цін хотелки відбувається виключно під впливом ринку тобто : а - якщо потрібно продати а переглядів не має - ціна знижується б - якщо на продаж виставили тільки ради того щоб щось інше купити - ціна змінюється адекватно зміні ціни на те що хочеться купити 3 У всіх базах присутні хотелки як мінімум річної давності. тому а - в 2009 - в базах були присутні хотелки 2008 і нові хотелки додавались виходячи з середньостатичної ціни б - в 2010 - були присутні хотелки 2009 і так далі 4 Дуже легко можна побачити що ціна змінилась виключно на рівень девальвації гривні . тобто 3000 доларів х 4,65 / 8,15 = 1711 доларів
Висновок Приймайте до уваги не тільки те що подобається , але й те що не в стані пояснити.
lxndr написав:спасибо, я и имел в виду цену хотелок
Дело в том что индекс домика как бы точнее показывал динамику КРЖН (как не раз отмечал руководитель информационно-аналитического отдела домика в индексе учитывались и величина торга и цены продаж).
Может домик и свернул публикацию индексов, потому что при помощи "хотелок" намного лучше "амортизировать" проседание уровня цен на КРЖН.
А в "хотелках" есть масса "червей" и неадекватных к продажам цен предложений реальных квартир, которые и сдерживают реальное проседание уровня цен на КРЖН, показывая уровень падения лишь 5% в год начиная с 2010.
да, скорее всего вы правы насчет "ручных" вмешательств с целью не допустить проседания цены. Величину этого фактора вы как-то пытались оценить?
На графике индексов домика с конца 2009 почти до конца 2012 видно что перед самым сезоном продаж и в сам сезон продаж уровень цен замедлял падение, а то и показывал "цены рвутся вверх" (только в сезон весна 2011 был "прогул" с лихвой компенсированый на загоне БУИТ ДЕХВОЛТ сша)
Думается если бы не было "помощи из вне" индекс домика показывал бы дополнительно падение 2-3% в год.
Как отмечал выше домик индексы упразднил и начал ещё активнее для статистики использывать хотелки из своей базы данных, часть из которых он раньше покупал на стороне (может и сейчас покупает)
lxndr написав:Но мы рассматриваем период с 2009 года, где новые предложения появляются каждый день, и падение хотелок - это ничто иное как реальное снижение стоимости недвижимости!
РОзумієте . подібні твердження просто зайвий раз підказують мені . щоВи поверхнево розглядаєте питання 1 Всі хотелки виставляють (перший раз, тобто нові) виходячи з якоїсь середньостатистичної ціни на подібне у відкритих засобах інформації з певним коригування 2 Зміна цін хотелки відбувається виключно під впливом ринку тобто : а - якщо потрібно продати а переглядів не має - ціна знижується б - якщо на продаж виставили тільки ради того щоб щось інше купити - ціна змінюється адекватно зміні ціни на те що хочеться купити 3 У всіх базах присутні хотелки як мінімум річної давності. тому а - в 2009 - в базах були присутні хотелки 2008 і нові хотелки додавались виходячи з середньостатичної ціни б - в 2010 - були присутні хотелки 2009 і так далі 4 Дуже легко можна побачити що ціна змінилась виключно на рівень девальвації гривні . тобто 3000 доларів х 4,65 / 8,15 = 1711 доларів
Висновок Приймайте до уваги не тільки те що подобається , але й те що не в стані пояснити.
А мне показывают, что вы занимаетесь самообманом. вся ваша теория основывается только на том, что по объекту недвижимости цена снижается в процессе его продажи. Да, это нормальное рациональное поведение продавца поставить по верхней отметке аналогичных предложений и снижать в процессе продажи. Но вот индекс это вниз НЕ МОЖЕТ ТЯНУТЬ ПОЧТИ 5 ЛЕТ. Потому что это НЕ ОДНИ И ТЕ ЖЕ предложения все 5 лет продаются. А РАЗНЫЕ. Если так будет понятней, вот вам пример: в 2009 объект выставлялся за 2000/кв, в процессе продажи цена снижалась до 1900/кв, в 2013 выставляется за 1700/кв, и снижается до 1600/кв
lxndr написав:Но мы рассматриваем период с 2009 года, где новые предложения появляются каждый день, и падение хотелок - это ничто иное как реальное снижение стоимости недвижимости!
РОзумієте . подібні твердження просто зайвий раз підказують мені . щоВи поверхнево розглядаєте питання 1 Всі хотелки виставляють (перший раз, тобто нові) виходячи з якоїсь середньостатистичної ціни на подібне у відкритих засобах інформації з певним коригування 2 Зміна цін хотелки відбувається виключно під впливом ринку тобто : а - якщо потрібно продати а переглядів не має - ціна знижується б - якщо на продаж виставили тільки ради того щоб щось інше купити - ціна змінюється адекватно зміні ціни на те що хочеться купити 3 У всіх базах присутні хотелки як мінімум річної давності. тому а - в 2009 - в базах були присутні хотелки 2008 і нові хотелки додавались виходячи з середньостатичної ціни б - в 2010 - були присутні хотелки 2009 і так далі 4 Дуже легко можна побачити що ціна змінилась виключно на рівень девальвації гривні . тобто 3000 доларів х 4,65 / 8,15 = 1711 доларів
Висновок Приймайте до уваги не тільки те що подобається , але й те що не в стані пояснити.
А мне показывают, что вы занимаетесь самообманом. вся ваша теория основывается только на том, что по объекту недвижимости цена снижается в процессе его продажи. Да, это нормальное рациональное поведение продавца поставить по верхней отметке аналогичных предложений и снижать в процессе продажи. Но вот индекс это вниз НЕ МОЖЕТ ТЯНУТЬ ПОЧТИ 5 ЛЕТ. Потому что это НЕ ОДНИ И ТЕ ЖЕ предложения все 5 лет продаются. А РАЗНЫЕ. Если так будет понятней, вот вам пример: в 2009 объект выставлялся за 2000/кв, в процессе продажи цена снижалась до 1900/кв, в 2013 выставляется за 1700/кв, и снижается до 1600/кв
Ви вийшли на ці сторінки недавно Що скажете наприклад про таке повідомлення , особливо гляньте на дату і порівняйте там приведенні ціни з сьогоднішніми . а потім скажіть як вони змінились на протязі останніх 4 років http://forum.finance.ua/topic34980.html Нед 01 бер, 2009 15:00
Crazy_heead написав:
budivelnik написав:Перший вал панічних слухів про апокаліпсис схлинув Саме час перейти до спокійніших , а головне - простіших способів визначення дати майбутнього (минулого ) дна і ціни квадратного метра на ньому . Звичайно можна спробувати розібратись ,що більше буде впливати на ціну метра - попит , пропозиція , курс , середня зарплата , прибутки топ - менеджерів , хабарі чиновників і так далі ... Боюсь для цього у нас не вистарчить ні знань , ні часу , ні бажання І все одно вийде "середня температура по лікарні ". Пропоную провести розрахунок за слідуючим алгоритмом : 1 З будь яких достовірних джерел інформації формується набір обєктів нерухомості ( від 3 і до ? ) Які зацікавили б Вас як покупця ( для кожного свій ) 2 Визначається середня ціна квадрату цього пулу 3 Кожен для себе з довідника " стеля" визначає швидкість падіння квадратного метру з слідуючою розмірністю ( доларів / день ) 4 З того самого довідника визначає ймовірну дату дна 5 Проводимо слідуючу математичну операцію " середня ціна метру (п.2) - (( дата дна(п.4)- дата визначення середньої ціни) х швидкість падіння( п.3) = ціна квадратного метру на дні Підсумуємо середня ціна (в долларах) - ( різниця дат (в днях ) х швидкість падіння ( долларів/ день)) = ціна ( доллари ) Внаслідок присутності змінних взятих зі стелі ми повинні мати можливість їх уточнювати в процесі роботи , для цього : 1 Раз в тиждень (день, місяць) цікавимося як змінилися данні нашого пулу ( нас цікавить середня ціна метра і кількість обєктів ) Далі визначаємо наскільки наші змінні відповідають тим що виходять , за потреби коригуємо
Хм... Интересно проверить =) 1. Обьекты взяты с портала domik.net. 1) 1кмн на Оболоне 33-35 кв.м. не первый этаж - 55 k$ 2) 1кмн на Русановке 33 кв.м в кирпичном доме - 62 k$ 3) 1кмн в Печерском районе (бул. Леси Украинки) 31-33 кв.м. - 70 k$ 4) 2кмн на Русановке 45 кв.м - кирпич, не первый этаж - 85 к$
2. Средняя цена квадрата - 1893$.
3. Скорость падения. Не совсем со стели. ((3800-1893)/320) = 6$ в день.
В общем это говорит о том, что мерять в долларо-днях нельзя. Лучше мерять в процентах в день, которые были получены относительно текущего выбора скорости падения в день. То есть где-то 0.3% в день =)
Тоесть... 1897*(0.997^400)= 570$ за квадрат
Что ж... Проверим
Спробуйте знайти в яких цінових діапазонах ( тобто через 4 роки знаходяться тих 5 обєктів які перечислені)
zahar_ написав:да, скорее всего вы правы насчет "ручных" вмешательств с целью не допустить проседания цены. Величину этого фактора вы как-то пытались оценить?
На графике индексов домика с конца 2009 почти до конца 2012 видно что перед самым сезоном продаж и в сам сезон продаж уровень цен замедлял падение, а то и показывал "цены рвутся вверх" (только в сезон весна 2011 был "прогул" с лихвой компенсированый на загоне БУИТ ДЕХВОЛТ сша)
Думается если бы не было "помощи из вне" индекс домика показывал бы дополнительно падение 2-3% в год.
Как отмечал выше домик индексы упразднил и начал ещё активнее для статистики использывать хотелки из своей базы данных, часть из которых он раньше покупал на стороне (может и сейчас покупает)
ага, значит за 3 года индекс, основанный на ценах продаж, показал снижение цены примерно на 18%. А сейчас за этот же период график хотелок показывает снижение только на 14%. Либо торг в % увеличился, либо действительно ведется целенаправленная работа по промыванию мозгов. Оба варианта как бы намекают на реальное положение дел на рынке...
budivelnik написав:РОзумієте . подібні твердження просто зайвий раз підказують мені . щоВи поверхнево розглядаєте питання 1 Всі хотелки виставляють (перший раз, тобто нові) виходячи з якоїсь середньостатистичної ціни на подібне у відкритих засобах інформації з певним коригування 2 Зміна цін хотелки відбувається виключно під впливом ринку тобто : а - якщо потрібно продати а переглядів не має - ціна знижується б - якщо на продаж виставили тільки ради того щоб щось інше купити - ціна змінюється адекватно зміні ціни на те що хочеться купити 3 У всіх базах присутні хотелки як мінімум річної давності. тому а - в 2009 - в базах були присутні хотелки 2008 і нові хотелки додавались виходячи з середньостатичної ціни б - в 2010 - були присутні хотелки 2009 і так далі 4 Дуже легко можна побачити що ціна змінилась виключно на рівень девальвації гривні . тобто 3000 доларів х 4,65 / 8,15 = 1711 доларів
Висновок Приймайте до уваги не тільки те що подобається , але й те що не в стані пояснити.
А мне показывают, что вы занимаетесь самообманом. вся ваша теория основывается только на том, что по объекту недвижимости цена снижается в процессе его продажи. Да, это нормальное рациональное поведение продавца поставить по верхней отметке аналогичных предложений и снижать в процессе продажи. Но вот индекс это вниз НЕ МОЖЕТ ТЯНУТЬ ПОЧТИ 5 ЛЕТ. Потому что это НЕ ОДНИ И ТЕ ЖЕ предложения все 5 лет продаются. А РАЗНЫЕ. Если так будет понятней, вот вам пример: в 2009 объект выставлялся за 2000/кв, в процессе продажи цена снижалась до 1900/кв, в 2013 выставляется за 1700/кв, и снижается до 1600/кв
Ви вийшли на ці сторінки недавно Що скажете наприклад про таке повідомлення , особливо гляньте на дату і порівняйте там приведенні ціни з сьогоднішніми . а потім скажіть як вони змінились на протязі останніх 4 років http://forum.finance.ua/topic34980.html Нед 01 бер, 2009 15:00
Crazy_heead написав:
budivelnik написав:Перший вал панічних слухів про апокаліпсис схлинув Саме час перейти до спокійніших , а головне - простіших способів визначення дати майбутнього (минулого ) дна і ціни квадратного метра на ньому . Звичайно можна спробувати розібратись ,що більше буде впливати на ціну метра - попит , пропозиція , курс , середня зарплата , прибутки топ - менеджерів , хабарі чиновників і так далі ... Боюсь для цього у нас не вистарчить ні знань , ні часу , ні бажання І все одно вийде "середня температура по лікарні ". Пропоную провести розрахунок за слідуючим алгоритмом : 1 З будь яких достовірних джерел інформації формується набір обєктів нерухомості ( від 3 і до ? ) Які зацікавили б Вас як покупця ( для кожного свій ) 2 Визначається середня ціна квадрату цього пулу 3 Кожен для себе з довідника " стеля" визначає швидкість падіння квадратного метру з слідуючою розмірністю ( доларів / день ) 4 З того самого довідника визначає ймовірну дату дна 5 Проводимо слідуючу математичну операцію " середня ціна метру (п.2) - (( дата дна(п.4)- дата визначення середньої ціни) х швидкість падіння( п.3) = ціна квадратного метру на дні Підсумуємо середня ціна (в долларах) - ( різниця дат (в днях ) х швидкість падіння ( долларів/ день)) = ціна ( доллари ) Внаслідок присутності змінних взятих зі стелі ми повинні мати можливість їх уточнювати в процесі роботи , для цього : 1 Раз в тиждень (день, місяць) цікавимося як змінилися данні нашого пулу ( нас цікавить середня ціна метра і кількість обєктів ) Далі визначаємо наскільки наші змінні відповідають тим що виходять , за потреби коригуємо
Хм... Интересно проверить =) 1. Обьекты взяты с портала domik.net. 1) 1кмн на Оболоне 33-35 кв.м. не первый этаж - 55 k$ 2) 1кмн на Русановке 33 кв.м в кирпичном доме - 62 k$ 3) 1кмн в Печерском районе (бул. Леси Украинки) 31-33 кв.м. - 70 k$ 4) 2кмн на Русановке 45 кв.м - кирпич, не первый этаж - 85 к$
2. Средняя цена квадрата - 1893$.
3. Скорость падения. Не совсем со стели. ((3800-1893)/320) = 6$ в день.
В общем это говорит о том, что мерять в долларо-днях нельзя. Лучше мерять в процентах в день, которые были получены относительно текущего выбора скорости падения в день. То есть где-то 0.3% в день =)
Тоесть... 1897*(0.997^400)= 570$ за квадрат
Что ж... Проверим
Спробуйте знайти в яких цінових діапазонах ( тобто через 4 роки знаходяться тих 5 обєктів які перечислені)
да, много было написано тогда жути. кто ж спорит. Вообще, конец февраля-начало марта 2009 года - это дно стоимости коммодити и фонды. Курс доллара 9 грн. Так что ничего удивительного. Вы говорите, что с 3000 до 1700 упало до весны 2009, а затем стоит на месте, я говорю, что до весны 2009 произошло основное падение, затем началось вялотекущее падение, которое идет и по сей день. Я так понял, мы друг другу ничего не докажем, а каждый останется при своем. Но мне все-таки интересно, и я уже этот вопрос задавал: на чем основана ваша вера в +10% в 2014 году? Экономика в рецессии, отмечается дефляция, ценовые ожидания отрицательные. Только не говорите об увеличении себестоимости строительства ))) А то я буду смеяться ) Сейчас рынок покупателя, с этим даже апологеты вечно-дорожая не спорят, и покупателям ваши расходы, деликатно выражаясь, до заднего места
спасибо, я посмотрел архив, 1 этаж 7000, средняя цена 7000-8000, можно считать $7500, а не 4000 как поведал УЭ. Не думаю, что в 1999 было 4000, а в январе 2001 $7000. Например, за 4000 можно было купить в 1999-2000 убитую гостинку на 1 этаже с сидячей ванной и кухней 4 м/кв на проспекте Науки.
Смотря как искать. Подруга брала осенью 2000 года 1к квартиру на Лепсе 9/9 и с/у раздельный за 6800уе, конечно квартира была в плохом состоянии.
budivelnik написав:
Мене не цікавлять як банки розклали свої ресурси і звідки вони їх взяли.
Саме час перейти до спокійніших , а головне - простіших способів визначення дати майбутнього (минулого ) дна і ціни квадратного метра на ньому . Звичайно можна спробувати розібратись ,що більше буде впливати на ціну метра - попит , пропозиція , курс , середня зарплата , прибутки топ - менеджерів , хабарі чиновників і так далі ... 
І все одно вийде "середня температура по лікарні ". Пропоную провести розрахунок за слідуючим алгоритмом :
Где-то 400 дней (если округлить).
