zahar_ написав:И получается такая табличка.
______Сдано квартир____Навес застр___Остат. на 31.03.15__остаток в %
2011______14300________ 5300______________1700___________12%
2012______13500_________5400______________2600___________19%
2013______16500_________6000______________4320___________26%
2014______16000_________7200______________7200___________45%
Захар - вы воистину чемпион.
1) 45%+26%+19%+12% = 102%
Но вопрос, откуда сами цифры?
Вы впервые их запостили в ответ на вопрос о структуре навеса на сегодня.
Т.е.
2011 - 1700/(1700+2600+4320+7200)= 10,7%
2012 - 2600/(1700+2600+4320+7200)= 16,4%
2013 - 4320/(1700+2600+4320+7200)= 27,3%
2014 - 7200/(1700+2600+4320+7200)= 45,5%
Теперь оценим динамику "навеса".
1) Можно сказать, что "навес" распродается за 4 года, т.к. 2010 году вы не выделили нисколько. Исходя из этого, логично предположить, что по итогам 2015 "навес"-2011 выбудет (по крайней мере почти полностью), а это 1700 квартир. Напомню, более половины продаж "навеса" в 2014. Многовато, потому отложим этот вопрос и вернемся к нему позже.
Но по доле к базе "навеса"-2011 - это 32%. Многовато.
2) Сравним с динамикой других годов. Логично, что "выбытие" навеса идет быстрее в первые годы, а на потом остаются малоликвидные квартиры. "навес"-2013 за первый год похудел на 28%.
Предположим (вполне обоснованно), что "навес"-2012 худел примерно теми же темпами. Итого в 2013 году от "навеса"-2012 должно было оставаться 3888 квартир. Значит, за второй год "навес"-2012 похудел на (3888-2600)/5400 = 24%
Наложим те же цифры на "навес"-2011. В 2012 году он похудел на 1484 квартиры, в 2013 - на 1272, осталось - 1700, значит, в 2014 он уменьшился на 844 квартиры, или 16%.
Все говорит о том, что остаток "навеса"-2011 никак не продастся за текущий год. Тогда куда делся "навес"-2010, "навес"-2009, "навес"-2008?
3) Идем еще дальше. Из полученных выше цифр, можно предположить, что в текущем году:
+ выбудет 16% "навеса"-2012, или 864 квартиры
+ выбудет 24% "навеса"-2013, или 1440 квартир
+ выбудет 28% "навеса"-2014, или 2016 квартир
+ сколько-то "навеса"-2011
Печаль, 4320 квартир и это без 2011 года - вполовину больше от текущих продаж "навеса".
Цифра малореальная.
Значит, "убытие" навеса уменьшится. Если сохранить пропорцию между годами, то при тех же темпах продаж навес будет сливаться на 50% медленнее.
При этом, по данным 1 кв 2015, в этом году сдается в эксплуатацию на 18% больше, чем в прошлом. Логично будет предположить, что и нового "навеса" будет как минимум на 18% больше, т.е. + 8500 квартир.
При выбытии тех же 2800 квартир, по состоянию на начало 2016 года в "навесе" должно быть 21250 квартир. Или больше, чем будет сдаваться за год.
Мало того, если предположить, что объемы строительства в 2016 году не упадут в пол, а сохранятся хотя бы на уровне 2014 года, а объемы продаж никак не превысят текущие (что логично, если исходить из парадигмы, что ближайшие лет пять на РН - мертвый штиль), доля продаж свежесданного упадет еще, то в "навесе" застрянет уже жилья, эквивалентного ДВУМ ГОДАМ активного ввода в эксплуатацию, и висеть в этом навесе будут дома еще 2011 года ввода. Ну почти китайский город-призрак.
4) А теперь идем обратно. Ретроспективно так сказать.
Доля квартир, идущих в "навес", у вас колеблется в дапазоне 37-45%
В 2010 году сдано порядка 8500 квартир. Значит, в навесе должно было бы пойти как минимум 3000 квартир
В 2009 году сдано порядка 9000 квартир. Значит, в навесе должно было бы пойти как минимум те же 3000 квартир
По состоянию на 2011 год, соответственно, в навесе должно было маячить максимум 5000 квартир. Это следует из вашей логики, из статданных и из ваших цифр. Причем эта оценка даже завышена, так как вы сами констатировали все время, что доля квартир, идущих в навес - растет, т.е. в навес должно было идти меньше, чем в 2011 году, а продажи самого "навеса" должны были бы идти активнее, чем сейчас.
Существование же навеса из более ранних годов маловероятно, так как вы сами многократно утверждали про продажи чуть ли не всех квартир еще на этапе котлована в этот период.
Значит, в тот момент, когда вы начали активную деятельность на ветке в 2011 году (т.е. тогда данных о "навесе"-2011 еще не было), и посвятили присутствующих в тайну "навеса", его было-то менее 5000 квартир, или меньше трети от совокупного ввода жилья в 2011 году, существенно меньше новопоступившего "навеса"-2011; куцая цифра, никак не способная дать повод такому тяжеловесному эксперту заявлять о ней, как о массиве жилья, способного поколебать РН; совершенно нормальная (даже я бы сказал - низкая) цифра нераспроданного жилья из свежесданного, учитывая что продажи на этапе котлована начали уходить в небытие. И судя по тому, что о этом "навесе" уже никаких воспоминаний, - быстро распроданного.
Тогда чем-же наш многоуважаемый эксперт руководствовался, заявляя в 2011 году о значимости и грандиозности "навеса"? Неужели ясно смотрел в будущее и видел, как усугубится ситуация через 5 лет?
П.С. Будивельник, Первый - прошу извинить за занудную переписку, но во-первых, по теме ветки больше и писать нечего, во-вторых, я, стараясь быть объективным, вполне допускаю, что Захар может быть прав, потому решил, наконец, чтобы наш эксперт поделился "матчастью", показал все кладези своих сокровенных знаний, провел нас чертогами своей мудрости, и заодно дал проверить "матчасть" на непротиворечивость.
Пока сеанс успешен.
.
