Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

Трибека купил однуху, стоимость 21куе, ремонт 7куе =28 куе, ориентир аренды 250 баксов, что на уровне 10 годовых.

На момент первой сдачи, предполагаю, аналоги будут предлагаться по 36-37куе. Означает ли это, что доходность уменьшается до 8% годовых?

Трибека купил однуху, стоимость 21куе, ремонт 7куе =28 куе, ориентир аренды 250 баксов, что на уровне 10 годовых.

На момент первой сдачи, предполагаю, аналоги будут предлагаться по 36-37куе. Означает ли это, что доходность уменьшается до 8% годовых?

Не доходность. Забудьте это слово. Рентабельность. И скорее всего она будет 8 только за счет первой сдачи - свежего ремонта, который быстро ушатают и потом она вернется к среденрыночной в 5,5-7%.
Доходность это другое. Риск, когда он купил недострой и увеличение стоимости по мере достройки и сдачи ничего общего не имеют с арендой.

Да ладно, не деритесь.
Надо просто различать 2 составляющие арендной недвижимости - доход от аренды и прибыль от разницы цены между покупкой и продажей после реализации объекта.

Как меня должна беспокоить цена на сегодняшний момент, если я не планирую продажу?
А то, что Вы пишите "считать по нынешней цене выгодней и это самообман" - так я считаю по сегодняшней цене, хотя приятней считать по цене инвестиции в начале 00-х году. А если через год цена вырастет в 3 раза, а аренда вырастет на 20%, то у меня может возникнуть непреодолимое желание продать.
То как Вы считаете - тоже имеет право на жизнь, но это не совсем удобно к такому инертному и не высоколиквидному активу как недвига. По крайней мере, мне так кажется.

А как считать по сегодняшней цене? По хотелке или по предложению, меня например, пыталсь отшмагать авизой и предлагали купить по цене евроремонта, Ну Да ладно.

Я вам написал пару ситуаций, они висят выше. Ёще 4 года назад обьекты по стоимости в 100 куе давал 700 баксов легко, сейчас дай бог 300. инвестиция была 100 куе, а выхлоп 300 сегодня.

Вы мне предлагаете пересчитать эту инвестицию в 50 куе.
Ну тогда не все так плачевно, пойду открою шампанское))) пусть так считают те, кто влез летом 2008, чтоб слёзы не наворачивались

По цене - я смотрю на Лун или в олх, и беру минимальную в моем доме . По ценнику - таже фигня, 4 года назад было в 2 раза веселей в баксе. Выхожу из ситуации минимизируя амортизацию подбором соискателей.

Вообще-то все это фигня - я имею ввиду спор что и как считать.
Я не продам Ваши объекты, а Вы не претендуете на мои.
Пусть каждый как хочет так и считает и что хочет то и делает со своими квартирами.

Трибека купил однуху, стоимость 21куе, ремонт 7куе =28 куе, ориентир аренды 250 баксов, что на уровне 10 годовых.

На момент первой сдачи, предполагаю, аналоги будут предлагаться по 36-37куе. Означает ли это, что доходность уменьшается до 8% годовых?

До момента пока он не продаст. Цыплят по осени...
В общем-то как с акциями - есть котировки и есть доходность.
Если номинальная стоимость 1 цент, а текущая 100 баксов - какова доходность и для кого она считается? Для человека, купившего акцию в момент эмиссии 50 лет назад и 50 лет, получающего дивиденды и не планирующего продавать - вряд ли его это интересует, правда?
Но и продавать за 1 цент он не станет.

Ладно, предлагаю прекратить биржевые терки

Как-то запутано у Вас с сегментацией - голова кругом.

Сегменты это слова. Модель.
Я считаю сегменты аренды по людям, которые арендуют. Если арендует средний класс, это средний сегмент. Таким образом квартиры в складчину, общаги, убитые гостинки, комнаты с хозяйкой это низший сегмент. Чистую хрущевку со старым ремонтом за 5000 это начало среднего сегмента. Прицентральный новострой с приличным ремонтом за 800 уе это начало высшего сегмента.

Насчет конкуренции со стороны "любителей" - абсолютно согласен, может и данная ветка поможет им понять, что демпингуя они только лишают себя денег и просаживают рынок.
Такие люди - настоящий праздник для профессиональных арендаторов. Например, мои знакомые снимают за 3500 2к в КТ за 3500, живут там впятером.

Нужно смотреть на вещи шире. Именно благодаря их любительству профессиональные арендодатели могут ставить более высокие цены, так как любители связывают свои квартиры, сдавая тем, кому по доходам не положено быть игроком рынка аренды изолированных квартир, но они удачно выхватили. Если бы они выгнали своих арендаторов к родителям, или на малую родину, или в общаги, подмарафетили бы свои квартиры и выставили их на рынок по рыночной цене, они просадили бы цены профессиональным арендодателям. Так что пусть и дальше продолжают сдавать двушку за 3500 пятерым, а не сделают ремонт и выставят за 7-9, откусив у вас часть целевой аудитории.

Да, слова, согласен. Но все-таки по арендаторам как-то не приходило в голову сегментировать. У меня как-то год был, что мой клиент арендовал для своих рабочих (как ни удивительно, но довольно аккуратные были, согласился потому что мебели еще и техники не было, а заплатил неплохо еще и на другой квартире сделали мне работы по приемлемой цене, в общем взаимовыгодно получилось) - так что, квартира в нижний сегмент от этого свалилась? Да и "нижний" сегмент квартир - как к квартирам относятся комнаты и общаги?
Удивительно, что нет общепринятой классификации арендных квартир. Звезды что-ль ввели-бы. У меня тогда звезды 3-4, это если самокритично.

Ответить на простой вопрос, проинвестировано 100 куе, сейчас стоимость 50 куе, аренда 300 баксов.

А можно конкретизировать?
Какой объект на сегодня стоимостью 50куе сдается за 300уе/мес?

Ответить на простой вопрос, проинвестировано 100 куе, сейчас стоимость 50 куе, аренда 300 баксов.

А можно конкретизировать?
Какой объект на сегодня стоимостью 50куе сдается за 300уе/мес?

Любые двухи совкошлака в районе оболони. Проданная квартира тайлера на васильковской за полтос тоже даст 8-9 кгрн.

Ответить на простой вопрос, проинвестировано 100 куе, сейчас стоимость 50 куе, аренда 300 баксов.

А можно конкретизировать?
Какой объект на сегодня стоимостью 50куе сдается за 300уе/мес?

Любые двухи совкошлака в районе оболони. Проданная квартира тайлера на васильковской за полтос тоже даст 8-9 кгрн.

ХЗ
Я не понимаю как можно покупать совкошлак под аренду не в пуповом месте, сорри...

ХЗ
Я не понимаю как можно покупать совкошлак под аренду не в пуповом месте, сорри...

Просили пример!

В новострое много но, одно из них простой, второе - несколько лет ремонтов в доме,и всегда худшее расположение.

У меня как то люди выехали из новостроя, просто потому, что соседи
Начали ремонт.

Спорить можно бесконечно.

ХЗ
Я не понимаю как можно покупать совкошлак под аренду не в пуповом месте, сорри...

Просили пример!

В новострое много но, одно из них простой, второе - несколько лет ремонтов в доме,и всегда худшее расположение.

У меня как то люди выехали из новостроя, просто потому, что соседи
Начали ремонт.

Спорить можно бесконечно.

Я же и не спорю, написал выше что по одному объекту на данный момент аренда овер 30% если считать как Вы Что не так?