Автор77 написав:Пару слов о рынке комерца (с полей,из личного).
Может кому-то пригодится для инфо.
https://news.finance.ua/ua/news/-/48625 ... tQ9zds0qsEПочитал про комерц.
Тенденцию увеличения вакантности,
уменьшение поглощения площадей рынком (в два раза),
и понижения аренды (на 20-30%) чувак подтверждает в принципе.
Пострадали финансово не только отели (наполняемость в минус 2 раза),пострадал весь бизнес, в т.ч. даже ай-ти, которому в штатах "резанули" проекти",и соответственно тут они "резанули" зарплату местным ай-тишникам,фиксанув долларовый эквивалент на уровнях 25-26 (не все,конечно но факты есть неединичные),и порезав аренду собственникам помещений,или вообще отказавшись от нее ,метнувшись в сторону удаленки.
Подтверждает он и то,что "новый мир" касательно комерца - это не только 2020-й, но и скорее всего - навсегда.
..."«Пандемічний» рік запустив незворотні процеси трансформації всіх сегментів комерційної нерухомості "....пишет чувак.
Всегда,пытаюсь найти ,что то схожее из аналитики в реальных примерах, на себе так сказать.
По офису,тот,что сдал по 8 плюс все КП(на самом деле платят чуть больше,так как компенсируют налог и обнал):
1.Падение аренды -в тех пределах,что написал тот чувак.
2.В предыдущий раз арендаторы сами вложили хренову тучу денег в офис, в этот раз я сам все выкупал у них при съезде,плюс докупил еще кой-чего, всего вышло на 3 тыс.дол.
Причина - усиленно стелилися под потенциального арендатора, так как рынок чрезвычайно сложный.
3.Простой составил -полтора месяца.
4.Арендатор попался достаточно перспективный, всегда оцениваю как по квартире ,так и по комерцу арендатора с точки зрения платежеспособности и повышения аренды по рынку в будущем.
Причем во избежание неприятных разговоров через год,сразу предупреждаю всех претендентов,что если рынок пойдет вверх,то будет коррекция и у нас,смотрю -как реагируют. Мои нормально среагировали, финансирование у них есть на самом деле нормальное, но в этот раз не хотели платить 10 дол. ,так как мотивировали тем,что их компания "не поймет" такой ставки на полу-разгромленном рынке.
Иногда отказываю арендаторам,которые готовы платить больше,дороже за помещение, но для меня являются более сложными и менее перспективными в различных аспектах в будущем.
5.По рынку, в январе была просадка еще на 1-2 доллара по многим "хотелкам", даже достаточно удачно расположенные и нафаршированные всем чем надо - офисные центры держат 8 дол. у нас,хотя раньше просили 10-12. Т.е. по факту просадка больше,чем чувак пишет.
На ряду с тем,попадаются "богатые "арендаторы (были у меня турки,которым по некоторым параметрам не подошло мое,но бюджет у них был 15-17), которым цена по барабану, и кое-кому везет сдать даже по прежним ценам.Но это единичные случаи.
В основном все сейчас начинают считать деньги.
6.По продажам. Звонили из отдела продаж одной из стройкомпаний,был у них в контактах, квартиры и офисы в самом центре. Цена в предыдущем доме в центре у них была 1400 в 2018-м. Сейчас стартанули - 1800-2000 с котлована и так и держат ,уже сдача вот.Локация чуть хуже чем тот "дешевый" предыдущий их дом.Говорят,что половина продана, обещают,что к осени ничего у них не останется,так как люди активно интересуются ввиду ограниченного предложения в центре.
7.Посчитал спортивного интереса ради окупаемость того их офиса, что предлагают сейчас.
Вышло с учетом ремонта - около 25 лет.Как для комерца - непривычно много (мой наполовину окупился за 5 лет, ну это может исключение, но все равно 25 лет -это заоблачно.)
8.А так картина все та же.
Падают в аренде все сегменты -жилая,офисы,магазины. База сландо пухнет, новоприбывших все больше.
Вижу по рекламкам и пропадают некоторые помещения, те,что из лакомых кусков, и те где хозяева идут на уступки.
9.Обычно как сдаешь помещение, вдогонку идут звонки от потенциальных арендаторов и риелтеров на тему "актуальна ли еще аренда"?
В этот раз звонков вдогонку было очень мало - ну где-то пять звонков (раньше было десятки звоноков в таких случаях), спрашивал "кто-что ищет", говорили,что ставки не более 8-ми. Т.е. больше никто не предлагал.
В то же время стоящих помещений на рынке маловато, на 90% рынок забит убогим барахлом.
Но кто-то по чуть-чуть берет и барахло.
10.Одним словом,доволен,что скинул помещение,не прогадал с ценой, и относительно не так уж долго висело, многие рекламки вижу уже по три месяца висят безрезультатно,и цену многие опускают. Главный враг собственника - простой помещения.
11.И последнее. Цену на рынке формирует очень много туфтовых "хотелок". Все мы это знаем.
Но вот что заметил - особо завышают цену "новоиспеченные" собственники офисов и магазинов, те которые купили недвижимость,начитавшись "хотелок" в рекламках,
и сичтавших инвестицию без учета подводных камней -простоя,реал.цены и т.п.
Чел покупает по текущим ценам, просчитывает рентабельность и довольный такой выставляет "хотелку". Как правило, такие "новоиспеченные" тянут рынок ,который формирует базу цен неадекватными запросами вверх.
Так и потенциальные клиенты из звонков говорили, что масса тех кто только что купил на нулевом цикле выставляют свои "сокровища" по 13 долларов ,ремонт хотят иногда и за счет арендатора и т.п. чепуху и гордо объявляют, сколько они заплатили долларов за свое новоприобретение, мотивируя неадекватную "хотелку" по аренде уплаченной за метры ценой.
Но,зачастую,на рынке их ожидает-
суровая реальность.
Додано: Сер 03 лют, 2021 13:29
