Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

На самом деле вторичка имеет некий стабильный коэффициент к цене первички.

Не такой он и стабильный. Сравните этот коэффициент 10-15 лет назад и сегодня

В смысле суммарно покупателей на ДЕСЯТКИ новых ЖК будет столько же, сколько на один несчастный Оранж? Рили?

на единицу площади)

Ну и? Какие тогда выводы? Оранж с условными 150к кв метров привлечет условно 3к покупателей, а 100 остальных ЖК на условные 2млн кв м привлекут 40к покупателей (цифры условные, и само собой не за один год). И какие глубокие выводы? Орандж рулит динамикой КРЖН?

берётся общий объём доступных к покупке квартир А и общее количество инвесторов-(покупателей) В. находим соотношение. Вычленяем долю предложений от оранжа, не путать с долей рынка) допустим 1% , при отсутствии дисбаланса оранж получит примерно 1% от общего числа покупателей.

Почему 1 а не 0,1 и не 20? Во первых оранж в рынке (есть неадекваты задирающие цены они получат меньший % покупателей), во вторых у оранжа чёткая ЦА - люди которым не хватает на жильё возле метро, либо кто не хочет инвестировать в котлованы).

Если у оранжа закончатся покупатели, он (точнее его инвесторы переуступщики) снизят цены, чем привлекут людей с периферии (борисполи, обуховы, фастовы, белые церкви и тд)

Допустим на рынке бум, цены растут, покупатели с баулами бегают по ОП ,значит цена у оранжа тоже вырастет, потому что на одну квартиру станет претентовать больше одного покупателя (разумеется её продадут тому, кто даст больше).

Ни первого ни второго по ценам оранжа мы не видим (они стабильны как минимум год), Не видим чтобы ЦА оранжа (внезапно обогатившись) бежала в более престижные жк или наоборот из дорожающих сырсадов бежала в оранж (потому что на сырсады не хватает).

Оранж не в сферическом вакууме а этих движей в нём нет, отсюда предположение что этих движей нет и у перечисленных вами жк, а рост цен связан а) со степенью готовности объекта (половина хлеба стоит дешевле целой булки) б) картина маслом, буря в стакане с привлечением актёров.

На самом деле вторичка имеет некий стабильный коэффициент к цене первички.

Не такой он и стабильный. Сравните этот коэффициент 10-15 лет назад и сегодня

коефіцієнт кореляції - приблизно 0,7-0,9.
Це досить пристойно.
До речі, вирівнювання цін первинки і вторинки відбувається з певним лагом в часі. Можливо, півроку-рік-півтора.

Вычленяем долю предложений от оранжа, не путать с долей рынка) допустим

По моєму, хтось плутає відділ продаж з ринком, дисбаланс з числом покупців, а сумарну ЗП з індивідуальним прибутком)))

Звідки вся ця "аналітиха"??
Від куйсакі?
Можна не ходити в цирк))))

Почему 1 а не 0,1 и не 20? Во первых оранж в рынке (есть неадекваты задирающие цены они получат меньший % покупателей), во вторых у оранжа чёткая ЦА - люди которым не хватает на жильё возле метро, либо кто не хочет инвестировать в котлованы).

Те кто дороже - вполне могут быть дороже по объективным причинам, у них своя ЦА, и приведение этих процентов от покупателей неуместно. Покупатели Юнита с Сермилей вообще не пересекаются с покупателями Оранжа с Варшавским, и "делить" их на метражи экономе нет смысла.
Во-вторых, ЦА Оранжа та же, что и ЦА пригорода - Ирпеня, Бучи, Вишневого, Софборщаги, Броваров и проч.

И все же, раз уж вы так хотите отстоять "теорию Оранжа", будьте добры привести хоть какую-то выборку аналогичных в ценовом сегменте ЖК, где динамика цен была бы та же. А то вы так уверенно все записали в "неадекваты", но как то так выходит, что у вас весь рынок неадекватен, и только Оранж - эталон

Теория некоторых о том, что вторичка - это УГ и будет бесконечно падать, а новострои построенные из Го..(газобетона то есть) и Палок, это счастье и будет дорожать - в корне неверная. Она объясняет только одно - авторы этой теории убеждают себя, что "я не лох, я не просто так мучаюсь с отсутствием школ, садиков и наличием пробок".
На самом деле вторичка имеет некий стабильный коэффициент к цене первички. В зависимости от локации он может быть как меньше единицы, так и больше единицы. И причем стабилен с течением времени. Опыт многих стран это подтверждает.

Опыт многих стран слабо применим в Украине, мне кажется. Потому что нигде в цивилизованном мире собственники не угандошивают дома в которых живут, как это делают в постсовке. Просто трагедия какая-то.

Те кто дороже - вполне могут быть дороже по объективным причинам, у них своя ЦА, и приведение этих процентов от покупателей неуместно. Покупатели Юнита с Сермилей вообще не пересекаются с покупателями Оранжа с Варшавским, и "делить" их на метражи экономе нет смысла.

я это не оспариваю. Но если человеку не хватает на Тетрис он не станет продавать почку, а возьмёт то на что хватает скажем Сырсады. Подорожают Сырсады, тот кому не хватает возьмёт 4U, подорожают 4U те кому на них не хватит возьмут Оранж. Дорожающий тетрис тянет за собой весь рынок. А тут дорожай в отдельно взятом стакане, один оранж в недоумении.

И все же, раз уж вы так хотите отстоять "теорию Оранжа", будьте добры привести хоть какую-то выборку аналогичных в ценовом сегменте ЖК, где динамика цен была бы та же. А то вы так уверенно все записали в "неадекваты", но как то так выходит, что у вас весь рынок неадекватен, и только Оранж - эталон

я никого не отстаиваю. Все ЦА питаются из одного киевского корыта (только доходы разные), ну вот не верю чтобы у части людей клиентов сырсадов (кстати не элитный жк) так резко выросли доходы, чтобы случился дорожай. Это почувствовали бы и другие отрасли экономики а не только 10 отдельно взятых жк

За выборками рекомендую обратиться туда где этим занимаются профессионально и за ваши деньги будут готовы отстаивать каждую цифру. Лопатить кучу данных интересных вам нет мотивации, вы всё равно не согласитесь с ними, а я не прошу со мной соглашаться

Спрос на землю сумашедший (вчера смотрел участок сегодня уже забрали) а квартиры в тех ГОТОВЫХ жк которые меня интересуют как стоили год назад так и стоят (полагаю даже можно выпросить дисконт). В котлованы не играюсь, если там с каждым новым кирпичём растет цена, выше я объяснил почему (800 грамм стоит дороже чем 500 грамм одной и той же колбасы).

По земле думаю ситуация такая, покупателей говностроя за 1500уе дурных всё меньше, вот и строятся люди по 400уе метр, как то так. Слишком большая дельта между себестоимостью строительства и покупкой готового, то о чём я вам вчера пытался сказать, способствует инд.строительству. Я и сам вот решил строится.

Далее, о контингенте проживающих и бабушатниках. Да, в первые годы контингент в новострое значительно приятнее. Но только в первые годы.Потом все больше квартир продается-покупается, проживающие смешиваются.Кто-то купил для пенсионеров родителей, кто-то отселил сюда брата-алкаша(лично столкнулся с таким в своем доме). И лет через 20-25 новострой становится более бабушатником, чем тот, который строился в последние годы СССР. Люди в основном покупают в возрасте 35-45 лет и как раз за это время стареют, потом умирают, их место занимают дети или купившие у детей и население дома обновляется полностью.
Так что бабушатник - это не клеймо навеки, это "переходящее знамя". А вот локация - это навеки. И самый плохой вариант - это купить новострой в плохой локации, через время он станет таким же бабушатником, только расположенным в жопе мира, сделанным из дешевых материалов, с сумасшедшей плотностью жильцов(дедов\бабок, которым будут уже важны не школы, а больницы, которых там все так же нет и не появятся).
Исходя из вышенаписанного, новострой если и брать сейчас для жизни, то он должен иметь очень хорошую локацию. Если не имеет он ее, то лучше поискать вторичку, построенную в 80-х годах, даже на ближайшие 10 лет это перспективнее с точки зрения удобства жизни. А в перспективе на 20-30 лет тем более, описано выше.

Через 20..25 років, ого ти загнув, через 20 при 4% амортизації він виходить в 0.
Я вже писав, що хрущі-панелі давно себе замортизували і їх довести до того стану, які мають обжиті новобудови з власним ОСББ/УК тре вкласти чимало грошей. В той час як на обслуговування тих новобудов будуть іти чисто символічні кошти, і виглядатимуть вони ще років 10 майже як нові.

В котлованы не играюсь, если там с каждым новым кирпичём растет цена, выше я объяснил почему (

Пояснення - на рівні дитсадка.
Хоча би графіки і діаграми навів би, наш аналітиг))))
В принципі, який пояснювач, такі й пояснення)))
Видно пана по халявам.

Теория некоторых о том, что вторичка - это УГ и будет бесконечно падать, а новострои построенные из Го..(газобетона то есть) и Палок, это счастье и будет дорожать - в корне неверная. Она объясняет только одно - авторы этой теории убеждают себя, что "я не лох, я не просто так мучаюсь с отсутствием школ, садиков и наличием пробок".
На самом деле вторичка имеет некий стабильный коэффициент к цене первички. В зависимости от локации он может быть как меньше единицы, так и больше единицы. И причем стабилен с течением времени. Опыт многих стран это подтверждает.

Опыт многих стран слабо применим в Украине, мне кажется. Потому что нигде в цивилизованном мире собственники не угандошивают дома в которых живут, как это делают в постсовке. Просто трагедия какая-то.

Не зовсім так, вна неньці власники квартир не завжди є власниками будинку, і тим більше землі, на котрій він стоїть, часто, навіть, угод на оренду земельної ділянки і прибудинкової території.
Звідки візьметься почуття власності і відповідальності за неї?

.. власники квартир не завжди є власниками будинку, і тим більше землі, на котрій він стоїть, часто, навіть, угод на оренду земельної ділянки і прибудинкової території.
..

Хорошая мысль. Напишу ОСББ маляву с требованием выделения клаптыка земли под грядку с помидорами, а то развели они, понимаешь, всякую траву и кусты. Или поставлю гараж!