Обзор рынка недвижимости Киева: итоги июня и первого полугодия 2010 года
06.07.2010 09:35, Рубрика: Квартиры и риэлторы
Подписаться на рассылку
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
- при подсчете в долларах 1610$/кв.м. (-0,6% за месяц; -4,1% за полгода);
- при подсчете в гривнах 12737грн/кв.м (-0,6 % за месяц; -4,9% за полгода).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -0,6% в месяц (-0,4% ).
Индекс доходности -0,1 банк./деп. (без изменения)
Индексы аренды жилья:
- в целом по Киеву: 97,5грн/кв.м
- жилье эконом класса: 85,6грн/кв.м
- жилье бизнес класса: 121,9грн/кв.м
- элитное жилье: 212,4грн/кв.м
Ситуацию на киевском вторичном рынке жилой недвижимости в первом полугодии 2010 года можно описать одним словом: «стагнация» (то есть, застой). Периоды, когда на рынке наблюдались признаки оживления, были очень непродолжительны и на общую ситуацию почти не повлияли.
Цены предложений и продаж были достаточно стабильными (естественно, применительно к отечественным реалиям, когда информацию о реальных ценах приходится искать, отсеивая при этом недостоверную и ложную информацию).
Все это имело место и в июне. Но в июне произошли события, которые, вполне возможно, будут влиять на рыночные процессы достаточно долго.
Основные события июня:
1. рекордно низкое количество сделок;
2. изменение регламента работы БТИ - переход от привычных «Справок-характеристик» к «Выпискам из Реестра прав собственности на недвижимое имущество»;
3. выступление определенной части риэлторов (в частности, «Планеты Оболонь» и руководителей Союза специалистов по недвижимости Киева) с предложениями коренного изменения методов работы с клиентами domik.net/mod/main/news/flats/news95025.html ;
4. «Неделя Хомяка» на портале Domik.net; публикация и обсуждение манифеста потенциальных покупателей недвижимости, именующих себя «хомяками» domik.net/mod/main/news/flats/news94058.html .
Более подробно эти события июня рассмотрены ниже.
Практически все первое полугодие продавцы и покупатели выжидали. Выжидали и банки, которые не спешили выбрасывать на рынок проблемные залоговые квартиры.
Важной особенностью первого полугодия стала ориентация значительной части продавцов и покупателей квартиры с ремонтом.
Продавцы, столкнувшись с резким снижением спроса, стали достаточно массово делать ремонты (прежде всего, менять окна и сантехнику). В базах данных все чаще встречаются «хрущевки с евроремонтом», встроенными кухнями и шкафами.
Основные причины нынешней стагнации: недоступность ипотечных кредитов для подавляющего большинства потенциальных покупателей, а также резкое расхождение цен спроса и предложения. Оба эти фактора имели место и в 2009 году; но тогда сделок было больше.
Почему же в 2010 году так снизилась деловая активность?
Многие эксперты объясняют этот спад деловой активности тем, что, во-первых, уменьшилось число потенциальных покупателей «с деньгами», а, во-вторых, уменьшилось количество денег у оставшихся потенциальных покупателей.
Отчасти с этими выводами можно согласиться.
После того, как рынок недвижимости утратил былую инвестиционную привлекательность, «люди с деньгами» резко охладели к нему. Тем не менее, продолжали покупать квартиры, но уже не для инвестиций, а для решения насущных жилищных проблем.
Перелом наступил в период предвыборных баталий в декабре 2009 – январе 2010 года. Огромная масса негативной информации, ежедневно звучавшей с телеэкранов, судя по всему, оттолкнула большинство «людей с деньгами» от рынка недвижимости. Многие из них отложили запланированные покупки на неопределенное время, отдав предпочтение аренде.
Что же касается тезиса о том, что уменьшилось количество денег у оставшихся потенциальных покупателей, то тут уместно спросить: а на что же они потратили во время кризиса накопленные ранее деньги? Ведь речь идет о десятках и даже сотнях тысяч долларов.
Вложили в собственный бизнес? Приобрели акции? Приобрели дорогостоящие автомобили? Направили детей на учебу за границу?
– Вполне может быть.
Вопрос лишь в том, насколько это распространено в среде людей, уже собравших очень значительные суммы денег на покупку жилья.
Чтобы разобраться во всех этих проблемах, киевский портал недвижимости Domik.net уже достаточно давно проводит социологические исследования, в том числе предоставляя свои страницы для дискуссий. В ходе этих дискуссий сформировалось достаточно активное и массовое сообщество, назвавшее себя «хомяками». Многие из них, получая неплохие доходы и накопив приличные суммы, долгие годы не могли приобрести в Киеве жилье - цены на недвижимость росли быстрее накоплений.
В июне 2010 Domik.net провел специальную акцию: «Неделю Хомяка», ожидая от нее конструктивных идей и предложений, а также совместного анализа проблем.
Как и следовало ожидать, акция вызвала значительный интерес (причем, не только в Киеве и Украине), а также ожесточенные споры. Основные же выводы такие. В среде потенциальных покупателей все глубже укореняется мнение, что киевская недвижимость существенно переоценена. Потому, по мнению «хомяков», покупателям необходимо ждать снижения цен даже в том случае, когда денег на покупку хватает. Объясняя при этом продавцам необходимость такого снижения.
Именно укоренение подобного мнения и явилось, судя по всему, основной причиной снижения количества сделок. Поскольку продавцы все это полугодие цены держали (в некоторых случаях даже повышали).
Доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями; зачастую создавалось впечатление, что стороны просто не слышат аргументы друг друга.
Продавцы (подавляющая часть которых никуда не спешила) не могли понять, почему они должны снижать цены в условиях, когда практически все дорожает, когда нет доверия к валютам и банковской системе, когда инвестиции в бизнес связаны с высокими рисками…
Правда, в последнее время наблюдаются факты «точечного» снижения цен предложений. В отдельных сегментах рынка стало проще подыскать квартиру, которая заметно дешевле аналогичных. Но судя по всему, подобное локальное снижение цен явно недостаточно для увеличения деловой активности.
Что же касается рекордно низкого количества сделок в июне, то тут сказалось изменение правил оформления документов, необходимых для операций с недвижимостью. С позиции отдаленных перспектив, переход от привычных «Справок-характеристик» к «Выпискам из Реестра прав собственности на недвижимое имущество» - шаг в верном направлении. Но неизбежный переходной период достаточно болезненно повлиял на работу рынка недвижимости. Затянулись сроки оформления необходимых документов, сложнее и дороже стало их получить. Соответственно увеличился риск срыва сроков, обусловленных в так называемых «Договорах задатка», что, в свою очередь, может привести к возврату задатка в двойном размере (а это достаточно большие деньги). Отсюда и желание повременить, отложить подписание договоров задатка, назначить дату сделки с большим запасом.
Подводя итоги полугодия, нельзя не упомянуть и о попытках риэлторов сломать сложившиеся на рынке стереотипы, изменить зачастую конфликтные схемы взаимодействия клиентов и риэлторов.
Проведенные нами социологические исследования показали, что развитию цивилизованного рынка мешает установившаяся практика взимания «брокерских процентов». Риэлторы привыкли получать оплату своего труда с покупателя, причем в процентах от стоимости недвижимости. И это притом, что многие покупатели даже и не думали нанимать себе помощников.
Столкнувшись с подобными требованиями, покупатели нередко вообще отказывались платить даже в тех случаях, когда риэлторы работали непосредственно на них: подыскивали квартиры, организовывали просмотры, анализировали варианты, проверяли документы…
Именно отсюда и завышенные «брокерские проценты» (если бы за проделанную работу платили все, то риэлторам не нужно было бы завышать расценки). Именно отсюда и ориентация очень многих риэлторов на торговлю информацией о продаваемых квартирах.
В конечном счете, в проигрыше оказались все:
- продавцы не могут продать квартиры;
- покупатели вынуждены платить немалые деньги за услуги, которые не заказывали;
- риэлторы, многие из которых были вынуждены сменить профессию ввиду резкого сокращения количества сделок и заработков.
На основании социологических и маркетинговых исследований, специалисты «Планеты Оболонь», портала Domik.net при участии Союза специалистов по недвижимости Киева разработали рекомендации участникам рынка domik.net/mod/main/news/flats/news95057.html . Эти рекомендации по своей сути являются новыми (для отечественного рынка) принципами предоставления услуг клиентам и оплаты труда риэлторов.
Реакция на эти начинания весьма неоднозначная. Но процесс уже пошел.
В частности, «Планета Оболонь» отказалась от получения комиссионных с покупателей, которые не нуждаются в услугах риэлтора. Оплата в размере 6500грн. производится лишь за оформление сделки. Любой объект из листинга Domik.net теперь вы можете приобрести без комиссионных .domik.net/mod/offers/sell/sf/ .
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Основная первичная информация была предоставлена агентством недвижимости «Планета Оболонь» domik.net/mod/main/info/
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева
Сделки «Планеты Оболонь»
Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация
Январь
2010
Февраль
2010
Март
2010
Апрель
2010
Май
2010
Июнь
2010
Январь
2010
Февраль
2010
Март
2010
Апрель
2010
Май
2010
Июнь
2010
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
1799
1923
2042
1965
1639
1891
1785
1780
1851
1938
1712
1809
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
2042
2261
2235
2199
1904
2165
2057
2114
2103
2208
2003
2114
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
14580
15508
16278
15546
12994
14988
14467
14354
14756
15332
13573
14338
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
16550
18233
17817
17397
15095
17160
16671
17048
16765
17468
15879
16756
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
-11,9%
-14,9%
-8,6
-10,6%
-13,9%
-12,7%
-13,2%
-15,8%
-12,0%
-12,2%
-14,5%
-14,4%
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 5,3 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В июне средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1891$ (14988грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1809$ (14338грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1749$ (13863грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1728$ (13696грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
- при подсчете в долларах снизился на 0,6%;
- при подсчете в гривнах снизился на 0,6%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.06.2010 по 01.07.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 0,1%.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
- в однокомнатных квартирах снизилась на 0,6%;
- в двухкомнатных квартирах выросла на 0,6%;
- в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,4%;
- в многокомнатных квартирах выросла на 2,2%.
Изменения усредненных цен предложений в первом полугодии 2010 года приведены в таблице
Тип жилья
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Многокомнатные
Цена в $ за м2
Изменение
в %
Цена в $ за м2
Изменение
в %
Цена в $ за м2
Изменение
в %
Цена в $ за м2
Изменение
в %
Дореволюционные
01.01.2010
3382
-2,4
4176
-7,9
3699
3,8
4448
0,4
01.07.2010
3301
3845
3841
4464
Сталинки
01.01.2010
2673
-11,3
2968
-2,4
3006
-4,3
3231
6,2
01.07.2010
2372
2896
2877
3431
Старая панель
01.01.2010
1971
-2,2
1746
-0,6
1829
-7,0
2129
-11,9
01.07.2010
1928
1736
1701
1876
Старый кирпич
01.01.2010
2062
-3,0
2072
-7,6
2170
-9,2
2340
1,8
01.07.2010
2000
1915
1971
2383
Типовая панель
01.01.2010
1916
-0,9
1831
-0,9
1747
-2,6
1753
-0,2
01.07.2010
1899
1814
1701
1750
Украинская панель
01.01.2010
1656
1,1
1613
0,3
1604
-8,5
1740
1,4
01.07.2010
1675
1618
1467
1764
Украинский кирпич
01.01.2010
1974
2,6
2127
5,0
2246
-0,4
2913
4,1
01.07.2010
2026
2233
2236
3031
Улучшенная типовая панель
01.01.2010
1795
-2,9
1697
-4,4
1711
-5,1
1848
-9,3
01.07.2010
1743
1623
1623
1677
Улучшенный кирпич
01.01.2010
2104
-4,5
2368
-9,2
2422
-6,0
2185
-9,0
01.07.2010
2010
2150
2276
1989
В первом полугодии изменение цен предложений в пределах нескольких процентов зафиксировано в большинстве сегментов рынка. Максимальное снижение произошло на многокомнатные квартиры в сегменте «старая панель» (-11,9%). Максимальный рост зафиксирован на двухкомнатные квартиры в сегменте «украинский кирпич» (+5,0%).
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса. При определении этих индексов мы ориентировались на заявки, которые плотно сгруппированы в нижнем диапазоне ценовой шкалы, предполагая, что именно они являются наиболее характерными для жилья эконом-класса.
Такой подход обусловлен тем, что распределение заявок на приобретение квартир бизнес-класса размыто по ценовой шкале и там намного сложнее определять индекс спроса покупателей.
К сожалению, информативность любого индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок.
С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, в июне кривые цен спроса и предложения существенно отдалились. И это говорит о том, что стагнация рынка продолжится.
Изменение состава предложения
Анализ изменения состава предложения считается одним из наиболее эффективных инструментов наблюдения за рынком недвижимости. Сопоставляя накопленные статистические данные с процессами, которые происходили на рынке в прежние периоды, можно попытаться прогнозировать будущие тенденции. Правда, для этого необходима уверенность, что принципиальных изменений на рынке за это время не произошло. В противном случае формальное использование статистических зависимостей прошлых лет может привести к существенным ошибкам в прогнозировании.
На графике, представленном ниже, показано изменение соотношения «дорогих» (трехкомнатных) и «дешевых» (однокомнатных) квартир в составе предложения.
Как следует из этого графика, начиная с августа 2009 года, доля однокомнатных квартир росла, а трехкомнатных – сокращалась. Это говорит о том, что однокомнатные квартиры, срок экспозиции которых, как правило, существенно меньше, чем трехкомнатных, застаивались в базах данных. А это говорит не только о низкой деловой активности, но и дает формальные основания (на основании статистики прошлых лет) прогнозировать продолжение стагнации рынка в ближайшие месяцы.
На втором графике показано изменение состава предложения по типам домов.
Как следует из этого графика, за последний год в составе предложения выросла доля низкокачественного, морально и физически устаревшего жилья («старый кирпич», «старая панель», «типовая панель»); соответственно снизилась доля других типов домов (в том числе, доля квартир в современных домах).
Анализ изменений состава предложения позволяет сделать следующие выводы:
- в течение ближайших месяцев стагнация рынка продолжится;
- снижение доли современного жилья (сегменты «украинский кирпич» и «украинская панель») – естественная реакция рынка на замораживание строительства. А также признак того, что не было массового выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир» (по нашим данным, большинство инвесторов покупали квартиры на первичном рынке).
Первичный рынок жилья
Согласно официальным статистическим данным, киевские строители все больше отстают от своих показателей прошлых лет. За период январь-май 2010 года они выполнили работ на 2828,4млн.грн., что в фактических ценах (то есть, с учетом роста индекса цен производителя промышленной продукции) на 20% меньше, чем за этот же период 2009 года. При этом необходимо учитывать, что в январь-май 2009 года был для строительной отрасли провальным; тогда строители Киева выполнили лишь 36,3% работ от уровня аналогичного периода 2008 года.
Но дело даже не в том, что строить стали значительно меньше. Хуже всего то, что строители резко сократили работы по подготовке новых площадок. В январе-мае 2010 года на эти цели было израсходовано лишь 9,3млн.грн (0,3% от общей суммы затрат). В январе-мае 2009 года на эти цели было израсходовано 73,9млн.грн, а в январе-мае 2008 года 135,5млн.грн. (то есть, в 14,6 раз больше). И это без учета роста индекса цен производителя; если же учесть и этот показатель, то разрыв будет еще больше.
Технология строительства – это своего рода конвейер. Остановка начального звена конвейера рано или поздно приведет к остановке всего конвейера. Если на освоение новых площадок средства и дальше будут выделяться в таких же объемах, то у киевских строителей не будет задела на будущее. И тогда объемы строительства резко упадут даже в том случае, если у строителей появятся необходимые деньги.
Пока же основной резерв – завершение замороженных проектов. В данном случае речь идет не только о недостроенных объектах, но и об участках земли, подготовленных для застройки.
Судя по имеющейся информации, в настоящее время Киевгорстрой достаточно активно налаживает деловые контакты с застройщиками замороженных строек и владельцами неосвоенных земельных участков. Надо полагать, рассчитывает как на собственные ресурсы, так и на обещанную помощь государства застройщикам, чьи объекты близки к завершению.
Тем не менее, отсутствие четких механизмов выделения земельных участков для массового строительства, усугубляет положение в отрасли. Формально, земельные участки строители могут приобрести у государства или у местных органов власти на тендерах; вот только правил проведения таких тендеров пока нет. Остается приобретать землю на вторичном рынке, а там цены в крупных городах зашкаливают. Доступное жилье на такой земле не построишь.
Рынок ипотечных кредитов
В первом полугодии 2010 года рынок ипотечных кредитов практически не работал. И это притом, что количество банков, объявивших о своих программах ипотечного кредитования, выросло до 20, а проценты по ипотечным кредитам немного снизились. В частности, по данным компании «Простобанк Консалтинг» средняя годовая процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах снизилась с 24,83% в декабре до 23,60% в июне.
Условия кредитования были настолько жесткими, а процентные ставки настолько высокими, что лишь немногие наши граждане брали ипотечные кредиты.
Данные Нацбанка о кредитах, выданных «домашним хозяйствам» на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости, приведены в таблице.
Месяц
Объем новых кредитов «домашним хозяйствам» на недвижимость
Общая задолженность «домашних хозяйств» по кредитам на недвижимость
Январь 2010
0,3млрд.грн
96,90млрд.грн
Февраль 2010
0,1млрд.грн
92,98млрд.грн
Март 2010
0,1млрд.грн
91,59млрд.грн
Апрель 2010
0,2млрд.грн
90,24млрд.грн.
Май 2010
0,2млрд.грн
89,23млрд.грн.
Как следует из этой таблицы, объем нового ипотечного кредитования «домашних хозяйств» весьма небольшой, а сокращение задолженности «домашних хозяйств» по кредитам на недвижимость происходит достаточно высокими темпами.
Банки в настоящее время столкнулись с проблемой размещения привлекаемых депозитов, объем которых растет. Согласно данным Нацбанка, в годовом исчислении, объем кредитов, выданных «домашним хозяйствам», снизился на 12,9%, а объем депозитов увеличился на 20,9%
http://www.bank.gov.ua/Publication/stat ... eholds.pdf .
Очевидно, это одна из причин активизации тех банков, которые пытаются сейчас приобрести чужие кредитные портфели. Накопленных средств им хватает и для покупки кредитных портфелей проблемных банков, и для наращивания необходимых резервов. Затраты и риски, конечно, велики. Но при этом покупатели кредитных портфелей резко увеличивают свои активы и клиентскую базу, расширяют филиальную сеть, перераспределяют рынок.
Согласно сообщениям в СМИ, активнее всего в этом направлении действуют финансовые структуры с российским капиталом. Некоторые из них получили значительные вливания от материнских структур, и теперь стремятся укрепиться на украинском рынке.
Прогноз на июль
Ситуация на рынке недвижимости в июле, скорее всего, будет близка к той, что мы наблюдали в июне.
Процессы, связанные со снижением цен отдельными продавцами, наверняка, получат дальнейшее развитие. Количество продавцов, которые по тем или иным причинам снижают цены, на наш взгляд, будет расти.
Но вряд ли при этом деловая активность заметно вырастет. Даже если цены немного и просядут, это вряд ли приведет к увеличению числа сделок. Июль – период массовых отпусков и традиционного снижения деловой активности. К тому же инерционность рынка недвижимости очень значительна. И даже если некоторые участники рынка говорят о революционных преобразованиях, то это дело далеко не одного месяца.
Поэтому полагаем, что вероятность реальных изменений на киевском рынке недвижимости этим летом весьма невелика.
domik.net/mod/main/news/flats/news95596.html
Вот домик начал работу бо ступор уже наверное всех достал)))
ЛУЧШЕ ПЕРЕЙТИ ПО ССЫЛКЕ , ЕСЛИ ЕСТЬ ЖЕЛАНИЕ ПОЧИТАТЬ ,А ТО ТУТ КОРЯВО КАК ТО ПОЛУЧИЛОСЬ ,ССОРИ(
