|
|
Додано: Сер 03 лис, 2010 15:04
Цены падают и растут. Сценарии для Украины Как писал Лев Толстой, все счастливые семьи счастливы одинаково, а все несчастливые несчастны по-своему. Эту максиму можно экстраполировать и на рынок жилья. "Счастливые" страны, где стоимость "метров" растет, развиваются за счет повышенного спроса на квартиры. А "несчастные", напротив, терпят кризис из-за сокращения числа покупателей. Тут жестко работает экономика: упал спрос - и цены пошли вниз, стройкомпании в загоне (а значит, и смежные отрасли), отсюда - рост безработицы, снижение доходов населения, инфляция и невозможность купить жилье. Тут же подключились банки, ужесточившие условия выдачи ипотечных кредитов ввиду риска невозвратов. В итоге все меньше семей могут взять заем на покупку "крыши". Велик соблазн обвинить во всех грехах США, первыми 1,5 года назад "запустившие" жилищный кризис. Но не стоит ему поддаваться, ведь далеко не всегда срабатывает "штатовская" схема. Как выяснила "Сегодня", в разных странах сейчас действуют 4 сценария: резкое падение цен, их медленное снижение, стагнация и постепенное повышение. Проанализировав факторы, которые привели к такому положению дел за рубежом, мы сделали собственный прогноз, что будет происходить с рынком украинской недвижимости. Хроника затяжного пикирования США. Главной причиной кризиса стала беспечность банков, выдававших ипотечные кредиты без подтверждения платежеспособности заемщиков. Итог - невозвраты, сброс на рынок банками предметов залога (квартир) и их резкое удешевление. Самый большой обвал цен (до 50%) произошел в штате Аризона, на границе с Мексикой. Ситуацию усугубил застой в экономике, вызвавший трудности оплаты займов даже добросовестными клиентами банков. Серия банкротств банков прокатилась по стране. Но: "Сейчас ситуация стабилизируется, - говорит президент риелторской компании G&C Геннадий Арбитман. - Думаю, до конца 2008-го цены упадут еще максимум на 1-2%, поскольку злостных неплательщиков уже "отстрелили", их жилье нашло новых хозяев, а банки и жилфонды стали разборчивее в поиске клиентов". КАЗАХСТАН. Тут картина печальная. Как отметил президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким, цены на жилье за год упали вдвое, в крупных городах - сотни брошенных недостроенных домов. Подкосили банки, они с конца 2007-го почти полностью свернули ипотечные программы, по которым покупалось две трети квартир. Как следствие, платежеспособный спрос упал в 5 раз. Но появилась надежда на разруливание ситуации: ряд банков возобновили выдачу кредитов под 18-20% в долларах и тенге сроком до 20 лет. ПРИБАЛТИКА. Как ни странно, именно вступление в Евросоюз обернулось для стран Балтии кризисом на рынке недвижимости. Вначале цены на жилье выросли в 2-3 раза, но за последний год упали в среднем на треть. Важнейшая причина - до 10% трудоспособного населения (а это основные потенциальные покупатели жилья) выехали на заработки в страны ЕС, им стало не до покупок. "Мертвым и уже с душком" назвал рынок глава эстонской риелторской группы Grand Kinnisvara Марек Керна, причем оживления не предвидится. Директор латвийского агентства Latio Эдгар Шинс согласен с коллегой. Оба эксперта прогнозируют снижение цен еще на 5-10%. Тут цены медленно ползут вниз ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. Число сделок покупки-продажи жилья упало на 65%, рынок переживает самый тяжелый кризис с начала 1990-х. Несмотря на снижение цен в среднем на 10%, покупателей негусто, поскольку банки, напуганные ситуацией в США, резко сократили выдачу кредитов, а ставки выросли с 3-4% до 5-6% годовых. По прогнозу компании Nationwide Building Society, дальнейшее снижение стоимости жилья неизбежно, до конца 2008-го оно составит 1,5-2%. ИСПАНИЯ. Катастрофической назвал ситуацию президент Ассоциации строителей и продавцов жилья Испании Гильермо Чикоте. Страну охватил экономический кризис и безработица. Как следствие, 650 тыс. квартир в новостройках не проданы, а всего сейчас - 3 млн квартир, в которых никто не живет. Большинство из них покупались для спекуляции, а теперь их невозможно продать даже по старым ценам. Многие из получивших ипотечные кредиты не могут их выплачивать из-за потери работы: это жилье банки забирают и выбрасывают на рынок, и без того заваленный предложениями. Получается замкнутый круг: строительство, бывшее локомотивом испанской экономики, зашло в тупик, а массовые увольнения строителей и работников смежных отраслей привели к резкому снижению платежеспособного спроса. По прогнозу министерства экономики Испании, жилье к концу года может упасть на 20%. ФРАНЦИЯ. Неприятным сюрпризом стало для здешних риелторов падение спроса на жилье. Ценовой спад на 2-3%, по прогнозу крупного агентства по недвижимости CL Dechaux & Luccino, вызван прежде всего повышением ипотечных ставок с 3,5-4% до 5-5,5%, что не по карману многим потенциальным покупателям. К тому же ужесточились правила для заемщиков: от них стали требовать 10-20% авансового взноса и подтверждения стабильного дохода. В итоге цены до конца 2008-го упадут еще на 0,5-1%. От стабильности - к спаду и росту ГЕРМАНИЯ. Ее жилищный рынок десятилетиями был образцом благополучия. Даже объединение страны в 1990-м его не подкосило: небольшое, на 1-2% в год, подорожание жилья сменялось периодами стабильности. Большинство граждан обзаводились жильем через "башпаркассы" (жилищно-накопительные): насобирав от 10% на первый взнос, оставшуюся сумму получали в кредит под 4-5% годовых. Собственно, ставки не изменились, но число сделок сейчас упало почти вдвое. По мнению члена Берлинского союза риелторов Генриха Шитке, наметился кризис, который приведет к падению цен еще до конца года на 3-5%. Главная причина - падает доверие немцев к своей экономике (а значит, уверенность в своей способности погашать кредиты) и особенно - к строительству: города "украсились" множеством недостроенных домов. РОССИЯ. Тут - самая сложная и интересная ситуация. Жилье, дорожавшее вплоть до августа (за 7 месяцев - на 9,4-30%, в зависимости от класса), остановилось в росте. Но цены замерли ненадолго. По данным гендиректора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в регионах уже пошло снижение на 3-5%, а в Москве, несмотря на номинальное сохранение цен предложений, в ходе торга продавцы уступают столько же. Предложение в 1,5-2 раза превысило спрос. Ипотечные ставки в рублях выросли в среднем с 12% до 15% годовых, в СКВ - с 10% до 12%. Почти все банки теперь требуют 20% предоплаты и учитывают только официальные доходы заемщиков. Это дополнительно сказалось на уменьшении числа покупателей. На 10-15% упал спрос на новострой. По мнению эксперта, в итоге до конца года "вторичка" должна подешеветь на 5-10%, а "первичка" - от 3% до 15%, в зависимости от степени готовности домов. ПОЛЬША. Ценовой застой прошлого года начал сменяться медленным подорожанием. Экономическая ситуация в стране благоприятная, зарплаты медленно, но верно растут, что позволяет все большему числу поляков брать жилищные кредиты: ставки - 6-8% как в злотых, так и в СКВ. Риелторы излучают оптимизм. Глава АН Finpol Збышек Домбровский говорит, что сейчас на продажу в Варшаве выставлено 4-5 тысяч квартир, но и спрос не меньше. И он будет расти: в столице выше перспективы получить высокооплачиваемую работу. Поэтому до января цена варшавских квартир должна подняться еще на 2-3%. А Марек Белный, директор риелторской фирмы Ecne, считает, что и в столицах воеводств будет такое же подорожание: там тоже растет спрос на "метры". Стоимость растет, как на дрожжах КИТАЙ. По данным крупнейшей аналитической компании в сфере недвижимости Global Property Guide, в росте стоимости жилья лидирует Китай: 31% за последние 1,5 года. Причина - бурное развитие экономики, особенно в Шанхае и Пекине, где квартиры разметают, как горячие пирожки. Китайцев не смущает тот факт, что их жилье номинально находится в собственности государства: покупатели квартир якобы получают их в аренду на 70 лет. Но, судя по тому, что страна стремительно движется от "развитого социализма" к еще более развитому капитализму, покупатели жилья наверняка вскоре получат статус полноправных владельцев. По прогнозу риелторской компании Shanhai RT, к концу года жилье в новостройках (а это основной рынок недвижимости, "вторичка" почти не пользуется спросом) подорожает еще на 2-3%. Это замедление прежних темпов подорожания, и оно вызвано тем, что власти Китая запретили покупку недвижимости иностранцами и повысили ставки ипотечных кредитов с 3-5% до 4-7%, в зависимости от срока займа и расположения жилья. ЧЕХИЯ. В отличие от большинства стран ЕС, ипотечный кризис эту страну не затронул, равно как и соседнюю Словакию. Экономика Чехии растет самыми высокими темпами среди бывших соцстран, что привело к притоку иностранного капитала, в том числе банковского, а отсюда - к увеличению предложений на рынке ипотеки. Ставки, кстати, не изменились: 6-8% годовых как в кронах, так и в СКВ. Это, по словам президента риелторской компании Pekne Patro Вацлава Ковача, позволяет большинству граждан, имеющих стабильную работу, брать займы на 10-20 лет и спокойно их выплачивать. Эксперт, как и его словацкий коллега, директор АН Tronoc Ян Бранецкий, полагают, что до конца 2008-го стоимость жилья как на "первичке", так и на "вторичке" поднимется еще на 2-3%. БОЛГАРИЯ. Серьезного роста экономики в этой стране не наблюдается, отчего же стоимость жилья галопирует прежде всего в Софии и на черноморском побережье? Петко Данчев, член ассоциации риелторов Софии, считает, что главная причина роста цен в столице - доставшаяся от социализма нехватка жилья, которая усугубилась притоком в Софию искателей лучшей жизни из провинции. А вот в прибрежных городках жилье, прежде всего небольшие дома и 2-3-комнатные квартиры, массово скупают иностранцы. Больше всего покупателей из России. Спрос, по словам эксперта, будет расти и подстегивать цены: они поднимутся к 2009-му еще на 5-7%. В Украине наиболее вероятен сценарий плавного снижения цен новостроя и "вторички" Проанализировав четыре сценария развития рынка в разных странах, можно примерить каждый из них на Украину. ОБВАЛ. Вопреки надеждам бесквартирных граждан, сценарий резкого обвала цен, который произошел в США, Казахстане и странах Балтии, нам не "светит". Украина ипотечного кризиса избежала, массовых невозвратов займов нет. Президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко говорит, что именно неразвитость нашего ипотечного рынка сыграла позитивную роль. Если в США жилкредиты банков превышают 50% портфелей, то у нас - менее 10%. К тому же американцы работают в основном с ценными бумагами на жилье, а мы - непосредственно с объектами, будь то новострой или "вторичка". Наши банкиры скрупулезнее оценивают риски и требуют на "первичке" финансового участия застройщика, а на "вторичке" - немалого авансового взноса покупателя и подтверждения его платежеспособности: на ежемесячное погашение кредита - не более 50% его официального дохода. Стоимость жилкредитов - 20-24% в гривне и 13-16% в долларах, по мнению зампредседателя правления банка "Финансы и Кредит" Игоря Львова - это предел возможностей клиентов. Но и удешевления займов пока не будет, ведь банкам стало сложно получать выгодные зарубежные кредитные линии, они работают с дорогими внутренними ресурсами. И крайне жестко проверяют состоятельность заемщиков: тут могут быть лишь единичные случаи невозвратов, поэтому невозможен резкий выброс банками на рынок "арестованных" квартир, что могло бы привести к пикированию цен. ПЛАВНЫЙ СПАД. К этой схеме, реализованной в Испании, Франции и Англии, переходит уже и Россия. Да и для Украины этот сценарий выглядит наиболее вероятным. Директор консалтинговой компании "Канзас" Зоя Нестеренко отметила, что из-за дороговизны ипотеки число покупок жилья через нее упало с 60% до 30%. В 2-3 раза сократилось число сделок: покупатели ждут обвала цен. Но не дождутся, ведь остается отложенный спрос - он вернется, как только цены начнут падать. Продавцам "вторички" для оживления "спящего" рынка придется в ближайшие 3 месяца сбросить цены на 3-5%, а строителям - 3-4%, иначе они клиентов не привлекут и будут "замораживать" дома. Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис говорит, что сложилась ситуация, когда застройщикам придется скинуть цены до конца 2008-го в среднем на 5%, чтобы продать сегодня и не получить убытки завтра. Этого мало, считает директор Центра "Мегокон-В" Владимир Винокур. Только "шоковая терапия" снижения цен на 10% на новье и "вторичку" может оживить рынок. ЗАСТОЙ И ПОДОРОЖАНИЕ. Эти два сценария для Украины выглядят просто "ненаучной фантастикой". Осень не принесла ожидаемого оживления на рынке "вторички", спрос по-прежнему в 2-3 раза уступает предложению. Продавцы в ходе торга уже скидывают 2-3% от заявленной цены, и лишь самые упорные стоят на своем или снимают жилье с продажи. С "первичкой" дела - и того серьезнее, многие застройщики объявляют акции по снижению цен на 2-5%, а то и на 10% при условии 100%-й предоплаты. Борьба за клиентов ужесточается: о подорожании и речь уже не идет, тут бы выжить и не "заморозить" объекты. www.kpss.com.ua/page-348/page-55371/ Цены на жилье в Украине ожидает или резкий, или плавный обвал Не успела салатно-алкогольная отрыжка трезвеющих после праздника граждан раствориться в морозном воздухе, как наступило то, что ожидающие революций наблюдатели называют особым глаголом «НАЧАЛОСЬ». Пару дней, пока организмы украинцев выходили из состояния постпраздничной интоксикации, страшная правда вылазила наружу. Состоит она в том, что чуть ли не все выходные кабминовские начальники общались с нацбанковскими, и повод их весьма непростых бесед был: денег в бюджете уже не хватает даже для святого - выплаты пенсий и зарплат бюджетникам. Даст денег НБУ или нет, но в любом случае факт интенсивного давления на руководство банка со стороны тимошенковцев свидетельствует о том, что проблемы у них серьезные, как они ни желают их прятать. Автор этих строк именно этим склонен объяснять валютный ажиотаж, который начался практически сразу после праздников. Ну не верить же и. о. министра финансов Уманскому, который связывает колебания гривны с отпусками сотрудников НБУ. Казалось, сил хватит сдерживаться и не просить так отчаянно у Владимира Семеновича Стельмаха помощи до выборов. Но дела министерства финансов настолько плохи, что терпеть невмоготу. Можно только представить, как будет плясать денежная кривая после того, как политики смогут сбросить предвыборные маски, сколько технических и не очень дефолтов мы увидим после выборов! НБУ уже сейчас очень стеснен в возможностях проводить интервенции на межбанковском рынке, чтобы сбивать рост доллара. Резервов не хватает, хватит явно ненадолго. Добро пожаловать в 2010-й, дорогие соотечественники. Хотите еще вдохновляющих новостей? Так вот они, не забарылысь. Рейтинговое агентство "Кредит-Рейтинг" отмечает дальнейшее ухудшение ситуации на строительном рынке Украины. Эксперты агентства прогнозируют, что в первом полугодии 2010 году можно ожидать дальнейшее увеличение количества как технических, так и полноценных дефолтов по облигациям. Причина проста: денег уважаемым строителям взять будет неоткуда, ни от беднеющих соотечественников, ни от банкротящегося государства, ни от ставших недоверчивыми иностранцев. Жилье продолжить дешеветь - кому-кому, но явно не бесхитростным в своем большинстве «брокерам» под силу развернуть эту тенденцию. Вот что они говорят: по мнению генерального директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, количество обращений потенциальных клиентов и просмотры квартир в ноябре прошлого года увеличились на 20% по сравнению в октябрем 2009 года. А ведущий специалист компании SV Development Сергей Костецкий вообще уверяет, что по сравнению с серединой 2009 года количество сделок по продаже жилья в Украине увеличилось чуть ли не в 2 раза. Но только кто им сейчас поверит? Как утверждают эксперты, осенью 2009 года на столичном рынке жилья было зафиксировано 1,5 тыс. сделок в месяц. Например, осенью 2008 года этот показатель был равен 8,9 тыс. сделок, а в 2007 году - 13-15 тыс. сделок в месяц. Цены на жилье будут падать, возможно, даже быстрее, чем будут падать доходы граждан. Ценовой пузырь на рынке вторичного жилья Киева в течение 2009 года существенно не уменьшился, что дает основания прогнозировать на 2010 год либо плавное снижение стоимости «вторички", либо резкое, полагают эксперты агентства недвижимости (АН) "Планета Оболонь" (Киев). "Как и год назад, полагаем, что основных сценариев два: плавное снижение цен и резкое. Либо ценовой пузырь медленно сдуется (и это, на наш взгляд, был бы лучший вариант), либо он лопнет", - отмечается в пресс-релизе "Планеты Оболонь". Напомню, за прошлый год цены на недвижимость в Киеве упали приблизительно на 27%. Это всего-навсего уровень года эдак 2007-го, ну 2006-го максимум. После бешеного, ненормального, горячечного темпа роста в этих годах нам еще долго придется остужать рынок. По итогам 2006 года был зафиксирован рост цен в 67%. Подорожание продолжилось и потом. К примеру, рост стоимости нового жилья в Украине на конец 2007 года составил 15%. Так что падать есть куда и почему. Еще одна хорошая в кавычках новость - в связи с ожидаемыми девальвационными процессами, а также с нестабильной бюджетной политикой инфляцию все-таки стоит ожидать весьма значительную, процентов за 15. В кризисный 2009 год она составила 12,3% - что немало, учитывая стабильность тарифов ЖКХ и падение спроса на потребительские товары. С учетом грядущих повышений цен на газ после выборов она вполне может стать и в полтора раза выше. www.t-pravda.net/ru/economy/prognoses/1 ... obval.html Вот можно сравнить две статьи. В статье №1. прогнозировали, что собятия на РН Украины могут развиваться по одному из трех сценариев. Четвертого не дано по умолчанию. В статье №2 один из трех сценариев разделили еще на два. Статью №2 я вынес в начало ветки 
Додано: Сер 03 лис, 2010 15:25
Можно долго анализировать эти красивые графики... Я, например, смотрю по своему городу. До "сказочных" кредитов квартира стоила, условно, 10 единиц. Кредиты подняли цены до 70 единиц. "Сказочные" исчезли, а цены еще к 10 не вернулись... Это сказывается "принцип мясорубки" - мясо уже не бросают, но фарш еще лезет.
Додано: Сер 03 лис, 2010 15:33
GeneralIII
"Экономика в такой же степени зависит от экономистов, как погода от метеорологов." Очень метко и с хорошим чувством юмора
Додано: Сер 03 лис, 2010 15:34
і стогне, як Дніпр широкий? 
Додано: Сер 03 лис, 2010 15:44
спасибо за информацию - о "принципе мясорубки" не слышал. Очень точно сформулировали и образно....
Додано: Сер 03 лис, 2010 15:48
Или "принцип печки" - дрова уже не бросают, а дым еще идет
Додано: Сер 03 лис, 2010 15:52
Или "стек" (программисты поймут о чем речь) Или принцип FIFO (бухгалтера знают что это) Или принцип магазина автомата Калашникова (все знают, что это такое)
Додано: Сер 03 лис, 2010 16:43
кто мониторит цены, те знают, что и по году висят квартиры в продаже даже и снижают и не берут ....
Додано: Сер 03 лис, 2010 17:54
Забавная бредятина какого-то старшеклассника.
Аналитеги! А где 5-ый сценарий: резкий рост?
Комические куплеты. Сейчас их поют и здесь.
Прикольно! В Испании цены ползут на 20%, а в Прибалтике падают на 5%.
По-моему в существующей исторической реальности возможны 3 варианта поведения цен: а) быстрое снижение б) медленное снижение в) пилообразное снижение. Пока наблюдается последний вариант.
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 2 гостей
Модератори: Faceless, Ірина_, Модератор
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
