аренда vs покупка
поскольку уже в данный момент кто-то живет и платит деньги - и платит конкретно за:
1. район.
2. состояние квартиры,
3. состояние дома.
и исходя из этого арендная плата может быть самым точным показателем.
есть предположение чтобы выявить реальную стоимость квартиры, то стоит умножить месячную арендную плату на 120 месяцев.
Ваши соображения?
|
|
Додано: Пон 28 вер, 2009 10:26
Вы понимаете... вот чего я хотел бы, так это простоты и честности, без эмоций.. я не торговец\производитель автомобилей. но уверен, что у них найдется четкая структура этой цены. будивельнык (для новостоя) тоже может что-то предложить. с этим можно спорить, но хоть что-то... а вот вторичка - тут темный лес. кроме статуса и удобства - пока больше не названо параметров. которые как-то влияют на цену (кстати, как?) кстати, удобство - фактор крайне субьективный. 
почему тогда не берется в рассмотрение износ? как здания, так и коммуникаций.. почему нет коэффициента поправки на соседей? кроме растопыренных пальцев и соплей пузырями. что-то еще формирует цену? как? ах, ну да... хотелка:)
Додано: Пон 28 вер, 2009 10:28
br-harlсколько можно обосновывать? уже столько сказано:" ПОЧЕМУ 400 почему 600", что по стопииясятому круг объяснять нет смысла.. почитайте начало темы, комментарии... или вам нечего на работе сегодня делать и вы решили " а поговорить?" ?
Додано: Пон 28 вер, 2009 10:32
у меня тут кое-шо щитаеццо... так шо пака свабоден немнога:) короче, обоснвания этим ценам не будет. печально.. а так хотелось добраться до истины..
Додано: Пон 28 вер, 2009 10:33
Также можно и Таврию с чем угодно сравнивать. В контексте РН Таврия это квартира 1к на массиве возле метро жить можно, как и на Таврии передвигатся, а Лехус это в центре и уже не 1к. С точки зрения обсуждения недвижимость то как я думаю отталкиватся нужно от 1к у метро и не центр, всё что лучше это кому что нужно.
Додано: Пон 28 вер, 2009 10:46
Предолжение умножать арендную плату на 120 - это выходит из формулы бесконечного аннуитета под 10% годовых. Условием применения формулы является то, что: 1)цена квартиры не будет падать (через 10 лет можно будет продать за те же 120 + коррекция на инфляцию) 2) не учитываем затраты на ремонты между арендаторами 3) есть возможность привлечь деньги под 10% годовых реальных (банковский % минус % инфляции) Как по мне более корректно учесть, что около 10-15% от дохода по аренде съедают ремонты, актуальная ставка по доллару действительно 10% по депозиту, но 25-30% по кредиту. Так что реальный коэфф. лежит в районе 60-80-100 месячных арендных ставок, причем я склоняюсь к 60. Исходя из этого единичка С РЕМОНТОМ на массиве возле метро должна стоить от 2700*60/8,6 = 18837 (реально, при инвестировании железно выходим в 0) до 2700*120/8,6 = 37647 (оч-чень оптимистично, выходим в минус, но гордимся тем что собственники), двушка С РЕМОНТОМ - от 4000*60/8,5 = 28235 до 4000*120/8,5 = 56470 (опять же, оч-чень оптимистично, выходим в минус, но гордимся тем что собственники)
Додано: Пон 28 вер, 2009 11:00
vidima
Ваши расчеты базируются на том что у вас есть те самые 38000 которые вы можете положить в банк и на проценты оплачивать аренду или купить квартиру вместо депозита. Реалии же таковы что у тех кто снимает сейчас квартиру и имеет желание приобрести свою квартиру тех самых 38000 как правило нет, а есть ощутимо меньше, а в нестоличных городах там вообще речь идет хорошо если о 10000 на одного желающего приобрести квартиру. Вот из этих сумм и выводится та цена за которую квартиры начнут покпать. И не забывайте что те редкие счастливчики у кого есть 25-30 тыс наскирдованых всей семьей не хотят покупать гостинки, и даже однокомнатные, они расчитывают минимум на 2к, и еще и планировку хотят хорошую. Имеющие же свободные средства инвесторы квартиры покупать не будут, для них это уже давно и на долго токсичный актив, от него бегут как от огня и будут бежать еще неколько лет. В то что недвижимость будет дорожать сейчас верят только те кто ею обладает или пытается достроить и продать.
Додано: Пон 28 вер, 2009 11:16
ВОТ! спасибо:) т.е., схема формирования цены пляшет не от затрат на производстов\обслуживание\и прочая и прочая... она не формируется даже по сравнительному признаку... она формируется по принципу: 1. сначала узнается, сколько золотых у интересующегося есть на поле чудес. 2. цена ставится по верхней планке возможностей покупателя. таким образом, цена ни коим образом не отражает потребительских и функциональных свойств товара... она отражает только сущность нищих людей - срубить побольше и прямо сейчас.
Додано: Пон 28 вер, 2009 11:34
1. Район.  Чисто, тихо, мало людей, свежий поздух: влияют ан цену в повышательном направлении. Посему, как ни парадосксально, центр должен быть семым дешёвым для жизни.
2, 3. Квартира сама(по 4 стены в каждой комнате), хоть и приватизирована, вообще являет собой малую часть от цены. Это только у нас в стране такой хрень. Вы вдумайтесь, квартира - ваша собственость, но водопровод, газовод, канализация, элекстричество это всё за ЖЭКом, важно что это НЕ ВАШЕ. Если отрезать все это, ваши стены ничего не стоят. Вот почему везде в мире ценится - частный дом. Там конечно тоже можно отрезать и газ и воду и тд, но там где есть земля с этим всем можно решить(за деньги). Только у нас в стране могут найти столько лохов и впаривать бетонные коробки, изготовленные кое-как по-быстрому, за баснословные деньги, под трекратные проценты по сравнению с забугорными, в грязных районах и промзонах ("с видом на днепр вонючку").... Хотя в Киеве очень много ушлых уже вкупили тему, "околыцы" Киева за последних 2 года были практически наглухо застроены частными домами, тоесть, киевлянин впаривал за дурыне бабки свою квартиру в городе очередному "думающему что он умный" и выезжали за город, туда ,где их недвижимость действительно имеет цену. Реальная цена аренды - 30-40% от зарплаты уборщицы, официанта (сфера обслуживания офисов и тд центра города). Цена 2к квартиры должна составлять, примерно 50% от зарплаты той же категоирии людей на месячный платеж по кредтиту взятому на 10 лет.
Додано: Пон 28 вер, 2009 11:56
Продаж нет потому что цена находится выше этой самой планки. И конечно цена не отражает потребительских и функциональных свойств товара. Не будут негры в африке покупать качественные теплые полярные унты за килограм золота. Во первых потому что жарко, а во вторых потому что золота нет.....
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
