Сколько должен стоить кв.м. чтобы квартиры покупали?

Призрак одноэтажной Америки бродит по Украйне. А хрущобы мегаполисов - их ждет участь Гарлема и Бруклина. А метод втискивания "элитной" недвижимости в зоне хрущоб и панелек - это наверное все же наше "Ноу хау". От большого ума будивельныков-застройщиков.

аренда vs покупка

поскольку уже в данный момент кто-то живет и платит деньги - и платит конкретно за:
1. район.
2. состояние квартиры,
3. состояние дома.

и исходя из этого арендная плата может быть самым точным показателем.

есть предположение чтобы выявить реальную стоимость квартиры, то стоит умножить месячную арендную плату на 120 месяцев.

Ваши соображения?

Предолжение умножать арендную плату на 120 - это выходит из формулы бесконечного аннуитета под 10% годовых.



Условием применения формулы является то, что:
1)цена квартиры не будет падать (через 10 лет можно будет продать за те же 120 + коррекция на инфляцию)
2) не учитываем затраты на ремонты между арендаторами
3) есть возможность привлечь деньги под 10% годовых реальных (банковский % минус % инфляции)

Как по мне более корректно учесть, что около 10-15% от дохода по аренде съедают ремонты,
актуальная ставка по доллару действительно 10% по депозиту, но 25-30% по кредиту.

Так что реальный коэфф. лежит в районе 60-80-100 месячных арендных ставок, причем я склоняюсь к 60.

Исходя из этого единичка С РЕМОНТОМ на массиве возле метро должна стоить от 2700*60/8,6 = 18837 (реально, при инвестировании железно выходим в 0) до 2700*120/8,6 = 37647 (оч-чень оптимистично, выходим в минус, но гордимся тем что собственники), двушка С РЕМОНТОМ - от 4000*60/8,5 = 28235 до 4000*120/8,5 = 56470 (опять же, оч-чень оптимистично, выходим в минус, но гордимся тем что собственники)

ну да. это ж сколько тогда должна стоить хатынка, чтобы она приносила 25% годовых дабы появился спекулятивный спрос!!??

аренда vs покупка

поскольку уже в данный момент кто-то живет и платит деньги - и платит конкретно за:
1. район.
2. состояние квартиры,
3. состояние дома.

и исходя из этого арендная плата может быть самым точным показателем.

есть предположение чтобы выявить реальную стоимость квартиры, то стоит умножить месячную арендную плату на 120 месяцев.

Ваши соображения?

Предолжение умножать арендную плату на 120 - это выходит из формулы бесконечного аннуитета под 10% годовых.



Условием применения формулы является то, что:
1)цена квартиры не будет падать (через 10 лет можно будет продать за те же 120 + коррекция на инфляцию)
2) не учитываем затраты на ремонты между арендаторами
3) есть возможность привлечь деньги под 10% годовых реальных (банковский % минус % инфляции)

Как по мне более корректно учесть, что около 10-15% от дохода по аренде съедают ремонты,
актуальная ставка по доллару действительно 10% по депозиту, но 25-30% по кредиту.

Так что реальный коэфф. лежит в районе 60-80-100 месячных арендных ставок, причем я склоняюсь к 60.

Исходя из этого единичка С РЕМОНТОМ на массиве возле метро должна стоить от 2700*60/8,6 = 18837 (реально, при инвестировании железно выходим в 0) до 2700*120/8,6 = 37647 (оч-чень оптимистично, выходим в минус, но гордимся тем что собственники), двушка С РЕМОНТОМ - от 4000*60/8,5 = 28235 до 4000*120/8,5 = 56470 (опять же, оч-чень оптимистично, выходим в минус, но гордимся тем что собственники)

ну да. это ж сколько тогда должна стоить хатынка, чтобы она приносила 25% годовых дабы появился спекулятивный спрос!!??

Вычти из дохода расходы на ремонты, посчитай годовой доход, умножь его на 4 - будет цена.

аренда vs покупка

поскольку уже в данный момент кто-то живет и платит деньги - и платит конкретно за:
1. район.
2. состояние квартиры,
3. состояние дома.

и исходя из этого арендная плата может быть самым точным показателем.

есть предположение чтобы выявить реальную стоимость квартиры, то стоит умножить месячную арендную плату на 120 месяцев.

Ваши соображения?

Предолжение умножать арендную плату на 120 - это выходит из формулы бесконечного аннуитета под 10% годовых.



Условием применения формулы является то, что:
1)цена квартиры не будет падать (через 10 лет можно будет продать за те же 120 + коррекция на инфляцию)
2) не учитываем затраты на ремонты между арендаторами
3) есть возможность привлечь деньги под 10% годовых реальных (банковский % минус % инфляции)

Как по мне более корректно учесть, что около 10-15% от дохода по аренде съедают ремонты,
актуальная ставка по доллару действительно 10% по депозиту, но 25-30% по кредиту.

Так что реальный коэфф. лежит в районе 60-80-100 месячных арендных ставок, причем я склоняюсь к 60.

Исходя из этого единичка С РЕМОНТОМ на массиве возле метро должна стоить от 2700*60/8,6 = 18837 (реально, при инвестировании железно выходим в 0) до 2700*120/8,6 = 37647 (оч-чень оптимистично, выходим в минус, но гордимся тем что собственники), двушка С РЕМОНТОМ - от 4000*60/8,5 = 28235 до 4000*120/8,5 = 56470 (опять же, оч-чень оптимистично, выходим в минус, но гордимся тем что собственники)

ну да. это ж сколько тогда должна стоить хатынка, чтобы она приносила 25% годовых дабы появился спекулятивный спрос!!??

Вычти из дохода расходы на ремонты, посчитай годовой доход, умножь его на 4 - будет цена.

ну-у-у-у-у.... тогды нету таких квартиир и соответсвено спекулей на рынке... если

Ч.Т.Д.

vidima
Ваши расчеты базируются на том что у вас есть те самые 38000 которые вы можете положить в банк и на проценты оплачивать аренду или купить квартиру вместо депозита.
Реалии же таковы что у тех кто снимает сейчас квартиру и имеет желание приобрести свою квартиру тех самых 38000 как правило нет, а есть ощутимо меньше, а в нестоличных городах там вообще речь идет хорошо если о 10000 на одного желающего приобрести квартиру.
Вот из этих сумм и выводится та цена за которую квартиры начнут покпать. И не забывайте что те редкие счастливчики у кого есть 25-30 тыс наскирдованых всей семьей не хотят покупать гостинки, и даже однокомнатные, они расчитывают минимум на 2к, и еще и планировку хотят хорошую.
Имеющие же свободные средства инвесторы квартиры покупать не будут, для них это уже давно и на долго токсичный актив, от него бегут как от огня и будут бежать еще неколько лет.
В то что недвижимость будет дорожать сейчас верят только те кто ею обладает или пытается достроить и продать.

ВЫ АБСОЛЮТНО ПРАВЫ, СЭР
поддерживаю мнение
вы действительно описали жизненные реалии тех людей, которых в Украине 70 %

Donna
все ваши реалилии и расчеты правильно до тех пор пока вы не вспомните что есть люди у который есть не только 38000, но и 100, и 500, и после этого все ваши расчеты валятся как карточный домик. Пока есть люди которые могут себе позволить купить квартиры, они будут в цене, а как известно такие люди есть всегда и именно они правят ценами, а не те, которые только считают сколько должна стоить квартира. Я желаю чтобы не только квартира стоила не дорго и доступна но и автомобиль и отдых за границе и авиоперелеты. А то вы здесь говорите о квартирах в 20 тыс у.е при этом забываете что телевизор стоит 2 тыс у.е., и компьютер современный тоже стоит 2тыс у.е. и т. д. Так что должен быть баланс если квартира 20тыс, значит и авто не 20-30, а как минимум 3-5тыс.
А не то по вашим расчетам застройщик будет продавать квартиры по 20тыс. а при этом не сможет купить себе за построенный дом даже новый самосвал...ну не чепу хали?

Donna
все ваши реалилии и расчеты правильно до тех пор пока вы не вспомните что есть люди у который есть не только 38000, но и 100, и 500, и после этого все ваши расчеты валятся как карточный домик. Пока есть люди которые могут себе позволить купить квартиры, они будут в цене, а как известно такие люди есть всегда и именно они правят ценами, а не те, которые только считают сколько должна стоить квартира. Я желаю чтобы не только квартира стоила не дорго и доступна но и автомобиль и отдых за границе и авиоперелеты. А то вы здесь говорите о квартирах в 20 тыс у.е при этом забываете что телевизор стоит 2 тыс у.е., и компьютер современный тоже стоит 2тыс у.е. и т. д. Так что должен быть баланс если квартира 20тыс, значит и авто не 20-30, а как минимум 3-5тыс.

Упомянутые Вами люди, как правило, не интересуются жильем эконом-класса. И "машины" по 5 т. имеются в продаже, "вітчизняного виробництва".

Donna
все ваши реалилии и расчеты правильно до тех пор пока вы не вспомните что есть люди у который есть не только 38000, но и 100, и 500, и после этого все ваши расчеты валятся как карточный домик. Пока есть люди которые могут себе позволить купить квартиры, они будут в цене, а как известно такие люди есть всегда и именно они правят ценами, а не те, которые только считают сколько должна стоить квартира. Я желаю чтобы не только квартира стоила не дорго и доступна но и автомобиль и отдых за границе и авиоперелеты. А то вы здесь говорите о квартирах в 20 тыс у.е при этом забываете что телевизор стоит 2 тыс у.е., и компьютер современный тоже стоит 2тыс у.е. и т. д. Так что должен быть баланс если квартира 20тыс, значит и авто не 20-30, а как минимум 3-5тыс.

Были времена авто стояло как квартира и даже дороже чем...
Не путайте недвижемость с остальными товарами.
Предположим, есть страна, где насление не увеличивается и у каждого есть своё жильё, вы построите новый домс надеждой продать и заработать. Он никому не нужнен - у всех есть.
А вот телефизор имеет свойство ломаться, устаревать морально, авто точно так же.

Цена на авто у нас в стране высокая, но зато налоги при его использованияии ничтожно малы.
Представте в лондоне нехилый фордец можно прикупить за 9 штук - бери не хочу... Но когда ты сядешь и за въезд в каждый регион лондона забашляешь по 60-100 фунтов, ездить тяга пропадёт быстро, если не зарабатывать очень прилично. + налоги там некислые...
Из-за этих составляющих цена и на машину меньше значительно.
С недвижимостью совсем другая тема. Вот введут налоги (как штрафы ГАИ ) на количество квадратных метров на человека на семью, будете элитный киевский новострой менять побырику на таврию...

Donna
все ваши реалилии и расчеты правильно до тех пор пока вы не вспомните что есть люди у который есть не только 38000, но и 100, и 500, и после этого все ваши расчеты валятся как карточный домик. Пока есть люди которые могут себе позволить купить квартиры, они будут в цене, а как известно такие люди есть всегда и именно они правят ценами, а не те, которые только считают сколько должна стоить квартира. Я желаю чтобы не только квартира стоила не дорго и доступна но и автомобиль и отдых за границе и авиоперелеты. А то вы здесь говорите о квартирах в 20 тыс у.е при этом забываете что телевизор стоит 2 тыс у.е., и компьютер современный тоже стоит 2тыс у.е. и т. д. Так что должен быть баланс если квартира 20тыс, значит и авто не 20-30, а как минимум 3-5тыс.
А не то по вашим расчетам застройщик будет продавать квартиры по 20тыс. а при этом не сможет купить себе за построенный дом даже новый самосвал...ну не чепу хали?

Почему? Потому что так было последние 4 года?

А когда хорошая иномарка стоила как квартира соответствующего класса? Забыли? 8-9 лет прошло и все - не помним

Чтобы такой был баланс цен у нас эти иномарки и компьютеры делать должны, причем с нехилой производительностью труда.

С нашей же производительностью труда вполне нормально если однушка возле метро будет стоить как иномарка гольф-класса.
Наша машина - Sens, от нее и меряйте в лучшем случае Lanos - это уже импортный двигатель.

ant_sever
Вы так же правы. Но нечего так прямо менять стоимость квадратного метра. Ведь он зависит не только от застройщика а от многих факторов, земля в городе, хабари вышестоящим, хабари нижестоящи мтд, пошлины на авто, и тд. И вот когда эта система гнилая будет сломана и цены станут на свое место.