Купуємо для здачі в ОРЕНДУ Львівську Нерухомість!

у меня ща нет времени писать тут, я взял четвёртый магазин в аренду.

Маю на увазі свої розрахунки.
Квартира мені на момент 44 метри обійшлася в 23563$. Це вже з оформленням.
Думаю вкластися в ремонт тисяч в 8 долларів. Загалом 31563. Нехай 31600.
Якщо я хочу мати 6 % річних - то середня орендна плата має складати біля 160$ або по курсу на сьогодні - 4130грн. Як на мене цілком конкурентна орендна плата.
Віповідно якщо 8% ріних - 210$ або 5506 грн
10% - 210,42 $ - 6883грн
8% річних в доларах виглядає досить реально.
Звісно, треба закладати деякі видатки, волатильність курсу і час простою тому фінальний дохід буде менший.
Тому питання до обізнаних. Скільки приблизно на амортизацію треба відкладати?

535$/метр - то хороша ціна
Якщо з меблями, то у 8000$ складнувато вкластися. Вже писали раніше, що вартість будматеріалів у доларах зросла, відповідно, і робота. Саму тільки кухню треба постаратися щоби менше 1000$, а ще побутова техніка... Ну хіба маєте щось халявне.

Можна і більш оптимістично, на період перших двох років, поки все нове, розраховувати на 12% щоби потім було куди знижувати.
Я розраховую амортизацію 10% від орендної плати на рік. І це мінімум. Тобто якщо ваших 10% - 210,42 $ - 6883грн х12 міс = 82596 грн
10% = 8259,6 грн - амортизація в рік

В період після ремонту амортизації фактично немає, і це можна віднести до вашого доходу. Але якщо через 5 років не продасте, а далі здаватимете, то ця сума 8259,6 грн х 5 = 41298 грн знадобиться на оновлення, поточні ремонти і т.д.
Тому краще робити ремонт з довгим запасом міцності, розділити те, що треба зробити якісно, а що для годиться.
І я би не надіялася на систему опалення від забудовника - все одно треба фільтри на воду доставляти, батареї замінити на більші. І система опалення - то, мабуть, найдорожче в амортизації.

Здавати квартиру 44 м в новобудові за 4130грн - то скоріше благодійність, та й 5506 грн - то мабуть порожня але з ремонтом. І то...

44 метри - то одна кімната, чи дві?

Долярчик

Ми щиро радіємо за Вас. Але принаймі в мене є сумнів, що все так успішно в реалі як на папері..
Ви могли б реально просвітити нас про реальний стан речей якби виставили свої метри на продаж на місяць скажімо на олх.
Звичайно продавати необовязково. Бажаючим можна сказати, що квартиру вже продано.
Мета порахувати к-сть дзвінків від зацікавлених людей.

... я думаю, що краще пошукати оголошення про продаж ГОТОВОГО екодомівця, який знаходиться через дорогу і це буде приблизна ціна моїх авалонців, коли добудують(але, через рік, ще щось може і змінитись)

п. с.
... а дзвонити мені можуть і рила - тож тут теж кількість дзвоників буде не показник!

Вибачаюсь, 670 долларів

....хоч би вказали район......

Я думав ви пам‘ятаєте бо я писав колись, це залізнична.


Sent from my iPhone using Tapatalk

... я думав, що щось новішше..... свіженьке

Пані Lambada все вірно пише, але є варіянти (я про те, що квартиру під орендарів треба комплектувати із оглядом на те, що не треба "вкидати" зайві гроіші - коли ж ви їх "відіб"єте"?):

- звісно, якщо ви кухню замовляєте для себе, то - мабуть - не вкладетеся в 1 000 долярів. Але якщо під оренду, то значно дешевше. Я не говорю про те, що є кухонні комплекти за 4 500 гривень. Ні. Мій досвід такий: кухні тре замовляти в "Blak Red White", що на Луганській. Зазвичай там кухні польського виробництва стоять під замовення по 20 000 - 24 000 - 44 000 гривень. Раз у квартал акції - знижка в 20 відсотків. раз на півроку - власними очами бачив та клацав зубами - 50 відсотків. Доречі, пан Долярчик: там бувають розпродажі кухонь виставкових взірців - стара ціна 68 000 гривень, нова ціна - 34 000 гривень. Так то дуже непогані набори. З амортизаторами та такими іншими дурницями, які так люблять жінки. Ось собі у квартиру таке б і взяли, бо за 68 000/2 гривень там дуже класні варіянти.

- диван-кроваті треба брати - куди ж дінешся люди хочуть спати та сидіти - так ось: ми по акції взяли дуже якісне і в середині із дерева по 3 600 гривень. (!!!). Там же. Я знаю, що знерововані будуть писати, що я рекламую, хай пишуть.

- стільці - ідіть в кінець того салону і з лівої сторони є відділ розпродажу - стара ціна 1200 гривень, нова 600 гривень. Так чого ж і не взяти? Ми брали. Стільці такі якісні, що я собі взяв до столу із роботою.

І взагалі, можна зкомплектувати меблі всі там дуже за привабливими цінами.

- елекричне обладнання - краще всього брати і інтернет-магазині Nowodworski (Польщя). Там така сміша справа: хлопці зі Львова тягають із Польщі напряму і тягнуть у Києв. Там ціну множать на 2 - продають. У Львові те саме є у всіх магазинах, але ціну вже множать на "3". Звісно, маю телефон хлопців, але дам тільки Долярчику. Тре робити так: дивитися в інеті каталог, вибирати, хлопцям треба казати номер моделі та кількість. Із такою продукцією Ваша квартира буде виглядати стильно та привабливо. Ось так!

- телевізор тре взяти у хлопців, що виставляють на продаж НОВІ від LG на ОЛХ. Там - польські ціни один в один (хлопці мають на поверненні VAT), а ТВ збираються у Польщі. Для порівняня: у будь-якому супермаркеті побутової техніки коштує рівно в 2 (два) рази дорожче!!!

- мийки, змішувачі, посудомийку, духовку, пралку, варочну поверхню, тре брати на Південному - така сама історія.

- холодильник - ловити акцію у Фокстроті, Епіцентрі, або Комфі. Я знаю, будуть топати ногами, але в них бувають розпродажі товарів із вітрини із знижкою в 50 (!!!) відсотків: один раз сів в автівку (заброніював попередньо на сайті) та поїхав у Дрогобич - тільки там був один екземпляр - великий холодильник LG, що стоїть у Львові за 15 000 - віддали за 8 000 - там при розвантаженні була вдарена дверка справа вверху - несуттєво, така собі вм"ятина 3х4 см, виправляти то не треба, просто попредити орендаря, що це ушкодження вже було. 15 000- 8000= скільки будЕ???
В Епіцентрі бувають приховані знижки - тре вибрати холодильник або пралку та підходити в район кас - там є відділ комплектації, сідаєте напроти менеджера, говОрите номер моделі і пямо в очі питаєте: "За скільки віддасте?". він клачає кнопки клавіатури. Дивиться. Вас очікує приз у 500-1000 гривень (не завжди).
- матраци беріть в "Територія сну" - в них, по-перше, раз на квартал бувають неймовірні знижки на якісні матраци (тілки беріть їх фірмові, а то дівчата будуть вас умовляти на якісь там італійські чи ще щось - мають з того відсоток, не ведіться), по-друге - платіть тільки карткою Привату - бонус чи 5, чи 7 відсотків, крім того, прийдіть із ксерокопією паспорта родичів, щоби було так, що День народження плюс-мінус тиждень - ще 10 відсотків (!!!). А це складе 600-1000 гривень!

- шафи у передпокій брали в JYSK - виставкові екземпляри за ціною в 6 000 гривень - забрали по 2 500 (!!!). При цьому тільки там знайшли шафу, яка міліметр в міліметр стала по ширині у передпокої. Ще б +2 мм - не влізла б! Рахуємо: 6000-2500= скільки будЕ? Ось таке!

Курка по зерну клює та сита буває!

При цьому - замітьте - все нове та все якісне, ніякого б/у.

Таким чином ЗА МОЇМ досвідом - у 8 000 долярів вкластися цілком реально.
У нас вийшло у 2016 році саме так: 200 долярів квадрат - це ремонт+повністю все укомлектоване.
На 90 відсотків все було польске.
Заходь та живи. Із грошима. Якщо є.

Гарного Вам бізнесу!
Для мене то - пройдений приємний позитивний етап.

P.S. Для збоченців та знервованих: я не ріелтор, не був їм, я нічого не продаю і нічого не рекламую.

Для Долярчика: несподівано "розкрився" пан big539: нарешті відкрив Вам правду (дивись вище), що взяв в оренду п"ятий вже магазин, ось і питайте, чим торгує: зерно, сало, сіно, солома, корм для собак, ювелірка? До цього нам розказував, що взяв на 500 000 гривень цигарок та заробив 20 000 гривень.
Так що питайте, поки згоден говорити.
Я не жартую. Питайте.

Ламбада
Це однокімнатна



Sent from my iPhone using Tapatalk

[quote="4334592:fis"]Вибачаюсь, 670 долларів

....хоч би вказали район......

Я думав ви пам‘ятаєте бо я писав колись, це залізнична.


Sent from my iPhone using Tapatalk

ну.. ну..
ЖК Веселка вул. Залізнична 7. Будинок майже збудовано, квартири по 17-18к.гр./м2
Зміст щось закладати по 670у.о якщо вже готове стоїть по 650 ?[/quote]

Доречі, мій будинок теж 7, але тих 7х там вагон. Мій 7д, здається і це не веселка.


Sent from my iPhone using Tapatalk

akurt
....дійсно, хоч до ремонту ще далеко(ще рік), але плани, Я
по-троху будую вже!
- побут-техніку думав брати через знайомих-знайомих, які возять з Польщі, але ціна тільки трохи дешевше нашої, але мотивують тим: "ТОЖ - ПОЛЬЩА! - ТОЖ ДЛЯ ПОЛЯКІВ ЗРОБЛЕНО! - ЗНАЧІТЬ НАБАГАТО ЯКІСНІШШЕ, ніж те, що продають у нас!"
..... щось, Я до того - не дуже схиляюсь
...а схиляюсь, швидше, до того, що планую ВСЕ разом взяти у фірмовому маг. Бош(що на початку Зеленої) - думаю зроблять хорошу знижку, якщо візьму там холодильник+пралку+бойлер
(хоч є ще знайомі, які цим займаються на гурт(+ і сантехніка у них) ..... - то вже пізніше, буду порівнювати, де деше )
- меблі: думаю з батьком накидати на аркушах всі розміри(кухні і шаф-купе у кімнати), а на Луганській(там є цех з великим вибором ДСП і фурнітури), щоб там це все порізали/закромкували/просвердлили...... - а ми вже з батьком це все поскручуємо вдома самі
(а взагалі, все основне для ремонту, буду барти в Епіку)

п. с.
з електрикою- ще не визначився(буду моніторив по інеті)

у меня ща нет времени писать тут, я взял четвёртый магазин в аренду.

Під той алкоголь, про який писали раніше?

Пан Долярчик!
1. Ніякого Бошу: там воно якесь по дизайну та можливостям все застаріле, хоч і звучить добре.
Всю техніку беріть ТІЛЬКИ LG і Samsung - вони попереду планети всієї за новітніми технологіями. Дуже все економне з точки зору електроспоживання. Все перевірено роками безпроблемної праці. В 1-к квартирі стояв новий холодильник Самсунг - була якась проблєма із електрикою - підключали сусідній будинок - він не згорів - спрацював захист - я перелякався (три дні, як привіз із Епіцентру) - викликав по телефону Сервіс - прибігли аж бігом, при мені так інтересно: витягли вилку із розетки - вставили, він включився, включили у електричний ланцюг Амперметр для перевірки - було інтересно дивитися, як працює смартінверторний компрессор - спочатку сила струму була 0,02 А, потім 0,4 А, потім 0,75 А, потім 1,2 А, потім 2,1 А - вийшов на повну потужність. Техніка перевірена часом. Доречі, ходив у сервіс телефонів Apple в центрі Львова на Наливайка - там вони всі телефони взагалі-то ремонтують - спитав: які мобілки можна брати, а які викликають у них відчуття гидоти - сказали, треба барати тільки Apple або Samsung. Так що беріть або Самсунг, або LG - їх конкурентів.

2. Якщо вас хлопці дурять із цінами на польське - просто зверніться до інших. Як варіант - я Вам точно кажу - телевізори LG у нас стоять у маркетах (діагональ 55 дюймів) майже по 30 000 гривень - поїдьте самі у Польщу - купите ТВ - скупитеся якісними харчами - разом із поверненням VAT обійдеться той ТВ в 14 000. Як Вам різниця 30 000-14000= ваш прибуток за місяць?
Пралки та посудомийки невігідно самому везти із Польщі - товар великий за розмірами - візьміть на Південному або по акції в Супермаркеті - рекомендую посудомийку Zanussi - теж польске збирання - та не буде Вам клопоту. Посудомийки LG - дорожчі, але собі я, наприклад, взяв саме її - зараз у мене працює саме така.

3. Спеціально з ранку зайшов в магазин "A101" за рогом мого будинка - стіть піч СВЧ нова в упаковці із гарантією фірмовою - 279,95 лір - це 279,95/4=68,75 долярів, або 1856 гривень. Це Ви щоби просто знали, на скільки Вас дурять на кожному кроці.


На Розетці аналогічна коштує 2 832 гривні - ось Вас "поімєлі" уже на 1000 гривень.

Таким чином, все для обладнання квартир під оренду можна вязти дешевше, перекриваючи майбутню амортизацію.

Я не впевнений, що на амортизацію треба залишати "в умі" 10 відсотків від орендної плати: нормальні клієнти нічого не зіпсують за 5 років на 41 000 гривень.
Я навіть не придумаю, що таке можна зіпсувати.
За весь час мого досвіду здавання в оренду - а це не рік, і не 10 - зіпсували суттєво тільки один раз соснові міжкімнатні двері - собачка царапала та намагалася увійти в іншу кімнату. Орендарі собачку не зупиняли.
Ремонт дверей - зняти- відвезти у майстерню - робота - перефарбування - привезти - поставити - обійшлося в 3000 гривень, звісно, треба було вирахувати із депозиту (11 500 гривень). Але жінка орендаря почала плакати, а потім навіть нас клясти, говорячи, що вона вагітна та гріх ображати за 3000 гривень вагітну. На тому й порішили: гріх так гріх.

Бувають і приємні подарунки від НОРМАЛЬНИХ КЛІЄНТІВ:
- я відпочивав в Італії (гірські лижі) - дзвонить орендар, що не працює двоконтурний котел Вайлант. От біда - дав телефон майстра - той - орендар - сам викликав, сам проконтролював ремонт та сам розплатився, бо вже ж*** змерзла. А я пив Prosseco після лижні та горя не знав!

- викрали кабель Інтернету злодії (на мідь). Орендар сам попитав сусідів та сам під"єднався до сусідської оптики - я за те не платив і не плачу - то його власне бажання.

- в одній кімнаті орендар вирішив поселити доню (зараз виїхала на навчання у Лондон). Спитав: чи можна за власний рахунок та на свій розсуд змінити шпалери (там були "Раш" у доброму стані, але наклеєні у 2003 приблизно році - я дав дозвіл. Теперь маю новеньку відремонтовану кімнату із новими шпалерами.

- в одній квартирі були шпалери під фарбування, свіжо пофарбовані. У кімнату заселяли хлопця 15 років, який мав алергію на домашній пил. Попросили дати зовсім голу кімнату без меблів та паласів, та дозвіл на перфарбування тих шпалер (шпалери під фарбування) - ну і нехай - теперь маємо відремонтовану за рахунок орендаря кімнату в 26 квадратів. Підлога там - німецький ламінат.

Як казав жебрак Міша Ломоносов, пробираючись на навчання:
"Ежели где-то что-то убыло, то где-то что-то прибыть должно непременно."