Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

трибека шоль снова материализовалась?

та не, 3бека по легенде скупала стояками 1к на круше ПА20куе

кстати в варшавском за 11к с хорошим ремонтом ИМХО реальный кейс

трибека шоль снова материализовалась?

та не, 3бека по легенде скупала стояками 1к на круше ПА20куе

кстати в варшавском за 11к с хорошим ремонтом ИМХО реальный кейс

ну мож легенда с в свете последних тенденций изменилась?)
форматирует текст точно как она

По ценам 10-11 кгрн. сейчас в новых домах сдаётся киевское прицентралье не то, что ЖК Варшавский. Вопрос кто по таким ценам снимает. Дети разных народов предлагают намного больше чем порой даже выставляешь. Но такие арендаторы и, как говорится, даром не нужны.С ними одни убытки. Дутым процентам не порадуешься.

Недалеко от Варшавского есть достроенный долгострой, в нем 25-30м2 студии уходят за 8-8,5 кгрн. Почему-бы и не предположить, что для полноценной 1к в Варшавском "аж" на 1,5 кгрн дороже?

Это верно, если сама квартира не выросла в цене.
В данных кейсах мы имеем подорожание актива по сравнению с суммой инвестиций в +50%. Реальные ли эти деньги? Да, реальны. Можно ли ими воспользоваться до продажи квартиры? Нет, не реально. Считайте это как проценты по депозиту с отсрочкой выплаты. Но отрицать этот прирост капитала инвестора нельзя.

Я разделяю доходность разных видов деятельности, потому что рентабельность это мера для сравнения эффективности инвестиций. Вы насчитали 15%, я говорю "я тоже хочу, вот 20-ка на Патриотику, где раздают?", а вы отвечаете "в 15-ом".
Поэтому я считаю, что на стройке со всеми рисками получал, скажем, 18% годовых и сейчас имею актив стоимостью Х. Рентабельность аренды считаю исходя из Х (цены по которой можно сегодня войти-выйти из актива), и получается 10% грязными, минус 2% амортизация.
Более того, я считаю отдельно амортизацию бетона, включая капитальную часть ремонта, и расходной части ремонта, мебели и техники. Дом потеряет значительную часть своей стены через 100 лет, поэтому можно считать как 1% годовых от стоимости стен. Расходная часть ремонта, мебель и техника потребуют обновления через 10-15 лет, поэтому я считаю амортизацию 10% от их стоимости.

Спрос упал по сравнению с осенью очень сильно, риелторы подтверждают.
...
Еще осенью, 5 месяцев назад спрос был ну очень сильный. Не думаю что за 5 месяцев произошло резкое насыщение рынка. Тут что-то другое.

Подтверждаю падение спроса с осени. Падение цены в гривне около 15%.

Прицентралье за 10-11 тыс грн можно найти разве что убитую квартиру с бабушкиным ремонтом, но никак не новостройку.

Вышеозвученные цифры - это не «хотелки», а суммы фактических сделок. Верить или нет - дело каждого.

Вопрос не в том можно ли сдать 1к в Варшавском за 10-11 кгрн.
Каково время экспозиции?
Личности арендаторов? Собачки - кошечки - курящие - хачики?

Время экспозиции - 1 неделя. Клиенты - молодая пара без детей и животных. Не ищите подвоха там где его нет

С животными никогда не брал арендаторов принципиально. Когда выяснял что нарушали этот пункт договора и втайне приносили животное - выселял.

Самые страшные для ремонта животные - это кошки и собаки крупнее французкого бульдога.

Повторюсь - сейчас ситуация с арендой намного хуже чем была осенью 2018 года. В перенасыщение рынка слабо верится - что, за 5 месяцев перенасытился? Осенью был дефицит квартир, а сейчас профицит? Странно это..

жилье строится, старое не сносится, народ валит.
последние годы - рекордный ввод жилья в эксплуатацию, ремонты поделали и вышли на рынок аренды некоторым лагом.

Я прекрасно понимаю, что это стёб. Все кто занимаются арендодательством более-менее серьёзно и давно никакой икры не видят.

Я отношусь к долгосрочной аренде жилой недвижимости как к способу припарковать средства на старость, а не как к активному бизнесу. Бонусом идет спокойный пассивный доход.

Потом у вас начинается нелёгкий кастинг арендаторов. С детьми, с животными,особы с заниженной социальной ответственностью, арабы, китайцы, иранцы, турки, кавказцы, ментально иные(с определённых территорий страны) на ваше усмотрение."Плавали"-знаем. Случаются негодяи, которых вы, при всей вашей многоопытности, не распознаете при непродолжительном общении. Замечено. Чем желаннее арендатор, тем ниже плата за аренду.

Чем больше вкладываешься в ремонт, тем ниже рентабельность, потому что арендаторы это не ценят.
Самому его жалко, поэтому более высокие требования к арендаторам, что снижает цену и увеличивает простои.
Я стараюсь относиться к этому проще. Все равно его ушатают и придется подкрашивать, менять линолемум и т. п., поэтому делать подешевле, стараться сдавать по максимуму и не отказывать никому. Если арабы заплатят на 3 тыс дороже, пусть живут арабы. 36 тыс за год это синица, а аккуратная семейная пара без детей и животных это журавль. По факту к ним "в гости" приедет двоюродная сестра грудным ребенком и смирной кошечкой, будут вываривать пеленки и сдадут ободранную квартиру с плесенью. Поймаете, выселите - они за 3 дня снимут такую же квартиру, поэтому чего им бояться.

жилье строится, старое не сносится, народ валит.
последние годы - рекордный ввод жилья в эксплуатацию, ремонты поделали и вышли на рынок аренды некоторым лагом.

В Киеве вроде как постоянный прирост населения. Более того, этот прирост обеспечен минимум на поколение вперед - Киев один из самых "молодых" по возрасту населения городов. Посмотрите на перегруз школ и детсадов. Недавно говорили, что в школах уже "Ж" классы вводят. Потом эти дети подрастут и станут арендаторами.

И, кстати, если в 2017 году ввели действительно рекордные 1,8 млн метров жилья, то в 2018 ввели всего навсего 1,25 млн метров жилья - а это уже "антирекорд" - минимальное значение с 2009 года кажется.

Zzzzz разбирается в статистике, можно у него спросить.
Так что судя по всему - не за горами дефицит жилья.

Я не агитирую покупать сейчас котлованы - мне кажется что окно возможностей уже закрылось, а дальше будет видно. Но не все так прямо депрессивно для лендлордов.
Назовите хоть одну столицу любой страны, даже самой депрессивной, где невозможно сдать в аренду квартиру? И речь не идет об аренде "за комунал".

[1]

investorkiev

Нужно разделять два фактора.

1.Падение/рост стоимости актива.
2.Падение/рост размера аренды.

По 1 фактору, глобально по Киеву я не вижу факторов роста стоимости активов( квартир ) и тому подтвержение низкий экономический рост , отсутствие серьезных реформ + рост стоимости услуг ЖКХ.

По 1 фактору, глобально по Киеву я не вижу факторов роста стоимости активов( квартир ) и тому подтвержение низкий экономический рост , отсутствие серьезных реформ + рост стоимости услуг ЖКХ.

Рост доходов и приближение их к европейскому уровню. Неизбежные реформы законодательства и судебной системы, что приведет к лучшей защите кредиторов и бизнеса, росту деловой активности, что, в свою очередь, может дать толчок ипотеке.
Мы на дне. В перспективе 5-10 лет возможен существенный (в десятки процентов) рост.