Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

Квартирант пришел на просмотр и тебе такой говорит: давайте -500грн/мес к цене. Вроде мелочь, ну что такое 500 грн. Но это -5% к доходности, было 18% годовых, стало 17% годовых.
-500 грн/мес, это -6000 грн в год. На несчастном полстояке в 10 квартир это -60000грн/год. Просто потери. Минус поездка в Египет на ровном месте.

ltv = life time value
этот принцип работает в обе стороны, если квартирант у вас живет 5 лет, мебель и ремонт не портит то можно и минус 500 сделать, в этом случае принцип ltv гарантирует что квартира не будет простаивать, вы не будете нанимать клининговую компанию для ген.уборки, делать каждые 3 года косметику и покупать мебель взамен убитой. И главный бонус, имея надёжного квартиранта вы можете уехать далеко и надолго, а ваш квартирант продолжит вам платить и поддерживать порядок. В крупных компаниях считается дурным тоном гонка за максимальной доходностью в ущерб принципу ltv. На этом многие прогорают. Но наш менталитет считает что прибыль важнее стабильности, поэтому пару лет жирной прибыли (которую конечно же проели) сменяется на десятилетие перманентного кризиса.

Если арендатор будет платить на 500 гривен больше, он из-за этого съедет или начнет больше портить?
Наоборот необоснованные скидки приводят к убыткам, потому что квартира всегда нуждается во вложениях и обновлении. Аккуратность никак не зависит от цены.

Мой принцип ценообразования в аренде.
Максимально допустимое время экспозиции две недели. При правильно выбранной цене квартира в массовом сегменте должна уйти за неделю. Я ставлю реальную цену и после первой недели каждые несколько дней снижаю.
Далее исхожу из следующего принципа. На рынке нет фиксированных цен. Осенью дороже, летом дешевле. Если стоит задача найти квартиру за неделю, одна цена, если мониторить 3 месяца, можно найти дешевле. Моя цена должна быть на уровне или на 5 коп выше этого дешевле. Чтобы у человека не возникал соблазн перескочить из-за 500 грн. Каждая смена арендатора это дополнительный износ квартиры. Каждый убивает квартиру по своему. В реальности стараюсь держать цену на 10% дешевле того, что висит в рекламе и на 5% дешевле того, за сколько могу пересдать за 2 недели.
Таким образом стараюсь выжать по максимуму с минимальными потерями на простои и износ. Делать специальные скидки ниже рыночной цены даже золотому арендатору считаю неправильным. Только рыночная цена является залогом партнерских отношений и отсутствия проблем. Представляете, сколько проклятий на вас обрушится, если вы попытаетесь избавиться от арендатора (или существенно повысить цену), который платил дешевле рынка и за эти деньги ничего приличного снять не сможет? Это одна из причин, почему мне не нравится сегодняшняя ситуация, когда приходится заселять людей, которые до этого снимали в более низком сегменте. Что с ними делать осенью, если все-таки случиться маятник?

У остальных лендлордов все норм, пересдали с прайсом -25% и продолжают жировать. т

Натаха, якби ти не була такою жадібною до грошей, то й ти би зменшила би ціну на 25-30% і мала би невеликий прибуток.


А так....
Натаха, ти сама себе покарала.

Скидки (не путать с ценовыми войнами) имеют смысл только когда каждый клиент имеет разную ценность. Скидки это инструмент привлечь/удержать хороших клиентов и не потерять на плохих.
Аренда в среднем сегменте это конкурентный рынок где заломишь цену - не сдашь. При этом ценность всех клиентов, которые соответствуют требованиям, одинаковая, поэтому в индивидуальных скидках нет никакого смысла.

Это одна из причин, почему мне не нравится сегодняшняя ситуация, когда приходится заселять людей, которые до этого снимали в более низком сегменте. Что с ними делать осенью, если все-таки случиться маятник?

Маятник в какую сторону?
Vlad442, сейчас в Киеве можно нанять работников на 30% дешевле и сильно более высокого уровня, чем в феврале 2020.
Если в мировом масштабе начнет всё сыпаться, в Украину вернется несколько миллионов весьма квалифицированных работников. Что будет с рынком труда, безработицей?
Зарплата в 300 у.е в Киеве снова может стать средней зарплатой.
Как это повлияет на рынок аренды?

Скидки (не путать с ценовыми войнами) имеют смысл только когда каждый клиент имеет разную ценность. Скидки это инструмент привлечь/удержать хороших клиентов и не потерять на плохих.
Аренда в среднем сегменте это конкурентный рынок где заломишь цену - не сдашь. При этом ценность всех клиентов, которые соответствуют требованиям, одинаковая, поэтому в индивидуальных скидках нет никакого смысла.

живет лет 5 у вас квартирант беспроблемный, платит вовремя, квартиру не портит. Но рынок пошел вверх и вашу квартиру можно сдать на 500грн дороже. Принцип ltv говорит что вы со своего квартиранта достаточно хорошо заработаете за 10 лет и поднимать ему цену не надо (либо если поднимать то незначительно). Принцип сиеминутной выгоды говорит надо сдавать на 500 дороже и неважно съедет ваш квартирант или нет, потому что вам важно купить новый ноутбук на год раньше.

Для тех кто проходил тренинги в крупных системных компаниях выбор всегда в пользу того чей ltv больше. Этим отличается системный бизнес от бабы с базара. Бизнес смотрит на годы вперёд а для базарной бабы важно урвать максимальный доход здесь и сейчас. Системный бизнес если нужно может некоторое время работать в убыток, но экономисты которые считают ltv видят выгоду даже в убытках, баба базарная в минус работать не будет она просто не выйдет на работу.

ltv, это базовый подход в долгосрочном планировании. Нужно искать не максимальную цену, а клиента который принесет вам максимальный доход за весь период вашего сотрудничества. ltv не применяется к новым клиентам поскольку невозможно оценить их ценность для вашего бизнеса.

Это одна из причин, почему мне не нравится сегодняшняя ситуация, когда приходится заселять людей, которые до этого снимали в более низком сегменте. Что с ними делать осенью, если все-таки случиться маятник?

Маятник в какую сторону?
Vlad442, сейчас в Киеве можно нанять работников на 30% дешевле и сильно более высокого уровня, чем в феврале 2020.
Если в мировом масштабе начнет всё сыпаться, в Украину вернется несколько миллионов весьма квалифицированных работников. Что будет с рынком труда, безработицей?
Зарплата в 300 у.е в Киеве снова может стать средней зарплатой.
Как это повлияет на рынок аренды?

ага, все посипалося, але в Польщі з.п. впала на 200 у.е. з 1000уе. до 800 у.е.,
а в Києві із 500 у.е. до 300у.е.
Гастрікі ломанулися в Київ.. гагага.

У остальных лендлордов все норм, пересдали с прайсом -25% и продолжают жировать. т

Натаха, якби ти не була такою жадібною до грошей, то й ти би зменшила би ціну на 25-30% і мала би невеликий прибуток.


А так....
Натаха, ти сама себе покарала.

Франт, ну так что мне делать? Просто снижать цену? На сколько? От каких цен - осени или февраля?
На сколько фиксировать цену? Кто целевая аудитория арендаторов?

у меня про прежнему все платят в баксах по старому прайсу
никто скидок не просил

у меня про прежнему все платят в баксах по старому прайсу
никто скидок не просил

А аргумент какой, утюг?

у меня про прежнему все платят в баксах по старому прайсу
никто скидок не просил

А аргумент какой, утюг?

аргумент простой - выселение!
боятся ...как жуки попрятались..только шлют деньги на карту