Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Faceless написав:Если низкая ставка на 1 год - это действительно не интересно, а если на 5 лет - а такие предложения есть - уже намного интереснее. Пять лет в наших условиях немало, за это время кредит заметно обесценится, доходы номинально вырастут. Плавающая ставка, конечно, не добавляет уверенности в завтрашнем дне, но, имхо, можно и не ждать предложений с фиксированной ставкой на длительный срок. Возьмем к примеру банальную однушку, бюджетную, готовую/вторичку, это около 50 куе. Нужно около 15к своих денег. Кредит в гривне примерно на 1млн. На период фиксированной ставки это платёж порядка 10000 грн в мес. Примерно столько же, сколько стоит аренда такой же. Тому, кто снимает такую 1к, и у кого есть эти 15к, может быть смысл взять ее в кредит, платить те же деньги, но за свое. Он мог бы эти же 5 лет ещё снимать, за это время аренда в гривне вырастет, т.е 600к грн за это время - это минимум, что он отдал бы лендлорду. Так он отдаст их в счёт кредита, пусть и большая часть уйдёт на проценты, но не вся. Да, через 5 лет ставка, вероятно, будет выше, платёж соответственно тоже. Но есть немалая вероятность, что резкого роста ставок не будет, ну вырастет платёж на 25-30%, но к тому времени вырастут и номинально доходы, скорее всего не меньше. Итого, смысл есть. Если брать не для себя, а например сдавать, то скорее всего аренда как раз будет покрывать платежи первое время, потом будет выше, чем платежи, а лет через 10 у вас уже будет и квартира и почти выплаченный кредит, смешной по сравнению с ее стоимостью в грн. Это, конечно, не гарантия, но вполне вероятный сценарий. Желающих так сделать в том же Киеве будет немало, 15куе в заначке есть у многих
А какая на сегодня фиксированная ставка на 5 лет? Минфиновские 5-летние бумаги размещаются не дешевле 9%. Прибавим маржу банков - те самые 4%, и уже вообще не вкусно.
Аннуитетный платеж при кредите 1 млн грн на 15 лет со ставкой 13% составляет 12650 грн, что выше стоимости аренды соответствующей квартиры на 30%.
Теперь вернемся к портрету заемщика. 15к то у многих есть. Но у кого есть 15к, но нет 50к? Тоже, вероятно, у многих, а вот "качество" этого сегмента - сразу снижается.
Да, это, очевидно, бережливые и ответственные люди. Но с низкими доходами. А для банка это большой риск, особенно с учетом плавающей ставки.
В чем беда с новым продуктом Привата: аннуитетный платеж 1-го года при кредите 1 млн грн на 15 лет - "всего" 10750. И, казалось бы, можно аппрувить его всем людям с доходом на уровне 20к. Но не тут то было - банк должен оценить риски не на 1 год вперед, а на все 15 лет. Ведь если ставка прыгнет до 15%, то 10750 превращаются в 14000. А если до 20% (что тоже более, чем возможно) - вообще до 17550...
При этом в кризис не растут даже гривневые доходы населения - доказано и 2009-2008, и 2014-2015. А тогда еще и девальвации были сильными. Если сейчас отделаемся спуском до 30, то гривневые доходы населения не просто не вырастут, а упадут (собственно, уже).
Так что туманно все пока с ипотекой. Для фиксированной на 5 лет ставки 10% предпосылок нет. Разве только выдать под это дело целевые программы рефинансирования. Но у такого решения будут свои проблемы, и на него вряд ли пойдут
TRW00 написав: Спрашивал его: едь обратно в Киев ... будешь жить как король. Внятного ответа я так и не получил...
Неработающую жену и 2 детей тут конечно тянуть так же просто как в Киеве не получиться. Перед переездом в Киеве у меня было 2500, в Англии сейчас около 3800 Долл чистыми. У жены соотношение ещё лучше. Кроме цен на покупку недвиги никаких неудобств по сравнению с Киевом не испытываем. ПС. Прилетел в пятницу в Киев, ностальгия по королевской жизни уже прошла
Richi написав:Если Вы расцениваете недвижимость, как покупку для проживания, то стоит оценивать как крупную покупку. Если Вы расцениваете это как бизнес - покупка (вложение денег) для дальнейшей сдачи в аренду (чтобы генерила деньги), то Вы опять мимо. Пожалуйста, ответьте, сколько денег в % приносит недвижимость от вложенных?
Повторю по-другому. Не стоит ставить квартиру для жизни в один ряд с обычными покупками, типа телевизора или машины, потому что это предмет первой необходимости. Человек должен где-то жить. Либо платить аренду, либо покупать свое.
7-8% годовых.
Ок, тогда и я Вам объясню иначе. Оба варианта (для жизни и для бизнеса) в одном флаконе. На примере акций какой-то компании. Акции компании Х стоили 100$ за акцию при дивидендной доходности 7$ в год. Если Вы их купили, то получаете 7% годовых. Из-за кризиса, акции упали до 50$, я их купил и для меня 7$ уже составляет 14% годовых. И Вы и я имеем одни акции (квартиры) и получаем одинаковые дивиденды (аренду), только вот Вы 7% годовых, а я 15%. Этот пример показывает, что Важна точка входа и в зависимости от этого будет меняться результат. С недвижимостью, ещё сложнее (для Вас) т.к. по акция и я, и Вы получаем одинаково. Если же Вы купите недвижимость сейчас, а я потом дешевле, то у меня будет куда двигаться по аренде, а для Вас это будет невыносимая боль. Вы это понимаете и надеетесь на то, что цены будут падать не так быстро и не так глубоко, что аренда будет перекрывать это падение. И это было бы так, если бы данный спор состоялся в конце, а не в начале цикла падения. Справедливости ради, надо сказать, что у Вас есть преимущество – уже есть готовый объект, с арендаторами и Вы просто катитесь по накатанной колее. Падение в 40% для Вас невыносимо даже в мыслях т.к. понимаете, что арендой такой падение не перекрыть в обозримом будущем.
Вы живете в реальности, где падение на 30% неизбежно и исходя из этой перспективы смотрите на жизнь. Тогда логично, зачем покупать сейчас, если завтра будет в полтора раза дешевле. А если не подешевеет на 30%?
Faceless написав:Если низкая ставка на 1 год - это действительно не интересно, а если на 5 лет - а такие предложения есть - уже намного интереснее. Пять лет в наших условиях немало, за это время кредит заметно обесценится, доходы номинально вырастут. Плавающая ставка, конечно, не добавляет уверенности в завтрашнем дне, но, имхо, можно и не ждать предложений с фиксированной ставкой на длительный срок. Возьмем к примеру банальную однушку, бюджетную, готовую/вторичку, это около 50 куе. Нужно около 15к своих денег. Кредит в гривне примерно на 1млн. На период фиксированной ставки это платёж порядка 10000 грн в мес. Примерно столько же, сколько стоит аренда такой же. Тому, кто снимает такую 1к, и у кого есть эти 15к, может быть смысл взять ее в кредит, платить те же деньги, но за свое. Он мог бы эти же 5 лет ещё снимать, за это время аренда в гривне вырастет, т.е 600к грн за это время - это минимум, что он отдал бы лендлорду. Так он отдаст их в счёт кредита, пусть и большая часть уйдёт на проценты, но не вся. Да, через 5 лет ставка, вероятно, будет выше, платёж соответственно тоже. Но есть немалая вероятность, что резкого роста ставок не будет, ну вырастет платёж на 25-30%, но к тому времени вырастут и номинально доходы, скорее всего не меньше. Итого, смысл есть. Если брать не для себя, а например сдавать, то скорее всего аренда как раз будет покрывать платежи первое время, потом будет выше, чем платежи, а лет через 10 у вас уже будет и квартира и почти выплаченный кредит, смешной по сравнению с ее стоимостью в грн. Это, конечно, не гарантия, но вполне вероятный сценарий. Желающих так сделать в том же Киеве будет немало, 15куе в заначке есть у многих
А какая на сегодня фиксированная ставка на 5 лет? Минфиновские 5-летние бумаги размещаются не дешевле 9%. Прибавим маржу банков - те самые 4%, и уже вообще не вкусно.
Аннуитетный платеж при кредите 1 млн грн на 15 лет со ставкой 13% составляет 12650 грн, что выше стоимости аренды соответствующей квартиры на 30%.
Теперь вернемся к портрету заемщика. 15к то у многих есть. Но у кого есть 15к, но нет 50к? Тоже, вероятно, у многих, а вот "качество" этого сегмента - сразу снижается.
Да, это, очевидно, бережливые и ответственные люди. Но с низкими доходами. А для банка это большой риск, особенно с учетом плавающей ставки.
В чем беда с новым продуктом Привата: аннуитетный платеж 1-го года при кредите 1 млн грн на 15 лет - "всего" 10750. И, казалось бы, можно аппрувить его всем людям с доходом на уровне 20к. Но не тут то было - банк должен оценить риски не на 1 год вперед, а на все 15 лет. Ведь если ставка прыгнет до 15%, то 10750 превращаются в 14000. А если до 20% (что тоже более, чем возможно) - вообще до 17550...
При этом в кризис не растут даже гривневые доходы населения - доказано и 2009-2008, и 2014-2015. А тогда еще и девальвации были сильными. Если сейчас отделаемся спуском до 30, то гривневые доходы населения не просто не вырастут, а упадут (собственно, уже).
Так что туманно все пока с ипотекой. Для фиксированной на 5 лет ставки 10% предпосылок нет. Разве только выдать под это дело целевые программы рефинансирования. Но у такого решения будут свои проблемы, и на него вряд ли пойдут
Ты заметил что он не может подсчитать что 5 лет под 10% годовых , это является 50% за 5 лет?
Правекс заявляет, что даёт 10% на 5 лет при 40% первый взнос оплаты сразу , и комиссия от суммы 3%.
Но фиг поймёшь как и кому он даёт , говорят что только депутату даст или тому кто белый доход от 40к грн.
И на собеседование когда идти надо в салон красоты потрать 40к грн чтобы выглядеть блондинкой.
proftpd66 написав:рассрочка, которая работает уже с 2015 года, в 0% кредит на 18-24 месяц или 36 месяцев, и даже без привязки к курсу или с привязкой к курсу. Дефакто кредит в долларах.
то есть: 3 года под 0% (пускай в долларах, но через 3 лет курс может быть 19-24), против 5 лет под 50% (10% готовых + 0.5%-0.9% страховка)
и еще 3%-10% скидка при рассрочке этой
Майже всюди розтермінування прив'язують до доляра, а де НЕ прив'язують - то там треба зразу заплатити 50%, а швидше, то всі 70%! Так що ті варіанти можуть бути цікаві лише тоді, коли є цікавий варіант нерухомості і треба взяти ВЖЕ, а гроші підзависли на пару місяців на нерозривних депо!
Faceless написав:Если низкая ставка на 1 год - это действительно не интересно, а если на 5 лет - а такие предложения есть - уже намного интереснее. Пять лет в наших условиях немало, за это время кредит заметно обесценится, доходы номинально вырастут. Плавающая ставка, конечно, не добавляет уверенности в завтрашнем дне, но, имхо, можно и не ждать предложений с фиксированной ставкой на длительный срок. Возьмем к примеру банальную однушку, бюджетную, готовую/вторичку, это около 50 куе.
Должны быть 3 условия: 1) Низкая ФИКСИРОВАННАЯ ставка - ее нет 2) Возможность досрочного погашения - исключено. Как они будут отбивать низкий процент первого года? 3) Низкий порог входа. Этот параметр регулирует количество желающих. Вам могут дать ипотеку и под нулевой процент, а на второй год задрать до 40% и при этом у Вас нет путей отхода т.к. запрещено досрочное погашение. А они так и сделают. Поэтому Ваши примеры с расчётами не имеют смысла. Не возможно вывести точный результат при плавающих параметрах.
proftpd66 написав:Если Вы перестали писать про рынок и капитулировали, то кто Вам доктор?
власть переходит к другим партиям .
я устал вычленять зерна в потоках говнофлуда и оффтопа теоретических аналитиков причем пишется кромешный бред людьми, понятия не имеющими о недвижимости и абсолютно не имеющими отношения к этому рынку причем всех кто к ней имеет не задумываясь именуют растишками, невзирая на их прогнозы театр абсурда бл
Пишите Вы , а мы послушаем почитаем . Можете аудио конференцию.
Какой Ваш портфель ? Что продаете, что покупаете ? Что по чем ?
Присоединяюсь, с удовольствием прочту такую инсайдерскую, малодоступную инфу. Недавно его коллега заявил что у него в обороте бывало более 10-ти квартир и минимальный срок на перепродажу вообще фантастический - 2 месяца. Но это речь шла о благословенных временах накачки Украины спекулятивными деньгами.
Richi написав:3) Низкий порог входа. Этот параметр регулирует количество желающих. Вам могут дать ипотеку и под нулевой процент, а на второй год задрать до 40% и при этом у Вас нет путей отхода т.к. запрещено досрочное погашение. А они так и сделают.
Кстати, именно это привело к большому количеству мусора в ипотечных портфелях американских банков в 2005-2008-м.
В последние годы жизни пузыря, выдавали уже самым бедным под около-нулевые начальные ставки, только чтобы затянуть в кредит. А как только ставка поднималась, большинство выпадало в NPL в первые же полгода
Faceless написав:Если низкая ставка на 1 год - это действительно не интересно, а если на 5 лет - а такие предложения есть - уже намного интереснее. Пять лет в наших условиях немало, за это время кредит заметно обесценится, доходы номинально вырастут.
