В Україні через два роки 30% новобудов можуть продаватися че

y_pererva
в случае если застройщик не привлекает инвесторских денег и строит за свои, он не сможет обеспечить более низкие цены на жилье на начальных этапах строительства.
Ведь получается что покупатель хочет и гарантии, и дешевое жилье за счет застройщика. При этом застройщик замораживает свои оборотные деньги на 2 года (или привлекает заемные), что обходится ему потерей 25-40%.

Alex Gorsh,а если застройщик заходит со своим первоначальным капиталом? Почему нет?

Где ж таких взять то?

Alex Gorsh брать больших и крупных, а то все в кредит и когда нечем платить кредит проект замораживают .. зачем мне, как клиенту, такой проект?

Alex Gorsh,а если застройщик заходит со своим первоначальным капиталом? Почему нет?

Схема - бред. Или маркетинговый ход (чтобы "типа" успокоить наивных инвесторов).

1. Если застройщик имеет капитал на строительство дома (даже если этот капитал заемный), то он его сначала построит, а потом продаст готовое жилье по гораздо более высокой цене. Тут даже говорить не о чем. Смысл инвестирования на этапе строительства в том и состоит, чтобы получить "халявные" деньги на некоторый достаточно длительный определенный срок.

2. Инвестор кроме риска застройщика (при обычной схеме инвестирования) берет на себя дополнительный риск банка (к примеру, застройщик все-таки достроил, но банк разорился на других проектах - получите ли вы квартиру? Нет, т.к. банк не сможет рассчитаться ни с вами, ни с застройщиком).

3. Если застройщик и банк аффилированы, то схема теряет смысл. Ваши деньги сразу уйдут застройщику (несмотря на заверения в обратном). Если не аффилированы, и деньги застройщику не идут, то а) зачем это застройщику? - см. п.1; б) выигрывает только банк, получив опять же халявные деньги.

Udgin ну дешевое оно никогда не бывает, и, насколько я понимаю, денег, после сдачи 1-2 очереди хватает на все строительство ... а то тоже наделали маржи в 200-300% ...хотя могу ошибаться

Логично было бы построить схему в которой банк за счет привлеченных средств финансирует строительство, и при этом контролирует сроки строительства. Банку, как одному крупному инвестору проще повлиять на застройщика, чем сотне мелких инвесторов.

Такая схема отлично реализована уже! Только с маленькой поправкой. Инвестирование идет не через банк, а через Фонд финансирования строительства. Он-то и контролирует сроки, качество и т.п.
Доверитель отдает деньги ФФС, тот финансирует стройку и контролирует все.
Банк можно привлечь в качестве дополнительного источника оборотных средств (если нужно).

Все регулируется Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".

И чего бы застройщику не использовать такую схему, если деньги ему срочно не нужны, а его инвесторам спокойнее будет.

Потому что готовое жилье гораздо дороже можно продать!!! Элементарно!

Alex Gorsh брать больших и крупных, а то все в кредит и когда нечем платить кредит проект замораживают .. зачем мне, как клиенту, такой проект?

Оно то, конечно, верно, только возникают вопросы:
1. Сколько в стране застройщиков способных ввалить в стройку достаточное количество оборотных средств?
2. Сколько жилья они могут построить в год таким образом?
3. Как изменится структура спроса и предложения на рынке жилья после этого?

Dimar
Не соглашусь с вами почти по всем пунктам:
1) застройщику выгодно продавать квартиры на этапе строительства, так как попробуйте сразу продать несколько сотен/тысяч квартир которые в уже построеном доме. Они простоят у вас готовые неопределенное количество времени, и в этом случае деньги застройщика "зависнут". А так как квартиры продают начиная с определенного этапа (в каждом конкретном случае по-разному), то к концу строительства остается совсем мало непроданных квартир. Кроме того, когда вы приходите покупать квартиру в первичке и понимаете, что там продано мало квартир среднестатистического человека начинает мучать вопрос: что не так с этим объектом, если здесь так много свободных квартир. Т.е. это как минимум настораживает. Кроме того, мало кого привлечет перспектива сделать ремонт и жить без соседей, и в ближайшие несколько лет слушать дрель по вечерам. Поэтому тут палка о двух концах.
2) да, согласна, что от этого никто не застрахован. НО. а) вы диверсифицируете свои риски, в отличае от инвестирования. Кроме того, никто вам не запрещает влезть в ипотеку под кабальные условия украинских банков. б)В данном случае застройщик должен быть уверен в банке, ведь это он его выбирает.
3)аффилированный/ неаффилированный. На мой взгляд, какой смысл застройщику заморачиваться со схемой аккредитива, если можно получить деньги напрямую.
и вообще, насколько мне известно, не так много компаний работают по данной схеме. В Киеве и области могу назвать только 2

Alex Gorsh
Если интересно, то могу привести много примеров. (пишите в личку)