Сколько должен стоить кв.м. чтобы квартиры покупали?

Виходячи з Вашого логічного ланцюжка подешевшання житла не можливо в принципі , але розуміючи це Ви вносите ще одну змінну

(От алюминия он отличается тем, что остатки товара на "начало периода" многократно превышают объёмы производства, а значит и себестоимость производства мало кого из покупателей интересует)

таким чином заганяючи себе в кут , адже інші упадисти загальний житловий фонд - товаро не вважають , бо він на їх думку до продажу не виставляється і на ринок не тисне

Висновок :

Спочатку між собою розберітся чи можна вважати товаром все житло яке є на сьогодні в Україніі тоді
а) - якщо можна , тоді собівартість нового будівництва не впливає на ціну , бо є дуже великі товарні залишки , але тоді і метри скуплені для спекуляцій також не впливають на ціну бо їх кількість мізерна в порівнянні з загальним обємом
б) - не можна вважати товаром все житло , а тільки те яке виставленне до продажу , тоді собівартість будівництва суттєво впливає на ціну , бо новозбудоване житло в повному обсязі потрапляє на ринок нерухомості через купівлю продаж

Я не считаю товаром всю жилую недвижимость Украины, а только ту её часть, которая выставлена на продажу. И даже при этом она в разы превышает первичку, которая товар по определению. По крайнер мере, если постмотреть на объявления по Запорожью, то новострой погоды не делает. А себестоимость вторички зависит от того, кому как деньги надо.
Т.е. выбираю ваш п. "б", но против вашей пропорции, что первичка существенно влияет на что-либо.

Ринок оренди , це невеличка частинка ринку житла

Приехали! Ничего, что эти рынки хоть и связаны — но пересекаются в единичных случаях? Как то аренда до переезда в новое жилье после продажи текущего. Другое дело, что цены аренды пытаются как-то связать с ценами на продажу. Но за последние 10 лет мы уже увидели столько "честных соотношений", что воспринимать их всерьез я уже не могу.

Кстати, вот вам еще один факт. Только за последние 6 месяцев в Киеве родились 13 тысяч человек, и умерли 12 тысяч. Сыграли 6,3 тысячи свадеб, и развелись 3,7 тысяч пар. Представляете, сколько поводов изменить жилищные условия? И думаете, что все эти люди будут смотреть исключительно на первичку, где вы тут как тут со священным стягом себестоимости?

б) - не можна вважати товаром все житло , а тільки те яке виставленне до продажу , тоді собівартість будівництва суттєво впливає на ціну , бо новозбудоване житло в повному обсязі потрапляє на ринок нерухомості через купівлю продаж

Т.е. выбираю ваш п. "б", но против вашей пропорции, что первичка существенно влияет на что-либо

Давайте розглянем
Хтось буквально на днях вже викладав інформацію про загальну кількість і вартість обєктів виставлених на продаж
В нього вийшло здається 90 млрд доларів і 90 млн м кв
Давайте спробуємо розкласти цих 90 млн м кв
1 Сюди входить як вторинка так і первинка
2 Дуже велика кількість обєктів як правило продубльована в різних джерелах
3 Велика частина обєктів виставлена на продаж з метою покупки іншого житла ( переїзд в інше місто , зміна місця праці , покращення/погіршення житлових умов )

Спробуємо порахувати на прикладі 2008
Як всі тут стверджують кількість житла виставленного до продажу в порівнянні з 2008 не впала , а впала кількість покупців , отже з цього робимо висновок що
1 в 2008 було також виставленно 90 млн кв м
2 Ми точно знаємо що в 2008 новобудов було 10 млн кв м
3 Припускаємо що 30 % обєктів - продубльовані в різних джерелах , звідси висновок що реальна кількість житла виставленого на продаж менша на 30 % від 90 млн / 2 = 13,5 млн кв м
4 Припускаємо також що 30 % хочуть продати своє житло і відразу купити інше ( практично обміняти ) , а значить це житло також не можна рахувати товаром , в цифрах це (90-13,5 ) х 30 % =26 млн кв м
5 Сухий залишок в пропозиції житла 90 - 13,5-26 =50,5 , з яких 10 млн - новобудови , або 20 %
6 В 2009 обєм новобудов скоротиться в 2 рази , таким чином виходячи з Вашого припущення ціни повинні ще впасти в два рази , чи зменшення пропозиції на 10 % потягне за собою ріст цін

Щодо питання по-суті - у Львові в 50-70м2 з ціною метра в 300-400 в цегляному свіжобуді (не старше 10 років) вважаю більш-менш прийнятною.

Те що на сьогоднішній день у будівельників собівартість вища - то хай працюють над її зниженням - як на мене єдиний шлях якщо вони хочуть щось будувати і продавати. Такого ажіотажного попиту на кв. метри найближчих років 10 вже не буде, так як не буде ні дешевих кредитів, ні оленів, які будуть рватися в кредитне ярмо.
Працюйте панове.

Як варіант для тих же будівельників - чому би Вам не здавати уже збудоване житло в довгострокову оренду по прийнятній ціні? Я думаю що знайдеться чимало бажаючих винайняти квартиру терміном на наприклад 10-15 років. Я б винайняв і на дідька мені тоді та своя власна квартира потрібна... Зрештою так більша частина цивілізованого світу живе.

6 В 2009 обєм новобудов скоротиться в 2 рази , таким чином виходячи з Вашого припущення ціни повинні ще впасти в два рази , чи зменшення пропозиції на 10 % потягне за собою ріст цін

Це Ваші мрії. Як наразі по галузі в якій я працюю є спад на 70% від минулого року, тобто якщо минулого року ми продавали 100одиниць товару, то в цьому лише 30, причому наш товар в кредит не продавався. Це свідчить про те що реальний стан справ в економіці кепський, і навіть якщо об'єм новобудов скоротиться в 5 разів росту цін на нерухомість це навряд чи викличе.

5 Сухий залишок в пропозиції житла 90 - 13,5-26 =50,5 , з яких 10 млн - новобудови , або 20 %
6 В 2009 обєм новобудов скоротиться в 2 рази , таким чином виходячи з Вашого припущення ціни повинні ще впасти в два рази , чи зменшення пропозиції на 10 % потягне за собою ріст цін

Если:
а) принять эти пропорции
б) пренебречь объёмами продаж в 2009 году ввиду их мизерности на данный момент
в) считать, что вся возможная второичка уже выставлена и больше её не добавится
то
имеем 2 категории товара: вторичка, цена хоторой ничем не лимитируется, а первичка, где есть себестоимость.
Если в 2009 году жилья сдадут в 2 раза меньше, чем 2008, что все равно доля первички увеличится и значит цены должны типа вырости (но продажи все равно будут стоять, потому что денег нет).
Если в 2009 году предложение уменьшится, то надо смотреть за счет чего - вторички или первички (но продажи все равно будут стоять, потому что денег нет)
Если в конце 2009 и в 2010 году владельцам вторички или первички вдруг понадобятся деньги, цены пойдут только вниз и остановятся только тогда, когда те, кому деньги ну очень надо, их получат. Потом застой. До тех пор, пока опять кому-то понадобятся деньги.
В этой модели нет увеличения спроса. Его значение ограничено текущим уровнем (наличием денег). Чтобы цены не падали, надо придумать, откудова будут браться деньги на спрос. Раньше это были рост доходов и кредиты. Сейчас ни того, ни того нет.

ЗЫ. чисто про себя добавлю - если б у меня были лишние 150 к.у.е., я б не задумываясь купил домик по текущим ценам. И мне было б все равно будут они расти или снижаться. Но поскольку такой сумы нет, остается ждать, пока кому-то не понадобятся деньги.

Як варіант для тих же будівельників - чому би Вам не здавати уже збудоване житло в довгострокову оренду по прийнятній ціні?

1 У будівельників практично не має у власності готового житла , яке можна здавати в оренду
2 Навіть якщо у когось є , це значить заморозити свої обігові кошти і перетворитись з будівельників у рантьє
3 Щоб там хто не говорив , а спорудження житла потребує певних коштів . Давайте порахуємо фінансовий ефект від здачі житла в оренду , не знаю як там в Києві , а у Львові 800 грн + комунальні за 1-2 кімнатну (40 кв м ) , десь на околиці більш-менш нормальний варіант ( тільки не треба кричати що дешевше/дорожче , мені все одно , я не знімаю , і не здаю , в мене вже років з 5 свого житла валом ) . Отже 800 грн-40 метрів , або 20 грн-1 метр ( брудного прибутку )
Пан Тарас вважає що :

у Львові в 50-70м2 з ціною метра в 300-400 в цегляному свіжобуді (не старше 10 років) вважаю більш-менш прийнятною.

300-400 доларів це 2400 - 3200 грн , враховуючи що гроші також щось вартують , на сьогоднішній день 24 % річних , або 2 % в місяць , то 2 % в місяць від 2400-3200 = 48 - 64 грн - вартість грошей за метр
Отже для того щоб для мене економічно доцільно було здавати збудоване по 300-400 доларів житло я повинен виставляти ціну оренди хоча б по 48-64 ( вартість грошей ) + 30 грн (при терміні повернення грошей 10 років ) = 78-94 грн за квадратний метр або 3200-3600 + комунальні

З цього розрахунку Ви вже напевно переконались що в ринок житла заради оренди вкладають не для максисально можливого заробітку , а для максимально надійного отримання прибутку , адже здача квартири в оренду як правило більша від середньостатистичної пенсії

300-400 доларів це 2400 - 3200 грн , враховуючи що гроші також щось вартують , на сьогоднішній день 24 % річних , або 2 % в місяць , то 2 % в місяць від 2400-3200 = 48 - 64 грн - вартість грошей за метр
Отже для того щоб для мене економічно доцільно було здавати збудоване по 300-400 доларів житло я повинен виставляти ціну оренди хоча б по 48-64 ( вартість грошей ) + 30 грн (при терміні повернення грошей 10 років ) = 78-94 грн за квадратний метр або 3200-3600 + комунальні

З цього розрахунку Ви вже напевно переконались що в ринок житла заради оренди вкладають не для максисально можливого заробітку , а для максимально надійного отримання прибутку , адже здача квартири в оренду як правило більша від середньостатистичної пенсії

Таким чином у Київі однокімнатна квартира ціною в 50000 $ біля метро на Оболоні має коштувати арендатору 1000$ на місяць плюс комунальні платежі + вартість периодичного ремонту. А коштує мені 320 $ з комунальними.
Тобто, щоб рентабельно було купити під аренду має коштувати десь меньше 20000 $

Це, до речі, майже співпадає з моею оцінкою за купівельною спроможностю. В найбільш очикуваній версії. Максимальна версія була 40000 $

Таким чином у Київі однокімнатна квартира ціною в 50000 $ біля метро на Оболоні має коштувати арендатору 1000$ на місяць плюс комунальні платежі + вартість периодичного ремонту. А коштує мені 320 $ з комунальними.
Тобто, щоб рентабельно було купити під аренду має коштувати десь меньше 20000 $

Не уважно читаєте , або читаєте уважно , а висновки робите не коректні
Мій підрахунок вівся при умові вартості грошей 24 % річних . порахуйте що буде при 4 % в рік + на 20 років
Місячна виплата тіла квартири - 50 000 / 20 х 12 = 210 в місяць
50 000 х 4% =2000 / 12 = 166 на початку терміну до 0 в кінці з кроком -1 $ отже через 5 років виходите в 0 ,
Через 18 років отримаєте назад свої 50 000 + 20 000 з процентів , при чому в тих фантіках і в тих пропорціях до заробітної плати які діяли на момент покупки .В якому з банків Ви зможете отримати такі умови
Одна умова , Ви повинні бути або пенсіонером з лишніми 50 000 , або багатою людиною без бажання працювати і з бажанням забезпечити себе до старості з капіталом в 500 000 ( для того щоб мати можливість купити з десяток описаних Вами квартир ) і жити на якихось 3200 сьогодні , без переживань що цих 3200 завтра перетворяться в папірці , бо Ви завжди будете отримувати 1 пенсію в місяць з кожної квартири в валюті держави в якій ці квартири знаходяться

budivelnik, прошу прощения, вы считаете, что рынок аренды существует только потому, что кто-то что-то строит

Ринок оренди , це невеличка частинка ринку житла , а так як обєми нового будівництва вносять зміни в ринок житла , значить вони вносять зміни в ринок оренди

А логическая цепочка (причина - следствие) была следующая:
1. усовершествование технологии

За останні 10 років нових технологій будівництва не винайшли

2. геолого разведка сырьевой базы (месторождений бокситов, пригодных для МАССОВОГО и экономически ОБОСНОВАННОГО выпуска алюминия не так уж и много оказалось)

Нових територій для будівництва не має , всі тягнуться до існуючих , Київ + міста мілліонники

3. удешевление сырья (в первую очередь электроэнергии)

Поки що бачу тенденції до здорожчання енергії і як наслідок в майбутньому здорожчання буд матеріалів

4. СНИЖЕНИЕ себестоимости
5. снижение цен
6. рост спроса и объёмов производства.

Як бачите п 4,5,6 на сьогодні у нас також працювати не будуть
Виходячи з Вашого логічного ланцюжка подешевшання житла не можливо в принципі , але розуміючи це Ви вносите ще одну змінну

(От алюминия он отличается тем, что остатки товара на "начало периода" многократно превышают объёмы производства, а значит и себестоимость производства мало кого из покупателей интересует)

таким чином заганяючи себе в кут , адже інші упадисти загальний житловий фонд - товаро не вважають , бо він на їх думку до продажу не виставляється і на ринок не тисне

Висновок :

Спочатку між собою розберітся чи можна вважати товаром все житло яке є на сьогодні в Україніі тоді
а) - якщо можна , тоді собівартість нового будівництва не впливає на ціну , бо є дуже великі товарні залишки , але тоді і метри скуплені для спекуляцій також не впливають на ціну бо їх кількість мізерна в порівнянні з загальним обємом
б) - не можна вважати товаром все житло , а тільки те яке виставленне до продажу , тоді собівартість будівництва суттєво впливає на ціну , бо новозбудоване житло в повному обсязі потрапляє на ринок нерухомості через купівлю продаж

1 За останні десять років ми перейшли від 9-етажних "панельок" до 26-етажних монолітно-каркасних, від заливки бетону "лаптями" до потужних бетононасосів, від рахівниці (в ПТО) до ЕОМ, від наших "чхалок"-пальобійок до "бауера" з бортовим компютером, від теодоліта до тахеометра і GPS... А Ви?...
2 Не тільки в містах- мільйонниках йде будівництво, а і в містах супутниках. І маю сказати ще й яке.
3 Не тільки електроенергія складова ціни товару.
4 Зниження собівартості за рахунок все тих же механізмів: раніше ЕО на 0,8м3, - зараз JCB на 2,5м3, раныше ДТ75, - зараз komatsu, раныше КрАЗ 12т, - зараз МАЗ 25т. Потужність збільшилась, витрати пального зменшились.
5 В прошлом году брал щебень по 105 грн. за тонну (правда, если брал больше 1000 тонн за один заход - делали скидку 5%), песок - 50 грн/т., бетон - 720грн/м3... Вчера брал 5 т щебеня по 60грн/т., песок речной 400 т по 22 грн/т., бетон 5м3 П3В25 430 грн/м3 с ДОСТАВКОЙ! через весь Киев А в 4 километрах от объекта ЗЖБК. Но там хотят за бетон 560 грн/м3. Очень хотят. Долго хотят. И еще дольше хотеть будут. И сырья полные склады. И люди без зар.платы сидят...
6 Спрос есть. Только, в отличии от алюминия, не адекватность цен (читай - неадекватность оценки себя любимого" не дает наращивать объемы производства.