Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2011

Тори
Коммерческую?

Не написано. Пишут "недвижимость".

Решила я в очередной раз посмотреть РН Львова. Сравниваю Авизо от 18.03.2009, по Вашим утверждениям это минимальные цены и нынешние от 02.11.2011.
.....

А я колись писав що виросли ціни в Авізо ?
Я завжди писав :
... по результатам реальних угод .
А в березні 2009 , висіло море пропозиції і з наприклад серпня 2008 .
Тому пояснюю :
1 Кількість проданного житла , завжди було разів в 10 меншим , ніж кількість обяв
2 В кризу , реально продавались тільки найкращі по співідношенню ціна/якість квартири

Тепер розумієте чому ?

Цена сделки не может быть выше , чем цена предложения. И если средняя цена предложения упала, то и цена сделок упала. А с чего тогда говорить, что сейчас дороже? Тогда торг был в 2 раза? Тогда зачем Вы вообще о каких-нибудь индексах говорите? Так и пишите, согласно "индекса будивельника" и тогда всем все станет ясно.

Тори
Цена сделки не может быть выше , чем цена предложения. И если средняя цена предложения упала, то и цена сделок упала( це твердження помилкове ). А с чего тогда говорить, что сейчас дороже? Тогда торг был в 2 раза? Тогда зачем Вы вообще о каких-нибудь индексах говорите? Так и пишите, согласно "индекса будивельника" и тогда всем все станет ясно.

А давайте розглянемо Ваше твердження з точки зору математики .
Дано:
100 пропозицій з середньою ціною пропозиції 60 000 попугаїв які поділились слідуючим чином:
20 по 80 000
20 по 70 000
20 по 60 000
20 по 50 000
20 по 40 000

На дворі криза і за якийсь період з цієї вибірки продалось все житло( 20 одиниць ) яке мало найкраще співвідношення ціна якість і в вибірці залишилось всього 80 пропозицій + ті хто хотів продати , але не продав знизили ціни на свої пропозиції на 15% , дивимось що у нас залишилось :
20 по 80 000 - 15% = 68 000
20 по 70 000 - 15% = 59 500
20 по 60 000 - 15% = 51 000
20 по 50 000 - 15% = 42 500
Середня ціна вибірки (68 000 + 59 500 + 51 000 + 42 500)/4 = 55 250
Середній індекс впав на (60 000 - 55 250)/60 000 = 8%
Але реальні угоди будуть проводитись вже по ціні не нижчій 42 500
Величина реальної угоди зросла на (42 500 - 40 000)/40 000 = 6%

Таким чином
Враховуючи що реальні продажі йдуть в сегменті який займає не більше ніж 10% від всієї пропозиції , то існує висока вірогідність що рух ціни в сегменті реальних продаж , не відповідає напрямку руху ціни в загальній вибірці .

Тори
Коммерческую?

Не написано. Пишут "недвижимость".

По имеющейся у меня информации (от девелоперов ), интерес у инвесторов есть к коммерческой недвижимости (офисы высокого класса, торговые площадки), к недвижимости особого интереса не проявляется.
ИМНО, класс элит, к которому могли бы проявить интерес инвесторы, у нас и так уже затоварен (учитывая строящиеся объекты и покупательную способность населения). А строить "ширпотреб" с минимальной (для инвестора) рентабельностью в стране с такими рисками, как у нас - никто не будет.

Враховуючи що реальні продажі
йдуть в сегменті який займає не
більше ніж 10% від всієї
пропозиції , то існує висока
вірогідність що рух ціни в
сегменті реальних продаж , не
відповідає напрямку руху ціни в
загальній вибірці .

ну так это почти то же, что писали вчера, кажеться Тайлер - при общем снижении индекса цен за счет приближения верхней части хотелок к реальности минимальные цены, по которым и идут в основном сделки практически не падают, т.к их потихоньку разбирают.

парни вопросец

кто из двух участников пагубно влияет на рынок, будивельныки которые чем больше построят тем дешевле будет и выбор будет по более или барыги которые скупают для перепродажи ?

может стоит уважать будивельныка и опускать Трубину (хотя он виртуально купил житло в США:))

Cricetus cricetus
ну так это почти то же, что писали вчера, кажеться Тайлер - при общем снижении индекса цен за счет приближения верхней части хотелок к реальности минимальные цены, по которым и идут в основном сделки практически не падают, т.к их потихоньку разбирают.

Чужі лаври мені не потрібні , але й своїх я не віддам.
Ризикну припустити що це Тайлер писав так як будівельник , по тій простій причині що подібний варіант розвитку подій я відстоював ще рік-два тому .
Якщо хтось зажадає доведень - я пошукаю ( але тільки за пляшку коньяку , як не як 7000 повідомлень переглянути )

Тори
Цена сделки не может быть выше , чем цена предложения. И если средняя цена предложения упала, то и цена сделок упала( це твердження помилкове ). А с чего тогда говорить, что сейчас дороже? Тогда торг был в 2 раза? Тогда зачем Вы вообще о каких-нибудь индексах говорите? Так и пишите, согласно "индекса будивельника" и тогда всем все станет ясно.

А давайте розглянемо Ваше твердження з точки зору математики .
Дано:
100 пропозицій з середньою ціною пропозиції 60 000 попугаїв які поділились слідуючим чином:
20 по 80 000
20 по 70 000
20 по 60 000
20 по 50 000
20 по 40 000

На дворі криза і за якийсь період з цієї вибірки продалось все житло( 20 одиниць ) яке мало найкраще співвідношення ціна якість і в вибірці залишилось всього 80 пропозицій + ті хто хотів продати , але не продав знизили ціни на свої пропозиції на 15% , дивимось що у нас залишилось :
20 по 80 000 - 15% = 68 000
20 по 70 000 - 15% = 59 500
20 по 60 000 - 15% = 51 000
20 по 50 000 - 15% = 42 500
Середня ціна вибірки (68 000 + 59 500 + 51 000 + 42 500)/4 = 55 250
Середній індекс впав на (60 000 - 55 250)/60 000 = 8%
Але реальні угоди будуть проводитись вже по ціні не нижчій 42 500
Величина реальної угоди зросла на (42 500 - 40 000)/40 000 = 6%

Таким чином
Враховуючи що реальні продажі йдуть в сегменті який займає не більше ніж 10% від всієї пропозиції , то існує висока вірогідність що рух ціни в сегменті реальних продаж , не відповідає напрямку руху ціни в загальній вибірці .

А торг ?

парни вопросец

кто из двух участников пагубно влияет на рынок, будивельныки которые чем больше построят тем дешевле будет и выбор будет по более или барыги которые скупают для перепродажи ?

может стоит уважать будивельныка и опускать Трубину (хотя он виртуально купил житло в США:))

Предлагаю больше - Аленя, влошившегося в предкризисную ипотеку - жалеть и всячески подбадривать.
Хомяков же опускать, ибо они своими действиями тормозят экономику.. да и попросту конкуренты

[1]

парни вопросец

кто из двух участников пагубно влияет на рынок, будивельныки которые чем больше построят тем дешевле будет и выбор будет по более или барыги которые скупают для перепродажи ?

Если строители построят много-будет развитие рынка недвижимости и работа в смежных отраслях. Никакого пагубного влияния.
Барыги скупали для перепродажи, теперь скупать не будут, очень долго. Потому как нет роста ни 100, ни 50 ни даже 10% в год. Надо спекулировать чем-то другим. Да и не скупят они много. А виноваты банки, которые дали кредиты под спекуляцию.
Виноваты олени, покупавшие по таким ценам.