Україна в 2012р скоротила будівельні роботи на 13,8%

Пропонуємо до обговорення:

Обсяг будівельних робіт в Україні в 2012 році склав 62,28 млрд грн

Дивися повний текст Україна в 2012р скоротила будівельні роботи на 13,8%.

[16]

Снижение объемов строительства в этом году (особо серьезное, если учесть фактор Евро-2012) вроде бы логично. На 2007 приходится пик цен на недвижимость и пик количества запускаемых строительных проектов. Но запуск в наших условиях - это год-два сбора разрешительной документации и расчистка (от жителей близлежащих домов) площадки. Но во второй половине 2008, в связи с явным кризисом всего и вся, большая часть строительных проектов была приостановлена. И вновь запущена на рубеже 2009-2010 годов. Прибавляем в среднем 2-3 года на достройку (обычно строится несколько очередей жилого комплекса) - и получаем пик ввода в 2012. В результате, в этом году нас массированно радовала реклама достроенных и почти достроенных объектов, продаваемых по совершенно бросовым (по докризисным меркам) ценам. Я смотрю по Киеву; но, например, в Севастополе строительный бум, превосходящий киевский, заметен просто невооруженным глазом.
Много предложения, умеренный спрос, почти полное отсутсвие банковского кредитования - и цены "первички" начали наперебой снижаться. 10000, 9000, 8200, 8000, 7900, 7200 - я сужу по изменениям цен в рекламе, которой сейчас завешено все стены метро, хотя это, наверное, не самый объективный показатель. Подозреваю, что на данный момент стоительная отрасль вышла на себестоимость, что в сочетании с пессимизм относительно будующего страны вообще и ее рынка недвижимости в частности, не дает энергии активно начинать новые проекты взамен достроенных. Да и отсутствие финансовых ресурсов играет свою роль. Темпы строительства снижаются, поэтому, могу предположить, что при прочих равных условиях цены первички сейчас стабилизируются, а потом, по мере дальнейшего снижения предложения, должны поползти вверх до экономически-обоснованнного уровня (т.е чтобы строители получали прибыль, сравнимую с доходом по депозитам плюс плата за усилия и риск).
Но это при прочих равных условиях, которые равны не будут. Если произойдет срыв курса, то цены первичного и частично недостроенного метра на некоторое недолгое время упадут еще процентов на 20% (в долларах). А если будет депозитный мораторий, то это даст еще процентов 10%. А вот потом все быстро восстановится - и будет ползти вверх, пропорционально степени экономического оптимизма.
Почему я уверен в скором начале роста цен? По моему прогнозу (основанному на общепринятой истории экономических циклов за последние 200 лет), Украина покажет чуть ли не рекордные темпы экономического роста в надвигающемся всемирном экономическом буме 2014-2017 годов. И снова возникнут разговоры о нереальных киевских ценах, почему-то превышающих европейские.
А разгадка сверхвысоких цен на нашу недвижимость одна: спрос и предложение. По официальной статистике, обеспеченность жильем киевлян - 21,2 кв. м. общей (!) площади (с учетом неучтенных статистикой арендаторов - меньше 18 кв. м.). А представление киевлян о комфорте - все же тяготеют к европейским (В Берлине, например, имеется в среднем 55 квадратов на человека, причем жилой площади). Поэтому средние украинцы, до достижения примерно таких условий (хотя бы 40 кв.м на человека), и дальше будут стараться вкладывать свои свободные средства в улучшение жилищных условий, а не в турпоездки на экзотические острова или коллекционирование антиквариата. Отсюда и высокий потенциальный спрос, который сейчас сдерживается лишь падением реальных доходов и ожиданием еще большего падения.
А предложение? В случае Киева строителям пока сложно было обеспечить по среднему даже миллион метров нового жилья в год. То есть жилой фонд (сейчас - около 60 млн. кв.м) растет темпами менее 2% в год. Такими темпами на средние для Европы 40 квадратов общей площади на человека (при неизменном населении Киева) мы будем выходить еще 50 лет! И все это время бытовая реальность будет катастрофически отставать от представлений о норме. А значит, потенциальный спрос будет постоянно нависать над рынком, а реальный - регулироваться только колебаниями доходов и доступности банковского финансирования. Постоянно напряжение будет сниматься постоянным же ростом цен. Даже если темпы строительства вырастут - не сможет адекватно развиваться инфраструктура, которая и сейчас работает на пределе. Выход за этот предел потребует в разы больших вложений, которых страна просто не потянет. (Те, кто попадает в "час пик" в пересадочные переходы метро, понимает, о чем я говорю. Те, кто не пользуется метро, а едет, а точнее не едет, в это время по улицам, понимает еще лучше. А решением может быть лишь строительство новой, кольцевой ветки метро - а это намного сложнее, чем конечные станции неглубокого залегания на массивах открывать). Итак, рост абсолютного предложения недвиги составляет хорошо если 2% в год. Но платежеспособный спрос, понятно, будет расти бОльшими темпами, адекватно росту доходов населения. (Понимаю, что "обвалисты" со мной не согласятся. Но напомню, что после обвала, если только он не носит характер тотальной катастрофы, обычно следует резкий рост).
Ситуацию усложняет высокий уровень потенциальной внутренней миграции. В случае начала экономического роста в Киев и другие крупные города за высокими зарплатами очень быстро хлынут украинцы из сельской местности и небольших городов, где "реформирование" экономики последних лет, похоже, привело к безвозвратному (!) всвобождению еще нескольких миллионов пар рабочих рук. И эти руки только ждут, чтобы примениться где-то за практически любую цену. Это повысит ставки аренды жилья (выгоднее работать в Киеве за 700 долларов, отдавая 400 баксов за аренду однушки (800 на двоих), чем прозябать у себя в селе за 100-150 баксов в месяц, и то не в каждый. А стоимость аренды неизбежно повысит стоимость самой недвиги, особенно когда (не если, а когда) депозитные ставки упадут до реалистичного уровня в 4-6 годовых плюс инфляция (цена киевской однокомнатной квартиры, тогда, снова перевалит за 100 тысяч, так как будет явно выгоднее вкладываться в недвигу, чем в банк - это чистая математика).
С еще одной стороны, Украина представляет собой совершенно неевропейскую картину концентрации богатства в руках немногих: это можно увидеть, просто сравнив машины на улицах Киева и Рима, например. И эти счастливчики сосредоточены, по-преимуществу, в этом самом Киеве и могут покупать элитную недвигу по любым ценам, смещая, таким образом, весь спрос. Или вкладывать в коммерческую недвижимость "левые" доходы, не особо переживая о доходности...
Стратегия для потенциальных покупателей и инвесторов: ждем предстоящих нам катаклизмов, не попадаем под них (не попадаем!!! доллар, короткий депозит в сверхнадежном банке). И скупаем квадратные метры этажами (а лучше - домами), в общем - как получится. В последующие годы нас почти неизбежно ждет рост цен минимум по 30% в год. И никакие дефолты и правительства профессионалов картины не ухудшат, как не ухудшили они ее в середине 2000-х. ЭТО РЫЫНОООООООК!!!!!

Адам Смит
"В последующие годы нас почти неизбежно ждет рост цен минимум по 30% в год."
"Украина покажет чуть ли не рекордные темпы экономического роста в надвигающемся всемирном экономическом буме 2014-2017 годов".
Адам Смит вы ли это написали?
Какие предпосылки для экономического роста в 2014? Их нет и не будет.
сальдо торговли - отрицательное
структура торговли - не изменилась, низкотехнологическая продукция
промышленность, с/х - падение с августа для промышленности, с июля - для с/х
бюджет - дефицитный, скрытый дефицит
индекс реальной зарплаты за 2012 - вырос на 14,7%
задолженность по зарплате - растет с октября 2012
импортозамещающих производств - нет
зависимость от дорогого газа РФ - существует
и т.д.

А вот потом все быстро восстановится - и будет ползти вверх, пропорционально степени экономического оптимизма.
Почему я уверен в скором начале роста цен? По моему прогнозу (основанному на общепринятой истории экономических циклов за последние 200 лет), Украина покажет чуть ли не рекордные темпы экономического роста в надвигающемся всемирном экономическом буме 2014-2017 годов.

В 1929 г. в США начался кризис. Более или менее он закончился в 1945-м после крупнейшей в истории человечества войны.
В 1992 г. в Японии начался локальный кризис, который не закончился до сих пор.
Из истории так называемых циклов можно узнать причины сбоев экономического двигателя, но никак не узнать, когда они прекратятся.
Не будет никакого бума в 2014-2017 годах. Разве что до этого случится серьёзнейший обвал, из которого удастся выйти мирным путём.

Адам Смит вы ли это написали?
Какие предпосылки для экономического роста в 2014?

Адам надеется, что заграница ему поможет.

Снижение объемов строительства в этом году (особо серьезное, если учесть фактор Евро-2012) вроде бы логично. На 2007 приходится пик цен на недвижимость и пик количества запускаемых строительных проектов. Но запуск в наших условиях - это год-два сбора разрешительной документации и расчистка (от жителей близлежащих домов) площадки. Но во второй половине 2008, в связи с явным кризисом всего и вся, большая часть строительных проектов была приостановлена. И вновь запущена на рубеже 2009-2010 годов. Прибавляем в среднем 2-3 года на достройку (обычно строится несколько очередей жилого комплекса) - и получаем пик ввода в 2012. В результате, в этом году нас массированно радовала реклама достроенных и почти достроенных объектов, продаваемых по совершенно бросовым (по докризисным меркам) ценам. Я смотрю по Киеву; но, например, в Севастополе строительный бум, превосходящий киевский, заметен просто невооруженным глазом.
Много предложения, умеренный спрос, почти полное отсутсвие банковского кредитования - и цены "первички" начали наперебой снижаться. 10000, 9000, 8200, 8000, 7900, 7200 - я сужу по изменениям цен в рекламе, которой сейчас завешено все стены метро, хотя это, наверное, не самый объективный показатель. Подозреваю, что на данный момент стоительная отрасль вышла на себестоимость, что в сочетании с пессимизм относительно будующего страны вообще и ее рынка недвижимости в частности, не дает энергии активно начинать новые проекты взамен достроенных. Да и отсутствие финансовых ресурсов играет свою роль. Темпы строительства снижаются, поэтому, могу предположить, что при прочих равных условиях цены первички сейчас стабилизируются, а потом, по мере дальнейшего снижения предложения, должны поползти вверх до экономически-обоснованнного уровня (т.е чтобы строители получали прибыль, сравнимую с доходом по депозитам плюс плата за усилия и риск).
Но это при прочих равных условиях, которые равны не будут. Если произойдет срыв курса, то цены первичного и частично недостроенного метра на некоторое недолгое время упадут еще процентов на 20% (в долларах). А если будет депозитный мораторий, то это даст еще процентов 10%. А вот потом все быстро восстановится - и будет ползти вверх, пропорционально степени экономического оптимизма.
Почему я уверен в скором начале роста цен? По моему прогнозу (основанному на общепринятой истории экономических циклов за последние 200 лет), Украина покажет чуть ли не рекордные темпы экономического роста в надвигающемся всемирном экономическом буме 2014-2017 годов. И снова возникнут разговоры о нереальных киевских ценах, почему-то превышающих европейские.
А разгадка сверхвысоких цен на нашу недвижимость одна: спрос и предложение. По официальной статистике, обеспеченность жильем киевлян - 21,2 кв. м. общей (!) площади (с учетом неучтенных статистикой арендаторов - меньше 18 кв. м.). А представление киевлян о комфорте - все же тяготеют к европейским (В Берлине, например, имеется в среднем 55 квадратов на человека, причем жилой площади). Поэтому средние украинцы, до достижения примерно таких условий (хотя бы 40 кв.м на человека), и дальше будут стараться вкладывать свои свободные средства в улучшение жилищных условий, а не в турпоездки на экзотические острова или коллекционирование антиквариата. Отсюда и высокий потенциальный спрос, который сейчас сдерживается лишь падением реальных доходов и ожиданием еще большего падения.
А предложение? В случае Киева строителям пока сложно было обеспечить по среднему даже миллион метров нового жилья в год. То есть жилой фонд (сейчас - около 60 млн. кв.м) растет темпами менее 2% в год. Такими темпами на средние для Европы 40 квадратов общей площади на человека (при неизменном населении Киева) мы будем выходить еще 50 лет! И все это время бытовая реальность будет катастрофически отставать от представлений о норме. А значит, потенциальный спрос будет постоянно нависать над рынком, а реальный - регулироваться только колебаниями доходов и доступности банковского финансирования. Постоянно напряжение будет сниматься постоянным же ростом цен. Даже если темпы строительства вырастут - не сможет адекватно развиваться инфраструктура, которая и сейчас работает на пределе. Выход за этот предел потребует в разы больших вложений, которых страна просто не потянет. (Те, кто попадает в "час пик" в пересадочные переходы метро, понимает, о чем я говорю. Те, кто не пользуется метро, а едет, а точнее не едет, в это время по улицам, понимает еще лучше. А решением может быть лишь строительство новой, кольцевой ветки метро - а это намного сложнее, чем конечные станции неглубокого залегания на массивах открывать). Итак, рост абсолютного предложения недвиги составляет хорошо если 2% в год. Но платежеспособный спрос, понятно, будет расти бОльшими темпами, адекватно росту доходов населения. (Понимаю, что "обвалисты" со мной не согласятся. Но напомню, что после обвала, если только он не носит характер тотальной катастрофы, обычно следует резкий рост).
Ситуацию усложняет высокий уровень потенциальной внутренней миграции. В случае начала экономического роста в Киев и другие крупные города за высокими зарплатами очень быстро хлынут украинцы из сельской местности и небольших городов, где "реформирование" экономики последних лет, похоже, привело к безвозвратному (!) всвобождению еще нескольких миллионов пар рабочих рук. И эти руки только ждут, чтобы примениться где-то за практически любую цену. Это повысит ставки аренды жилья (выгоднее работать в Киеве за 700 долларов, отдавая 400 баксов за аренду однушки (800 на двоих), чем прозябать у себя в селе за 100-150 баксов в месяц, и то не в каждый. А стоимость аренды неизбежно повысит стоимость самой недвиги, особенно когда (не если, а когда) депозитные ставки упадут до реалистичного уровня в 4-6 годовых плюс инфляция (цена киевской однокомнатной квартиры, тогда, снова перевалит за 100 тысяч, так как будет явно выгоднее вкладываться в недвигу, чем в банк - это чистая математика).
С еще одной стороны, Украина представляет собой совершенно неевропейскую картину концентрации богатства в руках немногих: это можно увидеть, просто сравнив машины на улицах Киева и Рима, например. И эти счастливчики сосредоточены, по-преимуществу, в этом самом Киеве и могут покупать элитную недвигу по любым ценам, смещая, таким образом, весь спрос. Или вкладывать в коммерческую недвижимость "левые" доходы, не особо переживая о доходности...
Стратегия для потенциальных покупателей и инвесторов: ждем предстоящих нам катаклизмов, не попадаем под них (не попадаем!!! доллар, короткий депозит в сверхнадежном банке). И скупаем квадратные метры этажами (а лучше - домами), в общем - как получится. В последующие годы нас почти неизбежно ждет рост цен минимум по 30% в год. И никакие дефолты и правительства профессионалов картины не ухудшат, как не ухудшили они ее в середине 2000-х. ЭТО РЫЫНОООООООК!!!!!

Про рост цен - "нас почти неизбежно ждет рост цен минимум по 30% в год." -это такой стёб?

Кто-то взломал пароль А.Смита? Наверно, это грязные технологии риэлторов.

Адам Смит вы ли это написали

Вопрос в другом: Кто попросил Адама?)))
Возвращаемся к старой и печальной аксиоме: "все в этом мире имеет цену".

Адам Смит
Адам, браво!
собственно убеждаюсь еще раз, что вы один из лучших комментаторов тут.
собственно исчерпывающий итог на тему киевской недвиги.

Адам Смит
Адам, браво!
собственно убеждаюсь еще раз, что вы один из лучших комментаторов тут.
собственно исчерпывающий итог на тему киевской недвиги.

Это не смешно, а печально. А ведь был кумиром миллионов