Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Sidus написав:Ради 6% годовых что-то покупать? Да ну неинтересно это стало да и скучно... Кроме того, господа, ну будет у вас 2 квартиры под аренду, а дальше что? В том смысле вы когда-то думали про налоги? Я почти уверен, что в ближайшие годы примут что-то, что заставит всех выйти из тени по аренде, и тогда придется регистрировать ФОП и платить 5% и это хорошо!
1. Альтернатив нет 2. Те кто принимает законы о налогах по уши в недвижимости, они не заинтересованы.
1. Не согласен, всегда есть альтернатива...но придется тратить свое время на администрирование, однако же квартира тоже требует администрирования, а если она не одна, то тем более 2. Альтернатив нет, бюджет пустой, долги безумные, будут искать доходы везде, где только смогут найти - повышая налоги и вводя новые.
Sidus написав:Ради 6% годовых что-то покупать? Да ну неинтересно это стало да и скучно... Кроме того, господа, ну будет у вас 2 квартиры под аренду, а дальше что? В том смысле вы когда-то думали про налоги? Я почти уверен, что в ближайшие годы примут что-то, что заставит всех выйти из тени по аренде, и тогда придется регистрировать ФОП и платить 5% и это хорошо! Но если у вас больше 2 квартир (120м2 в сумме), то ФОП уже не поможет и налог будет очень серьезный (18%) и почти никто на этом форуме этого не учитывает при расчете рентабельности.
Еще в 6% не учтено амортизация ремонта (а сейчас ремонт уже стоит европейских денег, Ейр подтвердит), всякие мелкие ремонты (краны, трубы итд), да и мопы и сам дом за 10 лет уже станет морально устаревшим.
Почему? Бетон это самодостаточный актив. Как золото. Поэтому нет смысла его привязывать к какой-то валюте. К чему он ближе, давайте посмотрим. 2005 однушка 50 тыс долларов или 250 000 грн 2008 она 120 тыс долларов или 600 000 грн 2009 она 60 тыс долларов или 480 000 грн 2015 она снова 50 тыс долларов, но уже 1 250 000 грн 2020 она снова 60 тыс долларов, но уже 1 700 000 грн.
BIGor написав:Извиняюсь за оффтоп, но интересный кейс попался.
Дешевая 1к 55 000 уе. Арендаторы 9000 грн (315 уе) Итого 14,5 лет окупаемость без учета простоев и амортизации нового ремонта.
Не буду обсуждать насколько реальны цифры 55 и 9. Мне они кажутся завышенными. Соотношение в 6,9% вполне актуальное для рынка. Даже, может, чуть хуже, потому что к 55 нужно будет заплатить агентские, но это может нивелироваться небольшим торгом. Вот пример - если не агентская замануха, то вот вариант из комплекса, который я периодически просматриваю. Ее можно за пару дней сдать за 10. Пропорция сохраняется. Такая сейчас рентабельность на рынке. Были смутные времена когда было больше, были времена, когда цена недвиги была надута, тогда было меньше.
PS Это не тот комплекс от КГС, который обсуждался в 16-ом, как пример самых дешевых готовых или почти готовых новостроек? В нем можно было тогда купить за 18-20?
то був ЖК Озерннй на Обухівській на краю Новобілич
Почему? Бетон это самодостаточный актив. Как золото. Поэтому нет смысла его привязывать к какой-то валюте. К чему он ближе, давайте посмотрим. 2005 однушка 50 тыс долларов или 250 000 грн 2008 она 120 тыс долларов или 600 000 грн 2009 она 60 тыс долларов или 480 000 грн 2015 она снова 50 тыс долларов, но уже 1 250 000 грн 2020 она снова 60 тыс долларов, но уже 1 700 000 грн.
Глупо считать доходность не в валюте доходов. Если арендные платежи платятся в гривне - нужно считать в гривне. Классика.
Sidus что такое нещасные 5% от оборота и ФОП (3 я группа). Это всего лишь означает, что примерно 1 месяц в году вы будете работать бесплатно на государство.
Если вы фоп 2 й группы, то вы будете работать 1 месяц бесплатно на государство даже если не сдавали квартиру вообще (на второй группе обязательно платить 1 тыс грн ежемесячно)
Если налоговая и другой госорган прийдет с проверкой (увидит, что полы не помыты в квартире) - вы можете еще около полугода проработать бесплатно на государство
Vlad442 написав:Посмотрел, какая "окупаемость" будет у депо в Ощаде. 1,21% после налогов. Это на год без возможности расторжения, тогда как за квартиру, если сразу выставить по правильной цене, можно уже через несколько дней получить деньги на руки.
Вообще непонятно, почему люди оперируют понятием окупаемости вместо рентабельности. Психологически приятно видимо войти в актив, получить назад все деньги, потраченные на его приобретение, а сама квартира остается на шару. Практического смысла этот термин не имеет. Для сравнения текущей доходности с другими инструментами лучше подходит понятие рентабельности.
В депо нема окупаємості, є доходність, так як ти кладеш долари США, вони там крутяться, і їх же витягуєш. Нуль транзакційних витрат.
Додано: П'ят 01 січ, 2021 15:06
