budivelnik написав:Можливо я повторююсь . але : 1 Кредит на нерухомість , на відміну від автомобілів видавався тільки на 70 % від величини оцінки ( якісь виключення можливі , але це були виключення ) 2 Страховка нараховувалась на величину оцінки майна , а не на суму виданих коштів 4Загальна вартість іпотечних кредитів на вересень 2009 становить 137,6 млрд грн , загальна кількість цих кредитів від 350 000 до 500 000 , візьмемо 400 000 , тоді величина одного кредиту становить 137,6 млрд / 400 000 = 344 000 грн або 42 000 доларів . В 2008 за 42 К можна було тільки гостинку в Києві , або 1-2 кімнатну в інших містах купити
1. З 10 кредитів 2-3 кредити видавались, або з завишеною оцінкою, або з мін. першочерговим внеском.
2. Але страхували майно, а не ризик неповернених кредитів
4.Цей іпотечний портфель формувався не тільки на протязі 2008 року, а почав формуватись набагато раніше. І не потрібно забувати, що брали не тільку на купівлю нерухомості, а й споживчі кредити під заставу своєї нерухомості і починались ці суми кредиту в Києві від 30000$, а в регіонах від 10000 $. І в регіонах найбільш купували саме 1-2 кімнатні
budivelnik написав:Можливо я повторююсь . але : 1 Кредит на нерухомість , на відміну від автомобілів видавався тільки на 70 % від величини оцінки ( якісь виключення можливі , але це були виключення ) 2 Страховка нараховувалась на величину оцінки майна , а не на суму виданих коштів 3 Без хабара оцінити майно в 100 % / 70 % = 1,43 рази дорожче - проблематично + служби безпеки банків також не пальцем роблені 4Загальна вартість іпотечних кредитів на вересень 2009 становить 137,6 млрд грн , загальна кількість цих кредитів від 350 000 до 500 000 , візьмемо 400 000 , тоді величина одного кредиту становить 137,6 млрд / 400 000 = 344 000 грн або 42 000 доларів . В 2008 за 42 К можна було тільки гостинку в Києві , або 1-2 кімнатну в інших містах купити
Тоже своим опытом поделюсь.
В 2007 году в Одессе покупали офис под бизнес. Оформляли на физ.лицо.
Продавец просил 142К.
Во сколько оценили не помню (около 180К), но банк выдал кредит на 138,5К и это было не больше 80% от оценочной стоимости.
Причем оценка производилась даже без нашего участия, т.е. оценить по-дороже мы не просили.
На тот момент оборотка была нужна и просить оценить "правильно" не пытались.
В акте оценки в сравнение брались аналогичные объекты, находящиеся по близости, из баз данных нескольких крупных одесских АН известных банку.
budivelnik написав:Можливо я повторююсь . але : 3 Без хабара оцінити майно в 100 % / 70 % = 1,43 рази дорожче - проблематично + служби безпеки банків також не пальцем роблені
Хабартам дуже невеликий. Зазвичай робиться так. Ріелтор дає липові объяви з завищеними цінами про продаж квартир в певному районі. Так у оцінщика створюється враження що середня ціна квартир відчутно вища, ніж та сумма, яка потрібна продавцеві і під яку, власне, береться кредит.
Служба безпеки банків не підкопається.
Не сложно посчитать, что средний заработок граждан Украины не позволяет покупать квартиры по такой цене (не без исключений, не все честные).
Возьмем за пример Киев... сколько сейчас безработных? А сколько еще может быть? Сколько сейчас должников у банков по ипотеке? Хотя речь не об этом.
Допустим средний доход на человека в Киеве составляет 5000 грн., пусть молодая семья зарабатывает 10 000 грн. Но где кредиты? Их нет... пропускаем, допустим кредит молодая семья получит под 20% годовых на 10 лет. Какую сумму молодая семья сможет отдавать за квартиру в месяц? Ведь нужно поесть, одеться и сходить хотя бы в кино... Предположим 5000 грн. в мес это именна та сумма, которую может отдавать молодая семья.
Следовательно, за 10 лет под 20% годовых молодая семья может позволить себе кредит на 200 000 грн.
Опять же, нужен первоначальный взнос, а где возьмет его молодая семья? Допустим первоначальный взнос нулевой, 2-х комнатная квартира в среднем 70 кв.м.
А как же ремонт в квартире? На это ведь тоже нужны деньги! И не малые!!! А мебель? А сантехника... Это еще минимум 50-100 тысяч грн. (ладно, пожалуй абстрогируемся)
Выходит, что получив кредит в размере 200 000 грн. и купив квартиру в 70 кв. м. молодая семья платит за кв. м. 2850 грн. (не считая удорожания по кредиту, ремонта и пр.)
По нынешнему курсу в 8,25 выводим итоговый результат: кв.м. квартиры должен стоить не более 350 у.е.
PS но нужно же учитывать еще следующие факторы: а если есть (будет) маленький ребенок, то зарабатывает в семье только один! А ребенок требует не только внимания, но еще и значительных денежных средств.
ТупУм написав:PS но нужно же учитывать еще следующие факторы: а если есть (будет) маленький ребенок, то зарабатывает в семье только один! А ребенок требует не только внимания, но еще и значительных денежных средств.
А еще есть такие моменты - родители-пенсионеры, болячки вдруг и не вдруг, машина (а как же! это же круто!..или круто необходимо!) , потеря работы (увольнение/сокращение), обучение/курсы - да,да,да, не все так сладко у семьи на протяжении этих 20 лет!
А некоторые утверждают. что 4хкомнатные квартиры стоимостью в 1 000 000 грн разлетаются по 10 штук в день! Ну что ж - это из тех, залетных денег докризисного периода..А эта бочка - не без дна. Кто в розовых очках и иллюзорно рассуждает - тот и платит:) доплачивает....последнее..
ТупУм написав:Не сложно посчитать, что средний заработок граждан Украины не позволяет покупать квартиры по такой цене (не без исключений, не все честные).
Возьмем за пример Киев... сколько сейчас безработных? А сколько еще может быть? Сколько сейчас должников у банков по ипотеке? Хотя речь не об этом.
Допустим средний доход на человека в Киеве составляет 5000 грн., пусть молодая семья зарабатывает 10 000 грн. Но где кредиты? Их нет... пропускаем, допустим кредит молодая семья получит под 20% годовых на 10 лет. Какую сумму молодая семья сможет отдавать за квартиру в месяц? Ведь нужно поесть, одеться и сходить хотя бы в кино... Предположим 5000 грн. в мес это именна та сумма, которую может отдавать молодая семья.
Следовательно, за 10 лет под 20% годовых молодая семья может позволить себе кредит на 200 000 грн. Опять же, нужен первоначальный взнос, а где возьмет его молодая семья? Допустим первоначальный взнос нулевой, 2-х комнатная квартира в среднем 70 кв.м. А как же ремонт в квартире? На это ведь тоже нужны деньги! И не малые!!! А мебель? А сантехника... Это еще минимум 50-100 тысяч грн. (ладно, пожалуй абстрогируемся)
Выходит, что получив кредит в размере 200 000 грн. и купив квартиру в 70 кв. м. молодая семья платит за кв. м. 2850 грн. (не считая удорожания по кредиту, ремонта и пр.)
По нынешнему курсу в 8,25 выводим итоговый результат: кв.м. квартиры должен стоить не более 350 у.е.
PS но нужно же учитывать еще следующие факторы: а если есть (будет) маленький ребенок, то зарабатывает в семье только один! А ребенок требует не только внимания, но еще и значительных денежных средств.
А уявіть в обл. центрах середня з/п 2000 грн. , я вже не кажу за районні центри. Хотілось би вірити, що колись будуть такі ціни.
Знаете сколько комисии риелторы берут за аренду квартиры ? 50% ! В 2008 году люди которые просто заменяли номера телефонов реальных обьявлений на свои, получали около 3000-4000 баксов в день!!! Каждый месяц они покупали новые квартиры, и сдавали их уже сами. И это только пример шарового бизнеса. Было и очень много других способов безрисково заработывать большие деньги. Вот на таких людей и ориентировался рынок недвиги.
У меня знакомые несколько раз меняли квартиру, зарплаты у самих средненькие (орендная плата + комисия риелтору = почти вся их зарплата). И таки отваливали риелторам бабки. Я просто удивлялся такому ходу вещей.
delicious написав:Знаете сколько комисии риелторы берут за аренду квартиры ? 50% ! В 2008 году люди которые просто заменяли номера телефонов реальных обьявлений на свои, получали около 3000-4000 баксов в день!!! Каждый месяц они покупали новые квартиры, и сдавали их уже сами. И это только пример шарового бизнеса. Было и очень много других способов безрисково заработывать большие деньги. Вот на таких людей и ориентировался рынок недвиги.
У меня знакомые несколько раз меняли квартиру, зарплаты у самих средненькие (орендная плата + комисия риелтору = почти вся их зарплата). И таки отваливали риелторам бабки. Я просто удивлялся такому ходу вещей.
Хочу сказати, що раніше (2006-2008р.) всі хто хоча б раз отримав комісію від якоїсь угоди: не то купівлі-продаж, не то і оренди, називали себе ріелторами. І особливого розуму не потрібно було мати, щоб ним бути. Мені цікаво де зараз основна маса? Бо працювати особо вони не вміють, а живились від робочого класу, ще й доволі не погано.
ТупУм написав:Не сложно посчитать, что средний заработок граждан Украины не позволяет покупать квартиры по такой цене (не без исключений, не все честные).
Возьмем за пример Киев... сколько сейчас безработных? А сколько еще может быть? Сколько сейчас должников у банков по ипотеке? Хотя речь не об этом.
Допустим средний доход на человека в Киеве составляет 5000 грн., пусть молодая семья зарабатывает 10 000 грн. Но где кредиты? Их нет... пропускаем, допустим кредит молодая семья получит под 20% годовых на 10 лет. Какую сумму молодая семья сможет отдавать за квартиру в месяц? Ведь нужно поесть, одеться и сходить хотя бы в кино... Предположим 5000 грн. в мес это именна та сумма, которую может отдавать молодая семья.
Следовательно, за 10 лет под 20% годовых молодая семья может позволить себе кредит на 200 000 грн. Опять же, нужен первоначальный взнос, а где возьмет его молодая семья? Допустим первоначальный взнос нулевой, 2-х комнатная квартира в среднем 70 кв.м. А как же ремонт в квартире? На это ведь тоже нужны деньги! И не малые!!! А мебель? А сантехника... Это еще минимум 50-100 тысяч грн. (ладно, пожалуй абстрогируемся)
Выходит, что получив кредит в размере 200 000 грн. и купив квартиру в 70 кв. м. молодая семья платит за кв. м. 2850 грн. (не считая удорожания по кредиту, ремонта и пр.)
По нынешнему курсу в 8,25 выводим итоговый результат: кв.м. квартиры должен стоить не более 350 у.е.
PS но нужно же учитывать еще следующие факторы: а если есть (будет) маленький ребенок, то зарабатывает в семье только один! А ребенок требует не только внимания, но еще и значительных денежных средств.
Еще пара информаций для размышления:
1) У знакомых в миллионнике куплен новострой. Дом физически готов, но застройщик затягивает сдачу дома. Договор с посредником претензии к застройщику исключает, хотя некоторые покупатели уже заселились, ибо жить негде. Предполагаемая мотивация застройщика - продано только 30-40% кввартир, на остальные нет покупателя, и невыгодно оформлять сдачу дома на таких условиях. Кстати, покупатель работала в агенстве риелтором.
2)
Унесенные метром
Тысячи частных инвесторов, которые вкладывали миллиарды в жилое строительство, из будущих новоселов стремительно превращаются в неврастеников. С судебными исками, банковскими чеками и туманными перспективами
Каждое утро киевлянина Станислава Гаевого начинается со звонка в стройкомпанию Интерстройинвест. Еще до кризиса он купил у этой компании трехкомнатную квартиру в столице, в жилом комплексе Аквамарин по адресу пр. Победы, 131. Несмотря на полную предоплату, застройщик не спешит заканчивать дом. "Под эту квартиру стоимостью в $ 340 тыс. я взял огромный банковский кредит, и пока строительство простаивает, плачу каждый месяц практически за пустое место", — возмущается он.
В аналогичную ситуацию попала и киевлянка Наталья Игнатенко. Чтобы купить новую квартиру у Группы инвестиционных компаний (пр. Науки, 66-70, Голосеевский р-н), она продала старую жилплощадь, но переехать до сих пор не может. Игнатенко, купившая за $ 70 тыс. квартиру в недостроенном доме, вынуждена арендовать съемную. "Честно говоря, с каждым днем надежды на новоселье все меньше и меньше", — резюмирует она.
С начала 2009 года в Украине появились тысячи людей, которые инвестировали в жилое строительство и остались не только без средств, но и без квартиры. Многие из них к тому же приобрели и долги. Все эти люди вкладывали миллиарды долларов в строительство жилых домов по всей стране, обеспечивая взрывной рост индустрии и стабильный рост десятку смежных отраслей.
Как рассказал Корреспонденту директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко, кризис начал добивать самых выносливых украинских строителей, которые, несмотря ни на что, пытались достроить свои объекты. Эксперты и участники рынка ставят неутешительный диагноз: каждая вторая стройка в стране сейчас заморожена или близка к остановке. В столице ситуация еще хуже. По словам Степенко, из 200 киевских новостроек только на десяти наблюдается активность.
Остановка большинства еще вчера перспективных проектов привела к самой тяжелой потере украинской стройотрасли — к потере доверия частных инвесторов, которые долгие годы щедро спонсировали отрасль живыми деньгами. "Покупатели очень серьезно разочаровались в первичном рынке, — уверен Степенко. — Все понимают, что в нынешних условиях в Украине появится еще не одна элита-центр"...
Прочитал, и почувствовал сильное дежа-вю. Подумал - точно, это уже было. Называлось МММ и еще там был "не халявщик, но партнер", который с наглядностью нашего будивельника рисовал замки в облаках Ведь для пирамиды, что акции-шмакции, что тюльпаны, что дома и бетонометры - все едино Как только символ стоимости и истерика БУДЕТОКАДОРОЖАТЬ заменяет трезвый расчет - то людям, умеющим считать, становится очевидно, что надо валить с этого рынка Как было сказано в замечательном мультике - "Жадность - это плохо!"
FAM написав:Мені цікаво де зараз основна маса? Бо працювати особо вони не вміють, а живились від робочого класу, ще й доволі не погано.
Где они сейчас? Я захожу на сайт обьявлений аренды квартир slando. Смотрю квартиры от хазяев, выбрать практически нечего 3-4 квартиры в день, в неподходящем для меня располажении, по цене выше средней. При этом нормальные варианты уходят за 5 минут (не всем хочеца отваливать риэлтору 1500 гривень).
Зато обьявлений от риелторов - завались. Вот и возникает ситуация что нет выхода. Хочешь работать в Киеве - обязательно плати бабки риелтору. Все что изменилось сейчас в кризис это количество сделок. А цена осталась та же. Сейчас риелтор стабильно получает свою 500-1000 баксов в день. Которые по всей видемости уходят сразу в банк на оплату 3 кредитов за недостроеные квартиры. Соответветственно если раньше дохода хватало и на кредит и на то чтобы жить в пентхаусе, или где то в Риме, то щас только на кредит и хватает.
Естественно, после королевской жизни никак не хочецца переходить на обычную жизнь. Риелторы бросают залоговые квартиры , иногда нанимают оценщика, который нормально оценивает, и полностью погашает кредит, иногда не полностью, а иногда риелтор просто отказывается платить кредит вообще, поскольку доход всеравно идет неоффициальный. В любом случае эти риелторы предпочитают пока переседеть без кредитовых квартир, но все же в пентхаусе живя на доход от конторы, а потом когда кризис закончится и доход опять возростет снова выйти на рынок недвиги.
Вот сейчас эти квартиры переоцененные лежат у банков, кредиты никто не платит. В некоторых банках начался мараторий, и депозиты зависли. Пострадали обычные люди.
Итог.
риелторы как жили в роскоши, так и живут, просто остановился их рост в бизнесе. А кто заплатил за все? Обычные вкладчики своими депозитами!
PS. Я конечно не говорю про всех риелторов. Есть конторы которые работают оффициально, при этом имеют персонал, которому нада платить ЗП. Там дела идут плохо и скорее всего такие конторы разваливаются. Но агенты которые работают сами на себя, им вполне хватает дохода чтобы жить в шеколаде.
