Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? (2011)

Сначала о рынке.

Все, я думаю, уже согласились с тем, что цен 2007 года читающие этот форум при своей жизни больше не увидят.

Также все согласны с тем, что цены на недвижимость неразрывно связаны с
- макроэкономической мировой ситуацией,
- экономикой страны, ее ВВП и реальными доходами населения,
- развивающейся ипотекой, которая является производным и одновременно фактором локального и глобального экономического роста,
- жизненными планами и настроениями конкретного инвестора или группы инвесторов.

......
......
......

1. Цен 2007 года никогда не будет. Тот, кто купился по этой цене, особенно по ипотеке-заплатил за свое финансовое образование, что не так уж и плохо и лучше, чем ничего.
2. В настоящий момент медведь висит в районе второго этажа. Это статистический факт.
3. Факторы, толкающие цены вверх, настолько слабы, а тянущие вниз-настолько сильны, что лучшая перспектива быков-это цены на уровне сегодняшнего дня. Тут им надо либо мочить лосей, либо думать, как извлечь из своей собственности положительный денежный поток. Я не удивлюсь, если увижу сдачу жилья за квартплату.
4. Даже небольшое усилившееся давление одного или некольких факторов падения уронят медведя на уровень 2005 года, то есть на среднюю 850-1000 у.е. за м.
5. Любой серьезный катаклизм вроде технического дефолта уронит медведя на депрессионный уровень 2000 года и сломает ему хребет. Но тут рано радоваться, потому что тут могут быть применены такие жесткие меры, как конфискация валюты и золота у населения. Не до хаты будет.

Вот, собственно, из чего можно строить реальные сценарии.
...
оценить фундаментальные факторы рынка. После чего каждый инвестор сможет сам принять свое, единственно верное решение.

Этот тот случай, когда направление мыслям задано правильное, а выводы сделан ыневерные.
Так бывает, когда не можешь количественно оценить влияние выделенных факторов, да и определением факторов могут быть неточности.

Ну какое скажите мне падение? Где оно?! Какой 2-й этаж? Медведи, лоси. Как тут выражается один товарищ - "И где вы такую траву берете?"

даже если разобраться с стартовыми тезисами, которые автор пытается выдать за аксиомы.
Он наверно не в курсе, что цена формируется не в целом по стране, а в зависимости от региональных отличий внутри страны. Т.е. рынков недвижимости не один - а столько, сколько есть обособленных населенных пунктов, в которых живут люди. Поэтому где-то будет падение, а где-то - непомерный рост.
Так вот о тезисах и аксиомах. На региональные рынки аренды недвижимости на цену влияют:
1. Количетсов пустующего (без квартирантов) жилья и период экспозиции без арендатора.
2. Стоимость денег (внутрення по стране, в валюте страны).
3. Восстановительная стоимость аналогичного жилья.
Это если говорить скорее о коммерческой недвижимости, но
ВСЕ ТУТ ПЫТАЮТСЯ УБЕЖДАТЬ, ЧТО ЦЕНА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗАВИСИТ ОТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ А АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ, поэтому временно соглашаюсь с вашими тезисами господа обвалисты, и поворачиваю их проти вас.

Опять же - Ливийский фактор и позитив из Родовида - гарантирует очередь в КГС.

Откуда 1 человек возьмет такие бабки?

а вы сделайте опрос на улице, спросите у народа, хто знает, почему несколько предкризисных лет в Украине так хорошо шла торговля по всем направлениям товаров

думаю шо не многие смогут сформулировать, шо это был сугубо кредитный импортный дождь, который загнал нас в долговую яму сос всеми вытекающими
а большинство скажет, шо это просто мировой кризис виноват, и дела вот вот(то тв говорят же))) пойдут в гору

так и прадаваны, ждут лучших времен
их недалекий зазомбированный как геологией, так и застройщиками моск, абсолютно не в теме, че на самом деле происходит в стране
взять того же будивельника
в силу недостатка профильного образования, все выводы основываются на личных ощущениях)))


по этому поводу вспоминаются бессмертная фраза
"Лучшие времена скоро наступят! Впрочем, к беспризорным детям, которых я в настоящий момент представляю, это не относится. Остап."
так и у нас, лучшие времена скоро наступят, но не для пересичного, а для тех, у кого бетона на поколения вперед, причем не токма в Неньке, но и в европах

И где вы такую траву берете?

Опять же - Ливийский фактор и позитив из Родовида - гарантирует очередь в КГС.

вот и я о том же - хде такую траву берете?

мне вот интересно, растишки че придумают, кохда все деньги будут розданы из родовидов, ливии возьмут под контороль итпитд, а недвига будут следовать вниз как паравоз по рельсам и далее?

И где вы такую траву берете?

Опять же - Ливийский фактор и позитив из Родовида - гарантирует очередь в КГС.

вот и я о том же - хде такую траву берете?

Да он смешит уже той Ливией давно ))) Ещё и бьёт себя в грудь что он прогнозист отменный и все его прогнозы сбываются ! И с его слов скоро будет 800-900 баксов м2 ещё пару месяцев осталось

Сначала о рынке.

Все, я думаю, уже согласились с тем, что цен 2007 года читающие этот форум при своей жизни больше не увидят.

Также все согласны с тем, что цены на недвижимость неразрывно связаны с
- макроэкономической мировой ситуацией,
- экономикой страны, ее ВВП и реальными доходами населения,
- развивающейся ипотекой, которая является производным и одновременно фактором локального и глобального экономического роста,
- жизненными планами и настроениями конкретного инвестора или группы инвесторов.

Маленькое лирическое отступление.
Быки-те, кто играет на повышение. Это люди, которые сейчас покупают дешевле, чтобы потом продать дороже.
Медведи-это те, кто играет на понижение. Они сейчас продают дороже, чтобы потом купить дешевле.
Лось-термин от английского loses, что значит "потери". Мочить лосей-это значит, закрыть сделку с минимальным убытком, пока этот убыток не достиг катастрофических величин.

В мире трейдинга есть такое правило. Бык медленно ползет наверх, в то время как медведь стремительно выпадает из окна.
В данном случае мы видим полное нарушение этого правила, то есть у нас бык взлетел, подброшенный мировой инфляцией и обилием дешевых денег, а медведь медленно планирует из окна, тормозимый в основном нежеланием продавцов "мочить лосей".

Сейчас вообще такое впечатление, чо медведь завис в районе второго этажа в условиях неопределенности.

Теперь к делу.

Макроэкономичекие факторы, которые толкают рынок вниз, такие:
Нужно начать с того что пузырь на РН лопнул и сдувается. Это определяет поведене игроков и инвесторов на рынке.
кризис доверия финансовых институций,
как следствие дорогие деньги,
низкий или отрицательный рост экономики,
угроза повсеместного или местного введения жесткого или мягкого золотого стандарта, что обуздает инфляцию и существенно помешает росту.

Факторы, которые толкают рынок наверх, такие:
- галопирующая инфляция, потому что образуется обилие капитала, ищущее себе применение-и этот капитал тоже надо вложить куда-нибудь, если такой капитал есть, почему сейчас не вкладывают? Большие сосмения по этому пункту
- инфляция как фактор, заставляющий консервативного инвестора превращать доллар в квадратный метр для его сохранения. почему сейчас массово не превращают? В коммерческую недвигу при правильной цене есть смысл вкладывать и сейчас. Но при чем тут жилая ? Не понятно.

Факторы местного знаяения, толкающие рынок вниз, такие
- консервативные настроения покупателей, "будет только дешеветь"
- при огромном количестве денег на руках населения (см объемы депозитов) у каждого конкретного гражданина их недостаточно, чтобы войти на рынок и играть хотя бы одним объектом, Начните с этого фактора. НЕТ ДЕНЕХ на текущие хотелки
- блок ипотеки,
- отрицательный экономический рост государства,
- пассивные настроения по предпринимательству и бизнесу.

Местные факторы, толкающие наверх:
- категорическое нежелание маркет-мейкеров (тех, кто делает рынок-государства, строительных компаний и банков) "мочить лосей", то есть фиксировать убытки,
- консервативные настроения продавцов "метр есть метр, и он всегда будет что-то стоить, поисдим авось высидим"
- надо где-то жить, и что-то купить или снять (климат к проживанию в шалаше не распологает)
- деньги надо куда-то вложить на фоне инфляционных и банковский рисков,
- длинные дешевые деньги МВФ и прочих (см пункт об обилии капитала). еще раз покажите что это обилие капитала сидит.
- ипотека в зачаточном состоянии. Текущая ипотека добивает спрос двумя путями: она слишком сумашедшая для новых покупателей. И от не хотят избавиться часть старых. Отсутствие адекатной ипотеки таки добьет РН

Факторы конкретных инвесторов следующие.
Вниз толкают
- многочисленные эмиграционные настроения молодых,
- повальная убыль населения,
- глобальная информированность, ум и сообразительность инвесторов, сравнивающих цены не в Харькове и Кацапетовке, а в Лондоне и Нью Йорке
- желание инвестора иметь новое и простороное жилье снижает статистику общих цен, так как если куплена одна новая квартира пусть и по рыночной цене, но в то же время 10 хрущовок подешевело. А в хрущовке жить у нас корона не помещается.

Вверх толкают
- платежеспособный спрос со стороны людей, имеющих положительный и серьезный денежный поток из бюджета страны или работающие на свой карман на госслужбе, эти люди типа без жилья сидят?
- спрос со стороны семей, родственники которых работают за рубежом и имеют приличные доходы, все наоборот. Народ работающий в Европе и знающий шо по чем там плюется и харкается от наших цен и качества. Скорее они пытаются перетянуть туда тех кого еще можно спасти.
- повышение стоимости коммунуслуг, и перспектива налога на недвижимость, при которых некоторой части быков и реальных пользователей станет очень убыточно содержать лишние метры, тут не понял. Поясните. Как это фактор помогает росту?
- новый закон по поводу взыскания залогов от 8 марта, который очень усиливает позиции кредитора и создает риск массированного выброса конфиската на рынок. и это тоже фактор роста цен ?

Если серьезно обдумать все эти факторы, можно сделать такие выводы.

1. Цен 2007 года никогда не будет. Тот, кто купился по этой цене, особенно по ипотеке-заплатил за свое финансовое образование, что не так уж и плохо и лучше, чем ничего.
2. В настоящий момент медведь висит в районе второго этажа. Это статистический факт.
3. Факторы, толкающие цены вверх, настолько слабы, а тянущие вниз-настолько сильны, что лучшая перспектива быков-это цены на уровне сегодняшнего дня. Тут им надо либо мочить лосей, либо думать, как извлечь из своей собственности положительный денежный поток. Я не удивлюсь, если увижу сдачу жилья за квартплату.
4. Даже небольшое усилившееся давление одного или некольких факторов падения уронят медведя на уровень 2005 года, то есть на среднюю 850-1000 у.е. за м.
5. Любой серьезный катаклизм вроде технического дефолта уронит медведя на депрессионный уровень 2000 года и сломает ему хребет. Но тут рано радоваться, потому что тут могут быть применены такие жесткие меры, как конфискация валюты и золота у населения. Не до хаты будет.

Вот, собственно, из чего можно строить реальные сценарии.

Будивельника тут все ругают, я же вижу в его рассуждениях логику и здравый смысл,дайте ссылку. Тут почти всем будет интересно в конце концов найти логику и здравый смысл у Будивелника хотя с большинством не согласна. Стараюсь прислушиваться в первую очередь к людям, которые больше меня зарабатывают, но которые мне оппонируют. Потому что если я зарабатываю меньше, то есть основания думать, что я в финансовом отношении глупее и где-то не права. Ну, и если есть 2 полностью со всем согласных человека, то один из них-лишний

Предлагаю прекратить ругню и коллективным разумом интеллигентных и образованных людей дополнить и оценить фундаментальные факторы рынка. После чего каждый инвестор сможет сам принять свое, единственно верное решение.

давайте

1. строители не в состоянии достроить то за что УЖЕ получили деньги

Не слухайте зомбоящик до обіду і не читайте повідомлення собі подібних

Будивельник утверждаете что кинутых "инвесторов в бетон" нет. И все новострои сдаются по плану...... Ну что можно сказать на это? к доктору на прием немедленно.

1 Є правило. Ніколи не говори ніколи. Тому , я ніколи не стверджував що не має патерпілих від шахраїв в будівельній галузі. Але я завжди пропонував порівняти наприклад втрати населення від девальвації ( 120 млрд грн на депо по курсу 4,8 станом на серпень 2008 і тих самих 120 млрд грн на депо по курсу 8,2 станом на березень 2009)
25 млрд доларів і 14,6 млрд - втрати за 6 місяців - 10 млрд доларів
А тепер порівняємо з тими хто купив житло . Середня ціна як була по Україні в 6000 грн , так і залишилась . Таким чином загальні втрати населення становлять:
10 млн м2 х 6000 / 4,8 = 12,5 млрд доларів - вартість на серпень 2008
60 млрд грн / 8,2 = ______7,3 млрд доларів
Теоретичні втрати населення від зміни валютної ціни становлять сумму в два рази меншу ніж втрати на депозитахю А в банках були ще й валютні кредити.

2. строители плачут на каждем углу что нужна помощь государства

Плачуть різного роду Парцхладзе обіцяючи що коли їм хтось подарує 1500 баксів ( нікого серед тутешніх плакальників не нагадує) , то вони продадуть по 400 .
А наприклад всі інші десь бачили державну підтримку і будують ( за останні два роки 2009-2010 - 13-14 млн м2) продають собі потихеньку

кризис в строительной отрасли, в частности в строительнстве жилья не виден Будивельнику.... как же так , чудеса оптики?. Я уже говорил , что общаюсь с владельцем жилого комплекса( микрорайона). Мне четко сказали падеж продаж в 10 раз. И не чем возвращать кредиты.

Чому не видимий - видимий , падіння обємів на 30% ( помітьте не в 10 разів як у Вашого знайомого , до речі щось мені підсказує що Ваш знайомий і є якийсь клєрк в Парцхладзе

3. строителям государство дало право КИДАТЬ своих клиентов и контрагентов. Чем они с удовольствием пользуются

Хотілось би щось поконкретніше про цю тезу , чи крім власних емоцій під нею пусто ?

МОРАТОРИЙ НА РАЗРЫВ ИНВЕСТДОГОВОРОВ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И СТРОИТЕЛЯМИ. Легализовано право НЕ ОТДАВАТЬ товар , за который уплачены деньги.

Про цей мораторій який ввела держава бажано поконкретніше , а то крім Вас про нього ніхто не чув і не бачив

4.строители банкротяться и лопаются

Не швидше , але й не повільніше ніж будь який реальний бізнес в цій державі
Такого провала не было ни в одной отрасли экономики. На старте кризиса закрылось 70% строй контор. Я пока что не вижу такого же уровня банктротства ни у кого. Даже у банков, которые залипли по самые уши.

Прикольно , 70% - закрилось , а здають на рівні 2005-2006 по 6-8 млн м2 - у будівельників судячи по всьому друге дихання відкрилось , один працює за двох .

5.Нового не закладывают. Ибо нет смысла. то есть НИКТО реально не верит что можно заработать деньги в этом бизнесе в ближайшие годы

Якщо я завтра викладу тут фотографії 10 нових обєктів які почали будуватись в 2011 році - тільки у Львові - вибачитесь за свої інсинуації , чи й далі почнете якусь дурь мести ?

А тут я з Вами згоден. Пересидіти - не можна , а от нормально попрацювати - можна , треба тільки менше плакати і більше думати

[color=#BF0000]Так идите и работайте ! Чего вы тут торчите сутками? Если у вас все хорошо продается - стройте больше , зарабатывайте больше, что бы в конце концов ваша семья могла жить лучше, а не так как сейчас. Судя по вашим выкладкам у меня получаются расходы на бензин и уборщицу больше чем расходы на всю вашу семью. ВАМ ЭТИМ СТОИЛО БЫ ЗАНИМАТЬСЯ, а не доказывать всем что кинутых инвесторов нет

1 Я працюю
2 Ви ж розповідаєте що будівельники багато заробляють і тут же пробуєте порівняти мої прибутки з затратами на прибиральницю і бензин . З логікою все в порядку , чи у Вашому звіринці її не викладали ?
3 Мені доходів в 30 000 грн в місяць від сьогоднішньої діяльності - вистарчає . Буде не вистарчати , буду більше працювати і менше сидіти на форумі . А затрати на дискотеки і нічні клуби - моїй сімї не потрібні , зекономлені гроші вони від мене в вигляді житла отримують і тому їм вже точно не прийдеться сидіти на форумі а-ля Ви і розповідати як все погано в будівництві. Їх це просто не буде цікавити в своїх котеджах/трьохкімнатних і так далі.

Маленькое лирическое отступление.
Быки-те, кто играет на повышение. Это люди, которые сейчас покупают дешевле, чтобы потом продать дороже.
Медведи-это те, кто играет на понижение. Они сейчас продают дороже, чтобы потом купить дешевле.
Лось-термин от английского loses, что значит "потери". Мочить лосей-это значит, закрыть сделку с минимальным убытком, пока этот убыток не достиг катастрофических величин.

а шо за "скатина" енот как оно играет

П.С. оно очень любит красное

Маленькое лирическое отступление.
Быки-те, кто играет на повышение. Это люди, которые сейчас покупают дешевле, чтобы потом продать дороже.
Медведи-это те, кто играет на понижение. Они сейчас продают дороже, чтобы потом купить дешевле.
Лось-термин от английского loses, что значит "потери". Мочить лосей-это значит, закрыть сделку с минимальным убытком, пока этот убыток не достиг катастрофических величин.

а шо за "скатина" енот как оно играет

Знаю про ВИТАСа(брат наверное)-кастрированный мальчик.

Fitch: Украинские банки по-прежнему обременены проблемными кредитами

Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings сегодня, 28 марта, сообщило, что украинским банкам пока не удалось справиться с последствиями кризиса и существенно снизить долю проблемных кредитов.

"Балансы украинских банков по-прежнему обременены большим объемом проблемных кредитов, а процесс "расчистки" портфелей за счет взыскания средств по кредитам и списаний идет медленно", - говорится в сообщении Fitch.

Кроме того, агентство отмечает, что в конце 2010 года, как и в первом полугодии прошлого года, на проблемные (кредиты с просрочкой более 90 дней) и реструктурированные кредиты приходилось суммарно 56% в общем кредитном портфеле рейтингуемых банков. А доля проблемных кредитов за второе полугодие повысилась до 21% с 18% соответственно.

"Уровни проблемных и реструктурированных кредитов значительно различаются от банка к банку по сравнению с указанными средними значениями и могут быть более существенными в банках, у которых нет рейтингов",- говорится в комментарии Fitch.

По мнению агентства, работа над улучшением качества активов и увеличением кредитного портфеля останется в 2011 году приоритетной задачей для украинских банков, у клиентов которых пока "слабые позиции" как потенциальных заемщиков.

"Кроме того, ограниченная доступность долгосрочного фондирования в гривнах и уже существенный уровень левереджа в экономике сдерживают рост кредитования",- говорится в комментарии агентства.