Регрессионный анализ цены квадратного метра и чего-нибудь ещ
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
но эта же инфляция конкретно в днепре накинула 20...30% цены на аренду, что естественно смещает спрос в сторону покупки и поддерживает цены на текущем уровне..
Хотелось бы понять где у Суслика были взяты цифры, и из одного ли они ценового интервала - цифры в отчётах сусликах вторничных номеров Авизо несколько иные.
И они показывают в частности как непонятный прыжок хотелок на +1.36% в хотелок в Авизо в феврале 2011 при росте инфляции в Киеве в 2.7% ( в Украине +1% по госкомстату), так и разный ценовой интервал по которому делались выборки в 2011 Тайрер(по Суслику)____Суслик(Авиз/вторник)____ИнфК____ИнфУ дек.10 1 761________________1 756____________+1.1%____+0.8% янв.11 1 677________________1 756???_________+0.6%____+1.0% фев.11 1 676_______________1 780???________+2.7%_____+0.9% мар.11 1 663________________1 763____________+1.5%____+1.4% апр.11 1 653________________1 748____________+0.5%____+1.3% май.11 1 636________________1 728____________+0.6%____+0.8% июн.11 1 645________________1 740???_________+1.0%____+0.4% июл.11 1 633________________1 739???_________-1.0%____-1.3% авг.11 1 662_________________1 769____________-1.0%_____-0.4% сен.11 1 671________________1 791???________+0.7%____+0.1% окт.11 1 673_________________1 784____________+0.1%_____0% ноя.11 1 679_________________1 791____________+0.1%____+0.1% дек.11 1 683_________________1 790____________+0.2%____+0.2%
Хотелось бы понять где у Суслика были взяты цифры, и из одного ли они ценового интервала - цифры в отчётах сусликах вторничных номеров Авизо несколько иные.
И они показывают в частности как непонятный прыжок хотелок на +1.36% в хотелок в Авизо в феврале 2011 при росте инфляции в Киеве в 2.7% ( в Украине +1% по госкомстату), так и разный ценовой интервал по которому делались выборки в 2011 Тайрер(по Суслику)____Суслик(Авиз/вторник)____ИнфК____ИнфУ дек.10 1 761________________1 756____________+1.1%____+0.8% янв.11 1 677________________1 756???_________+0.6%____+1.0% фев.11 1 676_______________1 780???________+2.7%_____+0.9% мар.11 1 663________________1 763____________+1.5%____+1.4% апр.11 1 653________________1 748____________+0.5%____+1.3% май.11 1 636________________1 728____________+0.6%____+0.8% июн.11 1 645________________1 740???_________+1.0%____+0.4% июл.11 1 633________________1 739???_________-1.0%____-1.3% авг.11 1 662_________________1 769____________-1.0%_____-0.4% сен.11 1 671________________1 791???________+0.7%____+0.1% окт.11 1 673_________________1 784____________+0.1%_____0% ноя.11 1 679_________________1 791____________+0.1%____+0.1% дек.11 1 683_________________1 790____________+0.2%____+0.2%
1. База Суслика: Вт-средняя стоимость метра по Киеву.
2. Среднюю стоимость метра за месяц вычислял самым простым способом -среднее арифметическое индексов за вторник в данном месяце.
3. Например:
дата _______ ср.стоимость метра___________ ср.стоимость метра 05.01.2011 _____________ 1712 _____________ 11.01.2011 _____________ 1659 _____________ 18.01.2011 _____________ 1663 _____________ 25.01.2011 _____________ 1672 _____________ 1676.5 средняя за январь 2011 01.02.2011 _____________ 1687 _____________ 08.02.2011 _____________ 1671 _____________ 15.02.2011 _____________ 1673 _____________ средняя за февраль 2011 22.02.2011 _____________ 1671 _____________ 1675.5
Я осмысленно делал среднеарифметические по неделям, а не средневзвешенные за месяц, чтобы недели с бОльшим кол-вом предложений в базе не перевешивали недели с меньшим кол-вом. Есть фундаментальные возражения?
PS а где взяли средние цифры за месяц Вы? Интересно, как могло так получиться, что Ваш индекс за месяц больше любого значения за неделю в этом месяце (например, в январе 2011 и феврале 2011)
Хотелось бы понять где у Суслика были взяты цифры, и из одного ли они ценового интервала - цифры в отчётах сусликах вторничных номеров Авизо несколько иные.
И они показывают в частности как непонятный прыжок хотелок на +1.36% в хотелок в Авизо в феврале 2011 при росте инфляции в Киеве в 2.7% ( в Украине +1% по госкомстату), так и разный ценовой интервал по которому делались выборки в 2011 Тайрер(по Суслику)____Суслик(Авиз/вторник)____ИнфК____ИнфУ дек.10 1 761________________1 756____________+1.1%____+0.8% янв.11 1 677________________1 756???_________+0.6%____+1.0% фев.11 1 676_______________1 780???________+2.7%_____+0.9% мар.11 1 663________________1 763____________+1.5%____+1.4% апр.11 1 653________________1 748____________+0.5%____+1.3% май.11 1 636________________1 728____________+0.6%____+0.8% июн.11 1 645________________1 740???_________+1.0%____+0.4% июл.11 1 633________________1 739???_________-1.0%____-1.3% авг.11 1 662_________________1 769____________-1.0%_____-0.4% сен.11 1 671________________1 791???________+0.7%____+0.1% окт.11 1 673_________________1 784____________+0.1%_____0% ноя.11 1 679_________________1 791____________+0.1%____+0.1% дек.11 1 683_________________1 790____________+0.2%____+0.2%
1. База Суслика: Вт-средняя стоимость метра по Киеву.
2. Среднюю стоимость метра за месяц вычислял самым простым способом -среднее арифметическое индексов за вторник в данном месяце.
3. Например:
дата _______ ср.стоимость метра___________ ср.стоимость метра 05.01.2011 _____________ 1712 _____________ 11.01.2011 _____________ 1659 _____________ 18.01.2011 _____________ 1663 _____________ 25.01.2011 _____________ 1672 _____________ 1676.5 средняя за январь 2011 01.02.2011 _____________ 1687 _____________ 08.02.2011 _____________ 1671 _____________ 15.02.2011 _____________ 1673 _____________ средняя за февраль 2011 22.02.2011 _____________ 1671 _____________ 1675.5
Я осмысленно делал среднеарифметические по неделям, а не средневзвешенные за месяц, чтобы недели с бОльшим кол-вом предложений в базе не перевешивали недели с меньшим кол-вом. Есть фундаментальные возражения?
PS а где взяли средние цифры за месяц Вы? Интересно, как могло так получиться, что Ваш индекс за месяц больше любого значения за неделю в этом месяце (например, в январе 2011 и феврале 2011)
Я тоже считал понедельно и потом выводил среднюю за месяц.
Вы точно данные за вторник брали?
Потому что скажем за 05.01.11 информация сходится.
А дальше уже что-то не то идёт. Где-то похоже мутка с данными за вторник у Вас при заборе информации произошла.
Так индекс авизо от 11.01.11, который почему-то ни с того ни с сего показал рост, Суслик прокомметировал следующим образом
Индексы КРЖН по "Авизо" от 11.01.2011
Опрометчиво я решил, что с прошлым проседанием рынка продавцам придется смириться. Не прошло и недели, как продавцы активизировали свои усилия в направлении укрепления "стабильности" на РН. Предложению еще далеко до количественых максимумов, но хотелки уже вернулись на уровень позапрошлой недели. Нельзя - никак нельзя пускать положение дел на самотек. Вот и наблюдаем прыжок в противоположную сторону - отыгрывание, так сказать утраченных позиций. Можно это также списать на неадекватность рынка во время каникул, но у всего есть свой источник и желаемый результат.
Сложно сказать, что именно в данном случае повлияло на повышение уровня цен - возможно в заповеднике сработал давно забытый закон рыночной экономики - "при падении предложения цены возрастают". Вполне возможно - наш рынок настолько чуткий к любым проявлениям, если они могут повлиять на повышение планки, как и настолько тормознутый при обратных составляющих, если их невозможно интерпретировать себе в пользу.
Но повторимся - все эти телодвижения ни что иное, как театр одного актера - танцуй - не танцуй, а денег за этот танец никто не дает. Либо надо начинать работать на зрителя, либо же оставаться голодным. Ну для себя все уже выбрали роли и кто-то сидит в первом ряду с биноклем в ожидании увидеть хоть намек на встречную позицию, а кто-то ломается на сцене, пытаясь хоть как-то выделиться на общем фоне таких же "танцоров".
А кто-то уже покидает зал до лучших времен, потому как улучщение жизненного уровня ощущают все поголовно и этот театр в ближайшее время думаю станет менее интересен для многих зрителей, а актеров, наоборот прибавится. Так что, как бы не плясали и не зазывали зрителей балаганные скоморохи, а итог вырисовывается один...
Про рост продуктов-услуг уже повторяться не стоит - все в курсе. Зарплаты же если стоят на месте, а не падают - то уже хорошо. Опять появились предпосылки к сокращению рабочих мест, как в малых, так и в крупных компаниях - и все это ну никак не способствует увелечению доходов населения. Это в ответ тем, кто пытается все красиво расписать - типа "все дорожает, почему квартиры должны дешеветь". А цена товара определяется лишь той суммой, которую за него готовы заплатить. Так что думаем-решаем...
Как видите у Вас индекс за 11.01.11 ушёл вниз, а по информации в недельном обзоре Суслика он вырос. И по остальным вторничным индексам такая же картина - 18.01.11
25.01.11
Вот и получается по отчётам из вторничного Авизо у Суслика 1756 средняя цена 1756 долл. за кв.м за январь 2011.
Не находите что неожиданный рост хотелок в Авизо январе, который "удержал" индекс от значительного проседания странным?
Та же нездоровая фигня с индексами была и в феврале когда не с того не с сего индекс за февраль значительно подрос
И как это вяжется с Вашим: инфляция растёт -цены в Авизо падают?
Продолжаю оставаться при мнении что с 2011 года время от времени "рост" индексов в Авизо как-то устраивается заинтересованой стороной.
P.S. Инфу за февраль приводить или Вы сами просмотрите по топику откуда цифры брались?
P.P.S. Кстати если пойдёте по приведенных ссылках то за 05.01.11 11.01.11 и 18.01.11 у Суслика есть небольшое несоответствие - там где он пишет аренда там картинка с индексом продаж.
zahar_, я одного не могу понять. Есть первоисточник - база Суслика - Ее можно скачать, открыть и увидеть данные. Любой желающий может открыть и увидеть, кто привел данные верно - я или Вы.
Зачем мне для этого сайт домика и т.п.?
По поводу того, вторничная база или нет - как я уже прокомментировал выше, я взял данные из таблицы по вторнику.
Вообще, возникает вопрос: Вы сами пробовали скачать эту базу и ее открыть? Я правильно или неправильно привел данные по базе? Может, начнем с этого?
Додано: П'ят 28 вер, 2012 19:26
