Коли розпочнеться обвал нереальних цін на житло у Києві?

Свобода-как много в этом слове.Фото заряжено на позитив))
Похудал на дачке.
https://www.facebook.com/maxim.mikitas/ ... 9995110399

У меня вопрос
Почему наши девелоперы не живут построенных ихними строй. компаниями домах?

Свобода-как много в этом слове.Фото заряжено на позитив))
Похудал на дачке.
https://www.facebook.com/maxim.mikitas/ ... 9995110399

У меня вопрос
Почему наши девелоперы не живут построенных ихними строй. компаниями домах?

сапожник должен быть без сапог. это ж классика.

может часть вторички еще даже и недооцененная до сих пор (совмины, локационные чешки с ухоженными подъездами в приличных домах-бывших ЖСК и т.п.),

ухоженный подъезд слишком малая опция для 50 летнего дома. А крыша? А трубы? А лифт? А тараканы в подвале есть? А окна в подъезде какие, входная группа, пандус, места для хранения колясок, а фасад силикатный кирпич? А придомовая территория, вкопанные колёса и сбитые из досок лавочки и заборчики, с машинами на газонах? А двор закрыт от посторонних? Детская площадка, альтанка для подростков ну и тд. Было бы неплохо какой то фонтан во дворе и футбольное поле c высокой сеткой. А охрана с видеонаблюдением? Подземный паркинг? В идеале чтобы на 1х этажах был супермаркет, аптека, парикмахерская, пиццерия.
Где в совковых домах такое есть, чтобы считать их недооцененными.

здесь на видео всё это есть и цена 1куе/м2 по сравнению с этим ЖК 90% совкошлака люто переоценены и должны стоить 250-300$

может часть вторички еще даже и недооцененная до сих пор (совмины, локационные чешки с ухоженными подъездами в приличных домах-бывших ЖСК и т.п.),

ухоженный подъезд слишком малая опция для 50 летнего дома. А крыша? А трубы? А лифт? А тараканы в подвале есть? А окна в подъезде какие, входная группа, пандус, места для хранения колясок. А придомовая территория, вкопанные колёса и сбитые из досок лавочки и заборчики, с машинами на газонах? А двор закрыт от посторонних? Детская площадка, альтанка для подростков ну и тд. Было бы неплохо какой то фонтан во дворе и футбольное поле за высокой сеткой. Охрана с видеонаблюдением? Подземный паркинг? Где в совковых домах такое есть, чтобы считать их недооцененными.

здесь всё это есть и цена 1куе/м2 по сравнению с ним 90% совкошлака дико переоценены и должны стоить 250-300$

Вы очень точны.
Все перечисленное - актуальные вопросы.
Но некоторое перечисленное отсутствует и во многих новостроях.
Например наличие какой то маломальской придомовой территории. Не говоря уже про подземный паркинг и футбольное поле

Но некоторое перечисленное отсутсвует и во многих новостроях.
Например присутственно какой то маломальски придомовой территории.

я не утверждаю что такое есть в каждом новострое, просто пытаюсь объяснить что входит в цену м2 кроме самой квартиры и чистого подъезда, и почему советский фонд в крайней степени переоценен. В моих требованиях к вышеперечисленному ещё терраса 20-30м2 куда можно приглашать друзей и бассейн в пешей доступности.

Но некоторое перечисленное отсутсвует и во многих новостроях.
Например присутственно какой то маломальски придомовой территории.

я не утверждаю что такое есть в каждом новострое, просто пытаюсь объяснить что входит в цену м2 кроме самой квартиры и чистого подъезда, и почему советский фонд в крайней степени переоценен. В моих требованиях к вышеперечисленному ещё терраса 20-30м2 куда можно приглашать друзей и бассейн в пешей доступности.

Да, конечно многое не входит, лифты крыши коммуникации.... тараканы в подвале.
Но зачастую к нему (у очень многих домов) идёт то, чего нет в подавляющей части новостроев.
А именно, пространства и зелени.
Например и в указанном вами для примера Версаль парке.
Я вот сразу ощутил, что в ролике маркетинговый обман.
Один единственный ракурс на фонтан.
Нашёл три-д панораму на лун.
И... кроме того, что показано, нет ни метра плюс вокруг дома, а один асфальт.
И идти нет куда, пройтись, пробежку сделать.
Вот именно в таком я бы жить не хотел...

P.S: вот, посмотрите:
https://lun.ua/ru/%D0%B6%D0%BA-%D0%B2%D ... 0%B5%D1%82

Автор77

...
Понятно что пузыря сейчас нет, более того, может часть вторички еще даже и недооцененная до сих пор (совмины, локационные чешки с ухоженными подъездами в приличных домах-бывших ЖСК и т.п.),
но коррекция на дерьмо-новострой назревает.
Не пишу,что это стопроцентно будет, многие факторы могут как противо-вектор выступить, но риски коррекции сохраняются.
...

Читаю на протяжении нескольких последних недель форум.
Регулярно мониторя цены на протяжении многих лет и в особенности последние пару лет.
Посещая разные районы Киева, смотря что строят, где и как, я начал смутно подозревать это же.

Как я уже писал на форуме, у меня через год два станет вопрос покупки квартиры.
Конечно же не хочется жить в маленькой и тесной чешке с тараканами и в которой холодно зимой ( по крайне мере по сравнению с новым утпленным домом). У которой проектное время службы заканчивается через 10-15 лет.
Ноя и не понимаю, как можно хотеть жить в доме например жк Свитло парк, который строится вдоль Столичного шоссе.

[2]

Скажем, условия неблагоприятные и он продает ее всего за $80.

продаёт за $20тыс подставным лицам на фиктивном аукционе. А вы продолжаете платить остальной кредит.

Боже, какие убогие представления об ипотеке!
Какие аукционы?!
Если чел не может платить по ипотеке, он может продать свою квартиру самостоятельно по самой выгодной для него цене. Только сделка по продаже ипотечной квартиры может проводиться в присутствии представителей банка, который на расчете забирает сумму, которую задолжал ему ипотечник. После расчета с банком оставшуюся сумму ипотечник забирает себе.
Аукционы проводятся только когда банк принудительно изымает квартиру или в случае добровольного отказа от квартиры заемщиком (например, когда рыночная стоимость квартиры опускается ниже размера ипотечного займа).

[2]

Ты пишешь про идеальный кейс. Я видел как чел брал в кредит в 2008 под 150 000 дол. Потом его жилье стоило 50-60 тыс. Он не мог дальше платить с 2009.
До 2013-2014 тянулось начисление процентов и пени.
Можешь прикинуть если 10% годовых и пеня в суме двойной учетной ставки НБУ (не точно, могу ощибаться)

В Германии есть выбор сейчас. Плаающая или фиксированная процентная ставка. Как правило фиксированная на 1-1.5 процента больше.

Я не знаю как было в 2008-м. Я знаю как єто работает в развитых странах и как это выписывалось у нас зелеными в последнее время.
Стоимость $150 тыщ.
Ты сразу обязан сделать даунпеймент 30% (или 40%, см. ваш закон сами) собственными деньгами.
Т.е. ты заплатил $50-$60 своих денег.
Банк дает недостающие $90-$100 тыщ и дальше осуществляет контроль за этой квартирой.
Ты каждый месяц выплачиваешь проценты и какую-то мзду на погашение основного долга.
Через 20 лет квартира полностью переходит в твою собственность. Появились у тебя деньги раньше - можешь частично или полностью расчитаться за ипотеку хоть через месяц и квартира тут же полностью твоя.
Случай обвала.
Допустим начался кризис и стоимость квартиры упала до $70 тыщ. А ты должен банку на тот момент $80. Что делать?
Есть два варианта:
1. Отказаться от квартиры и выплат. Банк забирает квартиру себе, а ты теряешь эту квартиру и все ранее уплаченные по ней деньги. Никаких обязательств перед банком больше не несешь. Он не имеет права требовать с тебя эти испарившиеся $10 тыщ.
2. Продолжаешь всё выплачивать по договору. Т.е. ты должен выплатить оставшиеся $80 тыщ и квартира таки твоя. Большинство так и поступает в надежде, что рано или поздно цена ее снова отрастет. Ну и по крайней мере у тебя есть квартира, пусть хоть и приобретенная по завышенной цене.

Что касется процентов, то не знаю как в Германии. В Америке сейчас все берут фиксированную ставку, т.к. она уже от 1,5% до 3%. Куда уже ниже и выгоднее. Раньше тоже некоторые практиковали брать на 5-7 лет плавающую более низкую ставку, но и риск того, что она может быть резко поднята.

https://news.finance.ua/ru/news/-/48912 ... li-pochemu

Вы в отличие от многих дилетантов ,которые в теме рынка недвижимости "плавают" как студент полный двоечник на экзамене, отлично разбираетесь во многих вопросах.
Ваши слова о троекратном увмиеньшении цены на недвижимость (если брать пик и дно)
даже несколько преуменьшены.
На самом деле - обвал цен в частности в Киеве на некоторые объекты был еще больше.
Это легко проверить архивами Авизовки ,если покопаться и взять сравнимые объекты в одной локации.
Моя около 53 кв.чешка на пике стоила 160-170 тыс.дол.
Не знаю насколько реальны были такие хотелки, но видел даже объявления по моему дому с такими хотелками.
Чуть раньше до пика, может годик перед ним, я даже для эксперимента закидывал свою квартиру в рекламу, цена ее тогда была около 135 тыс.дол.
Это удивительно, но спрос был, понятное дело я не показывал ее,и к сожалению не продавал, так как студенты учились у меня в это время в Киеве, ну и была основная причина, денег у всех была тогда зеленых немеренно,а это был мой единственный актив на тот момент, просто побоялся с кучей валюты в загашнике еще и последнюю квартиру продавать инвестиционную.

Звонили десятками, и на украинском, и на русском и на ломанном русском, похоже,люди восточной национальности.

Потом на дне смотрел похожие чешки,ну во всяком случае двушки ,но не по 53 кв.м.,а по около 43 кв.м. - стоили около 40 -45 тыс.дол.
Это по памяти,могу ошибаться - туда-сюда 5 тыс.дол.

Но ваше мнение в отличие от полного дилетантизма некоторых - верно на 100%.
Падение цен на некоторые объекты было в 3 и даже более раза.

То же и в регионе.
Тут уже у меня была реальная сделка, однушка хрущ около 28 кв.м. с соседями алкоголиками просто была выхвачена из рук весной 2008-го по 40 "плюс",сказать,что был ажиотаж - значит не сказать ничего.
Я такого никогда больше не наблюдал -это была истерия, было с полсотни звонков, из них с десяток реальных покупателей.
Мою взяли за нал (скинули трешку 58 кв.м. за почти что 100 тыс. под комерц. и покупали однушку,двушку, и еще куча денег у них осталась).
Но были и многие кто просил подождать пока ипотеку в доларах оформят.
А это весна 2008-го была !

Где-то через годик такой хрущ стал стоить чуть больше 10 тыс. дол.
Сейчас цена восстановилась не знаю точно,наверное до около 20 тыс.дол.

Четырехкратное падение цен.

Кто этого не знает - наверное в детсад, или ясельную группу еще в то время ходил.
Это все было на поверхни.

Весной 2008 был не просто пик,это была реальная истерика покупателей.

Причины - западные деньги ,надувшие нашу фин.систему, в 2005-м,плюс минус еще Аваль купили за 1 млрд.дол., тогда цены были несколько капиталов, или как это правильно называется.
Потом все эти австрияки,итальянцы и т.п.,пытались отбить это все через нашу ипотеку.
Не удивлюсь,если многие и успели отбить.

Блин,какие бабки под ногами валялись, в том же маленкьом городке тогда одно комерческое продали ,где-то 500 метров кв., сумма сделки была более полутора миллионов долларов,более 3 тыс.дол. за кв.м.

Потом владельцы продали это добро по 1 тыс. дол.,

т.е. влет в три раза.

Потеряли 1 млн. дол.
Конечно они еще с пол-годика - год отлично поторговали.
выручка дневная была около 40 тыс.дол.
а зарплата продавцов обычных до 2 тыс.дол в месяц доходила.
Даже не верится,что такое было.
Зарплата продавца в маленьком городке Украины - двушка, почти как в штатах.

Правда продешевили. Сейчас такое 1500 дол. за 1 кв.м. стоит.

Я не считал в среднем по рынку.
Но то, что падение цены в 3 и более раза было мега-массовым явлением - это как бы аксиома для тех,
кто хоть на один грамм в теме рынка недвижимости.

Да, все это было.
Тутешние шпециалисты мониторят только Киев и наверно не все сегменты рынка, поэтому говорят что такого не могло быть никогда.

Я работал в проблемной задолженности после кризиса 2008. То есть видел много экстремальных кейсов.

Самый экстрим была сельхоз земля под Киевом. Рельная продажная цена была 10% от оценочной стоимости до 2008 года.

Попрошу Вас писать более сжато. Вы пишете очень интересные мысли, но иногда нет времени все это читать.